浙江台州家乐购数码广场可行性研究报告（73p） .pdf

《浙江台州家乐购数码广场可行性研究报告（73p） .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江台州家乐购数码广场可行性研究报告（73p） .pdf（73页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、 台州家乐购数码广场台州家乐购数码广场 可行性研究报告可行性研究报告 黄氏控股集团有限公司黄氏控股集团有限公司 浙江省浙江省市场研究院市场研究院 二一年二一年五五月月 台州家乐购数码广场项目可行性研究报告 浙江省市场研究院 I 目目 录录 1 总论 1 1.1 项目概况 1 1.1.1 项目名称 . 1 1.1.2 建设地址 . 1 1.1.3 项目方 . 1 1.1.4 项目运作模式 1 1.1.5 项目简介 1 1.1.6 建设内容 . 1 1.1.7 建设规模 1 1.2 编制依据 2 1.3 研究过程及内容 . 2 1.4 研究结论 3 2 项目提出的背景及建设必要性 5 2.2 台州

2、家乐购数码广场建设的必要性 . 8 2.2.1 IT 产业发展的必然要求 . 8 2.2.2 市场需求的必然选择 . 10 3 市场需求分析 . 11 3.1 我国 IT 数码市场发展趋势分析 . 11 3.2 台州数码消费需求分析 12 3.2.1 台州市经济发展水平 . 12 台州家乐购数码广场项目可行性研究报告 浙江省市场研究院 II 3.2.2 台州市居民消费水平分析 . 13 3.3 台州数码市场竞争格局分析 14 3.4 本项目竞争优势 16 3.4.1 具有巨大的市场发展空间 . 16 3.4.2 区位交通优势 17 3.4.3 项目定位规划优势 . 18 3.4.4 项目运营优

3、势 . 19 4 项目选址与建设条件 . 21 4.1 项目选址 . 21 4.1.1 选址原则. 21 4.1.2 地理位臵. 21 4.1.3 物业现状. 22 4.2 项目建设条件 22 4.2.1 自然条件. 22 5 项目定位 . 24 5.1 项目战略定位 24 5.1.1 项目战略定位原则 . 24 5.1.2 项目战略定位 . 26 5.2 项目功能定位 28 5.2.1 项目功能定位原则 . 28 5.3.2 项目功能定位 . 28 5.3 项目业态定位 31 台州家乐购数码广场项目可行性研究报告 浙江省市场研究院 III 5.3.1 项目业态定位原则 . 31 5.3.2

4、项目业态定位 . 31 6 项目布局方案 . 33 6.1 项目建设规模 33 6.2 项目布局方案 34 6.2.1 项目布局原则 . 34 6.2.2 总平面布臵方案 . 34 7 给排水系统设计 . 39 7.1 设计依据 . 39 7.2 给水水源和给水系统分区 39 7.3 水表设臵 . 39 7.4 消防系统 . 39 7.5 排水系统、雨水系统、主要设备和管材 . 40 8 供电系统设计 . 42 8.1 设计范围 . 42 8.2 供、配电设计 42 8.3 电器照明设计 42 8.4 防雷接地与安全保护系统 42 9 环境保护 . 44 9.1 环境评价标准 44 9.2 施

5、工期环境影响分析 . 44 9.3 运营期环境影响分析 45 台州家乐购数码广场项目可行性研究报告 浙江省市场研究院 IV 10 投资估算 47 10.1 投资估算 47 10.1.1 估算范围 47 10.1.2 估算依据 47 10.1.3 编制说明 47 10.1.4 总投资估算 48 10.2 资金筹措及使用计划 . 48 10.2.1 筹措方案 48 10.2.2 资本金 49 10.2.3 银行贷款使用计划 49 10.2.4 资金使用计划 49 11 经济评价 50 11.1 财务评价 50 11.1.1 评价原则和方法 50 11.1.2 建设期和计算期 50 11.2 项目收

6、入及成本分析 51 11.2.1 项目收入分析 51 11.2.2 经营成本费用估算 53 11.3 项目利润及分配 54 12 项目开发运营思路 55 12.1 完善专业市场整体配套：更好的为市场商家及消费者服务 . 55 台州家乐购数码广场项目可行性研究报告 浙江省市场研究院 V 12.2 五大措施做好项目运营：为市场的腾飞奠定坚实基础 . 55 12.3 专业化运营团队：以现代商业服务能力实现市场价值 . 58 13 项目风险分析及对策 59 13.1 招商的风险及对策 . 59 13.2 经营的风险及对策 . 61 13.2.1 人流、客流不足的风险及对策 62 13.2.2 市场动荡

7、而导致的装修费损失风险及对策 63 13.2.3 经营模式的风险及对策 64 14 社会效益分析 65 14.1 打造椒江数码第一市场，引领椒江安防产业发展 . 65 14.2 扩大就业，吸引人才，富民创业 65 附表 1：投资估算表 66 附表 2 ：利润与利润分配表 . 67 1 1 1 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 1.1.1 项目名称项目名称 台州家乐购数码广场 1.1.2 1.1.2 建设地址建设地址 项目建设所在地位于台州市椒江区工人路与解放北路交叉口 1.1.3 1.1.3 项目方项目方 黄氏控股集团有限公司 1.1.1.1.4 4 项目运作模式项目运作模

8、式 政府协助、市场化运作、开放式管理 1.1.1.1.5 5 项目简介项目简介 台州家乐购数码广场是一个以 IT 电子产品为主体，综合布局 IT 电子产品、通讯产品、电子产品衍生产品等业态，集数码产品展示、 贸易、物流配送、信息化于一体的数码大类产品一站式综合平台。 1.1.1.1.6 6 建设内容建设内容 台州家乐购数码广场由数码产品精品区、数码产品摊位区、电子 商务功能区、维修功能区等分区组成。 1.1.1.1.7 7 建设建设规模规模 本工程建筑面积为 56000 ，由四栋点式高层住宅以及三层底商 2 组成，其中地下室面积为 11000 ，台州家乐购数码广场为整体项目 的裙楼部分，建筑面

9、积为 13200 。 1.21.2 编制依据编制依据 1 台州市城市总体规划（2002-2020） 2 台州城市商品市场发展规划（2004 年2010 年） 3 台州市椒江商业中心控制性详细规划 4 台州市服务业十一五发展规划 5 台州市现代物流发展规划 6 台州市椒江区商贸流通业“十一五”发展规划 7 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） 8 国家发展计划委员会 2003 年发布 投资项目可行性研究 指南(试用版) 9 业主提供的其他资料 1.31.3 研究过程及内容研究过程及内容 本院在接受业主单位的委托后，及时展开对本项目建设可行性研 究的资料收集、调研和分析工作，并组织调研小组对项目

10、现场进行勘 测、 调查， 在对成果资料进行定性考察和定量计算的综合分析基础上， 最终完成本报告。 本报告首先论述了项目建设的背景及必要性，根据项目现状和未 来发展规划确定项目建设的内容； 其次根据项目所在地区的建设条件 （经济条件、自然条件、交通条件等） ，提出初步建设方案；最后进 3 行投资估算和社会效益影响的分析，得出项目可行的结论。 1.41.4 研究结论研究结论 1、本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。本项目降低了 电子企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高客户购买安防产品 的便利性及产品可靠度，顺应了电子产品市场化发展的浪潮。本项目 采取多种措施提高市场集聚能力， 保证产品的

11、完整性及生态链的完整 度，具备规模优势以降低交易成本，为项目成功奠定了坚实的基础。 2、项目建设符合台州相关商贸规划和城市发展方向。本项目选址 位于台州市椒江区中心商业区，拥有良好的区位优势。项目的建设对 提高区域商业品质， 加强椒江区域城市化进程都有非常积极的现实意 义。 3、本项目的建设与台州本地电子专业市场形成错位发展，满足了 数码产品扩充销售渠道的需求。项目集交易、展示、电子商务、信息 交流、仓储、物流、配送以及金融结算等功能于一体，拟打造为现代 化电子数码产品专业市场，重点发展电子产品专业市场电子商务基 地，将成为台州市的崭新名片。 4、项目建设方有着丰富的市场运营经验，有着市场建设

12、、管理、 运作基础，项目初期从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、 投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。 5、项目正常年税前利润为 1695 万元。按有关规定，本产品所得 税税率为 25%，企业公积金和公益金 15%计取。投资者最终可支配收 4 入利润为 1080 万。本项目具有良好的经济效益，项目实施在经济上 具有可行性。 6、项目的建设是推动富民创业，带动地方经济发展的需要，推动 农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的整理实力， 符合国家鼓励发展现代生产性服务业的政策， 符合台州市地方区域规 划，具有良好的社会效应。项目的建设能提升区域竞争力，降低经营 成本，提

13、高产品质量。有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多 的消费者和投资者前来， 对台州市地方经济和城市发展起到巨大的推 进作用。 5 2 2 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性 2.12.1 台州椒江数码城建设的背景台州椒江数码城建设的背景 近年来，伴随着国民经济的持续快速发展和社会进步，社会对 IT 产品需求迅猛增加，IT 产品卖场（电脑城）及卖场连锁也有了较快 的发展。 2.1.2.1.1 1 国内电脑市场的虚假饱和国内电脑市场的虚假饱和 早期国内各大城市的电脑城基本上都是在一些零散商户自发形成 的市场周围建立起来，由于比路边店有更好的经营环境，所以招商都 很顺利，而消费者

14、到电脑城内比购物比在路边店更方便，所以客流量 也不费力就得到了，商户入场后，利润自然有了保证。这个时间，可 以说是电脑城的黄金时期，只需简单的投入就可得到丰厚的回报。在 市场需求的驱使下，各大城市的电脑城如雨后春笋般增多，不再有独 家经营，每个城市中都有几个电脑城，在一些 IT 产品的中心集散城 市，甚至有十几个电脑城。电脑城数量的增长速度充分体现了市场需 求的增长速度，但同时电脑城之间的竞争也不可避免地出现了，如何 引来商户、引来客流，成为个电脑城经营者思考的重点，貌似电脑城 超过了市场需求，其实不然。 从 IT 产品的市场需求来看，还具有很大的增长空间，随着电脑的 广泛应用与数码产品的逐渐

15、普及， 每个家庭甚至每个人都可能有几台 电脑和几样数码产品，再加上 IT 产品很快就更新换代的特点，从这 6 些方面考虑，市场的增长空间可说是相当大的，市场对更多电脑城的 需求是存在，每个城市几个电脑城并不多，甚至可以说还太少。 这意味着 IT 购物城市场面临着巨大的发展空间，IT 数码产品消 费总额必然会出现显著的上升趋势，应行业大势之需，台州家乐购数 码广场建立恰逢其时。 2.1.2.1.2 2 单体电脑城重新定位，单体电脑城重新定位，IT SIT Shopping Mall hopping Mall 将浮出水面将浮出水面 尽管新兴零售渠道不断涌现， 但单体电脑城在 IT 零售渠道中具有

16、不可替代的地位，这是由我国 IT 经销商和服务商的特点决定的。IT 经销商数量多、规模小，而 IT 厂商的渠道变革策略是通过渠道变革 建立符合自身发展战略的以抢占终端为目标创建新的渠道优势， 包括 通过渠道整合提升多年培育的代理经销渠道在零售终端中的竞争优 势。从十几年 IT 消费产品市场的发展可以看到，电脑城目前仍是消 费者在传统零售渠道中的首选场所。以物业资源为纽带，整合 IT 行 业资源，把高科技产品的销售做成类似现代商城的规范形式，未来电 脑城将进一步凸现商家和厂家双重保障的特征，将 IT 卖场与商场经 营结合，实现在环境与质量上都可获得保证的新的 IT 零售模式，而 自营为主和能够给

17、客户提供双重保证的管理型电脑城是未来发展的 可能方向。 在激烈的 IT 零售业态竞争中，中小电脑城面临的挑战最大，但是 随着产品市场的细分，可以在细分市场寻求新的发展机遇。随着电脑 城数量和规模的不断增加， 部分仅有单一交易功能的电脑城将退出市 场。有人预言，电脑城会重蹈百货零售店倒闭的覆辙。事实上，由于 7 IT 产品的核心技术决定了产品的差异化很小，而大部分电脑城对业 种的规划几乎雷同， 千店一面的矛盾将成为未来中小电脑城生存的危 机，中小电脑城需要实施新的营销战略。需要通过经营定位的调整和 实行错位经营，在某一细分市场做大做强，实现中小电脑城的共同发 展，并可能在不同业种形成与大型电脑城

18、抗衡与竞争的能力。现在电 脑城的业种规划基本上分为主机及外设，手机及配件，数码产品，软 件、耗材、维修服务、信息家电等。中小电脑城可以通过专业细分和 消费者细分实施卖场的重新定位。 2.1.2.1.3 3 电脑、数码电脑、数码城城的的专业化、精细化专业化、精细化转变转变 长期以来，电脑城的经营方式都是比较粗放型的，以招商后收取 商户租金为重心， 而对电脑城自身的品牌塑造和对自己的经营特色与 定位上所下的功夫不多。 电脑城的经营者， 现在很多就是楼盘的业主， 所以大多的思维都局限在物业的经营上， 开设电脑城只是作为让自身 物业获得良好收益的手段，对他们而言，开电脑城与开服装城都是无 所谓的，只要

19、租金上收入高就行，所以他们对电脑城的品牌打造及如 何扩张等没有一个长远的规划和目标。这种固守一城一池的电脑城， 规模无法扩大，在消费者心目中的认知度也有限，抗击市场冲击的能 力比较差，一旦本地有更强大的对手出现，就很容易失去市场。 既然市场中对电脑城有较大的需求，那经营电脑城就会有较高的 利润空间，更多专业化的电脑城经营商将出现，现在已经出现的该类 经营商中，颐高数码连锁、赛博数码、百脑汇可以说是比较成功的代 表。作为专业的电脑卖场连锁经营商，他们在各地开设电脑城时，有 8 许多成功的经验可以克隆，与厂家商家又有广泛的联系，再加上规模 大而产生的品牌效应，易受到消费者的关注，所以他们在各地开设

20、的 电脑城，一般也都能成功地抢占部分市场份额。 但我们也应该看到，与一些成功的传统商品销售企业相比，电脑 卖场经营商还有很多地方需要改进。比如我们提到国美、苏宁，那大 家就会联想到大的电器卖场与便宜的商品，他们每进入一个城市，都 会在当地引起不小的关注。而现在电脑卖场经营商，在卖场特色与企 业形象等方面的定位上还比较模糊，这除了要加强企业形象（CI）的 设计与推广工作之外， 通过传媒进行更多的系统的宣传也是一项需加 以重视的工作。 2.22.2 台州家乐购数码广场台州家乐购数码广场建设的必要性建设的必要性 IT 产品销售的专业化、集聚化成为未来 IT 零售业发展的必然趋 势。 一是在经济主体上

21、， 向企业化、 市场化发展。 二是在经营方向上， 向专业化、品牌化、集聚化发展。三是在经营手段上，向信息化、网 络化、品牌化发展。 2.2.12.2.1 ITIT 产业发展的必然要求产业发展的必然要求 随着 IT 产业的高速发展，传统功能单一的 IT 卖场、数码城难以 适应新的竞争形式需要， 在新的市场需求环境下， 市场格局也面临调 整，品牌专营店、专营代理店、电脑卖场单体店、IT 卖场连锁店、 兼营 IT 产品的家电连锁等各种数码产品销售终端的作用将产生变 化。 9 专卖店与代理模式相比虽然价格上有优势， 但运作成本依然较高， 另外在 IT 产品日益丰富的时代，单一品牌的独立专卖店难以成为一

22、 种赢利模式，联想 1+1 专卖店在 2003 年 6 月退出历史舞台是一个最 好的例证； 家电卖场进军IT产品销售是IT产品销售渠道的一次创新， 目前来看，虽然有所发展但不是主流，对品牌电脑的推广销售有一定 帮助，同样的问题，由于产品种类过于单一，只能吸引部分细分目标 客户群体；连锁卖场具独特的优势，第一，可以通过资源共享，发展 经营规模，扩大终端能力；第二，可以降低营运成本，提高知名度， 培养更多全国性的商家，对消费者的售后服务更有保障。第三是能及 时引进最新的业种。 凭借强大的零售终端优势， 吸引全球最新的产品。 而单体电脑城也是未来 IT 卖场发展的必然趋势之一，从十几年 IT 消费产

23、品市场的发展可以看到，电脑城目前仍是消费者在传统零 售渠道中的首选场所。以物业资源为纽带，整合 IT 行业资源，把高 科技产品的销售做成类似现代商城的规范形式， 未来电脑城将进一步 凸现商家和厂家双重保障的特征，将 IT 卖场与商场经营结合，实现 在环境与质量上都可获得保证的新的 IT 零售模式，而自营为主和能 够给客户提供双重保证的管理型电脑城是未来发展的可能方向。 10 按目前国内 IT 卖场的规模划分，大型 IT 卖场的经营面积在 3-5 万平方米，环境好，品牌形象鲜明，是以体验消费为特点，集购物、 休闲、娱乐、信息交流、技术服务为一体的能够提供物美价廉服务好 的 IT 购物中心。面积在

24、 5-10 万平方米,集合不同主题卖场，将综合 展示、培训、维修、休闲、品牌专卖、二手机、组装机、DIY 卖场的 IT Shopping Mal 会在未来两三年内浮出水面。特别是以高品位、大 型化为定位， 以体验消费为营销理念的新颖电脑城的出现， 对传统 IT 连锁和品牌专卖店的威胁越来越大。 2.2.22.2.2 市场需求的必然选择市场需求的必然选择 随着 IT 产品的不断更新换代，数码产品新应用领域也不断出现， 包括办公数码产品、 家庭数码产品等为代表的各种 IT 数码产品需求， 产品门类全、应用要求高、涉及用户广。IT 产品的消费朝着潮流化、 时尚化、前沿化趋势发展，这需要涵盖行业内完整

25、的产品体系和完善 的产业链的大型数码产品综合广场， 同时综合性数码电脑城的建立为 消费者提供产品齐全、服务完备、环境舒畅、品牌满足等功能的一站 式选购中心，同时数码城还涵盖了一批品牌 IT 产品的代理商、经销 商、直销商，不仅为消费者提供质量上乘的产品，而且可以提供完备 的售后服务， 提升 IT 产品品牌的同时也提升了电脑城的品牌认知度， 另外通过电脑城的各种产品的代理商、直销商，还可以以最为迅捷的 反应速度上架一线 IT 产品，以更好的满足居民工作、生活、娱乐等 各方面的需求。 11 3 3 市场需求分析市场需求分析 3 3.1.1 我国我国 ITIT 数码市场发展趋势分析数码市场发展趋势分

26、析 我国 IT 数码市场经过 20 多年的发展，已经达到了一定的规模， 在全国各直辖市、省会城市、地级市及地级县区有近五百多家 IT 卖 场。随着 IT 数码产业的竞争越来越激烈，我国 IT 数码市场发展呈现 以下趋势： （一）（一）二、三二、三线线城市城市 ITIT 数码卖场数码卖场发展强劲发展强劲 随着一线城市北京、 上海、 广州和深圳 IT 数码卖场的饱和， 二、 三线城市 IT 数码卖场又开始了新的圈地。据调查显示，我国二、三 级城市 IT 数码卖场有 155 家，卖场发展比重上升到 15左右。在扩 张电脑城中，主要表现在当地强势电脑城二期的扩建、新城区新电脑 城选址以及连锁卖场的进入

27、。 （二）现有（二）现有连锁卖场在发展中连锁卖场在发展中不断不断壮大壮大 中国现有 IT 数码连锁卖场中，主要有颐高、百脑汇、赛博、赛格 和太平洋五大主力卖场。连锁卖场在区域经营中采取稳步发展步骤， 圈地方式从以前的粗旷式发展到现在精细化发展方向。 例如颐高数码 连锁近两年在华东、华南地区 IT 卖场圈地的成功，及百脑汇在西北 地区扩张和区域市场的稳定发展，还有赛博在全国四十家 IT 数码连 锁店面规模。由于 IT 数码连锁卖场较好的硬件设施和先进的管理经 营理念，IT 连锁卖场在未来的发展中将不断壮大。 （三）（三）ITIT 数码数码卖场内部硬件卖场内部硬件不断不断升级，体验式营销升级，体验

28、式营销越来越越来越占主体占主体 如今的 IT 数码卖场同质化现象增加，IT 数码卖场差异化布局和 改造都将升级，体验式营销也越来越占主体；IT 数码城内部业态布 12 局分类越来越精细，醒目的导购标识、餐饮区和银行 ATM 机等内部硬 件的提高已经成为卖场管理方吸引人气的一个重要途径， 也是卖场升 级的重要体现。此外，品牌专卖店体验式营销十分有利于店面良好的 销售氛围，拉近消费者的距离，成为各个 IT 数码城重要的主体部分。 （四）（四）3C3C- -MALLMALL 的发展引人注目的发展引人注目 IT 数码卖场到 3C-MALL 的发展演进是一次全新的跳跃。3C-MALL 将突破传统的商业模

29、式，以大型主力店、品牌精品店为主的入驻来代 替原有 IT 卖场中经销商入驻为主的方式，使得市场内的经销商或运 营商整体经营水平和能力得到了巨大提升。通讯、家电和 IT 产品的 真正意义上的 3C 融合将从 3C-Mall 开始。3C-MALL 汇集家电、通讯、 电脑类所有主流及周边消耗品的销售。将覆盖上百个大类，几百个品 牌，几万个品种和型号的产品，其品牌丰富度和产品丰富度将超与以 往任何一种 3C 产品销售平台，实现真正的一站式消费。 3 3. .2 2 台州数码消费需求分析台州数码消费需求分析 3 3. .2 2.1.1 台州市经济发展水平台州市经济发展水平 2008 年，全市实现生产总值

30、 1965.27 亿元，按可比价格计算，比 上年增长 9.6%。其中，第一产业增加值 133.54 亿元，增长 2.4%；第 二产业增加值 1037.47 亿元，增长 8.3%；第三产业增加值 794.26 亿 元， 增长 12.4%； 三次产业结构由上年的 6.6： 53.9： 39.5 调整为 6.8： 52.8：40.4。全市人均生产总值为 34374 元，比上年增长 8.7%，按 年平均汇率折算已达 4949 美元。 2008 年，全市实现社会消费品零售总额 709.71 亿元，比上年增 长 19.0%，扣除价格因素，实际增长 12.1%。台州市各地社会消费品 零售总额如下表所示： 1

31、3 表表 3 3- -1 1 台州市各地社会消费品零售总额台州市各地社会消费品零售总额 2008 年 单位：万元 实绩总额 比去年同期增长% 名义增长 实际增长 台州市 7097113 19.0 12.1 市区 2994126 18.6 11.7 椒江区 948860 19.0 12.1 黄岩区 768698 18.3 11.4 路桥区 1276568 18.5 11.6 临海市 813841 19.3 12.3 温岭市 1702212 18.6 11.7 玉环县 609539 20.9 13.8 天台县 398180 20.4 13.4 仙居县 297495 19.6 12.6 三门县 28

32、1720 19.8 12.8 从表 3-1 来看，本项目所在地椒江区的社会消费品零售总额约达 95 亿元，排全市第三，在其前面的分别是温岭市（170.22 亿元）和 路桥区（127.66 亿元） 。 3 3. .2 2.2.2 台州市居民消费水平分析台州市居民消费水平分析 2008 年全年台州城镇居民人均可支配收入 22738 元，比上年增 长 8.6%， 扣除价格因素实际增长 3.5%。 全年农村居民人均纯收入 9180 元，比上年增长 10.2%，扣除价格因素实际增长 5.1%。2009 年全年 台州城镇居民人均可支配收入 24429 元，比上年增长 7.4%。 台州市 去各地城镇居民可支

33、配收入如下图所示： 图图 3 3- -1 1 近四年近四年台州市台州市区各地具名可支配收入区各地具名可支配收入 14 从图 3-1 来看，近四年来台州市居民可支配收入逐年递增， 椒江区居民可支配收入在全区始终排名第三， 2009年达到了24747 元，在路桥和温岭之后。 表表 3 3- -2 2 台州市城镇居民家庭消费性支出情况台州市城镇居民家庭消费性支出情况 2009 年 单位：元 实绩 比去年同期增长% 台州市区人均消费性总支出 17477 11.2 食 品 6181 3.4 衣 着 1710 20.9 居 住 1332 18.9 家庭设备、用品及服务 739 38.9 医疗保健 929

34、25.8 交通通讯 3496 5.0 娱乐、教育、文化服务 2485 14.8 杂项商品与服务 605 38.9 注:城镇居民家庭收支按季统计；增幅均未扣除价格指数 从表 3-2 来看，2009 年台州市城镇居民家庭消费性支出中家庭设 备用品及服务增长和杂项商品与服务的比重最大， 都比去年同期增长 了 38.9%，而食品的增长比重最低仅为 3.4%，由此可见台州市城镇居 民对物质生活品质的追求越来越高， 其中对家庭设备用品及服务的需 求增长最大。 3 3.3.3 台州数码市场竞争格局分析台州数码市场竞争格局分析 台州目前数码市场格局可谓一强多散，南强北弱。台州南部的路 桥区以及相邻的温岭市数码

35、市场相对比较成熟， 尤其是位于路桥区的 台州电子数码城对台州数码市场的影响最大，经过十年的发展，其影 响范围以路桥区为核心，强力辐射全市及周边。北部椒江区、黄岩区 和临海市的数码市场随着近几年当地经济的节节攀高也在不断蓬勃 发展，但是相对比分散，规模小，没有形成区域性的主导力量。接下 来重点对比路桥区和椒江区的数码市场格局。 15 一、路桥区数码市场格局分析一、路桥区数码市场格局分析 路桥区位于浙江沿海中部，中国黄金海岸中段。全区背山面海， 丘陵与平原相间，河道纵横。面积 274 平方千米，辖 4 镇 6 街道（路 桥、路南、路北、峒屿、螺洋、峰江 6 街道以及新桥、横街、蓬街、 金清 4 镇

36、） ，总人口 42.93 万。作为台州市商贸中心，路桥区的数码 市场格局主要是台州电子数码城强势主导， 绝大多数电脑数码总代理 及企业都被整合进台州电子数码城， 其周围分布了一些零散的电脑数 码企业。 台州电子数码城台州电子数码城 体量 市场占地面积 6 万平方米，建筑面积 2.3 万平方米,摊位 600 多个，500 多个经营户 辐射范围 以路桥区为核心辐射整个台州市区及其周边 业态结构 一层家电（品牌彩电、空调、冰洗、音响 AV、厨卫、小家电） 二层通讯（手机及配件、通讯设备、安防设备、二手机） 三层电脑（品牌机、笔记本、数码产品、装机、耗材、办公设 备、电子出版物、网络产品） 四层数码笔

37、记本（品牌旗舰店、品牌机、数码产品、笔记本、 装机、耗材、办公设备、游戏电玩） 市场简介：台州电子数码城成立于 1999 年 1 月，前身是台州市电子电器市 场，由东森控股集团有限公司投资、台州电子数码城有限公司主办。2004 年 7 月着手异地改建，2006 年 6 月投入使用，现市场占地 30 余亩，总建筑 面积 114110 平方米，主体楼层 17 层，市场营业面积 45000 平方米，1600 多间商铺，700 余户经营户，总投资 4.5 亿元， 2005 年市场成交额达 11.2 亿元，上缴税收 600 多万元，是目前华东地区最大、全国第三大的消费类电 子产品专业市场。 优势： 时间

38、久， 规模大， 当地知名度高， 影响范围广，业态种类齐全，拥有广 大客户群。 劣势： 租金较高，市场缺乏统一管理， 硬件设施跟不上，业态布局混乱。 16 二、椒江区数码市场格局分析二、椒江区数码市场格局分析 椒江区是浙江中部沿海经济活跃地区，其一直以来是台州的老工 业基地，制造业的结构和技术独具优势，面积 276 平方千米，辖 8 个 街道、1 个镇（海门街道、白云街道、葭芷街道、洪家街道、章安街 道、下陈街道、三甲街道、前所街道及大陈镇） ，总人口 48 万。近几 年随着政府的搬迁而至，椒江区的发展日新月异，当地居民的生活水 平不断提高，同时随着 2005 年颐高数码的进入，椒江区的数码市场

39、 不断蓬勃发展，如今椒江区的数码卖场主要延着解放路分布，没有体 量在一万平方米以上的大规模卖场， 而相对有规模的主要是颐高数码 广场，其余的都是数码旗舰店及 IT 数码企业零散的分布在椒江区各 地，数量也相当多。 台州颐高数码广场台州颐高数码广场 体量 国商广场一层，占地面积约为 4000 平方米 辐射范围 以椒江区本地为主，及周边一些县 业态结构 业态结构涵盖品牌机、笔记本、手机、数码相机、数码摄像机、 DIY 组装机、OA 办公设备、软件耗材、二手维修、安防监控、 网络配件等 IT 电子产品 市场简介：台州颐高数码广场于 2005 年 12 月 17 日伴随着首届“网通杯”台 州数码节开业

40、经营，地处椒江区解放南路国商广场一层。 优势： 有颐高集团多年的运营经验，管 理能力强，品牌知名度高。 劣势： 规模相对较小，辐射能力有限。 3.43.4 本项目竞争优势本项目竞争优势 3 3. .4 4.1.1 具有巨大的市场发展空间具有巨大的市场发展空间 近几年来，随着台州经济的飞速发展，台州市区居民的生活水平 不断提高，2008 年人均 GDP34374 元，比上年增长 8.7%，全年城镇居 17 民人均可支配收入 22738 元，比上年增长 8.6%，数码类家电消费性 支出比重越来越大，2009 年比同期增长达 38.9%，然而台州市区现有 的数码卖场大规模的只有一家-台州电子数码城，

41、位于路桥区，虽 然辐射范围广，知名度和影响力大，但是其市场管理统一性差，租金 较高，硬件设施跟不上，业态布局混乱导致其发展空间趋于饱和已经 不能充分的满足市场需求。反观椒江区及毗邻的黄岩区，缺乏体量在 一万平方米以上的大规模数码卖场，众多小卖场及相关 IT 类企业零 散分布，缺乏区域主导力量，本项目发展台州椒江数码城存在着发展 空间。 此外，椒江区一直来是台州的老工业基地，制造业的结构和技术 独具优势，近年来，椒江牢固确立“制造业立区”的思想，围绕“两 个根本性转变”，在发展中提高，在提高中发展，加大扶持和培育力 度，通过实施“工业 153”、“工业 522”等培育工程，形成一批主 导产业和规

42、模企业，规模竞争和产业集群优势进一步凸显。高新技术 产业加快发展，高新企业总数居全市首位，全区有 8 家企业列入全国 非公制企业 500 强。 对于数码产业来说， 椒江区也有很好的发展基础。 3 3. .4 4. .2 2 区位交通优势区位交通优势 台州是浙东南的交通枢纽城市和物流重要节点城市，拥有四通八 达的海陆空立体交通网络。优越的地理位臵、水路、公路网络及众多 国家级和区域性市场，使台州成为人流、物流和资产流的集散地，并 逐步成为区域商贸、科技、交通、旅游、信息和金融中心，大大有利 于商贸项目的对外辐射。 18 本项目位于台州椒江区，地处椒江工人路与解放北路交叉口，北 临椒江。椒江作为台

43、州市的主城区，区位优势突出，投资环境优越， 是台州市新一轮城市规划的交通中心， 紧靠 104 国道线和甬台温高速 公路，道路畅达全国。拥有 120O 年历史的海门港，是浙江省三大港 口之一，建有万吨级、5 千吨级等大小码头 45 座，辟有国际集装箱 运输，外运直达上海、广州、大连、秦皇岛以及日本、韩国、东南亚 和香港等地。离椒江只有 12 公里的台州机场是椒江走向全国的空中 通道。近年来，椒江区委、区政府斥巨资加快城市基础设施建设，迅 速推进城市化进程，城市综合功能日趋完善。 3.4.33.4.3 项目定位规划优势项目定位规划优势 本项目定位于现代化专业数码城，作为各商户及经销商的展销平 台，

44、其具备现代化卖场的各种配套设施，软硬件明显优于传统数码卖 场，满足品牌主力经营户的普遍需求，同时建设高度的信息化平台和 IT 维修中心，并与强大的第三方物流和第四方物流合作，用方便的 售后服务和高效的物流支持立足椒江区及周边镇县并伺机争取更大 19 的产品辐射。对于数码产品经营业态的规划，选择有足够市场辐射广 度和深度的专业品类，以市场增长和市场集中度为指标，选择市场成 熟的数码产品品类，合理全面地规划品种，与现有其他数码卖场形成 差异化定位，争取足够的差异化竞争优势。 总的来说，本项目的项目定位优势主要体现在业态定位优势、软 硬件配套功能优势、综合服务优势等方面。本项目从争取尽可能多的 差异

45、化竞争优势的定位原则出发，区分原有的数码传统卖场，在项目 形象、硬件设施、经营业态上下功夫，项目形象创新化、硬件设施商 场化、经营业态充分填补目前市场空间。在配套功能上，本项目以优 质的售后服务、快捷的信息流为主导，以提高流通效率为目标实现其 强大的商业功能。 本项目根据定位对项目进行创新性的规划设计，在规划上遵循充 分提高楼层店铺利用率、确保弹性发展空间和可持续发展空间、合理 布臵交通流线和停车场等原则。 在建筑设计上利用数码城规划的最新 理念结合创新性的建筑规划原则， 做到现代化、 人性化、 经济合理性、 技术可行性，充分体现项目的定位优势。 3 3. .4 4. .4 4 项目运营优势项

46、目运营优势 项目投资方黄氏控股集团有限公司成功开发运营台州路桥建材装 饰城，目前正在大力开发台州副食品商城，拥有的市场操作经验和专 业人才队伍，具备项目运营优势。项目将根据数码市场的特点，借鉴 先进市场的经验，健全符合国际惯例的市场运作体系和市场管理体 系，提高市场运行的效率和水平。 20 本项目的运营由黄氏控股集团有限公司负责，统一策划、统一推 广，科学制定台州家乐购数码广场的整体营销和竞争策略，全面覆盖 台州椒江地区乃至台州各地报纸、电视、电台、网络、移动媒体等黄 金广告段位，强势宣传，迅速扩大项目知名度和影响力。同时，建设 合理、高效的运营团队管理市场的日常运作事务，妥善处理市场面临 的

47、经营问题、突发事件，从管理体系上提升市场的竞争力。 21 4 4 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 4 4.1.1 项目选址项目选址 4 4.1.1.1.1 选址原则选址原则 （一）符合（一）符合台州台州市相关发展规划；市相关发展规划； （二）满足专业市场长期发展需要；（二）满足专业市场长期发展需要； （三）水、电、交通等配套条件良好。（三）水、电、交通等配套条件良好。 4 4.1.2.1.2 地理位臵地理位臵 图图 4 4- -1 1 台州家乐购数码广场台州家乐购数码广场项目选址示意图项目选址示意图 本项目选址位于台州市椒江区，坐落在椒江工人路与解放北路交 叉口，是原机床厂地块，东至解放

48、北路，南至椒江区工商银行，西至 用地界线，北至工人路，地理位臵优越，基础设施及周边配套完善。 22 4 4.1.3.1.3 物业现状物业现状 物业为住宅下底商，呈 L 型，展示面良好，商场式建筑标准，中 间有内街，二楼、三楼连通。 图图 4 4- -2 2 台州家乐购数码广场台州家乐购数码广场项目物业项目物业现状图现状图 4 4.2.2 项目建设条件项目建设条件 4 4.2.1.2.1 自然条件自然条件 （一）气象、水文（一）气象、水文 台州市椒江区属亚热带季风型湿润气候.冬、夏季风交替显著,四 季冷暖干湿分明;光照适中,雨量充沛,热量较优,光、热、水的组合良 好.由于复杂多样的地貌影响,使光

49、、温、水等方面重新组合,形成山 地、河谷盆地平原、沿海及岛屿等多种小气候类型。 年平均气温:16.9 17.3 年平均气压:1015.7hpa 年平均相对湿度:82% 年平均降水量:1334 主要气象灾害有春季的低温阴雨、五月寒，夏季的台风、冰雹高 23 温，伏秋的干旱，雨季的洪涝等。 （二）（二）地形地貌地形地貌 椒江区属浙江沿海丘陵岛屿平原，西北边界为低山、丘陵、中东 部为广阔的河网平原，地形以平原为主，属温黄平原的中心部位，地 势西高低倾向大海。境内地貌以平原、河网为主要特征，兼有低山、 丘陵、滩涂、岛屿等地貌，其浅海滩涂宽广。地基承载力一般为 50 70KN/平方米。 （三）（三）抗震设防抗震设防 根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001） 和建筑抗震设 计规范 （GB50011-2001） ，本地区地震设防烈度小于六度，不必进行