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1、秦皇岛海洋新城项目秦皇岛海洋新城项目 整体定位与开发策略研究整体定位与开发策略研究 谨呈：秦皇岛海洋置业有限公司 本报告是严格保密的。 报告研究思路 2 pPart 1 本体概况与属性界定Part 1 本体概况与属性界定 pPart 2 发展目标与问题梳理Part 2 发展目标与问题梳理 pPart 3 城市与区域发展研究Part 3 城市与区域发展研究 pPart 4 市场环境研究Part 4 市场环境研究 pPart 5 发展策略与整体定位Part 5 发展策略与整体定位 pPart 6 整体规划及分期开发建议Part 6 整体规划及分期开发建议 pPart 7 整体规划及分期开发建议Pa
2、rt 7 整体规划及分期开发建议 本报告是严格保密的。 Part 1 本体概况与属性界定本体概况与属性界定 3 本报告是严格保密的。 【区位】【区位】项目位于秦皇岛海港区西侧,文体教育组团区内,距离城市项目位于秦皇岛海港区西侧,文体教育组团区内,距离城市 中心区仅5分钟车程，区域认知度高中心区仅5分钟车程，区域认知度高 山海关区山海关区 海港区海港区 25km 25km50km 北戴河区北戴河区 北戴河新区北戴河新区 p秦皇岛主要功能区：秦皇岛主要功能区：秦皇岛沿海分布 海港区、北戴河区、山海关3大城市功 能区，2006年规划出北戴河新区作为 新的城市组团。 p项目位置：项目位置：项目位于秦皇
3、岛海港区西 侧，处于海港区中心核心区和北戴河之 间的核心位置，属于秦皇岛经济技术开 发区的文教体育产业区。 p区域认识度：区域认识度：项目距离市核心区距离 较近，大约大约4 46 6公里公里，属于认知度较高 的区域。 4公公里里 6公公里里 本报告是严格保密的。 【资源条件】【资源条件】项目地块距海的直线距离分别为400米和950米，二项目地块距海的直线距离分别为400米和950米，二 线海景资源，临海而不亲海，具备最佳居住舒适度线海景资源，临海而不亲海，具备最佳居住舒适度 p与海距离：与海距离： 山东堡：距离海的距离较 近，直线距离400米；前道西、 西白塔岭和东白塔岭：直线 距海950米。
4、 p观观海海居住效果居住效果: : 从观海的角 度来看，项目具有二线海景 资源，临海而不亲，具备最 佳居住舒适度。 p项目临近的海为已开发的 海滨浴场，有海豚表演馆和 新澳海底世界馆，为海港区 开发较好、娱乐项目较多的 的海 区域。 说明:本次研究涉及上述四个地块，四个地块均位于河北大街上，四个地块之间的 距离较近，因此在研究中，不仅要考虑每个地块的定位规划、物业发展，更重要 的是要考虑四个地块之间的协同关系，将其作为一个整体，实现价值最大化。 850米米 730米米 本报告是严格保密的。 【资源条件】【资源条件】同时，项目临近奥运会体育场馆，且周边大学林同时，项目临近奥运会体育场馆，且周边大
5、学林 立，文体教育资源丰富立，文体教育资源丰富 p文体资文体资源源：项目西白塔岭和前道西地块 与国家奥林匹克中心体育馆仅一路之隔； p教育资教育资源源：项目周边有东北大学秦皇岛 分校、燕山大学、河北科技大学、中国体 育学校（国家体育总局足球训练基地）等 多达10余所大学，可见项目拥有极为丰富 的文体教育资源。 1 2 3 4 5 6 7 89 10 中国体育学校（国家体 育总局足球训练基地） 10大庆石油学院5 中国环境管理干部学院9河北科技师范学院 欧美学院 4 海关学校8燕山大学3 警察学校7河北科技师范学院2 中国地质大学实习基地6东北大学分校1 学校学校序号序号学校学校序号序号 本报告
6、是严格保密的。 【交通条件】【交通条件】项目位于秦皇岛市的城市主干道河北大街上，同时临项目位于秦皇岛市的城市主干道河北大街上，同时临 近205国道，道路通达性良好，交通便捷近205国道，道路通达性良好，交通便捷 交通现状交通现状： p项目地块均位于河北大街沿线， 沿河北大街，可直达秦皇岛海港核 心区，大约10分钟的车程； p同时地块北侧临近205国道，西 侧靠近滨海大道，沿205国道和滨 海大道均可直达北戴河旅游度假 区，也只需15分钟左右的时间。 未来交通未来交通： p秦皇岛政府目前开始启动快速路 的建设，建设完毕后，交通条件将 再次提升，项目到达城市核心区、 山海关区、南北戴河区域的时间将
7、 进一步缩短。 至至城城市市核核心心区区 至至北北戴戴河河旅旅游游区区 河河北北大大街街 205国国道道 滨滨 海海 大大 道道 本报告是严格保密的。 【居住居住/ /商业氛围商业氛围】区域内目前多为待拆迁的村民住宅房，居住意象尚且欠佳；区域内目前多为待拆迁的村民住宅房，居住意象尚且欠佳； 同时无大型集中商业，基本全是小型临街店铺，档次较低。但未来规划项目较同时无大型集中商业，基本全是小型临街店铺，档次较低。但未来规划项目较 多，升级改造速度加快、强度加大多，升级改造速度加快、强度加大 村民住宅村民住宅 23 1 燕燕大大小小区区 p居住现状居住现状：项目区域内大型住宅 社区较少，有燕大小区、
8、世纪海洋 花园、森林逸城等少数几个，其余 多数为村民平房住宅，区域内整体 居住意象尚且不佳。 p商业现状商业现状：项目区域内多为档次 较低的小型临街店铺，无大型集中 商业； p未来未来：未来规划项目较多，除本 项目外，还有金梦海湾项目，嘉里 等大牌开发商将加入金梦海湾项目 的开发，势必加快区域的升级改 造，大大提升区域未来的居住意象。 金梦海湾 森林逸城森林逸城 世纪世纪海海洋花园洋花园 河北大河北大街街西西段沿段沿线线商业商业山山东堡东堡- -河北大河北大街街沿沿线线商业商业 山山东堡东东堡东侧侧- -文文盛盛路商业路商业 本报告是严格保密的。 【地块四至】【地块四至】山东堡地块较为平整，四
9、周均以道路为界；其余三山东堡地块较为平整，四周均以道路为界；其余三 个地块主要以大学校区、小汤河为界个地块主要以大学校区、小汤河为界 森森林林逸逸城城 燕燕山大山大学学 燕燕大大小小区区 河北河北科技师范科技师范学学院院 东东北大北大学学分分校校 奥林奥林匹克匹克中心中心 康博四零服装康博四零服装公公司司文文盛盛路路餐饮餐饮街街 本报告是严格保密的。 2.5 10.83 31.7731.77 7.5 39.27 50.10 300.59 山山东堡东堡 2.5 67.09 250.71250.71 64.0764.07 314.78 381.87 1990.945 合计合计 2.5 18.85
10、82.8882.88 18.77 101.65 120.5 609.92 东白塔岭东白塔岭 2.5 6.21 17.4117.41 6.0 23.41 29.62 177.74 前道前道西西 31.8万 安置房 2.5 31.2 118.65118.65 150.45 181.65 902.695 西西白塔岭白塔岭 万地下建筑面积 万总建筑面积 其 中 万 住宅、商业 综合容积率 万地上建筑面积 亩占地面积 单单位位项目项目 表表：各各地块主要地块主要技术指技术指标标 【项目指标】【项目指标】项目项目总占总占地地面积面积为为1990.681990.68亩亩，商商品品房房建建筑面积筑面积约约 为
11、为250250万平万平米，米，安安置置房房约约6464万平万平米，米，且且每个每个地块地块均有安均有安置置房；房；容容 积率积率为为2.52.5 p项目体项目体量量：总占地面积为1990.68亩，总建筑面积为381.87万平方米，容积率2.5 ； p限制条件限制条件： 安安置置房房问题：问题：无法集中到一个地块，每个地块均有安置房； 容积率容积率问题：问题：不仅要保证总容积率为2.5，每个地块的容积率也为2.5 。 本报告是严格保密的。 【地块特征】【地块特征】西白塔岭的拆迁进度最快，2010年上半年完成全部西白塔岭的拆迁进度最快，2010年上半年完成全部 拆迁工作；其余地块的拆迁工作也均在最
12、近2年内完成拆迁工作；其余地块的拆迁工作也均在最近2年内完成 2010年 0% 山山东堡东堡 2011年 0% 东白塔岭东白塔岭 2011年 0% 前道前道西西 2010年上半年 95% 西西白塔岭白塔岭 计划完成时间计划完成时间 目前拆迁完成率目前拆迁完成率 项目项目 东东西西白塔岭白塔岭地块：地块： 优势优势 规模大，且两个地块联 在一起，大规模持续开 发优势明显 与大小汤河和汤河公园 距离近，外部优势更明 显 距市中心的距离相对更 近 劣势劣势： 地块有部分不易处理 的边界 前道前道西地块：西地块： 优势优势：临奥体最近，三面 临近大学 劣势劣势：地块规模不大 山山东堡东堡地块：地块：
13、优势优势： 地块方正 距离海的距离最近 南部紧邻规划高档、综合 性的“金梦海湾”项目 劣势劣势： 地块南侧有火车道与海相 隔 距离市中心距离相对较远 本报告是严格保密的。 区域：区域： 城市核心区外延城市核心区外延 区域认知度高、价值优势明显区域认知度高、价值优势明显 区域区域房房地地产产开发开发处处于于初始阶段初始阶段 兼具城市价值和滨海资源兼具城市价值和滨海资源 大规模住宅开发项目大规模住宅开发项目 兼具城市价值和滨海资源兼具城市价值和滨海资源 大规模住宅开发项目大规模住宅开发项目 资源：资源： 二线海景二线海景 文体资文体资源丰富、商业源丰富、商业配套缺乏配套缺乏 【属性界定】【属性界定
14、】项目属性界定项目属性界定 本报告是严格保密的。 Part 2 发展目标与问题梳理发展目标与问题梳理 13 本报告是严格保密的。 【开发目标】【开发目标】项目自身优势明显，客户的需求在于如何充分利项目自身优势明显，客户的需求在于如何充分利 用优势资源，最大化实现项目价值用优势资源，最大化实现项目价值 战略目的：战略目的： 不仅仅要快速销售、利润最大化，首要的是价值最大化，最大程度挖掘地块价值价值最大化，最大程度挖掘地块价值 深度挖掘产品价值， 创建超越价值平台的产品。引领整个区域甚至整个城市的发展，项目 不仅做到第一，而且要与第二拉开很大的距离；不仅做到第一，而且要与第二拉开很大的距离； 开发
15、要求：开发要求： 海洋新城系列产品的开发周期比较长（8-108-10年或者更长）年或者更长） 项目规模大、周期长，需要兼顾现在和未来，使之不但符合现在，而且也符合未来不但符合现在，而且也符合未来。同时 希望先期产品能够为后续开发产品提供增值价值 价值最大化、价值最大化、NO.1、可持续发展、可持续发展 价值最大化、价值最大化、NO.1、可持续发展、可持续发展 本报告是严格保密的。 对开发目标的解读（1）：对开发目标的解读（1）： 如何如何定位区域定位区域价值价值？如何兑？如何兑现现区域高区域高价值价值？ 市场 占位 市场市场 占位占位 p深度挖掘价值， 引领整个区域甚至整个城市的发展，项目不仅
16、 做到NO1，而且要与第二拉开很大的距离 p区域价值认知度高；价值优势明 显、兼具城市价值和海资源价值 p但是区域房地产开发处于初始阶 段；房地产市场价值没有被充分 挖掘和认知 p世联理论：世联理论： p项目面临现状：项目面临现状： 本报告是严格保密的。 对开发目标的解读（2）对开发目标的解读（2） 开发 周期 开发开发 周期周期 p海洋新城系列商品房建筑面积约250万，开发周期比较长（8-108-10 年或者更长）年或者更长） p市场单盘消化量有限 p其他热点发展区域：金梦海湾、北戴河新区 p4.15新政使房地产市场客户缩水 大大盘盘的的核核心心竞争力竞争力是是什么？什么？核核心能心能力力
17、客户客户如何动态选择？如何动态选择？客户客户策略策略 5060套达润时代逸城 核心区 30多套世贸官邸 90100套 200余套 100多套 100200套 50套左右 3040套 20套 月月均均消化消化速速度度 开发区 东部区 汤河沿线 项目区 区域区域 状元府 明日星城 东方明珠城 大秦华府 玉带湾 在水一方 森林逸城 项目项目 本报告是严格保密的。 对开发目标的解读（3）对开发目标的解读（3） 大盘 角度 大盘大盘 角度角度 p项目规模大、周期长，需要兼顾现在和未来，使之不但符合现不但符合现 在，而且也符合未来在，而且也符合未来。同时希望先期产品能够为后续开发产品提先期产品能够为后续开
18、发产品提 供增值价值供增值价值 如何确如何确定定合合理开发策理开发策 略略（启动（启动策略策略、产品产品策策 略略、配套配套策略策略）使）使项目项目 持续走持续走高高？ 本报告是严格保密的。 对开发目标的解读（4）对开发目标的解读（4） 本体 条件 本体本体 条件条件 p项目中回迁安置房约64万平方米，产品形式全部为“6+1“形 式，且分布于每个地块中，从目前的情况来看，难以实现集中安 置； p本项目整体与各地块均为2.5的容积率，容积率无法拆分。 2.5 10.83 31.77 7.5 39.27 50.10 300.59 山山东堡东堡 2.5 67.09 250.71 64.07 314.
19、78 381.87 1990.945 合计合计 2.5 18.85 82.88 18.77 101.65 120.5 609.92 东白塔岭东白塔岭 2.5 6.21 17.41 6.0 23.41 29.62 177.74 前道前道西西 31.8安置房 2.5 31.2 118.65 150.45 181.65 902.695 西西白塔岭白塔岭 地下建筑面积 总建筑面积 其 中 住宅、商业 综合容积率 地上建筑面积 占地面积 项目项目 如何妥善如何妥善处处理理 安安置置房房与与商商品品房房 的关的关系系，是是项目项目 规划规划设设计计的的最最主主 要问题要问题 本报告是严格保密的。 对开发目
20、标的解读对开发目标的解读 客户选择及需求对位：客户选择及需求对位：充分挖掘客户需求及置业关 注点，产品对位客户需求 建立核心竞争力：建立核心竞争力：通过市场平台、竞争分析建立项 目核心能力，确保持续竞争优势 兑现区域高价值：兑现区域高价值：区域价值如何定位？如何使房地 产价值充分对位区域高价值？ 实现大盘持续发展：实现大盘持续发展：如何确定不同阶段的的产品线 和配套以使项目持续走高 规划与产品落地：规划与产品落地：化解或减弱地块限制条件，充分 发挥地块资源，体现项目价值 如何如何 最大化挖掘最大化挖掘 项目价值？项目价值？ 本报告是严格保密的。 报告研究思路报告研究思路 客户选择及需求对位客户
21、选择及需求对位：充分挖掘客户需求 及置业关注点，产品对位客户需求 建立核心竞争力建立核心竞争力：通过市场平台、竞争分 析建立项目核心能力，确保持续竞争优势 兑现区域高价值兑现区域高价值：区域价值如何定位？如 何使房地产价值充分对位区域高价值？ 实现大盘持续发展实现大盘持续发展：如何确定不同阶段的 的产品线和配套以使项目持续走高 规划与产品落地规划与产品落地：化解或减弱地块限制条 件，充分发挥地块资源，体现项目价值 市场环境研究市场环境研究 客户需求研究客户需求研究 商业机会挖掘商业机会挖掘 地块条件分析地块条件分析 区域价值解读区域价值解读 如何最大化挖掘项目价值？如何最大化挖掘项目价值？ 案
22、例借鉴案例借鉴 战略与策略战略与策略项目定位项目定位规划落地规划落地 本报告是严格保密的。 Part3 城市与区域发展研究城市与区域发展研究 21 城市宏观背景城市宏观背景秦皇岛秦皇岛 城市空间发展与规划城市空间发展与规划海港区（组团比较）海港区（组团比较） 区域发展及区域价值定义区域发展及区域价值定义项目区域项目区域 本报告是严格保密的。 p秦皇岛市位于河北省东北 部，东北接辽宁省绥中县， 西北临河北省承德市，西靠 唐山市的滦县、迁安，南临 渤海。 p西距首都北京280公里，距 天津220公里，西南距石家 庄483公里 p秦皇岛，素有“京津后“京津后花花 园园”之美誉”之美誉。滨海资源丰滨海
23、资源丰 富，海岸线总长度162公里。富，海岸线总长度162公里。 海岸拥有长城、滨海、生态 等良好的旅游资源。拥有山 海关、南、北戴河、等40多 个旅游景区，每年吸引上千 万海内外游客慕名而至 大大连连 烟台烟台 威威海海 青青岛岛 【城【城市概况市概况】秦皇岛位于中秦皇岛位于中国国三三大大经济圈之一经济圈之一的环的环渤渤海海经济经济 圈圈，地，地处处华华北与北与东东北北交交界界处处，隶隶属河北属河北省省，旅游旅游资资源丰富源丰富 本报告是严格保密的。 p行政区划：市域面积7812平方公里，由三区 四县组成：海港区、北戴河区（北戴河新区）、 山海关区；抚宁县、昌黎县、卢龙县、青龙满 族自治县。
24、 p人口：09年年末全市户籍总人口287.24万 人，增长0.5%。其中，市区人口82.63万人 p秦皇岛为北方知名大众旅游度假区，海资源 丰富、环境宜人，随着东北、京津塘等地的外 来移居、置业人口不断增加，城市人口、文化 趋于复合、多元，正在逐渐变成一个“移民城 市”。 n秦皇岛近年越来越多的吸引了外来人口在此 就业安家。外地置业比例约占40%，多为京津 唐，东三省客户。 【城【城市概况市概况】秦皇岛由三区四县组成，总人口约300万，市区人秦皇岛由三区四县组成，总人口约300万，市区人 口不足百万，外来置业人口比例较大，秦皇岛正在逐渐变成一个口不足百万，外来置业人口比例较大，秦皇岛正在逐渐变
25、成一个 “移民城市”“移民城市” 本报告是严格保密的。 【城【城市经济市经济】09年秦皇岛GDP保持10%的增长速度，城市宏观经09年秦皇岛GDP保持10%的增长速度，城市宏观经 济发展势头良好，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础济发展势头良好，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础 缓慢发展缓慢发展 综合发展综合发展 型型 平平稳稳发展，发展，以以质质 量量为主，为主，数数量量与与 质质量量并重并重 快速发展快速发展 以数量为主，数量以数量为主，数量 与质量并重与质量并重 超速发展超速发展 单纯数量型单纯数量型 发展特征 改善需求改善需求 为主为主 改改善需求善需求为主为主 生存、改善需求兼
26、生存、改善需求兼 有有 生存需求生存需求需求特征 8000以上8000以上40004000800080008004000800400008000800 人均GDP （美元） 减缓发展 阶段 平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段 17716.0 20443.0 23000.023279.9 30606.0 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2005年2006年2007年2008年2009年 20052009年，秦皇岛人均GDP p08年城市Gdp808.95亿元，09年 877.01亿元，增长10% p2009年，秦皇岛市人均GDP为 30
27、606元（约等于4400多美元），较 2008年增长了9.2%； p2008年以前，秦皇岛人均GDP增长 速度平缓，09年开始，人均GDP增长 速度迅速提升，表明城市宏观经济发 展势头良好，并有加速增长趋势； p从人均GDP和房地产发展模型上可 以看出秦皇岛房地产市场处于健康平 稳发展阶段，数量与质量并存，以质 量为主。 本报告是严格保密的。 市相关部门正在谋划在全市打造 四大特色鲜明、功能明确、优势 互补的产业聚集区，即临临港港产产业业 聚聚集集区区、高新高新技术产技术产业业聚聚集集区区、 干干红葡萄酒红葡萄酒产产业业聚聚集集区和区和黄金黄金海海 岸旅游岸旅游休闲休闲产产业业聚聚集集区区。
28、临港产业聚集区将包括目前的海港区临港产业区、山海 关船舶配套产业区和首钢秦皇岛工业园。重点发展现代 物流物流、先先进装进装备备制制造造等临港产业。 高新技术产业聚集区位于抚宁县榆关以东、京沈高速以 南、西场村以西、京秦铁路以北范围内，规划面积 11.96平方公里。园区由生活组团、工业东西片区组 成，将积极引进富士康协力配套项目，打造电子信息等电子信息等 高新高新技术产技术产业集业集群群。 干红葡萄酒产业聚集区，主要包括昌黎县、卢龙县葡萄 酒产业园，规划面积101.3平方公里，其中酒葡萄种植 基地83.3平方公里。 u黄金海岸旅游休闲产业聚集区，主要是位于黄金海岸 管理区范围内，坚持“人文业态立
29、区、新型业态兴区” 的方针，重点培育休闲休闲度度假假服服务务业、业、旅游旅游服服务务业、业、生活生活 居住居住和和会会议议会会展展四大主导功能板块。 【产【产业利好业利好】秦皇岛将规划建设成为临港产业、高新技术产业、秦皇岛将规划建设成为临港产业、高新技术产业、 干红葡萄酒产业和黄金海岸旅游休闲产业的四大支柱产业、产业干红葡萄酒产业和黄金海岸旅游休闲产业的四大支柱产业、产业 规划增强了城市经济发展的后盾规划增强了城市经济发展的后盾 本报告是严格保密的。 【产【产业支撑业支撑】海港区西侧为国家级经济技术开发区，区内国内外海港区西侧为国家级经济技术开发区，区内国内外 知名大企业聚集，对城市经济构成强
30、有力的产业支撑，同时为城知名大企业聚集，对城市经济构成强有力的产业支撑，同时为城 市带来一定的高端人口市带来一定的高端人口 p概况：概况：1984年经国务院批准设立的首批国家级经济技术开发区 之一。全区规划控制面积56.72平方公里。分东、西两区，东区 位于山海关东侧，西区紧邻北戴河 p定位：定位：环渤海地区重要的对外开放窗口；京津冀都市圈的先进 制造业、加工贸易、高新技术产业研发转化、高附加值服务业承 接基地、区域物流的重要枢纽 p产产业业布局布局： p“西西精精东东重重、西高西高东东大大”的特色。 p西区：西区：侧重开发精密型、高新技术产业，集中布局科技型企业、 技术研发机构，突出西区高新
31、技术产业特色； p东东区：区：侧重开发重重型、型、大大型型制制造业造业和和现现代物流代物流业业，集中布局港 口依托型重大装备制造、食品加工及物流企业，突出东区临港型 和高外向度的经济特色。 p代代表表企企业业：美国通用、韩国LG、台湾富士康、中信、中粮、中 油、中远、中船、中包、首钢、哈动力、耀华等一大批世界500 强企业、跨国公司和国内知名大企业 我我国国首批首批国国家家级级经济经济技术技术开发区开发区 全国全国投投资环境资环境4040佳佳 中中国国高高端端人人才才最集最集中的区域中的区域之一之一 跨跨国国公公司司最佳最佳投投资的开发区资的开发区 本报告是严格保密的。 【城【城市建设利好市建
32、设利好】“三年大变样”工程的实施将使得城市面貌和“三年大变样”工程的实施将使得城市面貌和 形象得到有力提升，使城市变得更加宜居形象得到有力提升，使城市变得更加宜居 p城市城市布局布局： 北戴河新区建北戴河新区建设设和西港和西港东东迁迁两两大大工工程程。西港区改造概念性规划 和东部新港规划编制初步成果 p道路道路及及基基础设础设施施建建设设： 京沈高速公路新西出口、城市西部快速路、民族路北延伸、建 设大街平改立、市区21条次干道路、承秦高速公路等道路工程、 津秦客运专线、秦皇岛新机场 p六六大大片片区区拆迁改造拆迁改造： 秦皇岛市为了进一步改善人居环境，打造优美的宜居宜业宜游 新港城，投资84.
33、6亿元实施对火车站及范家店片区、康乐里片区、 归提寨片区、东山片区、海港区西部四村、北戴河杨各庄片区。 其中康乐里片区以商务办公、酒店服务和高档住宅为主导功能定 位，同时吸纳沃尔玛等高品质商业元素，建设高品位的城市新区。 p市市容容环境整环境整治治及及生生态态环境环境改改善善 本报告是严格保密的。 【交通【交通利好利好】规划中的城际路网将使秦皇岛与京津塘等周边城市规划中的城际路网将使秦皇岛与京津塘等周边城市 的距离将进一步拉近，共同融入到环渤海1小时经济圈内的距离将进一步拉近，共同融入到环渤海1小时经济圈内 2020分钟分钟1小时12分钟1小时12分钟2小时2小时148公里148公里秦唐山秦唐
34、山 6小时13分钟6小时13分钟 7小时7小时 2小时7分钟2小时7分钟 2小时25分钟2小时25分钟 2小时2小时 铁铁路路 11.5小时11.5小时 6小时54分钟6小时54分钟 4小时30分钟4小时30分钟 3小时25分钟3小时25分钟 3小时14分钟3小时14分钟 公公路路 - -950公里950公里秦哈尔滨秦哈尔滨 - -628公里628公里秦大连秦大连 - -404公里404公里秦沈阳秦沈阳 5050分钟分钟285公里285公里秦天津秦天津 5050分钟分钟299公里299公里秦北京秦北京 未来时间未来时间里里程程线线路路 p外部交通：北京、天津至秦皇岛的 两条高速铁路将于2011
35、2011年年开开通通，50 分钟即可到达。 p承秦铁路建成后承德至秦皇岛时间 在1小时之内。同时秦皇岛至承德、 内蒙、辽西的交通通道也将打通。 p内部交通：规划市域形成以“十” 字形的高速公路主干线和“三纵七横 十三条线”的干线公路网 p机场：目前在使用的山海关机场距 市区15公里。新建民民用用机机场场“秦皇岛秦皇岛 北戴河北戴河机机场场 ”位于昌黎，计划2011 年建成投入使用。 本报告是严格保密的。 【环渤海经济圈之秦皇岛环渤海经济圈之秦皇岛】“京津冀都市圈”的提出将加速“都京津冀都市圈”的提出将加速“都 市融合”的进程，并促进城市间的人口和财富流动市融合”的进程，并促进城市间的人口和财富
36、流动 p京津冀都市圈区域规划是国家“十一五”规划中一个重要的 区域规划，区域发展规划按照“8+2”的模式制定：包括北京、天 津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧 州、张家口、承德8个地市。 p在该规划中，京津冀三地各有明确的产业发展定位。 p河北各市：经济配合京津两地的建设和发展 “京津“京津冀都冀都市市圈”圈”形形成成后后，冀八冀八城市城市将将与北与北京京和和天天津津联联合合发展发展；整整个个都都市市圈圈内内交通交通距离距离进进一一步缩短步缩短、 城界城界边边界界消消失失，各各城市城市之之间间的的人口人口与与财财富富流流动动将将加速加速进进行行，秦皇岛，秦皇岛做做为为都
37、都市市圈圈中的中的重重要城市要城市之一之一， 也也将迎将迎来良好来良好的发展的发展契机契机。 单中心城市单中心城市大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成 京津 承德 石家庄 秦皇岛 张家口 京津京津 承德 张家口 保定 石家庄 唐山 廊坊 秦皇岛 沧州 本报告是严格保密的。 【环渤海经济圈之秦皇岛环渤海经济圈之秦皇岛】“环京津旅游带”中旅游核心城市的定位、及自身环京津旅游带”中旅游核心城市的定位、及自身 “旅游立市”的发展战略，将使秦皇岛旅游价值放大，进一步加深对周边城市“旅游立市”的发展战略，将使秦皇岛旅游价值放大，进一步加深对周边城市 的辐射和影响力的辐射和影响力 以京津地区滨海休闲
38、度假首选之地和中国 最佳旅游城市为目标，完善休闲度假旅游 要素，巩固观光旅游优势，拓展会展商务 功能，形成历史、生态、人文、休闲、国 际、海洋和宜居秦皇岛的城市吸引力体 系，建建设设国国内内一一流流、国、国际际知知名名的高的高品品质滨质滨 海海休闲休闲度度假胜假胜地地 “环环京津旅游京津旅游带带”秦皇岛秦皇岛定位定位秦皇岛秦皇岛“旅游立市”旅游立市” 从从：坚持工业优先，全面提升旅游业 整体水平 秦皇岛市国民经济和 社会发展第十一个五年规划纲要 到：到：秦皇岛市将实实施施“旅游“旅游立立市市”战战 略略，整合资源要素，全力构建以旅游业 为中心的现代产业体系，力争五年至十 年，把把秦皇岛建秦皇岛
39、建设设成成为为休闲休闲度度假胜假胜地地、 山海山海生生态态宝宝地地、长长城文城文化化高地高地、健健康康长长 寿福寿福地，整体地，整体打打造国造国际际旅游旅游名名城城 2009年9月政府报告 本报告是严格保密的。 【环渤海经济圈之秦皇岛环渤海经济圈之秦皇岛】环渤海环渤海作为中国经济的第三极，继长作为中国经济的第三极，继长 三角、珠三角之后区域内分工体系也逐渐形成，未来秦皇岛定位三角、珠三角之后区域内分工体系也逐渐形成，未来秦皇岛定位 为京津唐旅游和休疗养地为京津唐旅游和休疗养地 珠三角城市群珠三角城市群 长三角城市群长三角城市群 环渤海城市群环渤海城市群 n旅游 和休疗 养地及 度假 唐山唐山
40、天天津津 北北京京 政政治治文文 化化、金金 融融中心中心 秦皇岛秦皇岛 大大连连青青岛岛 n 国际港 口、制造 服务业、 旅游城市、 宜居城市 n 海洋经济基 地、高新技术 产业、现代服 务业、旅游、 港口 n 国际港口、 北方经济中心、 生态城市、港 口物流 n 工业城市、 制造业基地、 能源原材料 中心 本报告是严格保密的。 【环渤海经济圈之秦皇岛环渤海经济圈之秦皇岛】未来未来依靠依靠环环渤渤海海经济圈经济圈的城市的城市平平台台 和和人口人口平平台台，秦皇岛的发展，秦皇岛的发展前前景景广阔广阔 三大经济圈GDP（09年上半年） 26861.39 14222 37585.95 0 1000
41、0 20000 30000 40000 长三角16市珠三角9市环渤海5省市 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% GDP（亿元）增长(%) p外商在北方投资最密集的地 区集中在此，且走势渐强。 目前跨国公司在华设立的研 发机构40以上在北京，天 津拥有外商投资企业万余 家，大连的外商投资企业也 近8000家 城市外向度高 白领、中产 阶层等高素 质人群比例 集中 p整个环渤海经济圈的范围占 据中国国土的12%和人口的 20%。智力资源密集度全国首 屈一指，仅京津两地就有包 括22所211工程高校在内的 100多所高校，数百所科研院 所 放眼三大
42、经 济圈，环渤 海经济圈经 济增速最为 抢眼 环环 渤渤 海海 经经 济济 圈圈 秦皇岛现在 已经成为环 渤海区域外 来人口置业 主要目的地 之一 p秦皇岛2007年外来迁入人 口44977人，其中海港区占 29400人。秦皇岛近年越来越 多的吸引了外来人口在此就 业安家。外地置业比例约占 40%，多为京津唐，东三省客 户。 借势环渤海借势环渤海大大环境环境，秦秦 皇岛皇岛未来发未来发力潜力巨力潜力巨大大 本报告是严格保密的。 【城【城市宏观背景小结市宏观背景小结】城市自身整体实力的增强以及不断走高的城市自身整体实力的增强以及不断走高的 环渤海的外力支撑使得秦皇岛大跨步发展的时代来临环渤海的外
43、力支撑使得秦皇岛大跨步发展的时代来临 p城市城市间间融融合合加速加速：随着城际路网的改善，环 渤海1小时经济圈体系建立，城市间融合加速 p各各城市分城市分工明工明确确：环渤海内分工体系逐渐形 成，秦皇岛定位为京津唐旅游和休疗养地 p整体环整体环渤渤海发展海发展迅迅速速：环渤海经济圈发展迅 速，给秦皇岛未来发力注入强有力外力支撑 p经济平稳增长、产业利好、城市改建、交通 路网完善等众多利好共同促使秦皇岛城市秦皇岛城市自自 身身的的综综合合实力增实力增强强，给给房房地地产产市场发展市场发展充充满满 强强有有力后力后劲劲 环渤海战略环渤海战略 地位地位 秦皇岛自身秦皇岛自身 实力增强实力增强 相相
44、互互 促促 成成 秦皇岛的未来会走向哪里？秦皇岛的未来会走向哪里？ 秦皇岛之于环渤海的意义？秦皇岛之于环渤海的意义？ u类似区域类似城市借鉴类似区域类似城市借鉴 杭州之于长三角 珠海之于珠三角 【长【长三角经济圈之杭州三角经济圈之杭州】杭州杭州是是长长三三角角经济圈经济圈的的第第二大二大副副中心，中心， 以以风风景景旅游旅游文文明明，是是经济经济区内区内最具最具幸福感幸福感/ /最适最适宜宜居住居住城市城市。 u杭州杭州之之于于长长三三角洲角洲 长江三角洲长江三角洲长江三角洲长江三角洲 杭州杭州杭州杭州 上海市上海市上海市上海市 江苏省江苏省江苏省江苏省 浙江省浙江省浙江省浙江省 p长江三角洲
45、是我国对外开放的最大地区，是全国最大的外贸出口基地 p及最大的经济圈。是世界六大城市圈之一。 p其中，上上海海是长三角经济圈的中心，南南京京、杭州杭州为长三角经济圈的两 p个副中心。 p区位：区位：杭州位于中国东南沿海-长江三角洲南翼，距离核心城市上海 180公里，约2小时车程。 p职职能：能：杭州是浙江省省会，浙江省政治、经济、文化中心，中国东南 重要交通枢钮，除上海外的长长江江三三角洲第角洲第二大中心城市二大中心城市。 p城市定位：城市定位：杭州是中国著名的风风景景旅游旅游城市，是“中国最具最具幸福感幸福感城 市” 及最适最适宜宜居住居住城市之一。 p未来将建设成长三角旅游休闲中心、创新创
46、意先导区、现代服务业集 p聚和辐射区、先进制造业基地、生活品质示范城 u杭州杭州在在长长三三角角中的地位和中的地位和角色角色 180180公里公里公里公里 170170公里公里公里公里 2009年1月长三角地区房价（元/平米） 14000 12286 10146 6108 5719 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 上海杭州宁波苏州南京 目目前前杭州已杭州已经经成成为为长长三三角角地区地区甚至甚至全国全国的置的置业业热点热点区域，区域，虽然虽然房房价价上上涨迅猛涨迅猛，但但能能在在杭州买杭州买到到一一套套住住 所已然所已然成成为为购购房
47、房者者的的骄傲骄傲。 p据统计，杭州房价一直趋于长三角经济圈前位，即便2009 年1月房市最低迷阶段，杭州房价仍居经济区第二位。 p由于杭州的经济地位及旅游/城市环境，其人居环境一直是 刺激杭州房地产迅猛发展的重要因素，已经成为长三角地区 的置业热点区域，近10年来，其房价整体处于高速增长状态。 p2010年杭州普通住宅房价已突破2万大关，其中远洋-大运 河商务区/绿城蓝色钱江/荣邦水岸莲花等高层住宅均价超过 30000元/平米。 5165 5898 6613 8500 9500 15032.74 17679 13500 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14
48、000 16000 18000 20000 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 杭州近几年房价（元杭州近几年房价（元/平米）平米） n“33929工程”的即将完工、地铁兴建、东西向快速道选址确定等交通 利好的出现，均价持续上扬 n全国第一个实行土地“招拍挂”的城市。 n杭州“非饱和型供地”政策刺激，高额的地价成本直接抬高了房产价格 n2010年上海举办世博会对杭州、宁波起着带动作用以及政府对城市 的规划及大力建设 n2007年受全国楼市红火影响。 n基础设施配套较完备、成熟度提高，市场吸引力表现良好。同时自住 购房需求得到释放（包括大量外来人口）。
49、 n受金融危机影响。全国楼市渐行渐冷。相较之下，受城市“建设好20 座“新城，”100个城市综合体”等规划引导，杭城楼市总体表现相对平稳。 【长【长三角经济圈之杭州三角经济圈之杭州】受受城市城市基基础设础设施施建建设设及及旅游旅游生生态态环境环境 影响影响，杭州已杭州已成成为为长长三三角角经济经济区区乃至乃至全国全国置置业业热点热点区域区域 秦皇岛与秦皇岛与杭州杭州有有着相似着相似的城市发展的城市发展路路径径，由由此可此可以以推断推断出出秦皇秦皇 岛岛房房地地产产的发展的发展方向方向 基基础设础设施施建建 设设 城市环境及城市环境及 定位定位 外外来来人口人口供供 需需求需需求 发展规划定发展规划定 位位 城市区位城市区位 北京、天津至秦皇岛的两条高速铁路及秦皇岛 北戴河机场建设/北戴河新区建设和西港东迁/ 临港工业区等三年