-青岛市房地产年报.pdf

《-青岛市房地产年报.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《-青岛市房地产年报.pdf（63页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 1 引言： 引言： 2011 年，中国房地产市场遭遇了史上最严厉的政策调控组合，调控力度之大，前所未有，全国各地房 地产市场均受到不同程度的影响。这样的环境下，青岛房地产市场观望气氛浓重，商品房存量激增，成交 量下降，住宅价格下降趋势明显，但商业市场价格保持平稳上升态势。 在宏观政策方面，从年初“国八条”公布开始，大规模的调控就正式拉开序幕，一系列房地产调控政 策陆续出台：限购限价令的出台，货币政策持续紧缩，信贷政策益加严厉，房产税的开征，保障房计划等 措施，这些都对开发商和置业者产生重大的影响。现今，青岛楼市调控已取得初步成果，房价过快上涨的 势

2、头得到有效遏制。 在青岛房地产发展环境方面，胶州湾大桥和海底隧道通车使老市区与西海岸真正融为一体，为整个青 岛城市发展打造出一个新的平台，西海岸发展潜力进一步凸现；世园会园区拆迁工作基本结束，道路、综 合管线等基础设施建设全面开展，是实现青岛国际化和向北发展的重要一步；此外，城市地铁、铁路客运 北站、快速路三期等重大工程加快建设，将缓解日益明显的城市交通拥堵问题，拓宽城市发展空间，把青 岛城市建设带入一个崭新的时代。万科、保利、中海、绿城、龙湖等一线大开发商已然深耕青岛，成为青 岛楼市的导向，带动青岛房地产市场的热点转移和发展。 从开发企业角度来看，政策的调控和市场的冷淡使开发商面临资金链、销

3、售任务、战略布局调整等问 题。开发商普遍奉行现金为王的策略，但也有开发商逆势拿地，重新部署开发版图。少数大开发商精准的 低开策略，成功搅动市场，实现以价换量，迅速回笼资金；部分在售楼盘也推出大幅优惠，希望借价格优 势吸引客户，但随即引发老业主维权事件。 2011 年 12 月，青岛市人民政府决定，青岛市市区（市辖七区）住房限购政策在 2011 年 12 月 31 日 截止期满后继续执行，但未规定截止时间。跨年之际，继续执行限购的政策比起 12 月央行下调存款类金融 机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点的货币政策的松动，更加有力。虽然存款准备金率下调，但对房地 产市场的刺激有限。 2012

4、年调控政策是否会有松动？ 2012 年房地产市场是否会出现更大面积的降价引爆楼市增长？ 这些问题和困惑摆在开发企业、购房者以及各级政府面前，急需得到答案。 通过严密的市场监测，我们掌握了大量市场一手数据，从而形成了月度市场报告，凭借世联怡高深耕 青岛多年的本土化经验，在详实的数据基础上，我们紧抓青岛市场变化的核心问题和特征， 2011-2012 年 青岛房地产市场研究报告也就应运而生。 通过这份2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 ，希望给予政府有关部门，各院校与研究机构、省 内外开发企业及同行深思和搜索的素材，为看透迷雾中的房地产市场形势提供有效支持和帮助。由于时间 紧促，本报告难免

5、有不足之处，还希望各方专家不吝赐教 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 2 目录 目录 2011 年青岛大事件回顾 4 政策篇 4 城建规划篇 5 房地产市场篇 6 第一章 宏观市场 . 7 第一节 宏观经济发展概述 7 一. 人口 . 7 二. GDP 及产业结构 7 三. 固定资产投资 . 9 四. 对外贸易 . 9 五. 居民生活水平和消费 . 9 六. 其他 . 10 第二节 房地产行业发展概述 11 一、房地产开发投资情况 11 二、商品房施工情况 12 三、商品房竣工情况 12 四、销售面积 13 五、销售额 14 第二章 土地市场 . 15 一、市场综述 15 二、供应

6、分析 16 三、成交分析 17 四、价格分析 19 五、2011 年土地市场特点 . 20 第三章 商品房市场 . 22 第一节 普通住宅 22 一、市场综述 22 二、供应分析 23 三、成交分析 28 四、价格分析 31 五、2011 年普通住宅市场特点总结 33 六、2012 年普通住宅市场预测 . 33 第二节 公寓 34 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 3 一、市场综述 34 二、供应分析 34 三、成交分析 37 四、价格分析 40 五、2011 年公寓市场总结 . 40 六、2012 年公寓市场预测 . 41 第三节 写字楼 41 一、市场综述 42 二、供应分析

7、42 三、成交分析 44 四、价格分析 46 五、2011 年写字楼市场总结 . 46 六、2012 年写字楼市场预测 . 47 第四节 商业 48 一、市场综述 48 二、供应分析 48 三、成交分析 51 四、价格分析 53 五、2011 年商业市场总结 . 53 六、2012 年商业市场预测 . 54 第四章 报广分析 . 55 一、报广投放综述 55 二、报广投放分析 55 附件：2011 年政策盘点 61 一、行业政策 61 二、土地政策 63 三、金融政策 63 四、税收政策 63 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 4 2011 年青岛大事件回顾 2011 年青岛大事件

8、回顾 政策篇 政策篇 1、青岛版限购令实施细则出台 政策回顾： 1、青岛版限购令实施细则出台 政策回顾：1 月 28 日，青岛市人民政府出台关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意 见 。意见说明发布之日起至 2011 年 12 月 31 日，在本市市区(市辖七区，下同)实行住房限购措施。对已 有 1 套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下 同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房(含新建 商品住房和二手住房)；对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的

9、非本市户籍 居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。 除此之外，还对供地、保障房、监管、备案、问责方面提出具体规定。 政策影响：政策影响：2011 年青岛市房地产市场越发冷清。限购令的出台对投资型客户和改善型客户将产生重创，因 此高端住宅市场受“限购令”影响较大。同时，限购政策还使市场的观望气氛越来越浓，从而影响普通住 宅的销售，加之金融政策的调控，致使刚需客户也对楼市望而却步。 2、青岛“一房一价”登场 政策回顾： 2、青岛“一房一价”登场 政策回顾：5 月 6 日，青岛市物价局下发通知，要求各区市价格主管部门要集中人力和时间，开展商品房

10、销售明码标价专项检查工作。如果商品房销售单位未在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开所有预 售房源、未如实标示优惠折扣、未如实标示已售房源价格、未标商品房价格相关因素，将责令其立即整改； 对拒不执行明码标价规定及进行价格欺诈的，要依法严肃处理。 政策影响：政策影响：在青岛众多楼盘的接待中心，都可以看到这样的房源信息公示栏，房源价格都可以在这些公示 栏上看到。开发商在执行上还是比较规范，但是实际却暗藏猫腻。部分开发商可能会想办法对付，比如可 能会采取在开盘定价时将房价定高，然后再在以后的销售中采取逐次打折的方法进行销售，这样就给了自 己很大的操作空间。规定虽很严格，却还未使购房者得到最透明最公

11、平的信息。 3、青岛 2011 年三次加息 政策回顾： 3、青岛 2011 年三次加息 政策回顾：7 月 7 日，央行宣布,即日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其他各档 次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整， 此时房贷利率已升至近 10 年来最高。 这是今年以 来第 3 次加息，前两次在 2 月和 4 月，也是去年加息周期启动后的第 5 次加息。 政策影响：政策影响：加息对房地产市场影响主要是改变市场投资者预期，投资者认识到利用银行高杠杆的机会减少， 融资成本上升，投资者的市场预期会改变。而对于普通刚需购房者来说，加息增加了贷款成本，因此也将 慎重出手，

12、但从长远来看利率的负增长、调控后楼市价格合理回归、刚需置业者的需求积聚等因素决定加 息对刚需置业者影响较小。但今年限购政策加之金融政策的双重夹击下，无论是刚需客户，还是投资客户， 都对楼市望而却步。 4、岛城首套房贷利率提高 政策回顾： 4、岛城首套房贷利率提高 政策回顾：10 月 14 日北京建行率先上调首套房贷款利率。随即，岛城房贷门槛也随之提高，部分银行首 套房贷利率上浮 10%， 一些城商行更高。 二套房贷款利率普遍上浮 20%。 部分银行还设置了其他房贷门槛， 多家银行均表示，利率提高是因贷款额度吃紧。但专家分析说，银行考虑的主要是利润，他们更愿意把资 金投放到中小企业贷款和消费贷款

13、上。 政策影响：政策影响：在限购条件下，今年各地首次购房者比例比以往有明显提高。首套房贷利率一旦大范围上浮， 将进一步对自住型购房需求产生抑制作用。对于购房者来说，这将进一步加重他们的观望情绪。但从中长 期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商降价销售的压力， 这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 5 5、青岛对非住宅开征房产税 政策回顾： 5、青岛对非住宅开征房产税 政策回顾：8 月 28 日，青岛在交易环节对非住宅地产征收房产税，持有越久交的税也越多。通知要求，自 通知下发日起，个人办理非住宅过户

14、手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证； 无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，然后才能办理过户手续。个人自用非住宅应 缴纳房产税年应纳税额=房产原值(1-30%)1.2%。房产税缴纳年限最高为 3 年，如果不足 3 年按实际持 有年限计算，高于 3 年，按 3 年计算。 政策影响：政策影响：青岛限购令实施后，很多酒店式公寓、商业地产类项目打出“不限购”牌，抢夺住宅市场的客 户。本次对非住宅征收房产税，是限购信号的扩大，房产调控只会紧不会松。今年青岛酒店式公寓项目供 应量非常大，本来就已供过于求，征收房产税将使这些项目受到较大冲击。 6、2012 年限购令

15、继续执行 政策回顾： 6、2012 年限购令继续执行 政策回顾： 12 月 15 日青岛市人民政府办公厅出台 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ， 通知指出按照中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇的要求，为进一步巩固调控成果，切实促进我 市房地产市场平稳、健康发展，经研究决定，我市市区（市辖七区）住房限购政策在 2011 年 12 月 31 日 截止期满后继续执行。 政策影响：政策影响：这次发布的通知中，规定市辖七区住房限购政策在 2011 年 12 月 31 日截止期满后继续执行， 具体执行到什么时候，虽然通知中没有明示，但是可以明确看出 2012 的青岛房地产年市场将持续

16、今年的 态势。此种情况下，只有高性价比楼盘、限购及金融政策松动才能对楼市产生有利刺激。 城建规划篇 城建规划篇 1、胶州湾大桥通车 事件回顾： 1、胶州湾大桥通车 事件回顾：世界最长跨海大桥青岛胶州湾大桥 2011 年 6 月 30 日正式通车。跨海大桥全长 41.58 公 里，东起青岛主城区，跨越胶州湾海域，西至黄岛，是中国国家高速公路网山东青岛到甘肃兰州高速公路 的起点段。大桥主体包括沧口、红岛和大沽河三座航道桥、海上非通航孔桥和路上引桥以及管理设施，总 投资逾 100 亿元人民币。 事件影响：事件影响：跨海大桥所连接的青岛、黄岛、红岛三地不仅居于山东半岛的核心咽喉部位，而且处在山东的 命

17、脉胶济铁路城市带上。大桥不仅终结了青岛与黄岛“青黄不接”的历史，开启了青岛与其卫星城区同城 化的新时代，同时将极大完善山东半岛交通网络，促进山东半岛城市经济一体化发展。该桥建成通车也为 中国北方增加了一座重要的交通基础设施，将进一步密切中国东西部经济往来，形成以海带陆、以陆促海、 东西联动的新格局，为拉动中国北部地区经济发展具有重要作用。 2、海底隧道通车 事件回顾： 2、海底隧道通车 事件回顾：6 月 30 日，国内最长海底隧道青岛胶州湾隧道正式通车。胶州湾海底隧道项目总投资 32.98 亿元，南接黄岛区的薛家岛，北连青岛主城区的团岛，下穿胶州湾湾口海域。隧道全长约 7800 米， 其中海底

18、段隧道长约 3950 米。设双向六车道，设计车速 80 公里/小时。胶州湾隧道是国内在建的第二条 大型海底隧道，也是目前我国最长、世界第三长的海底隧道。 事件影响：事件影响：海的天然屏障造成了流通的障碍，造成两岸经济发展不均衡，海底隧道是青岛的一个关键性变 革，更是一个区域概念上的融合，使老市区与西海岸真正融为一体，为整个青岛城市发展打造出一个新的 平台。青岛到开发区的距离缩短，速度加快，将会大力推动青岛、黄岛两岸间的经济发展。 3、青岛开建全国最大保障房项目 事件回顾： 3、青岛开建全国最大保障房项目 事件回顾：7 月 11 日，今年以来全国用地规模最大的保障性住房项目青岛白沙湾保障性住房集

19、中建 设项目开建。该项目占地总面积 998 亩，预计三年后建成，将提供公租房 3797 套，限价房 6253 套。此次 公租房建设部分首次尝试出让土地配建，投资经营 10 年后可租可售。 事件影响：事件影响：这是青岛首次在出让土地中大规模建设公租房，并进行公租房“先租后售”的探索，按照“谁 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 6 投资、谁受益”的原则，由开发企业投资建设并持有公租房，经营 10 年之后，开发企业可以出售公租房， 实现建设投资回收，获得一定的利润，但须按当时的限价房价格出售。跟以前相比，公租房“先租后售” 给开发企业提供了一个退出机制，提高了企业参与保障房建设的积极性。

20、 房地产市场篇 房地产市场篇 1、青岛楼市大鳄抢跑拼销量 事件回顾： 1、青岛楼市大鳄抢跑拼销量 事件回顾： “金九银十”以剧烈降温的独特姿势宣告着它的谢幕在即。在这个原本一切皆有可能的舞台上， 先是新项目远洋风景 10 万元优惠之外另送车位的大手笔优惠， 继而是青岛万科在售项目联合发起的团购风 暴，同时青山绿水项目的 9 折优惠高调出场，以及海岸华府、世茂公园美地、青岛风景等项目首批房源的 低价亮相。直至 10 月龙湖低开引爆白沙河板块，青特随即爆出的震撼价格。11 月降价风潮吹至李沧，万 科生态城 1300 余套高层小户型的低价热销、春和景明的大幅降价、时代城别墅的开盘爆销更有看头。 事件

21、影响：事件影响：以大鳄为首的房企选择在这一节点上抢跑，与临近年底的各种业绩要求也有密不可分的关系。 年度销售目标和回款要求都是开发商尤其是抢先发力的大鳄房企纷纷行动的原因之一。开发商下半年不得 不面临严格的信贷压力，银行的贷款紧缩甚至停止放贷令融资渠道单一的房企唯有以房子换票子来维持运 营。降价项目销售情况较好，可以看出市场上需求依然存在，需要得到释放，但是客户愈加趋于理性，如 今价格成为楼盘突出观望重围的最重要因素。 2、降价销售引起的业主维权 事件回顾： 2、降价销售引起的业主维权 事件回顾： 李沧区一家楼盘 09 年开始销售， 由于从 9 月中旬就再也没有成交， 11 月底推出优惠幅度近

22、 2000 元/平米的活动，一时间成交量激增。但好景不长，因老业主聚众维权愈砸售楼处，导致售楼处关闭。区域 内另一大开发商楼盘，一直以销售成绩突出而被市场看好，但也因新推出的部分房源 75 折优惠，引发前期 客户在售楼处的维权抗议。市北区的某项目因下调项目销售价格，导致业主找上门，继而出台了针对业主 的补偿措施，成为岛城首个承诺给前期业主补偿差价的项目。 事件影响：事件影响：现在，如何维护老业主，已经成为持续销售的楼盘制定促销活动的重点考量环节，这就使很多 开盘时间较长的老盘处于尴尬境地。岛城楼盘价格已经出现松动，而且促销趋势不容小觑，因此，只有制 定适合购买人群的销售方案，充分挖掘项目卖点，

23、制定合理定价，提升销售过程服务水准，才能最终取得 客户认同并在逆势下实现买卖双方满意。 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 7 第一章 宏观市场 第一章 宏观市场 第一节 宏观经济发展概述 第一节 宏观经济发展概述 2011 年青岛市经济社会发展呈现“增长较快、物价趋稳、质量提升、民生改善”的良好态势，主要目 标任务全面完成，实现了“十二五”的良好开局。同时，在 2011 年，青岛市还首次实现了两个“超越” ： 一个是农民人均收入增幅超过城市居民；另一个是服务业占 GDP 比重首次超越工业。青岛市 260 个市级 重点项目已全部开工在建，80 个项目竣工，累计完成投资超过 800 亿

24、元。海湾大桥、海底隧道、快速路三 期等重大基础设施建成使用，城市地铁、铁路客运北站、快速路三期等重大工程加快建设。高新区北部园 区、董家口港区等重点园区承载能力进一步提升，世园会园区拆迁工作基本结束，道路、综合管线等基础 设施建设全面开展。同时，全球尚未走出金融危机阴影，欧债危机持续发酵，致使国际市场萎靡。国内原 材料价格和劳动力成本上升、人民币汇率总体上浮等因素又加剧了企业压力。国内外经济环境对以外向型 和投资拉动型为主的青岛经济的影响也不容忽视。 一. 人口 一. 人口 截止到 2010 年，青岛人口总数达 7636392 人，同比增长仅为 0.09%。从 2008 起，青岛人口增长率 逐

25、年下降，三年时间人口增长数量仅为 20745 人。生育率的快速下降，改善了人口年龄结构，使青岛市未 来近 40 年处于劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的“人口红利”期，将推动经济发展和社会转型、构建 和谐青岛创造了良好的人口环境。 2006-2010年青岛市人口数量变化图2006-2010年青岛市人口数量变化图 7400000 7500000 7600000 7700000 人 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 人口数量74938127579910761564776291617636392 增长率1.14%1.15%0.47%0.18%0.09% 2006年2007年2008年2

26、009年2010年 数据来源：青岛市统计局 二. GDP 及产业结构 二. GDP 及产业结构 1. GDP 1. GDP 2011 年前三季度，青岛完成生产总值 4662.76 亿元，同比增长 11.00%。在与沿海几个副省级城市的 比较中，青岛的前三季度的 GDP 总量位居首位，青岛、大连、宁波、厦门的 GDP 增长率分别为 11.00%、 13.60%、10.10%、14.60%。青岛的经济发展状况良好，且势头较为稳健。 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 8 2007-2011年青岛市GDP变化图2007-2011年青岛市GDP变化图 0.00 1500.00 3000.00

27、 4500.00 6000.00 亿元 0.00% 6.00% 12.00% 18.00% GDP 3786.524436.184890.335666.194662.76 增长率 16.00%13.20%12.20%12.90%11.00% 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 2011年前三季度GDP对比2011年前三季度GDP对比 0.00 2000.00 4000.00 6000.00 亿元 0.00% 6.00% 12.00% 18.00% GDP 4662.76 4448.90 4277.33 1757.40 增长率 11.00%13.60%10.10%14.6

28、0% 青岛大连宁波厦门 数据来源：青岛市统计局、各地统计局 2. 产业结构 2. 产业结构 自 2007 年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2011 年前三季度三大产业总量分别为 211.96 亿元、 2268.09 亿元、2182.71 亿元，三产比例达到 4.6：48.6：46.8；产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型 转变，第三产业比例逐年提升，产业结构日益合理化。 2007-2011年三大产业比例变化图2007-2011年三大产业比例变化图 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 第一产业 5.40%5.10%4.70%4.89%4.55%

29、第二产业 51.60%50.80%50.10%48.69%48.64% 第三产业 43.00%44.10%45.20%46.43%46.81% 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 9 三. 固定资产投资 三. 固定资产投资 固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。 自 2007 年起，青岛市固定资产投资持续增长，2011 年前三季度全社会实现固定资产投资 2711.60 亿 元，同比增长 23.00%，房地产投资额达到 583.90 亿元，同比增长 31.10。房地产投资额

30、占全社会固定 资产投资额的比例也呈上升趋势，从 2008 年的 18.85%上涨至 2011 年前三季度的 21.53%。 2007-2011年固定资产投资变化图2007-2011年固定资产投资变化图 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 亿元 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 固定资产投资 1635.40 2019.00 2458.90 3022.50 2711.60 房地产开发投资 322.35 380.57 459.50 602.40 583.90 房地产/固定资产投资 19.71%18.85%18.69%

31、19.93%21.53% 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 四. 对外贸易 四. 对外贸易 青岛市对外经济贸易额走出了 2009 年的低谷，2011 年前三季度对外贸易额达到 533.6 亿美元，同比 上涨 28.60%。其中，进口额 231.00 亿美元，同比上涨 37.2%；出口额 302.6 亿美元，同比上涨 22.7%。 贸易顺差额为 71.60 亿美元，达到近几年的最低值，国际国内的金融和市场因素致使青岛外贸出口面临着 诸多压力。 2007-2011年青岛市对外贸易额2007-2011年青岛市对外贸易额 0.00 200.00 400

32、.00 600.00 亿美元 对外贸易额 457.25536.37448.51570.60 533.60 贸易顺差 108.95116.1397.47107.7271.60 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 五. 居民生活水平和消费 五. 居民生活水平和消费 1. 人均可支配收入与人均消费性支出 1. 人均可支配收入与人均消费性支出 青岛市人均可支配收入在近四年呈上升趋势，2011 年前三季度达到 21057 元，增长 12.03%，工资性 收入和转移性收入较快增长，仍是拉动可支配收入增长的主要因素。人均消费性支出也有较快增长，2011 201

33、1-2012 年青岛房地产市场研究报告 10 年前三季度达到 14269 元，增长 10.37%。 2007-2011年青岛市人均可支配收入、人均消费支出2007-2011年青岛市人均可支配收入、人均消费支出 10000 15000 20000 25000 30000 元 人均可支配收入 17856204642236824998 21057 人均消费性支出 13376149991608017531 14269 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 2. 社会消费品零售总额 2. 社会消费品零售总额 社会消费品零售额自2007年起持续增长， 但201

34、1年前三季度社会消费品零售总额达到1607.10亿元， 相比 2010 年前三季度 1370.65 亿元增长 14.71%。青岛市消费市场持续增长，消费品市场需求旺盛，销售 活跃。 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 亿元 社会消费品零售总额 1199.181464.80 1743.991902.741607.10 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 六. 其他 六. 其他 1. 财政收入 1. 财政收入 自 2009 年，青岛市财政收入增长较快，增长率率逐年增高。截止到

35、2011 年前三季度，青岛市财政收入 达到 419.40 亿元，比 2010 年前三季度 325.62 亿元增长 28.80%。其中城市维护建设税和企业所得税增加 幅度最大。 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 11 2007-2011年青岛市财政收入变化图2007-2011年青岛市财政收入变化图 0.00 200.00 400.00 600.00 亿元 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 财政收入 292.58 342.44 376.99 452.61 419.40 增长率 29.50%17.00%10.10%20.10%28.80% 2007年2008年2009

36、年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 2. 存贷款余额 2. 存贷款余额 截止到 2011 年前三季度，青岛市各项存款余额达到 8319.93 亿元，创历史新高。2009 年起，信贷投 放力度加大，贷款结构进一步优化，截止到 9 月末，各项贷款余额达到 6666.87 亿元。 2007-2011年青岛市年末存、贷款余额2007-2011年青岛市年末存、贷款余额 0.00 5000.00 10000.00 亿元 年末各项存款余额 4035.124896.296504.547895.528319.93 年末各项贷款余额 3424.234067.65268.586365.19666

37、6.87 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 第二节 房地产行业发展概述 第二节 房地产行业发展概述 【注】 ：本节数据为青岛市七区五县市整体数据。数据来源为青岛市统计局。 一、房地产开发投资情况 一、房地产开发投资情况 青岛市房地产投资总额呈现逐年增长的趋势，且增长幅度在近年来逐年加大。2011 年前三季度，青岛 市房地产开发完成投资 583.90 亿元，同比增长 31.10。 2007-2011年青岛市房地产投资2007-2011年青岛市房地产投资 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 亿元 0.00% 20.00

38、% 40.00% 房地产开发投资 322.35 380.57 459.50 602.40 583.90 增长率 20.10%18.06%20.74%31.10%31.10% 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 数据来源：青岛市统计局 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 12 二、商品房施工情况 二、商品房施工情况 2011 年前三季度，青岛市商品房总体施工面积达到 5304.20 万平米，同比增长 13.80%；其中住宅施 工面积为 3740.50 万平米，增长 13.60%。 2007-2011年商品房及住宅施工面积变化2007-2011年商品房及住宅施工面

39、积变化 0.00 2000.00 4000.00 6000.00 万平米 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 商品房施工面积 3223.80 3704.70 4310.00 5058.40 5304.20 住宅施工面积 2464.70 2740.40 3058.00 3602.80 3740.50 商品房施工面积增长率 15.90%14.90%16.30%17.40%13.80% 住宅施工面积增长率 13.00%11.20%11.60%17.80%13.60% 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 2011年商品房及住宅施工面积月度变化201

40、1年商品房及住宅施工面积月度变化 0.00 2000.00 4000.00 6000.00万平米 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 累计总施工面积 3739.30 4159.00 4443.60 4689.20 4836.60 4991.10 5166.00 5304.20 累计住宅施工面积 2581.40 2889.20 3108.80 3282.80 3388.20 3495.50 3632.90 3740.50 总施工面积增长率 19.90%15.40%17.70%15.90%15.20%15.50%12.80%13.80% 住宅施工面积增长率 17.

41、80%13.90%16.80%15.30%14.30%14.30%12.00%13.60% 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月 数据来源：青岛市统计局 三、商品房竣工情况 三、商品房竣工情况 自 2007 年至 2010 年，青岛市商品房竣工面积呈现上升趋势，但 2011 年前三季度，商品房竣工面积 受政策等多方面影响， 出现较高的下滑， 2011 年前三季度商品房竣工面积达 428.20 万平米， 下降 27.60%； 其中住宅竣工面积为 324.60 万平米，下降 17.40%。 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 13 2007-2011年商品房及

42、住宅竣工面积变化2007-2011年商品房及住宅竣工面积变化 0.00 300.00 600.00 900.00 1200.00 万平米 -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 商品房竣工面积 640.70 657.30 814.20 1020.50 428.20 住宅竣工面积 548.20 495.80 644.40 732.70 324.60 商品房竣工面积增长率 -1.80%2.60%23.90%25.30%-27.60% 住宅竣工面积增长率 1.00%-9.60%30.00%13.70%-17.40% 2007年2008年2009年2010年2011年前

43、三季度 2011年商品房及住宅竣工面积月度变化2011年商品房及住宅竣工面积月度变化 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 万平米 -80.00% -60.00% -40.00% -20.00% 0.00% 商品房累计竣工面积 27.50 102.90 151.00 183.70 268.40 313.20 379.90 428.20 住宅累计竣工面积 23.90 78.00 120.30 144.90 191.60 232.10 285.30 324.60 总竣工面积增长率 -75.50%-48.00%-30.50%-40.40%-30.30%-30

44、.90%-28.70%-27.60% 住宅竣工面积增长率 -68.00%-47.60%-22.10%-25.10%-18.20%-19.30%-16.80%-17.40% 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月 数据来源：青岛市统计局 四、销售面积 四、销售面积 2011 年前三季度，受各方面影响，青岛市商品房销售面积仅为 737.80 万平米，比 2010 年前三季度 814.10 万平米下降 9.40%，其中住宅销售面积 663.80 万平米，较 2010 年前三季度 746.70 万平米下降 11.10%。其中第一季度销售增长率较大，随着楼市新政的影响逐渐凸显，

45、销售面积的增长率在后三个季度 的增长率出现较大回落。 2007-2011年商品房及住宅销售面积变化2007-2011年商品房及住宅销售面积变化 0.00 500.00 1000.00 1500.00 万平米 -20.00% 10.00% 40.00% 70.00% 商品房销售面积 833.30 769.20 1261.90 1360.70 737.80 住宅销售面积 769.70 689.80 1151.10 1209.90 663.80 总销售面积增长率 13.10%-7.70%64.10%7.80%-9.40% 住宅销售面积增长率 16.50%-10.40%66.90%5.10%-11.1

46、0% 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 14 2011年商品房及住宅销售面积月度变化2011年商品房及住宅销售面积月度变化 0.0 250.0 500.0 750.0 1000.0 万平米 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 商品房累计销售面积 88.3 187.0 244.8 310.3 414.6 486.7 569.8 737.8 住宅累计销售面积 72.6 162.2 216.0 274.1 368.2 435.3 508.3 663.8 总销售面积增长率 15.20%10.40

47、%-2.30%-9.90%-8.40%-9.00%12.00%-9.40% 住宅销售面积增长率 4.20%3.80%-5.70%-13.20%-11.70%-11.70%-14.80%-11.10% 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月 数据来源：青岛市统计局 五、销售额 五、销售额 2011 年前三季度青岛实现销售额 554.60 亿元，较 2010 年前三季度 480.30 亿元上涨 15.50%；其中 住宅实现销售额 480.90 亿元，较 2010 年前三季度 431.70 亿元上涨 11.40%。2011 年前三季度住宅销售 额增速回落较大，由 2010

48、年的 16.60%降至 11.40%。 2007-2011年商品房及住宅销售额变化2007-2011年商品房及住宅销售额变化 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 亿元 -20.00% 20.00% 60.00% 100.00% 商品房销售额 433.40 390.30 703.70 895.30 554.60 住宅销售额 392.90 328.20 619.60 776.80 480.90 总销售额增长率 38.30%-9.90%80.30%27.20%15.50% 住宅销售额增长率 48.40%-16.50%88.80%25.40%11.40% 2007年200

49、8年2009年2010年2011年前三季度 2011年商品房及住宅销售额月度变化2011年商品房及住宅销售额月度变化 0.00 200.00 400.00 600.00 亿元 -10.00% 10.00% 30.00% 50.00% 商品房累计销售额 69.90 127.00 162.60 211.90 300.20 354.50 428.70 554.60 住宅累计销售额 53.60 104.40 136.40 180.20 253.60 303.70 368.90 480.90 总销售额增长率 46.50%25.80%2.70%-1.00%8.80%9.10%13.70%15.50% 住宅销售额增长率 24.90%12.50%-4.70%-6.70%1.70%3.70%8.70%11.40% 1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月 数据来源：青岛市统计局 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 15 第二章第二章 土地市场土地市场 【监测范围】 ：青岛市七区 【数据来源】 ：青岛国土资源局、中国土地市场网 【样本选取标准】 ：青岛市国土资源局公开招拍挂出让的居住、商业等经营性用地，工业用地除外 【指标解释】 ：1.“供应量”指国土资源局公告出让的土地 2.“成交量”指国土资源局公示成交的土地 【区