《佛山张槎宏城地块市场调查及定位报告102P.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《佛山张槎宏城地块市场调查及定位报告102P.pdf（102页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、佛山张槎宏城地块研究报告| Page 1 佛山张槎宏城地块佛山张槎宏城地块 市场调查及定位报告市场调查及定位报告 20112011年年1 1月月 佛山张槎宏城地块研究报告| Page 2 张槎产业经济发展情况张槎产业经济发展情况1 2项目区位及用地条件分析项目区位及用地条件分析 汇报内容 3物业市场分析物业市场分析 4定位及产品建议定位及产品建议 形象定位及销售部署建议形象定位及销售部署建议 形象定位及销售部署建议形象定位及销售部署建议5 佛山张槎宏城地块研究报告| Page 3 第一部分：第一部分：第一部分：第一部分：张槎产业经济发展情况张槎产业经济发展情况张槎产业经济发展情况张槎产业经济发
2、展情况 | Page 4佛山张槎宏城地块研究报告 张槎位于佛山市禅城区西部，总面积26.5平方公里，是广佛经济商圈的重要组 成部分。 禅城 南海 广州 张槎 张槎的地理位置张槎的地理位置 本案本案 | Page 5佛山张槎宏城地块研究报告 张槎的区位优势张槎的区位优势 广珠、佛开高速公路、一环、佛山大道贯穿境内，到达广州的新白云机场、火车站、 南沙港三大交通枢纽均仅需40分钟车程，充分接受广州的辐射，与广州共享交通网络、金 融资本、人才和信息等资源，实现产业联动、功能互补，且能广泛利用港澳的市场优势， 推动张槎城市化和产业国际化进程 张槎张槎 佛 山 一 环 广 珠 西 线 汾 江 路 佛 山
3、 大 道 中 季华路 佛山机场 佛 山 一 环 佛 山 一 环 广 珠 西 线 汾 江 路 佛 山 大 道 中 季华路 佛山机场 佛 山 一 环 白云机场 佛山东站 佛山车站 白云机场 佛山东站 佛山车站 顺德顺德 南沙港南沙港 佛 开 高 速 佛 开 高 速 | Page 6佛山张槎宏城地块研究报告 张槎经济发展张槎经济发展 虽然张槎的经济总量在禅城中处于中下游，但依托产业发展，张槎经济持续 增长经济增长非常迅速。从05-09年，张槎每年的GDP平均增速达17.45%17.45%。 05-09年张槎年张槎GDP情况及增幅情况及增幅 0 500000 1000000 1500000 20000
4、00 2500000 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% GDP10600001277916156290818938312002717 增幅增幅-20.56%22.30%21.17%5.75% 20052006200720082009 09年禅城各镇区GDP09年禅城各镇区GDP 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 GDP329771326304932002717932359 祖庙石湾张槎南庄 （万元
5、） （万元） （万元） （万元） | Page 7佛山张槎宏城地块研究报告 张槎的产业结构张槎的产业结构 张槎以第二产业为主导，形成针织为龙头，服装、陶瓷、电子、包装材料、金属制 品、等行业协调发展的工业格局，引进巴斯夫、汉莎等世界500强企业和新一佳; 张槎已建成六大传统针织城及现代化工业园区，拥有针织企业2559家，厂房面积 266万m2，从业人员57800人。09年产值约50亿元，占第二产业产值的31.77%，已成 为全国重要的针织品生产基地和集散地，有“中国针织名镇” 称号。 张槎三大产业产值情况张槎三大产业产值情况 第一产业第二产业第三产业 产值针织产业 31.77% 1295 31
6、.77% 1295 | Page 8佛山张槎宏城地块研究报告 积极建设规模工业园，吸引大型企业进驻积极建设规模工业园，吸引大型企业进驻 佛山国家高新技术开发区城西园佛山国家高新技术开发区城西园 打造光电和汽配产业群 打造光电和汽配产业群 城西园是佛山高新科技园三园区中首先启动的核心区域，面积 14.88 平方公里，2010年基本完成建设，引入佛山普立华、佛山日 丰等数十家数码汽配企业，是高新区目前主要的高科技产业区域。 中部高新技术产业园区 中部高新技术产业园区 中部高新技术产业园区有A-D四个片区， A区（张槎园）占 地约300亩，有6家以科技为主的企业进驻，拟培育成为电子产 业基地；D区（
7、玉带片区）拟培育成卫星导航项目及无线射频 识别技术产业基地。本案位于D区，规划利好效应明显。 高新开发高新开发 区城西园区城西园 民营科技园民营科技园 （张槎园）（张槎园） | Page 9佛山张槎宏城地块研究报告 张槎2009年常住人口仅8万多人，外来人口则达20多万人，绝大部分为产业人口， 与2001年相比增加了12万人；产业人口包括技术工人、生意人、企业管理人员等。 居民收入水平不断提升，本地居民和产业人口构成了本区最主要的购房群体，也 带动了周边的租赁市场和投资需求。 产业快速发展，带来了大量的产业人口产业快速发展，带来了大量的产业人口 张槎人均张槎人均GDP情况情况 31626 40
8、440 56123 71660 97419 110282 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 200420052006200720082009 | Page 10佛山张槎宏城地块研究报告 张槎地区产业经济发展状况小结张槎地区产业经济发展状况小结 张槎地区利用广佛利好，以产业经济为依托，积极进行产业升 级，为本区房地产市场提供购买力和购买人群 | Page 11佛山张槎宏城地块研究报告 第二部分：第二部分：第二部分：第二部分：项目区位及用地条件分析项目区位及用地条件分析项目区位及用地条件分析项目区位及用地条件分析 2-1 项目区位条件 2-2 项目用地
9、条件 2-1 项目区位条件 2-2 项目用地条件 | Page 12佛山张槎宏城地块研究报告 2-1 项目区位条件2-1 项目区位条件 | Page 13佛山张槎宏城地块研究报告 在城市规划中的地位在城市规划中的地位 2009年以前，佛山市的发展重心是东和南，向东发展南海桂城，向南发 展东平新城。与禅城其他镇街城市面貌飞速发展相比，禅城西部的张槎发展 脚步蹒跚，临近禅城中心的价值被大大削弱。 往广州往广州 未来佛山CBD未来佛山CBD 桂城东-千灯湖桂城东-千灯湖 张槎张槎 禅城禅城 东平新城东平新城 本案本案 | Page 14佛山张槎宏城地块研究报告 在城市规划中的地位在城市规划中的地位
10、直到2009年，禅城区意识到区域发展的不平衡，提出“西进”策略，将禅 城的城市发展策略调整为“东提、西进、中贯通”，加速发展禅西板块，把张 槎打造成宜商、宜居、宜工的禅西新城 。 西进西进 禅城西部板块以精品新城定位 规划发展，优先安排基础设施 建设，重点布局高端产业项 目，成为未来发展热点 东提东提 改造城中村，提升形象、优 化功能、增添魅力，建设现 代化中心城区 中贯通中贯通 打通交通脉络，完善“一快一慢” 两套交通系统，促进禅城南北交 通顺畅 | Page 15佛山张槎宏城地块研究报告 张槎定位“禅西新城，商聚张槎”，划分东西片区促进发展； 项目位东西片区的交界处，规划建设纺织产业的商贸
11、博览展销中心，地位和形 象将有巨大变化，对于项目价值的提升有帮助 。 在城市规划中的地位在城市规划中的地位 东 片 区 西 片 区 东 片 区 西 片 区 本案本案 传 统 村 落 特 色 片 区 高 档 居 住 休 闲 新 区 西.北部西.北部 玉带片区设置商贸型用地，发 展以针织、制衣产业为主的高 档次商贸、展示中心，作为张 槎特色产业的一部分 西.南部西.南部 结合大江片区的改造发展商 住功能，为未来发展特色产 业提供后勤服务 东.北部东.北部 沿佛山水道设置商业混 合用地，提高对佛山水 道的利用率，发挥佛山 水道的滨水功能 东.南部东.南部 结合五峰公园、五峰路及莲 江路布置商业及居住
12、用地， 建设成张槎片区的高档居住 休闲区 | Page 16佛山张槎宏城地块研究报告 项目周边交通便利项目周边交通便利 项目周边有张槎路、玉带路、槎湾路、兴业路，华宝路等，能快速到达五峰公园、 张槎公园、文化广场、张槎民营科技园、佛开高速、祖庙、汾江河、石湾南庄等。 祖祖 庙庙 汾汾江河江河 张槎民营科技园张槎民营科技园 五峰公园五峰公园 本案本案 张槎路张槎路 玉带路玉带路 槎湾路槎湾路 兴业路兴业路 华宝路华宝路 仙槎路仙槎路 | Page 17佛山张槎宏城地块研究报告 道路改造将实现张槎南北贯通、东西畅顺道路改造将实现张槎南北贯通、东西畅顺 项目 = 10分钟直达祖庙项目 = 10分钟直
13、达祖庙 2009年开始，张槎共投资7.5亿元，建设开通三条主要交通干道：轻工路，张槎西 路，季华北路。 轻工路东起佛山大道，西至华宝路，全长4.2公里，是张槎东西走向的交通大动脉。 项目经过槎湾路，轻工路，10分钟车程即可到达祖庙商业中心。 本案本案 祖祖 庙庙 （轻工路效果图）（轻工路效果图） | Page 18佛山张槎宏城地块研究报告 佛山地铁4号线全长16.6km，途经张槎、 季华路、陈村，是中心组团内部一条东西向 的线路，联系南海区和禅城区。 佛山四号线近在咫尺佛山四号线近在咫尺 项目 = 10分钟地铁项目 = 10分钟地铁 佛山西站佛山西站 北滘北滘 东平新城东平新城 广州南站广州南
14、站 张槎张槎 2010年6月公布数据称，地铁4号线向东延伸 至广州大石，张槎与广州关系瞬间拉近。本 案距离地铁口仅10分钟路程，这是项目最大 的亮点之一 。 1.2公里1.2公里 本案 地铁口 本案 地铁口 | Page 19佛山张槎宏城地块研究报告 项目周边配套较完善项目周边配套较完善 项目靠近张槎的商业路段，基本能便捷利用各种生活教育配套，如新一佳超市，麦 当劳，中小商场，药店，张槎中学等；同时靠近保利的商业地带，能就近利用； 项目附近有张槎公园和文化广场，供附近居民休憩娱乐，能够吸引部分情结较深、 喜欢方便生活的原居民。 新一佳 麦当劳 新一佳 麦当劳 张槎中学张槎中学 宾馆宾馆 药店药
15、店 文化广场文化广场 张槎公园张槎公园 游乐城游乐城 幼儿园幼儿园 保利商业保利商业 超市超市 商场商场 邮局邮局 本案 | Page 20佛山张槎宏城地块研究报告 地块周边环境较差地块周边环境较差 区域形象短期内不会有太大变化 加油站 地块 玉带路 加油站 地块 玉带路 规划路规划路 村民公寓村民公寓 | Page 21佛山张槎宏城地块研究报告 2-2 项目用地开发条件2-2 项目用地开发条件 | Page 22佛山张槎宏城地块研究报告 地块形状比较方正，地质良好，容易利用地块形状比较方正，地质良好，容易利用 加油站加油站 184米184米 75米75米 张槎二路张槎二路 地块四周比较方正，
16、地块内无明显坡度，适宜开发住宅 西面是玉带路，可以开发临街商业 东南面有一凸出方形地块，可以考虑社区配套设施 西南面的加油站是项目硬伤，对于项目建筑体的排布和 景观的设置有较大影响 北面临河涌，景观价值不高 河涌河涌 占地：13847 建面：34618 占地：13847 建面：34618 玉玉 带带 路路 | Page 23佛山张槎宏城地块研究报告 项目面积较小，能够影响辐射的范围非常有限项目面积较小，能够影响辐射的范围非常有限 项目地块占地1.4万m2，总建3.5万m2 ，商业面积仅6000 m2 ，项目规模 小，居住舒适度欠佳，难以打造深入人心的项目形象，辐射范围有限。 | Page 24
17、佛山张槎宏城地块研究报告 项目发展条件小结项目发展条件小结 城市新规划和道路交通改造对于项目有利好的影响，基本可以 实现10分钟地铁生活，10分钟祖庙生活； 地块规模和周边环境制约了项目的影响力。 | Page 25佛山张槎宏城地块研究报告 第三部分：第三部分：第三部分：第三部分：物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析 3-1 住宅市场分析 3-2 商用物业市场分析 3-1 住宅市场分析 3-2 商用物业市场分析 | Page 26佛山张槎宏城地块研究报告 3-1 住宅市场分析3-1 住宅市场分析 调研范围：张槎石湾片区 | Page 27佛山张槎宏城地块研究报告 禅城区下半年发展趋
18、势向好禅城区下半年发展趋势向好 禅城区是佛山的核心区域，2010年上半年受调控政策影响，成交较低迷； 下半年受压抑需求开始释放，成交逐渐回升，价格波动上扬。 2010年禅城住宅市场交易状况2010年禅城住宅市场交易状况 0 500 1000 1500 2000 2500 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 成交套数342246602429490271628139819681028842 成交均价974395361038410251924297848560936999251135810320 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 | Page 28佛山
19、张槎宏城地块研究报告 禅西板块禅西板块 禅西板块是未来开发的热点之一禅西板块是未来开发的热点之一 东平板块东平板块 老城区板块老城区板块 佛 山 大 道佛 山 大 道 禅城的住宅板块主要分布在佛山大道以东的区域，禅西板块作为新生板块，是 禅城未来重要的供应热点之一；但目前只有分散个盘，居住氛围一般 分布于祖庙周边，配套完善，但形 象较杂乱，当前供应较少 产品档次：中高档 分布于亚艺公园周边区域，配套完 善，形象好，环境优质，是禅城最 重要的高档盘集中区 产品档次：中高档、高档 分布于东平河沿岸区域，形象好，环 境优质，但配套有所欠缺，是禅城未 来发展的核心区域 产品档次：中高档、高档 分布于岭
20、南大道、魁奇路周边区域， 区域形象一般，配套基本完善 产品档次：中档、中高档 分布张槎、石湾、南庄区域，起步 慢，形象较差，供应少 产品档次：中档、中高档 亚艺板块亚艺板块 城南板块城南板块 | Page 29佛山张槎宏城地块研究报告 槎湾片区房地产市场发展初级槎湾片区房地产市场发展初级 片区以自建房为主，包括普通自建房和村民公寓; 2005年之前有少量商品房供应，以80-120m2居家户型为主，整体素质偏低； 05-08年市场一手供应出现空白。 村民公寓村民公寓丽日家园（2005）丽日家园（2005） 荟丽家园（2002）荟丽家园（2002）德兴花园（1996）德兴花园（1996） | Pa
21、ge 30佛山张槎宏城地块研究报告 2009年市场恢复供应，目前楼盘数量较少2009年市场恢复供应，目前楼盘数量较少 板块目前在售楼盘仅三个，其中石湾两个，张槎仅保利香槟花园一个 开发中楼盘集中在张槎地区，基本明年上半年可以入市 本案本案 美陶花园 喜居 星晖阳光星城保利.香槟花园 美陶花园 喜居 星晖阳光星城保利.香槟花园 开发中项目 在售项目 御璟上院 开发中项目 在售项目 御璟上院 | Page 31佛山张槎宏城地块研究报告 在售楼盘规模中等，中档为主在售楼盘规模中等，中档为主 在售项目除保利.香槟花园较大外，其余项目规模中等，档次中等； 本案项目占地仅1.4万，规模上处于劣势。 楼盘楼
22、盘占地面积 （m 占地面积 （m2 2） 建筑面积 （m 建筑面积 （m2 2） 容积率容积率总户数总户数档次档次 保利.香槟花园保利.香槟花园12.4万34万2.71700中高档 御璟上院御璟上院 （接受咨询）（接受咨询） -约670中档 喜居喜居2.5万6.6万2.2500中档 美陶花园美陶花园1.5万6.8万4.4433中档 本案1.4万3.5万2.5-本案1.4万3.5万2.5- | Page 32佛山张槎宏城地块研究报告 以小高层为主，布局密度较高以小高层为主，布局密度较高 片区内项目层数介于9-18层，以小高层为主，仅美陶花园有部分 高层产品； 张槎项目的布局密度适中，石湾项目则密
23、度较高。 楼盘楼盘类别类别层数层数梯户梯户 保利.香槟花园保利.香槟花园 小高层16层2梯4户 御璟上院御璟上院 （接受咨询）（接受咨询） 小高层10-14层1梯4户 星晖阳光星城星晖阳光星城 小高层13-15层2梯4户 喜居喜居小高层9-15层公寓2梯9户、2梯6户 美陶花园美陶花园高层、小高层11、18层2梯3-5户 | Page 33佛山张槎宏城地块研究报告 各楼盘主力户型相似，以80-110m各楼盘主力户型相似，以80-110m2 2的三房为主的三房为主 在售楼盘主力产品较为相似，以80-110m2的三房为主，主要面向张槎本 地的刚性需求客户； 另外，有少量四房单位和公寓供应。 楼盘楼
24、盘主力户型主力户型面积段面积段 保利.香槟花园保利.香槟花园紧凑型、舒适型3房80-92m2 御璟上院御璟上院 （接受咨询）（接受咨询） 紧凑3房、标准4房80m2、118m2 喜居喜居1房至3房90m2以下 美陶花园美陶花园紧凑实用3房80-110m2 | Page 34佛山张槎宏城地块研究报告 户型产品附加值高户型产品附加值高 在售户型产品强调高附加值，赠送面积多，如入户花园，多功能房，内庭 花园，大阳台，花池等 多功能房多功能房 内庭花园内庭花园 花池花池 大阳台大阳台 大阳台大阳台 大阳台大阳台 花池花池 阳台阳台 喜居喜居 保利.香槟花园保利.香槟花园 | Page 35佛山张槎宏城
25、地块研究报告 在禅城各板块处于价格洼地，升值空间大在禅城各板块处于价格洼地，升值空间大 槎湾片区项目成交价格在6500-7500元/m2之间。 张槎的保利项目依靠品牌优势一枝独秀，成交均价高达9000元/m2 ，参考价值不大，石湾 在售的项目价格在7000元/ m2左右，美陶花园低楼层产品低至6300元/m2 与同区的亚艺板块、城南板块、祖庙、东平新城相比，槎湾市场的价格有洼 地优势。 禅城各板块销售价格禅城各板块销售价格 9000 75007500 6900 13000 10500 11500 11000 9000 75007500 6900 13000 10500 11500 11000
26、0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 香槟花园 御璟上院喜居美陶花园 亚艺板块 城南板块祖庙东平板块 | Page 36佛山张槎宏城地块研究报告 客户情况客户情况 片区内项目主要吸引本地的居民和部分外区投资客户，受区位形象、配套、 环境制约，较难吸引本区和老城区的高端客 。 客户类型客户类型特征特征吸引度吸引度 原住民原住民 具有较强的经济实力，但受自建房和农民公寓的 分流较大；第二代的置业需求较大 私企业主私企业主 具有一定的经济实力和区域性，为方便做生意， 也可做投资，是最有可能的客户 企业白领企业白领经济实力一般，注重居住环境，追求性价比 投资者
27、投资者主要来自禅城、南海等地，纯投资 企业中高管企业中高管 经济实力强劲，有车，多次置业，居住环境挑 剔；多关注热点置业片区，如亚艺、千灯湖，有 资源、环境好的低密度产品、洋房产品；讲究身 份和居住的匹配；最多样和最强大的客户群，对 区域的认同感游离，需要最大程度的争取 | Page 37佛山张槎宏城地块研究报告 在售项目销售情况良好在售项目销售情况良好 在售项目销售率基本在80%以上，但销售速度较缓慢；保利由于是新开盘， 故销售速度明显较快； （据实际调研，保利由于单价和产品总价偏高，尾货的消化速度缓慢） 楼盘楼盘今年推货量 （套） 今年推货量 （套） 已售量 （套） 已售量 （套） 销售率
28、销售率销售速度（套/月）销售速度（套/月） 保利.香槟花园保利.香槟花园33625777%8677%86 美陶花园美陶花园36829380%2780%27 喜居喜居605388%1388%13 | Page 38佛山张槎宏城地块研究报告 公寓产品集中分布在佛山大道以东板块公寓产品集中分布在佛山大道以东板块 2010年禅城在售公寓项目6个，待售项目1个，基本在佛山大道以东区域， 总供应量约2700套。 星星华园国际星星华园国际 九鼎国际城九鼎国际城 慧港国际慧港国际 利豪名郡利豪名郡 文华尚领文华尚领 藦璒荟藦璒荟 楼盘楼盘档次档次面积段面积段套数套数 摩璒荟普通公寓45150 利豪名郡普通公寓
29、35-47300 慧港国际商务公寓36-90957 九鼎国际城商务公寓28-5680 普君新城商务公寓32-111511 文华尚领商务公寓65-92123 华园国际商务公寓35-60600 本案 在售 待售 在售 待售 | Page 39佛山张槎宏城地块研究报告 槎湾片区公寓产品稀缺，未来供应量明显增加槎湾片区公寓产品稀缺，未来供应量明显增加 槎湾片区非传统公寓区，供应量十分少；目前仅张槎街道的伟顺大厦和张槎 商会大厦有少量酒店式公寓供应，只租不售，约150套，石湾并无供应； 初步预计，未来一年张槎公寓产品的供应量将接近4万m2， 主要来自保利 项目的供应； 细分来看，纯居住的公寓面积占75%
30、，商住两用的公寓产品依然缺乏。 楼盘楼盘类别类别供应量供应量 保利.香槟花园70年公寓27500m2 星晖阳光星城办公式公寓7000-8000m2 喜居70年公寓约2500m2 | Page 40佛山张槎宏城地块研究报告 公寓市场发展研判公寓市场发展研判 张槎公寓产品的市场需求会逐渐增加张槎公寓产品的市场需求会逐渐增加 张槎以工业为主，以纺织服装为龙头，外来人口达20万，有相当数量 的中下收入人群，租赁市场较大； 而且张槎正在向商贸展销方向转型，将来会吸引更多商务人士，投资 环境好，投资收益显而易见。 | Page 41佛山张槎宏城地块研究报告 地址地址禅城区轻工路以北、槎湾路以东 占地面积占
31、地面积12.4万m2 建筑面积建筑面积34万m2 容积率容积率2.7 绿化率绿化率35% 总户数总户数1700 在售情况在售情况80-92m2三房，约336套 价格价格8000-9000元/m2 销售率销售率76% 卖点卖点产品：刚需产品为主 园林：法式园林 地铁：佛山地铁四号线 商业：保利商业+生活配套 2009年7月，房地产巨头保利地产以6.75亿元竞得张槎“槎针片区”改造地块，面积 143 亩，创下了张槎成交地价历史记录。保利的进入大大提升了禅西板块的关注度， 启动了禅西板块房地产市场的强势发展。 保利.香槟花园概况保利.香槟花园概况 | Page 42佛山张槎宏城地块研究报告 三期三期
32、 一期 二期 一期 二期 住宅持续开发，辅以部分商业体招商住宅持续开发，辅以部分商业体招商住宅持续开发，辅以部分商业体招商 住宅持续开发，辅以部分商业体招商 1.1.总体规模在总体规模在8 8- -1010万方左右；万方左右； 2.2.逐渐推出项目的楼王明星产品，在前期基础上实现溢价逐渐推出项目的楼王明星产品，在前期基础上实现溢价 以住宅先期开发以住宅先期开发以住宅先期开发以住宅先期开发 1.1.总体规模在总体规模在6 6- -8 8万方左右；万方左右； 2.2.先以住宅聚集人气，为日后的商业奠定销售基础先以住宅聚集人气，为日后的商业奠定销售基础 商业主体开发，借助商业实现公寓、商铺溢价商业主
33、体开发，借助商业实现公寓、商铺溢价商业主体开发，借助商业实现公寓、商铺溢价商业主体开发，借助商业实现公寓、商铺溢价 1.1.总体规模在总体规模在9 9万方左右；万方左右； 2.2.商业主力店入驻，聚集卖场人气；商业主力店入驻，聚集卖场人气； 3.3.在商业价值上开发公寓、住宅，实现产品溢价；在商业价值上开发公寓、住宅，实现产品溢价； 4.4.最后开发商铺，在人气累积、商业氛围成熟的基础上实现商铺价值最大化最后开发商铺，在人气累积、商业氛围成熟的基础上实现商铺价值最大化 保利.香槟花园开发情况保利.香槟花园开发情况 20102010- -20112011年年年年 20122012年年年年 三房四
34、房三房四房三房四房三房四房楼王楼王楼王楼王+ +三房三房三房三房二房三房二房三房二房三房二房三房+ +商业商业商业商业+ +公寓公寓公寓公寓 | Page 43佛山张槎宏城地块研究报告 保利.香槟花园评价保利.香槟花园评价 1、槎湾片区首个品牌开发商项目，本地区的标杆项目，对于提升区 域的知名度和热度有明显而持久的作用； 2、住宅产品以市场刚需为起点，逐渐逐渐向豪宅发展，并以保利商 业作为突破点； 3、建筑风格新颖，园林风格独树一帜，有临近地铁口的巨大优势； 4、保利依靠品牌优势，目前定价领先于本地市场，但市场的接受程 度一般。 | Page 44佛山张槎宏城地块研究报告 竞争市场分析竞争市场
35、分析 区域内竞争 区域外竞争 区域内竞争 区域外竞争 | Page 45佛山张槎宏城地块研究报告 区域内竞争情况区域内竞争情况 在售楼盘后续供应在售楼盘后续供应： 保利香槟：总建34万方，共1700套，申请预售360套，预计明年完成大部分开发 开发中项目开发中项目： 御璟上院：约14栋建筑，明年上半年推出，首推3栋，10层，一梯四户，约120套 星晖阳光星城：共12栋建筑，13-15层，明年上半年开售，大致与本案时间重叠 2011年土地供应2011年土地供应： 2011年初有一幅地块成功交易，位于玉带路西侧，总建1.4万，为专业市场用地。 时间时间宗地编号宗地编号地址地址占地面积占地面积建筑面
36、积建筑面积用途用途 交易 状态 交易 状态 楼面地价楼面地价 2010-12-6 佛禅（挂） 2010-021 张槎二路北侧402414084 商业办公用 地 交易 成功 2009 2010-12-6 佛禅（挂） 2010-020 玉带路以西、白 坭路以北、禅西 大道以东 287640647190 商业金融业、 居住用地 因故 取消 1709 （初始地价） | Page 46佛山张槎宏城地块研究报告 虽然明年将有更多的楼盘供应市场，表面上竞争激烈，但对于 新生板块而言，更多项目的开发尤其是品牌开发商的进驻开发， 能够有效提升区域的知名度，有利于区域市场的良好快速发展。 总体而言，利大于弊。 区
37、域竞争和协作同在区域竞争和协作同在 | Page 47佛山张槎宏城地块研究报告 禅城核心区域客户外溢禅城核心区域客户外溢 老城老城 板块板块 槎湾槎湾 东平东平 亚艺亚艺 南庄南庄 城南城南 当房地产市场发展比较成熟后，核心 区域的客户就会流向周边的价格洼地，寻 求更好的居住环境或者更高的投资价值； 目前禅城城区房地产市场发展已经相 当成熟，许多客户已经将目光瞄准了老城 区周边未来发展潜力较好的地区，如东平、 南庄、张槎等 | Page 48佛山张槎宏城地块研究报告 同南庄镇相比，本片区分流禅城客户的能力较弱同南庄镇相比，本片区分流禅城客户的能力较弱 南庄在城市定位，交通部署和客户认同度方面都
38、比禅西板块有优势，因此对 于禅城城区中高端客户的吸引力明显较高，是本板块项目最大的竞争市场。 相比而言，槎湾片区吸纳核心区域外溢的中端客户的能力较强 定位定位：生态居住社区 交通交通：佛山2号线（先开通） 客户认同度客户认同度：较高 定位定位：禅西的商贸重镇 交通交通：佛山四号线 客户认同度客户认同度：偏低 南庄 槎湾 南庄 槎湾 | Page 49佛山张槎宏城地块研究报告 槎湾片区住宅市场小结槎湾片区住宅市场小结 槎湾片区住宅市场处于初步发展阶段，区域的认同感和认知度较低； 住宅产品趋向同质化； 价格方面有一定的洼地优势； 公寓产品较为稀缺，尤其是商住两用的公寓未来供应较少，但未来对 公寓的
39、需求会逐渐增大； 城市规划、交通运输方面的利好因素，对本案和所在片区有很好的促 进作用。 | Page 50佛山张槎宏城地块研究报告 3-2 张槎商用物业市场分析3-2 张槎商用物业市场分析 （商用物业市场包括商业市场和写字楼市场） | Page 51佛山张槎宏城地块研究报告 张槎商业网点比较集中，聚集在东片区张槎商业网点比较集中，聚集在东片区 张槎的商业中心主要在张槎三路，张槎四路和五峰路附近，其他区域的 商业比较零散杂乱。 张槎路商圈张槎路商圈 五峰路商圈五峰路商圈 本案本案 | Page 52佛山张槎宏城地块研究报告 张槎路商圈是张槎最繁华的商业中心张槎路商圈是张槎最繁华的商业中心 商圈
40、特点商圈特点镇区小商业网点 辐射范围辐射范围 以张槎三路和张槎四路交界为中心，向四周延伸，东至佛山大 道，西到张槎一路，南至五峰路，北到塱沙路 代表物业代表物业新一佳超市，客惠隆超市 商业形态商业形态以临街商铺+小型百货商场为主 业态构成业态构成以服饰、百货购物为主，辅以餐饮配套 规划发展规划发展 重点重点 改善交通及停车场等基础设施，合理引导和控制交通 改善道路两边环境，美化街道 1-2年内将有两个购物中心建设落成，进一步增加商业配套 | Page 53佛山张槎宏城地块研究报告 中心区商业以普通街铺形式为主中心区商业以普通街铺形式为主 五峰路以制衣汽配商铺为主 张槎4路人气最旺， 以商场餐饮
41、为主 张槎三路以电子服饰零售商业为主 五峰路以制衣汽配商铺为主 张槎4路人气最旺， 以商场餐饮为主 张槎三路以电子服饰零售商业为主 | Page 54佛山张槎宏城地块研究报告 张槎路商圈以居民日常消费为主张槎路商圈以居民日常消费为主 以中小型商场（如新一佳、客惠隆、惠群购物商场）聚集人气； 商业种类比较齐全，占比比较平均，满足居民基本的日常生活消费 张槎路商业业态组合张槎路商业业态组合 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50% 服装 鞋、箱包 餐饮 公共服务 饰品 珠宝 电子电器 其他（美容、旅馆、娱乐等） | Page 55佛山张槎宏城地块研究报告 临街商铺特点临街商铺
42、特点 以独立商铺为主，有少量楼盘底商以独立商铺为主，有少量楼盘底商 商业街区形象较差，广告牌、装修等比较残旧； 住宅底商主要是早期开发的荟丽家园和丽日家园； 街铺开间为4-8米，铺面较小，面积60m2左右；底商面积更小，一般20-30m2 基本没有二楼商铺基本没有二楼商铺 | Page 56佛山张槎宏城地块研究报告 商铺租金水平相对较低商铺租金水平相对较低 商圈商圈位置位置面积面积数量数量租金（元/）租金（元/） 张槎路张槎三路/四路60-50-60 荟丽家园 仙槎南路30 60 45 纯阳路20-3040-45 丽日家园仙槎南路20-303040-45 由于经济发展水平较低，张槎街道的商铺面
43、积较小，租金也比较低，约 40-60元/，与禅城区的祖庙、季华商圈相比，有较大的差距； 目前祖庙一线临街铺租金约250-350元/，季华路的一线临街铺租金约200-250/ 相信随着禅西板块的开发和张槎商贸重镇的打造，对片区商业有促进作用。 | Page 57佛山张槎宏城地块研究报告 未来商业供应集中在东片区，适当向南扩展未来商业供应集中在东片区，适当向南扩展 张槎提出“三带”商业规划，包括张槎路东段商住带、轻工路商业带、季华 路商贸带，还启动义乌小商品城项目，星晖项目，保利项目等，未来商业将 集中在东片区发展，适当向南拓展。 义乌小商品城义乌小商品城 项目占地223多亩， 总投资约8亿元 张
44、槎路东段商住带 轻工路商业带 季华路商贸带 张槎路东段商住带 轻工路商业带 季华路商贸带 星晖 保利 星晖 保利 本案本案 | Page 58佛山张槎宏城地块研究报告 禅城写字楼集中祖庙、季华路和南海大道禅城写字楼集中祖庙、季华路和南海大道 佛山中心区写字楼集中在祖庙商务圈、季华路商务圈及桂城的南海大道商 务圈，写字楼数量合计约42万平方米（不含租金低于30元的项目）；张槎 目前没有专业写字楼供应。 季华路商务圈： 面积约11万平方米 包括广发大厦，京禅大厦，经华大厦等， 素质一般，金海大厦、卓远大厦素质较高 南海大道商务圈： 面积约5万平方米 包括财联大厦，经委大厦，中 银大厦，财汇大厦。普
45、遍楼龄 长，设备陈旧。 祖庙商务圈： 面积约25万平方米 包括环球国际广场，国际商业 中心，百花广场，东建大厦， 档次较高。 张槎张槎 | Page 59佛山张槎宏城地块研究报告 张槎以工业为主发展，商务办公氛围较差张槎以工业为主发展，商务办公氛围较差 张槎现存写字楼多为企业自建，楼龄较长，形象陈旧，档次低 名称名称年份年份行业行业租金水平 （元/月/方） 租金水平 （元/月/方） 张槎商会大厦2006纺织20-25 张槎工贸大厦-工商20-25 健博通大厦2001电子天线20-30 伟顺大厦2002纺织20-30（含管理费） 协和大厦2000-30 鹰牌控股大厦2007陶瓷- | Page
46、60佛山张槎宏城地块研究报告 张槎商用物业市场小结张槎商用物业市场小结 张槎的商业中心位于张槎路段，以临街商铺和小型商场百货为主， 主要满足居民的日常生活需求，租金水平较低； 张槎未来定位为商贸重镇，都市型产业城市，重点发展贸易展销， 对于专业写字楼的需求量非常小。 佛山张槎宏城地块研究报告| Page 61 第四部分：定位及产品建议第四部分：定位及产品建议第四部分：定位及产品建议第四部分：定位及产品建议 佛山张槎宏城地块研究报告| Page 62 一、项目一、项目一、项目一、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 佛山张槎宏城地块研究报告| Page 63 优势S优势S 劣势W
47、劣势W 机会O机会O 威胁T威胁T 靠近张槎三、四路商业集中地，生活配套便捷； 项目距离张槎休闲公园较近，旺中带静； 项目周边交通便利； 地块方正，地势凭证，容易规划利用； 地块周边环境脏乱差，以物流批发为主，地段形象较低； 项目规模较小，能辐射影响的范围非常有限； 项目所在地与禅城祖庙一路之隔，为未来重点发展区域； 张槎区域产业升级改造，地位与形象将有巨大提高； 佛山地铁四号线站点设于张槎，促进联通广佛交通； 张槎现为佛山价格洼地，吸引投资者目光； 张槎作为传统工业镇，居住市场认可度低； 南庄镇生态居住转型对张槎吸引外区客户形 成威胁； 项目SWOT分析 佛山张槎宏城地块研究报告| Page
48、 64 二、项目物业类型选择二、项目物业类型选择二、项目物业类型选择二、项目物业类型选择 佛山张槎宏城地块研究报告| Page 65 市场环境制约市场环境制约 区位条件限制 用地性质限制 区位条件限制 用地性质限制 运营管理条件运营管理条件 物业功能选择思路 就用地性质而言，本项目至多有20%大约6000平 方米可开发为商业性质物业。因此项目可能开发的 物业类型包括住宅、商业、写字楼、公寓、酒店等 多种类型物业。 物业功能 选择思路 物业功能 选择思路 从区位条件而言，张槎是纺织业的重要交易市场，涉 及展示、交易、流通等领域，需求多样物业类型。 酒店的管理运营受专业的制约较多，而且酒店开发资金
49、回收周期较长，如果 开发此类物业，开发商需聘请专业酒店管理机构对其进行管理，成本较高。 佛山张槎宏城地块研究报告| Page 66 从市场条件考虑物业功能的选择 物业功能物业功能市场环境市场环境与项目匹配度与项目匹配度 住宅 张槎现阶段住宅供应不多，在售项目仅一个，但外来人口较多，租售市场需求充 足。张槎与禅城一路之隔，但楼价仅为禅城中心楼价的60-70%，价格洼地优势 明显。且张槎需求住宅产品较为单一，解决居住需求产品为主，项目开发住宅的 市场风险较低。 适合开发 商业 张槎商业以基本生活需求为主，大型集中式商业现阶段只有一个，未来2年内保 利和星辉分别开发2个较集中商业。本项目商业规模不大，且附近无生活配套氛 围，开发大型集中商业风险较高，适宜开发