西安市土地市场状况分析.pdf

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1、20112011年西安市土地市场状年西安市土地市场状 况分析况分析 网址： 备注：本文数据来源于政府土地相关主管部门的公告信息。 2011年，受调控政策的影响，全国住宅用地量价全面下降，北京、上 海等重点城市降幅更为显著，供求方面，全国各类土地总供应量及成交面积 仍高于去年，但住宅市场受影响比较显著，其供应面积和成交面积分别下降 9.8%和11.0%。 就西安市而言，2011年住宅用地出让量和商业用地出让量分别上涨 5.5%和78.3%。 在成交量方面，住宅用地和商业用地均有一定程度的下降，其中，住 宅用地成交面积下降56.7%，商业用地成交面积下降56.7%。 在成交价格方面，住宅和商业用地

2、成交价格都有一定的上浮，其中住 宅成交价格上涨40%，商业成交价格上涨3.0%。就楼面地价而言，西安市 低于全国水平。 全国土地市场行情全国土地市场行情 住宅用地楼面地价显著回落，溢价率持续下行。住宅用地楼面地价显著回落，溢价率持续下行。 2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平米，同比下降9.9%。 2011年1-11月，去过133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比 2009年下降35个百分点。 2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。 其中住宅成交3.4亿平方米

3、，同比下降11%。而同期商办用地、工业用地则分别上涨18.3%、40.6%。 2011年以来，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征 地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，确保保障房用地落实到位，商品房用地供应计划也 有明显增长。 去年，各地按照中央和国土部关于房地产市场调控政策要求，在坚持土地招标拍卖挂牌制度基础上， 积极探索创新城市住房用地出让政策，促进地价房价合理调整，取得了积极成效。今年将继续坚持和完善 土地招拍挂制度。除了资金方面，土地是保障房建设中另一重要因素，政府对保障性住房用地计划较为明 确。 土地市场政策土地市场政策 日期日期 文

4、件和会议文件和会议 关键内容关键内容 1月7日 国土部“全国国土资源工作会 议” 科学实施和编制房地产用地供地计划，确保保障性住房，棚户 区改造和自住型中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应 总量的70%，确保2011年1000万套保障性住房用地的供应。 完善土地招拍挂制度，继续加强房地产用地供应和开发 利用的 动态监管。 1月26日 国务院办公厅“国八条” 在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地。 3月11日 国土部关于切实做好2011年 城市住房用地管理和调控重点 工作的通知 “控价格、防地王”坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善 供地政策。 编制公布城市住宅用地供应计划并认真实施

5、，确保2011年1000 万套保障性安居工程建设任务落地。 政策来源：中国房地产动态政策设计研究组 日期日期 文件和会议文件和会议 关键内容关键内容 4月14日 国土资源部发布国际土地督 察公告 保障性住房用地政策执行有偏差，或者在擅自改变保障性住房 土地用途问题 5月11日 国土资源部2011年全国住房 用地供应计划公告 各地 要对保障性安居工程用地实施计划列单，确保2011年全国 1000万套保障性安居工程用地。 对落实国家1000万套保障性安居工程用地。 5月13日 国土资源部关于加强保障性 安居工程用地管理有关问题的 通知 严禁擅自利用农村集体土地建公共租赁住房 严格规范企业利用自身土

6、地建保障房行为 坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为 5月14日 国土资源部发布国土资源部 关于坚持和完善土地招标拍卖 挂牌出让制度的意见 继续坚持和完善招拍挂出让制度 推广“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“限定配建 保障房面积”、“综合评标”等土地出让方式 5月26日 国土部关于严格落实交易地 块上报制度有关问题的通知 要求县级以上城市需上报招拍挂出让溢价率超过50%，成交总 价或单价创历史新高的异常交易地块。 6月4日 财政部、住建部联合发布关 于切实落实保障性住房安居工 程资金加快预算执行的通知 加大地方公共预算用于保障房的资金规模 加强对公积金收益和土地出让收益用于保障

7、房管理 落实保障房涉及的各项税收优惠政策 创新财政支持公租房建设和运营 9月 国土资源部 我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，将逐步取消土地 供应双轨制，除军事、保障性住房、特殊用地可继续划拨使用 外，其他用地均实施有偿使用。 政策来源：中国房地产动态政策设计研究组 截止2011年12月31日，西安市共出让土地254宗，出让面积为1042.8万平米（15657.7亩）。 成交土地88宗，面积为369.1万平米（5542.5亩），成交金额为105.47亿元，成交均价为190.3万元/亩。 从历年成交数据来看，出让面积较上年有小幅增长，成交面积则大幅下降。 从成交宗数来看，2011年西安市土地

8、流拍率为65.4%。 土地市场年度变化趋势土地市场年度变化趋势 0 200 400 600 800 1000 1200 2008年 2009年 2010年 2011年 497.8 731.9 1,010.1 1,042.8 408.8 696.4 744.5 369.1 出让面积（万平米）出让面积（万平米） 成交面积（万平米成交面积（万平米) 20112011年土地月度出让与成交年土地月度出让与成交对比对比 2011年以来，国土局对土地的出让主要集中于下半年，前五个月的出让量为203.5万 平米，占全年的19.5%。 全年土地成交主要集中在1月、5月、6月、8月。 1月 2月 3月 4月 5月

9、 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 出让面积（万平米） 29.931.80.980.760.3219.5169.5133.037.453.7175.550.7 成交面积（万平米） 52.40.014.610.748.084.84.587.77.75.68.244.9 29.9 31.8 0.9 80.7 60.3 219.5 169.5 133.0 37.4 53.7 175.5 50.7 0 50 100 150 200 250 20112011年土地成交价格分析年土地成交价格分析 2011年土地成交的平均单价为190.3万元/亩，平均楼面地价为1010.3元/平米。 427.

10、7 285.7 198.6 217.3 99.7 147.4 113.7 243.5 57.9 104.4 199.4 190.3 2,016.5 1,374.9 852.2 1,314.1 599.7 344.6 733.7 665.6 468.7 456.4 900.6 1,010.3 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 均价 土地单价（万元土地单价（万元/亩）亩） 楼面地价（元楼面地价（元/平米）平米） 1月成交的土地中

11、，在长安区 有一宗土地均价为1071.97万 元/亩，该宗地楼面地价为 3717.37元/平米， 10月成交土地中以教育 科研为主。 287.48 168.34 61.69 18.62 1,338.2 750.0 471.1 342.5 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 50 100 150 200 250 300 350 居住 商业 教育 工业 均价（万元/亩） 楼面地价（元/平米） 20112011年土地成交价格分析年土地成交价格分析 2011年住宅成交均价为287.48万元/亩，楼面地价为1338.2元/平米，低于全国住宅成 交均价。

12、 商业成交均价为750万元/亩，楼面地价为168.34元/平米。在2011年成交的商业用地 中55%来源于国际港务区，该区域商业成交均价为73.62万元/亩，楼面地价为325.42，致 使西安市商业整体均价偏低。除去国际港务区，商业成交的均价为286.13万元/亩，楼面地 价为1287.30元/平米。 20112011年各类型土地成交分析年各类型土地成交分析 从面积成交率来看，排名前三的分别是教育科研用地、商业金 融用地、住宅用地。在出让的住宅用地中，含18.03万平米廉租 住房。在成交的住宅用地中，包含4.32万平米廉租住房。 448.6 275.3 207.7 95.8 15.4 164.

13、3 101.8 23.5 76.3 3.2 36.6% 37.0% 11.3% 79.6% 21.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 住宅用地 商业（金融）用地 工业用地 教育科研 市政规划用地 出让面积（万平米） 成交面积（万平米） 面积成交率 1 1 2 2 3 3 住宅用地, 43.0% 商业（金 融）用地, 26.4% 工业用地, 19.9% 教育科研, 9.2% 市政规划 用地, 1.5% 各类型土地出让面积占比各类型土地出让面积占比 住宅用地, 44.5

14、% 商业（金 融）用地, 27.6% 工业用地, 6.4% 教育科研, 20.7% 市政规划 用地, 0.9% 各类型土地成交面积占比各类型土地成交面积占比 497.8 731.9 1010.09 1042.8 26.3 68.2 154.4 275.3 5.3% 9.3% 15.3% 26.4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 200 400 600 800 1000 1200 2008年 2009年 2010年 2011年 土地出让总面积（万平米） 商业出让面积(万平米） 占比 近年近年各类型土地出让发展趋势各类型土地出让发展趋势 近年，住宅用地的供应量与去年持平，

15、而商业用地出让面积逐 年增加。 497.8 731.9 1010.09 1042.8 301.1 440.2 425.4 448.6 60.5% 60.1% 42.1% 43.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 200 400 600 800 1000 1200 2008年 2009年 2010年 2011年 土地出让总面积（万平米） 住宅出让面积（万平米） 占比 近年近年各类型土地各类型土地成交成交发展趋势发展趋势 近年，住宅用地的成交率逐步下降趋势，而商业用地成交率逐 年增加。 408.8 696.4 744.5 369.1 15.0 59.7 162.

16、5 101.8 3.7% 8.6% 21.8% 27.6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 200 400 600 800 2008年 2009年 2010年 2011年 成交面积（万平米) 商业成交面积(万平米） 占比 408.8 696.4 744.5 369.1 266.4 426.4 379.7 164.3 65.2% 61.2% 51.0% 44.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 200 400 600 800 2008年 2009年 2010年 2011年 成交面积（万平米) 住宅成交面积（万平米） 占比 2011201

17、1年各区域土地出让分析年各区域土地出让分析 2011年，西安市出让的土地主要集中于城北、城南、城东区 域。 各区域出让面积各区域出让面积 城北 城南 城东 长安 阎良 城西 高新 临潼 城内 合计 出让面积（万平米） 312.3 214.4 171.0 133.8 92.5 74.4 26.6 16.1 1.8 1042.8 出让宗数（宗） 39 57 54 21 35 25 15 5 3 254 城南 22.4% 城东 21.3% 城北 15.4% 阎良 13.8% 城西 9.8% 长安 8.3% 高新 5.9% 临潼 2.0% 城内 1.2% 出让宗数占比出让宗数占比 城北 30.0% 城

18、南 20.6% 城东 16.4% 长安 12.8% 阎良 8.9% 城西 7.1% 高新 2.5% 临潼 1.5% 城内 0.2% 出让面积占比出让面积占比 各区域成交土地占比 长安 城东 城北 城南 高新 城西 阎良 城内 合计 成交面积（万平米） 105.4 92.9 79.3 61.0 15.0 7.0 6.7 1.7 369.1 宗数（宗） 14 26 13 15 5 7 6 2 88 20112011年各区域土地年各区域土地成交成交分析分析 2011年，从成交面积来看，西安市成交的土地主要集中长安 区、城东、城北。 长安 28.6% 城东 25.2% 城北 21.5% 城南 16.5% 高新 4.1% 城西 1.9% 阎良 1.8% 城内 0.4% 成交成交面积面积占比占比 城东 29.5% 城南 17.0% 长安 15.9% 城北 14.8% 城西 8.0% 阎良 6.8% 高新 5.7% 城内 2.3% 成交宗成交宗数占比数占比