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1、蔡甸一中南向地块前期蔡甸一中南向地块前期 策划及定位报告策划及定位报告 谨呈：金亿城房地产开发有限公司谨呈：金亿城房地产开发有限公司 2011/03 奋斗，我们永不止步奋斗，我们永不止步 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 整体市场分析整体市场分析 PART 1 物业发展建议物业发展建议 项目本体界定项目本体界定 核心问题解析核心问题解析 PART 2 PART 3 PART 5 项目整体定位项目整体定位PART 4 报告思路报告思路 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 第一部分项目本体界定第一部分项目本体界定 物业优势及劣势分析
2、物业优势及劣势分析物业优势及劣势分析物业优势及劣势分析 项目地块情况项目地块情况项目地块情况项目地块情况 项目SWOT分析项目SWOT分析项目SWOT分析项目SWOT分析 分析结论分析结论分析结论分析结论 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目地块情况项目地块情况项目区位项目区位 城市的商业中心分别以老城的中百 仓储和以金家新都汇新中百仓储为中 心，构成两个城市商业中心； 随着城市的南移东扩，项目所处的 区位属于城市未来的发展方向，大型 住宅区围绕，居住氛围浓厚，商业前 景较大； 老城区老城区 商业商业 中心中心 新商业新商业 中心中心 城市主轴线城市主轴线
3、蔡甸大街蔡甸大街 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目地块情况项目地块情况地块概况地块概况 北：蔡甸一中北：蔡甸一中 西：菜地，原生树西：菜地，原生树 南：菜地，莲花湖大道南：菜地，莲花湖大道 东：祥鑫天骄城东：祥鑫天骄城 目前地块内为菜地 及少量的原生树木 ，易于项目基础快 速开挖。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 由于蔡甸城区较小，区域内市政公建配套齐全 周边教育：蔡甸一中、在建中的长江大学 医疗设施：市十三医院、市中医院、红十字医院 购物设施：中百仓储 金融设施：建行、农行、工行 项目地块情况项目地块情况项目配套项目
4、配套 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目地块情况项目地块情况用地指标用地指标 3.3容积率6 户户928总户数5 28.85%建筑密度4 35.46%绿化率3 21000商业建筑面积 10000酒店建筑面积 94440住宅建筑面积 125440总建筑面积2 37999净用地面积1 单位数量项目名称序列 主要经济技术指标一览表（方案一） 3.3容积率6 户户1024总户数5 28.85%建筑密度4 35.46%绿化率3 10000商业建筑面积 5000酒店建筑面积 110600住宅建筑面积 125600总建筑面积2 37999净用地面积1 单位数量项目名称序
5、列 主要经济技术指标一览表（方案二） PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目SWOT分析项目SWOT分析 交通优势：项目紧临城市主干道蔡甸大街， 道路畅通； 配套优势：项目附近配套齐全； 地块优势：场地平整，净地，面积较大； 教育资源优势：项目正北为蔡甸一中，南面 不远为建设中的新长江大学，教育氛围浓厚， 学生多； 居住氛围：项目位于城市的最西边，项 目西边、南边为农田，居住氛围目前一 般； 地形劣势：项目北面临街约100米，呈 狭长形状； 城区规划机会：城区规划沿蔡甸大街东移南 拓，项目区域为城市未来发展方向之一； 新长江大学：蔡甸一中约3000师生，在建中
6、 的长江大学约10000师生，将给本案带来大量 的商业和住宅消费人群； 商业威胁：商业可能会受蔡甸区金家项 目中百商业、老城区中百仓储、汉阳王家 湾商圈的威胁； 住宅威胁：住宅受到现有项目的威胁； 优势优势 ( Strength )( Strength ) 劣势（劣势（WeakWeak） 机会（机会（OpportunityOpportunity）威胁（威胁（ThreatThreat） PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 物业优势及劣势分析物业优势及劣势分析 1、项目整体利润相对较 低 1、商业销售风险更大 2、东部商业街需要等项目东边九坤项 目规划入住后才能准确
7、评估其价格和销 售周期 3、过多的沿街商业围绕住宅产生的人 流和噪音对住宅品质会产生一定的影响 劣势 1、住宅面积更大，更容 易回现，销售风险更小 1、商业面积更大，可能获取的利润更 高 2、商业部分靠东部一层商业， 价值大 于住宅，充分挖掘了土地的价值 优势 方案二方案一 结论：项目东部商业街一定程度上影响了住宅的品质，但由于其价值利润更 高，具有更大的优势，但其价格和销售速度上需要等东边九坤项目规划方案 公示后才能确定。建议实施方案一。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目分析结论项目分析结论 项目属性：城区边缘 / 未来发展潜力大 / 拥有优质教育资源
8、 / 大型商住社区 蔡甸区西区西 南角南角 城区南移南移东拓，城 市未来发展方向 拥有两大优质：市重点 中学蔡甸一中蔡甸一中 拥有10000师生的新长长 江大学江大学 12万商住项万商住项 目目，商业氛围 目前淡，居住 氛围一般 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 第二部分核心问题分析第二部分核心问题分析 核心问题分析核心问题分析核心问题分析核心问题分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 住宅部分如何定位，在兼顾销售速度的情况下获取较大利润？ 商业部分如何定位及规划，以便更快地销售，获取现金利润？ 酒店和办公物业是否具有可行性？
9、 项目区域人流量一般，后天如何集聚人气，吸纳更多区外客群？ 核心问题核心问题 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 第三部分 整体市场分析第三部分 整体市场分析 酒店市场分析酒店市场分析酒店市场分析酒店市场分析 城市分析城市分析城市分析城市分析 商业市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析 办公市场分析办公市场分析办公市场分析办公市场分析 住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 蔡甸区2005-2009年地区生产总值 49.95 66.03 76.31 96.39 111.7 16%
10、 32.19% 15.56% 26.31% 15.88% 0 50 100 150 2005年2006年2007年2008年2009年 0% 10% 20% 30% 40% GDP（亿元）增长率 蔡甸区2005-2009年在岗职工年均收入 1104812440143561634320526 8.50% 12.59% 15.40% 13.84% 25.59% 0 10000 20000 30000 2005年2006年2007年2008年2009年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 在岗职工年平均工资增长率 经济经济分析分析-蔡甸蔡甸经济和人均工资增经济和人均工资增长长很快很
11、快，自自20052005年年开开始始，GDPGDP年增年增 长长率率15%15%以上以上，人均工资增人均工资增长长率率10%10%以上以上，快速增加的经济快速增加的经济及及人均工资人均工资 为消费和为消费和住住宅需求提供了支撑宅需求提供了支撑 2009年，全区完成地区生产总值 111.7亿元，比上年增长15.9%。人均 地区生产总值达到25589元，比去年增 加3093元，完成全社会固定资产投资 74.61亿元，比上年增长56.4%，房地 产开发投资19.35亿元，比去年增长 57.9% 。 区域经济的快速发展为房地产的发展 奠定了基础，区域工资水平的增长，提 升了蔡甸地区的居民消费能力，为区
12、域 高房价的消费提供强有力支撑，市场购 买力强。 城市分析城市分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 2009年，蔡甸区GDP为111.7亿元，三 产总值分别为：16.22 亿元，66.96 亿 元，28.52亿元 。三产比重为15:59:26， 从产业结构可以看出，工业为蔡甸的主要工业为蔡甸的主要 支柱产业。支柱产业。 现有的工业企业主要为裕大华、精工棉 纺、泰昌、博奇装饰布、银泰科技 ，主 要为轻工产业。轻工产业。 从未来的发展来看，后官湖生态旅游的 发展比重会比较大，旅游服务业将会得到旅游服务业将会得到 发展，这对写字楼的市场所起的拉动作用发展，这对写字
13、楼的市场所起的拉动作用 有限。有限。 15% 59% 26% 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 产业结产业结构构分析分析-蔡甸区产业结蔡甸区产业结构以第二构以第二产业产业为主要支柱为主要支柱产业产业，对写对写 字楼、酒店等字楼、酒店等商商务类型务类型物业物业的拉动作的拉动作用有限用有限 蔡甸产业结蔡甸产业结构比例图构比例图 城市分析城市分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 蔡甸是蔡甸区政府所在地，位于汉阳区的西北，是武汉市总体规划体系中被列为二级重点城镇，拟发展电 子、轻工、服装加工等工业，并在此基础上提高农副产品集散加工能力，加强基础设
14、施和生活服务设施建 设。 蔡甸区辖蔡甸、奓山、永安、侏儒、大集、张湾6个行政街道，索河镇、玉贤镇，消泗乡，桐湖农场,洪北 管委会；村民委员会281个，村民小组2029个，社区居委会22个。全区土地面积1093.57平方公里。现辖11 个街乡镇和1个省级经济开发区（蔡甸经济开发区），总人口约50万人。 产业规划定位-蔡甸位于汉阳区西北，武汉西部，属于武汉市总体规划体产业规划定位-蔡甸位于汉阳区西北，武汉西部，属于武汉市总体规划体 系中的二级重点城镇，系中的二级重点城镇，规划规划定位定位为武汉为武汉西西部的现代工部的现代工业业集聚集聚区区、都、都市市农农业业 生生态态区区、旅游休闲度假、旅游休闲度
15、假区区 城市分析城市分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 城市城市规划规划发展发展方向方向-城区南移东城区南移东扩扩，并且东扩速度远远高于南移的速度，并且东扩速度远远高于南移的速度 以京珠高速、国道主干线为界，形成东西两个组团，改造老工业区，建设西部新工业区，配套 完善老城综合生活区，开辟东部生活居住区。 姚姚 家家 山山 工工 业业 园园 区区 东东 部部 生生 活活 居居 住住 区区 老 城 综 合 生活 区老 城 综 合 生活 区 西西 部部 新新 工工 业业 区区 南南 移移 东东扩扩 城市分析城市分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pr
16、o“ 试用版本创建 武汉到蔡甸主要经由京珠高速 公路、汉蔡高速公路、318 国道 以及老汉沙公路组成。区域主要 对外公共交通为 266汉阳至蔡甸 的公交巴士，约 30 分钟左右的 车程到达汉阳王家湾，266 运营 时间为从早上七点到晚上九点， 发车频次为5-10 分钟一个班 次，交通比较方便 。 20202020年规划年规划： E1E1线线-11-11：由蔡甸向东沿汉蔡公路，四新大道过长江，经武咸公路、雄楚大街、 南湖大道至豹澥 ，实现汉阳中心区与武昌中心区的快速直达联系。 E3E3线线-10-10：南延至蔡甸常福工业园，北边延长到阳逻。 交通规划-从汉阳到蔡甸目前仅有一路公交巴士266，车
17、程30分钟，交通规划-从汉阳到蔡甸目前仅有一路公交巴士266，车程30分钟，未来未来 20202020年规划年规划有地有地铁铁，这将这将大大大大拉拉近近蔡甸蔡甸与与武汉的武汉的时间距离时间距离。 城市分析城市分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 n经济和人均工资增长快，对商业和住宅的支持较大经济和人均工资增长快，对商业和住宅的支持较大 n以第二产业为主要支柱产业，产业结构对写字楼、酒店等商务以第二产业为主要支柱产业，产业结构对写字楼、酒店等商务 类型物业的拉动作用有限类型物业的拉动作用有限 n城区南移东扩，并且东扩速度远远高于南移的速度城区南移东扩，并且东扩
18、速度远远高于南移的速度 n2020年轨道交通将大大拉近蔡甸与武汉的时间距离，蔡甸区的年轨道交通将大大拉近蔡甸与武汉的时间距离，蔡甸区的 价值得到更进一步的体现价值得到更进一步的体现 n武汉西部的现代工业集聚区、都市农业生态区、旅游休闲度假武汉西部的现代工业集聚区、都市农业生态区、旅游休闲度假 区区 城市经济发展水平城市经济发展水平 城市产业结构现状城市产业结构现状 城市产业发展规划城市产业发展规划 交通规划交通规划 城区规划发展方向城区规划发展方向 城市分析总结城市分析总结 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商业商业现现状状蔡甸蔡甸的的商业发展商业发展较较为为
19、落后落后，主要商业业态为沿街商铺、主要商业业态为沿街商铺、 集贸市场，区内商业主要集中在汉阳大街，树藩大街，以及新福路。集贸市场，区内商业主要集中在汉阳大街，树藩大街，以及新福路。 中百仓储 蔡甸城区的商业主要以沿街商业、集贸市场为主，大型的现代商业仅有中百仓储一 家，面积约6000平米，商业以中百仓储为中心，沿汉阳大街、树藩大街及新福路 向外扩散。 商业分析商业分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 10-20元/平米.月租金在主干 道中租金最低； 空租较多 蔡甸大街蔡甸大街 20-30元/平米.月，美发店、服饰店、其它 文兴路文兴路 30-60元/平米.月
20、，租金相对 较高 品牌专卖店、蛋糕店，餐饮店、其它 新福路新福路 30-60元/平米.月，建材门面 的租金相对较高，接近60， 其它较低 门、卫浴等装饰建材、餐饮 树藩街树藩街 45-90元/平米.月，离中百越 近，租金越高，为区域内最 高租金的街道 美容美发、品牌专卖店、眼镜店、蛋糕 店、餐饮、其它 汉阳大街汉阳大街 租金区间租金区间业态业态位置位置 商业分析商业分析商业分商业分布布现现状状 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 金金家新家新都都汇汇 金家新都汇，蔡金家新都汇，蔡 甸门户地段，相对甸门户地段，相对 来说，位置更占优来说，位置更占优 势，势，沿街销
21、售价格沿街销售价格 11000-2000011000-20000元元/ /平平 方方米米，销售状况良销售状况良 好，好，引入引入大大型型超超市市 中中百仓储百仓储，大大提，大大提 升了项目的商业价升了项目的商业价 值值 简评简评：位：位置较置较 好好，依托依托大大型型居居 住住社社区，区，但但商商铺铺 面宽较小面宽较小，进深进深 大，大，使使用用不便不便 商业分析商业分析典典型型商业项目分析商业项目分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 这里没什么购物、休闲、娱乐的地方，想带小孩去玩都没地方去；这里没什么购物、休闲、娱乐的地方，想带小孩去玩都没地方去； 这里离
22、汉阳王家湾只有约30分钟车程，大多数购物都跑到王家湾去，消费外流现象这里离汉阳王家湾只有约30分钟车程，大多数购物都跑到王家湾去，消费外流现象 比较常见；比较常见； 每到周六、周日，中百仓储的人都比较多，挤来挤去的，生意很好；每到周六、周日，中百仓储的人都比较多，挤来挤去的，生意很好； 如果这边要是有比较大型的商业就好了，最好是能购物、看电影、有带小孩玩的地如果这边要是有比较大型的商业就好了，最好是能购物、看电影、有带小孩玩的地 方，这样就不用跑那边远了；方，这样就不用跑那边远了； 蔡甸比较小，市内公交坐的人不多，本地的日常市内交通基本都以电动车、自行车、蔡甸比较小，市内公交坐的人不多，本地的
23、日常市内交通基本都以电动车、自行车、 摩托车为主，到哪里都很方便；摩托车为主，到哪里都很方便； 一中的学生老师加起来约有3000人，新建成后的长江大学学生约有10000人，学生一中的学生老师加起来约有3000人，新建成后的长江大学学生约有10000人，学生 和老师是一个很大的消费群体，可以考虑在学生消费方面做点商业。和老师是一个很大的消费群体，可以考虑在学生消费方面做点商业。 商业分析商业分析访谈访谈经经典典语句回放语句回放 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 p蔡甸商业目前发展很慢，主要原因是由于距离汉阳王家湾商圈仅约30分钟的车程，蔡甸 大量的客群都到王家湾
24、消费； p蔡甸商业以中百仓储为商业核心，沿汉阳大街、新福路延伸； p蔡甸商业处于发展初期，发展比较落后，商业以沿街形式商业门面为主，大型的购物广 场仅有中百仓储一家，面积约6000平米； p无明显的专业街。除树藩路聚集了较多的门、卫浴、地板等家装材料门面外，其它街道 均无比较集中的专业门店或者专业街； p缺乏专业大卖场。无国美电器、苏宁电器、工贸家电等家电专业大卖场；无居然之家、 欧亚达家居等家居装饰大卖场；也无电脑等专业市场； p购物、休闲、娱乐场所缺乏 ，导致大量本地的消费外流； p沿蔡甸大街为新发展的区域，聚集了大量的新项目，供应底商也比较多，销售价格在 8000元/平方米以上，但存在大
25、量的空租，商铺租金也相当低至15元/平方米.月。 商业发展商业发展落后落后，休闲休闲娱乐娱乐业业态态缺乏缺乏，消费消费外流外流 商业分析商业分析商业市场商业市场现现状状总总结结 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 平时入住60%左 右，经常有空房 普通标间：298 豪华标间：388 约159间四星级 瑞雅莲花湖酒店 商务经济型 酒店类型 约130间 房间数量 平时入住率60%左 右，经常有空房 普通标间：108 豪华标间：188 江汉假日酒店 入住率价格酒店名称 现现状状：受受产业产业支撑支撑力力度度小小和和受受到汉阳、汉到汉阳、汉口口、武、武昌昌酒店的酒店的吸
26、吸 附附作作用，蔡甸用，蔡甸酒店酒店产业产业不不发发达达，入入住住率率不高不高。 蔡甸以工业为主要产业，服务业较落后，商务客人比较少，所以 酒店市场发育较慢，更多是招待所性质的旅馆；从两家酒店的入住 率来看，入住率都不高，莲花湖酒店作为区域最好的酒店更多承担 着区政府接待的功能；另外由于蔡甸离汉阳车程仅30分钟，故大多 高档客人更多愿意到汉阳或者武汉其它区域住宿； 未来未来：后后官官湖区湖区域域将将产生大产生大量量休闲度假型酒店休闲度假型酒店 随着后官湖生态旅游区的建设，和记黄埔商贸城、世贸嘉年华、 中国健康谷、同济疗养院、亢龙太子会所等项目的入驻，这里将更 具有休闲、渡假、疗养价值，休闲度假
27、型酒店将会在这里产生。 酒店酒店分析分析酒店现酒店现状状分析分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 蔡甸三产比重为：15：59：26，而且从区域定位来看，工业仍将是蔡甸区的 主要支柱产业，工业企业比重大，对酒店的拉动作用有限。 从市场上来看，商务经济型酒店和四星级酒店的经营一般，可见酒店市场需 求有限。 随着后官湖生态旅游区的建设，和记黄埔商贸城、世贸嘉年华、中国健康谷、 同济疗养院、亢龙太子会所等项目的入驻，后官湖区域将更具有休闲、渡假、 疗养价值，休闲度假型酒店将会在这里产生，大部分高档客人将被吸引。 从从长长远来远来看看，外外来来客客人将人将被被后后官官
28、湖生湖生态旅游态旅游区区酒店酒店吸吸引引；蔡甸蔡甸工工业业支柱支柱产业产业的的定位定位 和和区区县县的的地位，地位，决决定定了对了对普普通通酒店的拉动作酒店的拉动作用有限，用有限，酒店酒店未来前未来前景景发展一发展一般般 酒店酒店分析分析酒店酒店发展发展前前景景分析分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 蔡甸无真正意义上的 写字楼，商务市场也不 发达，部分小型的企业 租着门面办公，而工业 生产类企业则有自己的 厂房，对写字楼要求有 限。目前市场处于萌牙 阶段。 办公物业分析办公物业分析办办公物业公物业现现状状 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“
29、 试用版本创建 产业结产业结构构决决定定办办公物业公物业的的发展，发展，由由于第三于第三产业产业的的不不发发达达，加上武汉三加上武汉三 镇镇拥拥有有更好更好的办的办公公环境环境，蔡甸，蔡甸未来高未来高端端办办公物业发展公物业发展前前景景较较差差 p研究结论一：产业结构及发展水平是决定一个城市办公物业发展状况的最 根本原因； p研究结论二：第三产业（银行、金融、保险、证券、通讯、咨询等服务业） 不发达，对中高档办公物业的需求就越小； p研究结论三：中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大。 办办公物业分析公物业分析办办公物业发展公物业发展前前景景分析分析 注：办公物业根据物业的档次
30、 和发展阶段不同，可分为普通 商住楼、商务公寓、写字楼 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 ， 交通不便，不具有昭 示性 住宅形象，不利于公 司的专业形象 能够实现现金流的快 速回流 以居住为主，办公功 能没有在产品中体现 基本生活设施 低廉 普通商住楼普通商住楼 有助于打造项目整体的高端形 象 对项目形象提升略有帮助形象形象 办公环境豪华，商务氛围浓厚。 性价比低 配套齐全，办办公公环境环境好好，商务 氛围一般。性价比高 配套设施配套设施 处于商务中心区，交通通达性 很好 处于非商务中心区， 交通通达性一般 地段交通地段交通 回现较慢，销售速度较慢，不 作为项
31、目现金流的承担者 项目项目现现金金流流的的承担者承担者，能够能够快快 速速回回现现 现金流现金流 满足客户的形象需求，只能用 于办公 主要满足客户的功能需求，可可 商商、可可住住 功能功能 公摊面积大，租金高，物业管 理费高。付款方式单一，对现 金要求高。 公摊面积小，租金、月供低， 物业管理费低，付款方式灵活。 办公成本办公成本 写字楼写字楼商务公寓商务公寓 类别类别 项目项目 办办 公公 物物 业业 KPIKPI 分分 析析 办办公物业分析公物业分析办办公物业发展公物业发展前前景景分析分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 结论：结论：考虑考虑到到充充分分
32、利利用项目用项目的的容积容积率率，实实现现尽可能多尽可能多的的可可销售面销售面积积，商，商 务务公公寓寓比比普普通通商住商住楼楼更更适合适合项目项目的的发展发展 p考虑考虑到到充充分发分发挥挥项目商业项目商业部部分分的的容积容积率率，实实现现尽可能多尽可能多的的销售面销售面积积，需要需要发展发展能够能够 销售销售的的物业物业 p普普通通商住商住楼楼，对对地地段段要求要求不高不高，昭昭示性也示性也不不需要很需要很好好，但但办办公公条件条件较较差差，另另外由外由于于 是是住住宅宅形象形象，对对公司及项目公司及项目的的形象形象没没有有拉拉升升作作用用。 p商商务务公公寓寓租租金金低低、办、办公公环境
33、环境较好较好、可可商商可可住住可可投投资资，对对地地段段的要求的要求不高不高，可可以以满足满足 办办公公客客户户成成长长阶阶段段和和实实际际需求需求，未来未来有发展有发展空空间间，但但目目前前市场市场上上概概念还念还未兴未兴起。起。 办办公物业分析公物业分析办办公物业发展公物业发展前前景景分析分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 武汉市蔡甸区蔡甸大道188号项目地项目地址址 住宅：4100元/ 商业：两层商铺 6000元/起 均价9000元/ 一楼11000元/ 二 楼7000元/ 价格价格信息信息 8000方商业 （一楼层高4米 二楼层高3米） 开发商：开
34、发商：武汉祥鑫房地产有限公司武汉祥鑫房地产有限公司 配套设施配套设施 项目一期发售23席商铺，剩余2个铺位，商 业设定为中档步行街 一期商业已确定中国移动营业厅与中国建 设银行分行，现与武商集团协议进驻 长江大学老师已在该项目团购200套住宅房 源 46一房为热销户型，多购买目的为投 资，未来向周边大学生及高中学生家长租赁 项目主推学区房及未来居住群体高素质 46一房 92两房 102 三房 项目总建面13万方，容积率2.2，绿化率36%。分两期开发，一期为6栋11层小高层、2 栋6层多层和3200方商业；二期为4栋高层、2栋小高层和约5000方商业 祥鑫祥鑫天骄城天骄城 小小结结 主主力力户
35、户型型 基基本本信息信息 项目项目名称名称 住住宅宅市场分析市场分析|典典型型项目分析项目分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 武汉市蔡甸区蔡甸大道蔡甸广场南侧项目地项目地址址 住宅：4500元/ 起 商业：18000-37000元/价格价格信息信息 1.5万方商业 （中百仓储占7500） 开发商：开发商：武汉金家房地产开发有限公司武汉金家房地产开发有限公司 配套设施配套设施 项目沿蔡甸大道商铺打造高档专卖步行 街，内街依托中百仓储侧门拉动人流，设定 为服务周边社区的中低档配套商业。 项目主推高端商业、大型超市配套及高端 置业群体，打造蔡甸第一高端社区。 该
36、项目为世联代理，置业顾问营销能力较 强，对客户进行耐心的洗脑。 商铺销售90%，仅剩余5间商铺。 89 两房 109 123139 三房 项目总建面10万方，容积率4.5，绿化率45%。现在售1、3、5号高层27-28层 金金家家新新都都汇汇 小小结结 主主力力户户型型 基基本本信息信息 项目项目名称名称 住住宅宅市场分析市场分析|典典型型项目分析项目分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 4200115-123二房 （空中花园可 改房） 277高层3.3万方 摩天逸品摩天逸品 360092-97三房480高层约14.38万方 天下峰景天下峰景 价格价格主力成
37、交户主力成交户 型型 现售总现售总 套数套数 物业形态物业形态总建面总建面项目名称项目名称 住住宅宅市场分析市场分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 n区区域域内内项目项目较较多多但但单单体项目开发体项目开发规规模模小小。蔡甸房地产市场起步晚，单体项目规 模较小，同时受用地规模限制，建筑形式逐步由早期多层逐步向高层、小高层 转变，同时销售价格目前还处于成本定价模式，即高层小高层多层，价格 依次体现区间在200元左右，但市场体现对于电梯类高层存在一定抗性，市场阶 段基本初级； n整体产整体产品品去去化化速度速度有有所所滞缓滞缓。市场内项目月去化体现平均在15-
38、50套之间，区 域内供应较多，外来支撑需求减少，因此区域市场内整体去化持续低迷；进入 今年，萎缩现象显示更加明显；项目品质、推广形象，建筑形式成为产品去化 的主要因素； n消费消费观念逐渐观念逐渐升升级级，产，产品性品性价价比比逐渐逐渐提提高高。产品需求需求观念逐渐转变，紧凑 型功能全面产品成为市场接受程度最高类选择，小三房和送面积型产品最为目 前市场接受，金家新都汇因其大面积景观阳台、入户花园的设计，成为蔡甸区 域内销售保持持续第一的高端项目； n价格价格并并无太无太大大涨幅涨幅。成交价格整体较几年前并无太大突破，价格涨幅不大，目 前市场内存在一定幅度的打折销售情况以促进成交； 住住宅宅市场
39、分析市场分析|供供应特应特点点 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 n客户的构成比较复杂，投资、附近居民和拆迁户均存在； n地缘性较强，大多数是在附近居住和汉阳片区拆迁的人群； n区域的价格是吸引客户的主要因素； n近年来随着武汉新区的发展，开发量逐年增加，产品去化逐年 放量，但受到交 通限制，已购买产品空置率较高，基本到60% 及以上； n主要以居住或养老为主，但投资客户占的比例也较多； n紧凑型、送面积型更容易被市场所接受，目前处于热销阶段； n需求人群对于产品附加值更加看重； 住宅市场分析住宅市场分析|需求需求特特点点 PDF 文件使用 “pdfFacto
40、ry Pro“ 试用版本创建 商业商业 n以原始的沿街商铺为主，大型现代商业仅中百一家； n消费外流现象严重，购物、娱乐愿意到汉阳王家湾消费； n缺少集中型休闲、娱乐业态商业； 酒 店酒 店 n区域对酒店的需求较少（城区内酒店数量仅两家，房间数量少（130 和159间），且入住率不高约60%）； n未来后官湖的建设将带动生态度假型酒店的建设，生态度假型酒店有 发展机会； n产业结构决定未来商务类酒店发展前景较差； 住 宅住 宅 n供给特点：供给量过大，高层、小高层成为市场的主力； n需求特点：对紧凑型的小户型要求比较多；有较大部分投资者、养老 型客户存在；消化速度慢，空住率较高； n市场上无
41、纯写字楼，主要办公形式以沿街房、厂房为主； n现有产业结构以第二产业为主，对纯写字楼拉升有限，纯写字楼市场 前景较差； 办 公办 公 蔡甸房地产市场总结蔡甸房地产市场总结 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 第四部分 项目整体定位及发展战略第四部分 项目整体定位及发展战略 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位 商业定位商业定位商业定位商业定位 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商业商业+ +商商务务公公寓寓+ +住住宅宅 经经分析，本项目分析，本项目的的物业物业组组合合模式模式为为：
42、 项目物业项目物业组组合合定位定位 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 充分体现项目的复合性和高端形象，项目整体定位为：充分体现项目的复合性和高端形象，项目整体定位为： 蔡甸蔡甸首席首席/ /时时尚智潮尚智潮/ /复复合合特特区区 首席首席：最大商业体量、最具人气、最时尚化的商业； 最具标志性、最现代的高级商务公寓； 最现代、最具都市感的住宅； 首家引进国际双语幼儿园，亲子教育培训机构的社区； 时时尚智潮尚智潮：体现项目的现代、时尚、潮流感的商业，智潮住宅，智潮公寓 复复合合特特区：区：集商务、居住、购物、休闲娱乐于一体的复合性物业 项目项目总总体定位体定位 P
43、DF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 建筑形态升级以沿街门面商业为主商业形态落后 填补空白无影院、大型KTV购物休闲娱乐缺乏 部分引进无国美电器、苏宁电器、 工贸家电等家电专业大卖 场；无居然之家、欧亚达 家居等家居装饰大卖场； 也无电脑等专业市场 缺乏专业大卖场 提升或舍弃树藩路聚集了较多的门、 卫浴、地板等家装材料 有专业街的雏形 截留消费到汉阳王家湾消费消费外流严重 启示诠释特征 择择 机机 根据对蔡甸的商业市场调研，蔡甸商业有五五大大显著特征显著特征 建筑线条简洁活泼,勾勒着时尚、睿智的产品品质,同时兼顾功能和形式; PDF 文件使用 “pdfFactory
44、 Pro“ 试用版本创建 根据我们对市场的分析：根据我们对市场的分析：三室 两厅、两室两厅将是我们的主力 户型； 从市场竞争和未来发展趋势从市场竞争和未来发展趋势 来看来看：随着房地产价格的上涨， 单价的快速增长必将导致客户由 单价竞争转化为总价竞争，未来 客户要求品质的增加和对产品区 间趋小是一个趋势； 事 实 未 来 建建议议 25%25%85-90两室两厅（舒适型） 10%10%115-130三室两厅（舒适型） 100%合计 25%80以下 两室两厅、一室一厅、 一室两厅（养老 型或投资型） 25%25%80-85两室两厅（紧凑型） 15%15%95-115三室两厅（紧凑型） 户户数数
45、比例比例面面积积区区间间（平米平米）户户型型 1、产品配比：两两房房和三和三房房比例比例占占75%75%，并且并且满足满足9090平米平米以以下下户户型型占占总总面面积积70%70%的要求的要求； 2、户型创新：本项目本项目可可从从全送露台全送露台、入入户花户花园园、空空中花中花园园等等角角度加度加强强户户型型创创新新增加增加产产品品附附加加值值； 3 3、平面布局建议；建议建议设设计计成成两两梯梯四四户，户，这这样可做样可做到到通通透透、采光采光良好良好、户户型方型方正正实实用用、明厨明卫明厨明卫等等基基本本的要的要 求求，提提高高产产品品品品质质。 住住宅宅物业发展建议物业发展建议| |户
46、户型型 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 公建化的外立面，尽 量展示现代时尚、简 洁高耸的标杆形象； 外立面要具有良好的 昭示性，并与建筑外 型良好结合，体现现 代、艺术和都市感。 公寓物业发展建议|公寓物业发展建议|立立面面 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 30%40-50 户型三（一室两厅） 20%70-80 户型一（两室两厅） 30%40以下 其它（一室一厅） 20%65 户型二（两室一厅） 比例面 积（单位：平米） 以60平米的小户为主，避免面积与住宅重合，充分考虑投资者的需求； 建筑采用框架结构，可拆分可合并，充分考虑使用者对面积的需求； 考虑学生租住单间的需求，加大一室的比例； 公公寓寓物业发展建议物业发展建议| |户户型型 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 20000 20000 （不包含地下面积），包括整体商业和沿街商铺；（不包含地下面积），包括整体商业和沿街商铺； 1 1 商 业商 业 2 2 商商务务公公寓寓 3 3 住住宅宅 10000 m10000 m2 2，平均约60平米/套，约170套；，平均约60平米/套，约170套； 9 9000m000m2 2，平均90平米/套，合计约100套。，平均90平米/套，合计约10