溧阳天目湖工业区产业园项目前期报告194p.pdf

《溧阳天目湖工业区产业园项目前期报告194p.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《溧阳天目湖工业区产业园项目前期报告194p.pdf（194页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、1 江苏软件园天目湖项目江苏软件园天目湖项目 前期策划报告前期策划报告 谨呈：江苏省房地产投资有限责任公司谨呈：江苏省房地产投资有限责任公司 2 项目思维导图 以产业园为特性的地产项目，我们从项目主体出发，结合市场环境、资源特征及政 策导向，以发展的视野进行战略方向思考，在此基础上制定整体发展路径。 做什么？做什么？怎么做？怎么做？ 本体研究本体研究 基地条件 开发实力 品牌影响 开发环境研究开发环境研究 市场环境 区域发展 产业特征 发展类型发展类型 产业集群 总部基地 综合园区 交易平台 产品类型产品类型 写字楼 商务别墅 住宅 公寓 商业 配套 删选因素删选因素 基地条件 开发能力 市场

2、环境 目标群体 政策导向 标杆项目研究及借鉴标杆项目研究及借鉴 产品定位产品定位 产品产品 发展发展 思路思路 产品组合策 略 产品风格策 略 产品服务策 略 开发模式 收益目标及 经济效益分 析 项目项目 战略战略 发展发展 路径路径 3 目目录录 项目本体研究项目本体研究1 开发环境研究开发环境研究2 目标市场梳理目标市场梳理3 经典案例借鉴经典案例借鉴4 项目定位思路项目定位思路5 产品规划方向产品规划方向6 经济效益预估经济效益预估7 UPCS服务模块服务模块8 4 UPCSUPCS视角视角 溧阳， 千年古邑 三省通衢之要地 国信与江苏软件园选择了这片蓄势待发的热土 展开旗下产业园区在

3、华东地区的又一个重要布点 首先从项目本体出发，探寻园区发展方向 5 项目本体研究项目本体研究 6 基地位臵基地位臵 地块位于溧阳市南部片 区的悦朋路南侧、241 省道西侧、西干道东侧。 根据溧阳城市总体规划 及天目湖工业园区规划 文件，基地位臵所属区 域既属于溧阳城南片区， 又属于天目湖工业园区， 因此，基地受到城南片 区规划及天目湖工业园 区规划的双重影响。 本案地处溧阳城南片区，天目湖工业园内，距离南本案地处溧阳城南片区，天目湖工业园内，距离南 京约京约90公里，距离溧阳市区公里，距离溧阳市区2.5公里公里 地块区位地块区位 宁宁杭杭高高速速 241 省省 道道 溧阳市区方向溧阳市区方向

4、南京方向南京方向 7 地块地块 地块主要经济指标：地块主要经济指标： 占地面积：13.2万 容积率：1.5 总建面积：20万 住宅开发：7.5万 办公研发：10万 配套商业：1万 酒店公寓：1.5万 项目占据天目湖工业园东北角，占地面积项目占据天目湖工业园东北角，占地面积1313万平米，体量不万平米，体量不 大，中低密度开发，即将规划为集商务办公、科技研发、商大，中低密度开发，即将规划为集商务办公、科技研发、商 务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区 项目建筑面积项目建筑面积2020万方，但“麻雀虽小五脏俱全”，规划功能较多，难以发挥规模效应，

5、万方，但“麻雀虽小五脏俱全”，规划功能较多，难以发挥规模效应， 过多的物业规划，也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。过多的物业规划，也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。 经济指标经济指标 241 省省 道道 8 从交通来看，项目地处宁杭高速溧阳出口及从交通来看，项目地处宁杭高速溧阳出口及241241省道交省道交 界处、溧阳市南大门位臵，地处交通要道，具有得天界处、溧阳市南大门位臵，地处交通要道，具有得天 独厚的区位优势独厚的区位优势 宁杭高速溧阳出口 从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口 外部交通外部交通 9 对外交通依托宁杭高速和扬溧高速，可快速直达南

6、京、镇江、对外交通依托宁杭高速和扬溧高速，可快速直达南京、镇江、 扬州、杭州，虽到苏锡常三地需转道，但总体而言，交通仍扬州、杭州，虽到苏锡常三地需转道，但总体而言，交通仍 较为便捷较为便捷 溧阳溧阳 杭州杭州 镇江镇江 南京南京 禄口机场禄口机场 溧阳处于宁杭高速中间位臵，通 过宁杭高速可以在1.5小时左右到 达南京或杭州；随着宁杭高铁的 通车，这一行程的时间可以缩短 到20-30分钟。 通过扬溧高速，从溧阳可以直达 镇江、扬州。 通过宁杭高速转道南京机场高速， 从溧阳可以在1.5小时左右到达南 京禄口国际机场。 从溧阳到达苏、锡、常三地则转 道，不是很方便。 外部交通外部交通 10 从区内交

7、通来看，从本案出发通过从区内交通来看，从本案出发通过241241省道，省道，5 5分钟内分钟内 即可到达溧阳市区，即可到达溧阳市区，8 8分钟到天目湖景区，区内交通也分钟到天目湖景区，区内交通也 十分方便十分方便 从本案地块经241省道 至溧阳市区大约需要5 分钟车程左右。 本案靠241省道旁边有 溧阳公交天目国际村站， 分别有7、107、109三 路公交车经过，从5： 30-17：30之间均有车 经过。 从本案出发可以通过 241省道和天目路两条 主要干道到达天目湖景 区，路程大约7-10分钟 车程左右。 241241省道省道 本案本案 天目路天目路 往天目湖景区约往天目湖景区约7 7- -

8、1010分钟车程分钟车程 往市区约往市区约5 5分钟车程分钟车程 区域交通区域交通 11 从地块四至来看，地块从地块四至来看，地块241241省道以东为商业居住省道以东为商业居住 及燕山风景区，南、西、北三面均为厂区及燕山风景区，南、西、北三面均为厂区 地块北部过悦朋路主 要为溧阳箱包厂厂区 东北部可以 清晰看见燕 山景区 东部生 活居住 商业区 西部河流及厂房 地块南部主要 是工厂区 地地 块块 地块南、西、北三个方向 都是企业厂房; 东边越过241省道,目前以 住宅及商业等配套设施为 主； 靠近燕山一带住宅均以别 墅形式出现，其他住宅则 为普通多层或者多层洋房 的形式出现，小高层、高 层住

9、宅在区域内比较罕见。 商业配套基本以社区底商 的形式出现，天目国际村 建有特色商业街。 地块四至地块四至 12 地块目前为净地，地块内部地势平坦无高差，目前地块目前为净地，地块内部地势平坦无高差，目前 被杂草覆盖被杂草覆盖 1、地块已经被围起，内部地势平坦，没有大型植被，主要以杂草为主。 2、地块为净地，地块内没有建筑物，没有拆迁需要，手续完备后随时可以开发。 地块现状地块现状 13 项目远眺群山，为宁杭溧阳出口至天目湖的必经之路项目远眺群山，为宁杭溧阳出口至天目湖的必经之路 ，具备一定生态景观资源，具备一定生态景观资源 景观资源景观资源 14 地块周边配套以小型社区底商为主，商业排布比较凌乱

10、，商业业态地块周边配套以小型社区底商为主，商业排布比较凌乱，商业业态 比较单一，一些基本生活需求的商业配套如综合商业、酒店住宿等比较单一，一些基本生活需求的商业配套如综合商业、酒店住宿等 在区域内均没有出现，对本案商业规划来说是一个机会。在区域内均没有出现，对本案商业规划来说是一个机会。 燕山风景区燕山风景区 南师附属双语南师附属双语 幼儿园幼儿园 天目国际村特天目国际村特 色商业街色商业街 华联超市华联超市 平安驾校平安驾校 酒店酒店KTVKTV 朵拉家居朵拉家居 雨淋汽车雨淋汽车 青溪青溪 力诺特太阳能力诺特太阳能 竹海源酒家竹海源酒家 天雅百味菜馆天雅百味菜馆 太阳雨太阳能太阳雨太阳能

11、中国移动中国移动 通信通信 心怡餐馆心怡餐馆翠屏药店翠屏药店专业市场，基专业市场，基 本空臵本空臵 地块地块 地块南、西、北三侧均为厂 区，241省道以东为工业园 区配套住宅区，因此，地块 周边的配套主要集中在东部 生活区。 从图中可以看出，地块周边 配套主要以社区商业为主， 多为小型商铺，商业综合体 在区域内呈缺失状态。 总体来看，地块周边的配套 还是比较匮乏的，综合商业 等在周边均没有出现。 周边配套周边配套 15 基地总结：基地总结： 区位：区位：溧阳南大门，高速通道要口，天目湖工业园组成部分，区位 优势得天独厚 指标：指标：复合型商务办公、科技研发产业孵化园区规划 交通：交通：对内对外

12、交通皆十分便捷 配套：配套：周边配套不足，需内部配套进行支撑 资源：资源：临近天目湖景区，具备一定生态景观资源 -基地初步具备打造高科技产业园的条件基地初步具备打造高科技产业园的条件 16 产业园打造专业度较高，特别是产居一体的综合型 工业园区规划需要专业的地产开发及招商运营公司 合力打造，国信地产同江苏软件园的强强联合，为 本案的规划及运营提供实力保证。 17 品牌优势品牌优势 国信地产，国信集团旗下三大主业之一，国家一级国信地产，国信集团旗下三大主业之一，国家一级 开发资质企业，江苏正在崛起的地产品牌开发资质企业，江苏正在崛起的地产品牌 江苏国信地产，历经15载开拓发展，凭借优越的资产 运

13、营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定 的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量 、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列，并初 步完成了资本、人才、经验的积累，正迈入上规模、 创品牌、出效益的新阶段。 目前，江苏国信地产的事业领域涵盖了房地产开 发、高品质的物业管理、自持物业、房产租赁等方面 ，在南京、无锡、苏州、镇江、徐州、上海、海南等 城市，先后投资开发了住宅、商业、办公、工业、教 育、高档酒店等诸多物业类型，投资领域涉及住宅地 产、旅游地产、城市综合体，年开发量已近200万平方 米。 江苏国信地产，即江苏省房地产投资有限公司，成立 于1992年，注册资本金10亿元，房地产开

14、发一级资质，是 国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团正致力打 造的支柱品牌。 江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政 府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持 下，集团始终依托资源和功能优势，精心打造以电力为主 的能源产业平台，以信托、证券为主的金融服务业平台， 以房地产开发、酒店业为主的不动产平台，形成三大产业 支柱。发展至今，集团旗下拥有全资、控股企业四十余家 。 国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区 中最具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。 18 做主流生活的缔造者是国信的使命，多个高档住宅楼盘的做主流生活的缔造者是国信的使命，多个高档住宅楼盘

15、的 成功开发使国信积累了丰富的项目运作实力成功开发使国信积累了丰富的项目运作实力 苏州国信苏州国信金水金水 领袖苏州住宅市场的精品建筑 南京国信南京国信海南龙沐湾海南龙沐湾 国际一流、国内领先的旅游度假胜地 南京国信南京国信阅景龙华阅景龙华 国际风尚 纯美住宅 南京国信南京国信自然天城自然天城 在自然中生长、与自然和谐共生的生 态别墅区。 无锡国信无锡国信世家世家 传承吴越文化的复合型地产 19 与国信合作的江苏软件园开发建设有限公司具有丰富的招与国信合作的江苏软件园开发建设有限公司具有丰富的招 商引进及运营经验，自身配套服务从金融、人才、技术三商引进及运营经验，自身配套服务从金融、人才、技术

16、三 方面予以支持，以此提高企业招商实力方面予以支持，以此提高企业招商实力 服务体系：服务体系： 一、国内一流的技术服务支撑体系：一、国内一流的技术服务支撑体系： 联动江苏省软件产品检测中心、信息产业部软件与集成电路 促进中心共同成立了江苏虚拟软件园，整合宁、苏、锡、常 等地软件园的技术资源，充分运用部、省资源建设软件共性 服务平台，为园区软件企业提供精细化、专业化服务。 二、贴近实际的人才支撑服务二、贴近实际的人才支撑服务 建立了江苏软件园“中高级管理人员培训中心”、“中高级 软件工程师培训中心”、“江苏Linux公共技术培训中 心”“软件测试培训中心”等多个中心；与38所高校合作共 建Lin

17、ux软件人才实训基地。与江苏省教育厅合作，在孵化研 发基地成立“江苏省软件人才实训基地”。与东大软件学院 等10所院校合作开展软件测试课程教育，与江苏润和科技共 同举办“信润国际软件工程师培训班”，培养复合型的软件 外包人才。对欧美软件外包嵌入式LINUX软件工程师培训班长 年开班；开设了四期Linux系统网络管理班。在国际合作方面， 和三所英国高校签订了留学预科合作协议。 三、特色鲜明的金融服务体系三、特色鲜明的金融服务体系 江苏软件园结合自身定位和园区企业需求，联动江苏省国际 信托投资有限公司和南京金智创业投资有限公司成立规模为1 个亿的创业投资基金-南京国信金智创业投资中心（有限合 伙）

18、。 品牌优势品牌优势 人才服务人才服务 金融服务金融服务 技术服务技术服务 互联国际通道 软件人才培训 国际人才交流 创业投资、融资担保 虚拟软件园、构建六大子平台 20 徐庄软件园引进企业： 1 江苏虚拟软件园股份有限公司 2 江苏中翰科技发展有限公司 3 南京智达康无线通信科技有限公司 4 南京国业科技有限公司 5 南京江琛自动化公司 6 南京天龙舞动漫制作有限公司 7 南京枫叶能源技术有限公司 8 南京普旭科技发展有限公司 9 南京游趣软件开发有限公司 10 南京林城环通技术有限责任公司 11 南京合富共展机电科技有限公司 以软件、动漫等脑力创以软件、动漫等脑力创 意型产业为主，兼带部意

19、型产业为主，兼带部 分分2.52.5产业产业 徐庄孵化基地以及吉山软件基地的成功运营管理，表明了徐庄孵化基地以及吉山软件基地的成功运营管理，表明了 江苏软件园的企业引进实力，特别是以软件、动漫等脑力江苏软件园的企业引进实力，特别是以软件、动漫等脑力 创意型产业为主，契合绿色环保、创意的主题创意型产业为主，契合绿色环保、创意的主题 21 国信地产开发与江苏软件园的强强联合，为本案综合型生 态园区的开发注入强劲动力； 产业园的规划及即将实现的功能同城市的产业发展思路息 息相关，城市的产业发展决定了产业园的定位方向 。 接下来，让我们了解城市、了解产业、了解市场接下来，让我们了解城市、了解产业、了解

20、市场 22 开发背景研究开发背景研究 宏观经济研究宏观经济研究 产业发展研究产业发展研究 房地产市场研究房地产市场研究 23 溧阳,建城史约2200年左右，居苏浙皖三省之要道。 距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距 南京禄口国际机场68公里，距常州机场60多公里。 104国道穿境而过，宁杭高速公路、扬溧高速纵横全境，宁杭 杭高铁、溧阳至广德、溧阳至芜湖高速公路正在规划（建设） 之中，芜太运河直达长江码头。 千年古邑、三省通衢之要地的溧阳，是宁杭高速千年古邑、三省通衢之要地的溧阳，是宁杭高速 （高铁）中间的重要节点城市，具备较大城市价值（高铁）中间的重要节点城市，具备较大城市

21、价值 溧阳印象溧阳印象 24 溧阳近五年GDP变化情况溧阳近五年GDP变化情况 217.6217.6 266.51266.51 320.03320.03 360.8360.8 424.66424.66 20.10%20.10% 13%13% 17.70%17.70% 22.10%22.10% 22.50%22.50% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 近五年溧近五年溧阳阳人均GDP人均GDP变变化情化情况况 29658296

22、58 3604036040 4848848488 5444354443 4318643186 21.30%21.30% 21.50%21.50% 19.80%19.80% 12.28%12.28%12.28%12.28% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 人均GDP增幅 从07-09年溧阳经济增长幅度逐年下降，但仍然保持了两位数的保持了两位数的 快速增长速度快速增长速度，2010年溧阳国民经济增幅出现了近四年来的首次 增长

23、。经济结构调整初见成效。 溧阳人均GDP的变化基本与GDP的变化同步，2010年溧阳人 均GDP的增幅维持了2009年12.28%的增长速度，没有发生变 化，因此，可以理解为溧阳人口在2010年有了较大幅度的增长， 这一情况应与当地经济的发展具有必然的关系。 近几年，溧阳的经济增长幅度虽然有所下降，但经济发展水平近几年，溧阳的经济增长幅度虽然有所下降，但经济发展水平 依然较高，经济增长的绝对速度在苏南依然比较靠前依然较高，经济增长的绝对速度在苏南依然比较靠前 宏观经济宏观经济 25 溧阳近五年三产比例变化情况溧阳近五年三产比例变化情况 7.60%7.60%6.70%6.70% 6.20%6.2

24、0% 7.60%7.60%7.10%7.10% 56.80%56.80% 57.80%57.80%58.30%58.30% 57.40%57.40%57.50%57.50% 35.60%35.60%35.50%35.50%35.50%35.50%35%35%35.40%35.40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年 一产二产三产 溧溧阳阳工工业业增加值增加值变变化情化情况况 106.5106.5 135.2135.2 165.71165.71 184.14184.14 218.7

25、3218.73 26.50%26.50% 27.00%27.00% 12.50%12.50% 18.80%18.80% 22.60%22.60% 0 50 100 150 200 250 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 工业增加值增幅 从溧阳近五年的三产比例变化看，工业的主体地位没有发生较大 的变动，三产比例基本维持在一个稳定的水平，上下微幅波动， 因此，可以看出溧阳近几年进行的经济结构调整，主要还是以各 产业的内部结构调整以及产业发展布局的区域性调整为主。 2009年以前，溧阳工

26、业增加值平均增幅达到了25%以上，2009 年进入谷底，增幅仅12.5%，2010年全市工业增加值增幅 18.8%，同比2009年增加了6.3个百分点。联系前文，可以发现 溧阳工业增加增的变化与城市GDP的变化有着惊人的相似，可 见溧阳GDP主要来源于工业。 溧阳经济发展长期以第二产业为主导，工业发展对溧阳经济发展长期以第二产业为主导，工业发展对 溧阳经济的增长具有举足轻重的作用溧阳经济的增长具有举足轻重的作用 宏观经济宏观经济 26 溧阳近五年城镇居民人均可支配收入变化情况溧阳近五年城镇居民人均可支配收入变化情况 1520115201 1651816518 1879018790 207742

27、0774 2291222912 7.70%7.70% 8.70%8.70% 13.80%13.80% 10.60%10.60% 10.30%10.30% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 城镇人均可支配收入增幅 近五年溧阳农民人均纯收入变化情况近五年溧阳农民人均纯收入变化情况 69986998 91519151 1009610096 1136811368 80138013 17.70%17.70% 1

28、4.20%14.20% 10.30%10.30% 12.60%12.60% 14.50%14.50% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 农民人均纯收入增幅 近五年溧阳人均储蓄存款变化情况近五年溧阳人均储蓄存款变化情况 1694916949 1803818038 2386823868 2948629486 3365533655 12.81%12.81% 6%6% 32.

29、60%32.60% 23.50%23.50% 14.10%14.10% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 人均存款增幅 居民收入每年都保持了较高的增长幅度，但增幅有所放缓。 居民储蓄存款08年以来的增幅也比较快，但同时增长幅度也在大幅度降低。 居民储蓄存款的增幅高于居民收入的增幅，可见溧阳人花钱还是比较含蓄的。 近几年溧阳居民收入增长速度缓慢下降，但绝对近几年溧阳居民收入增

30、长速度缓慢下降，但绝对 增长速度依然在增长速度依然在10%10%以上以上 宏观经济宏观经济 27 宏观经济小结宏观经济小结 宁杭连接长三角其他城市的中心节点城市，全国闻名的天 目湖旅游胜地 城市经济增长较快，呈现初步集约型经济特征。 整体向好的经济大环境下，居民消费水平逐年提高，但同 长三角一、二线城市相比略显保守。 产业以二产为主，形成旅游业、机械等四大主导产业。 经济发展经济发展 产业结构产业结构 社会消费社会消费 城市背景城市背景 28 开发背景研究开发背景研究 宏观经济研究宏观经济研究 产业发展研究产业发展研究 房地产市场研究房地产市场研究 29 7.10% 57.50% 35.40%

31、 2010年溧阳三大产业比重情况 第一产业 第二产业 第三产业 2010年溧阳高新技术产业发展情况年溧阳高新技术产业发展情况 单位（亿元） 产值销售利税 金额390.9370.840.6 增幅30.3%33.7%43.5% 2010年，溧阳第二产业比重57.5%，第三产业比重35.4%， 第一产业比重7.1%。 第二产业比重接近60%，第二产业主导地位明显。 溧阳高新技术产业发展迅速，2010年实现产值390.9亿元， 实现利税40.6亿元。 2010年溧阳金属冶炼、装备制造、输变电设备、新材料等 四大支柱产业实现利税40.1亿元，值得注意的是，新材料作 为新型高科技产业已经成为了溧阳市的支柱

32、产业之一。 2010年溧阳支柱产值、销售、利税情况年溧阳支柱产值、销售、利税情况 单位（亿元） 产值销售利税 金额707.5697.880.1 增幅30.3%34.6%72.5% 注：以上数据来源于溧阳注：以上数据来源于溧阳20102010年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报 溧阳目前的产业结构以第二产业为主导，已形成了“二三一”的产业溧阳目前的产业结构以第二产业为主导，已形成了“二三一”的产业 发展格局，优化第二产业，加快第三产业将是未来的重点，第二产业发展格局，优化第二产业，加快第三产业将是未来的重点，第二产业 将重点向低能耗、低污染、高产值的高科技集约型产业转型将重点

33、向低能耗、低污染、高产值的高科技集约型产业转型 产业发展现状产业发展现状 30 溧阳不同行业企业比例情况溧阳不同行业企业比例情况 8484 3636 7575 288288 8484 121121 307307 242242 3434 1616 13011301 2222 49.85%49.85% 0.84%0.84% 3.22%3.22% 1.38%1.38% 2.87%2.87% 11.03%11.03% 3.22%3.22% 4.64%4.64% 11.76%11.76% 9.27%9.27% 1.30%1.30% 0.61%0.61% 0 200 400 600 800 1000 12

34、00 1400 软件设计 网络公司 通信工程机械厂食品加工 机电电子 印刷造纸 金属材料化工厂能源制造 医药器材其他 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 个数比例 通过对溧阳2610家企业 的分类情况看，机械类 企业1301家，占统计企 业总量的49.85%；机电 电子288家，占 11.03%；化工企业307 家，占11.76%；能源制 造242家，占9.27%； 而软件、网络、通信、 医药等新兴科技型企业 一共仅176家，所占比 例不足7%。 新兴科技研发型企业在新兴科技研发型企业在 溧阳还处于起步阶段，溧阳还处于起步阶段， 数量

35、比较稀少。数量比较稀少。 数据来源：溧阳市企业法人黄页 产业发展现状产业发展现状 从产业比例来看，机械、化工、机电电子、能源制造为支柱从产业比例来看，机械、化工、机电电子、能源制造为支柱 产业，医药、软件、网络、通信等新型高科技产业比重较小，产业，医药、软件、网络、通信等新型高科技产业比重较小， 还处于起步阶段还处于起步阶段 31 溧阳近几年专利申请授权量变化溧阳近几年专利申请授权量变化 567567 820820 13381338 13831383 19501950 210210 344344 900900 123123 266266 44.60%44.60% 63.20%63.20% 3.

36、40%3.40% 41%41% 70.70%70.70% 162%162% 54.50%54.50% 23.58%23.58% 26.70%26.70% 29.32%29.32% 0 500 1000 1500 2000 2500 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 140.00% 160.00% 180.00% 专利申请量专利授权量专利申请增幅专利授权增幅 从近几年溧阳的专利的申请、授 权数量变化情况看，溧阳专利申 请、授权量2009年后“突飞猛 进”，申请、授权量分别为195

37、0 件和900件，与2008年相比增幅 分别为162%、41%。 “2010年全市高新技术产业发展 喜人，实现产值、销售、利税分 别是390.9亿元、370.8亿元、 40.6亿元，同比分别增长 30.3%、33.7%、43.5%”摘 自常州市溧阳市2010年国民经 济和社会发展统计公报 数据来源：2006-2010年溧阳市国民经济和社会发展统计公报 产业发展现状产业发展现状 近几年溧阳专利申请、授权量大幅度增长，反映近几年溧阳专利申请、授权量大幅度增长，反映 了科技产业目前处于快速发展阶段了科技产业目前处于快速发展阶段 32 溧阳未来的产业发展思路为：重点发展以生物医药、新型材溧阳未来的产业

38、发展思路为：重点发展以生物医药、新型材 料、软件研发、新能源等为支柱的新型高科技、低能耗、高料、软件研发、新能源等为支柱的新型高科技、低能耗、高 产值产业，产业发展方向向建设现代生态城市靠拢产值产业，产业发展方向向建设现代生态城市靠拢 辅助产业：辅助产业： 商贸商贸 旅游旅游 传统服务业传统服务业 支柱产业：支柱产业： 金属冶炼金属冶炼 机械电子机械电子 装备制造装备制造 建筑安装建筑安装 输变电设备输变电设备 新兴产业：新兴产业： 生物医药生物医药 新型材料新型材料 软件研发软件研发 新能源新能源 物流业物流业 产业发展规划产业发展规划 产业重点产业重点 发展方向发展方向 33 溧阳溧阳主要

39、主要具有具有主城片、昆仑片、燕山片、城西片、城南片主城片、昆仑片、燕山片、城西片、城南片等五个片等五个片 区区。在城市南、西、北部布臵三个工业区。在城市南、西、北部布臵三个工业区。 1 1、主城片：、主城片：，规划逐步搬迁现有工厂，采取“用地臵换”、“退 二进三”，大力发展第三产业大力发展第三产业。 2 2、昆仑片：、昆仑片：以工业用地为主，工业门类以二类为主，以机械制机械制 造、食品加工、输变电设备制造、冶金等为主导产业造、食品加工、输变电设备制造、冶金等为主导产业。 3 3、燕山片：、燕山片：以体育、文化、教育、商业服务、居住为主的多功能 综合片区。 4 4、城西片：、城西片：以工业用地为

40、主。工业门类以二类工业为主, , 以汽车配以汽车配 件、机械制造、数控机床、仪器仪表等，形成装备制造业基地件、机械制造、数控机床、仪器仪表等，形成装备制造业基地。 5 5、城南片：城南片：建成以高新技术产业为主的华东地区独有的生态科技 园，以高新技术产业和部分先进制造业为主，以高新技术产业和部分先进制造业为主，体现高层次。通过提 高招商引资质量和提升入园产业层次，成为溧阳的高新技术产业基 地、长三角的一个精品园。配套居住区位于该片区东部。 从产业板块发展方向看，本案所在城南片产业规划从产业板块发展方向看，本案所在城南片产业规划 发展为以高新技术产业和部分先进制造业为主发展为以高新技术产业和部分

41、先进制造业为主 产业发展规划产业发展规划 34 产业发展规划产业发展规划 工业用地布局规划：工业用地布局规划： 规划工业用地分为三片，即城北工业区、城西工业区、城南工业区。 老城区内的工业用地除保留无污染及效益较好的企业外，其余逐步调 整搬迁。 城南工业区准入原则：城南工业区准入原则： （1）环保标准：只允许零污染企业准入； （2）土地投入标准：投入系数280万元/亩； （3）产出标准：工业用地平均产出率应不低于30亿元/ km2； （4）科技含量标准：以六大高新技术产业中的微电子、光机电一体微电子、光机电一体 化、新材料、海洋工程、环保工程化、新材料、海洋工程、环保工程等相关产业为主，生命工

42、程产业中 凡涉及到生物化学领域的不列入产业目录。 工业区规划：工业区规划： 城北工业区，规划工业用地294.6hm2，以输变电设备制造、机械制 造、冶金等为主导产业，工业门类以二类为主。 城西工业区，规划工业用地335.7 hm2，形成以汽车配件、机械制 造、仪器仪表、数控机床等为主的工业园区，工业门类以二类为主。 城南工业区，规划工业用地城南工业区，规划工业用地202.4hm2202.4hm2，以微电子、光机电一体化、，以微电子、光机电一体化、 新材料和环保工程等产业为主，加强环境治理的力度，严禁有水、气新材料和环保工程等产业为主，加强环境治理的力度，严禁有水、气 污染的企业入驻污染的企业入

43、驻。 老城区工业用地调整，进一步疏散老城区工业，加快对老城区内及沿 平陵路两侧的工业用地进行臵换，提高土地的利用价值。 工业用地布局远景规划：工业用地布局远景规划： 1、工业用地：远景工业用地集中在城西工业区、城北工业区城西工业区、城北工业区发展。 2、居住用地：集中向西、南两个方向发展集中向西、南两个方向发展，控制向东拓展。 城南工业区城南工业区 城西工业区城西工业区 城北工业区城北工业区 城南工业区规划以发展微电子、光机电一体化、新材城南工业区规划以发展微电子、光机电一体化、新材 料和环保工程等产业为主，远景规划以居住为主料和环保工程等产业为主，远景规划以居住为主 35 园区概况园区概况

44、天目湖工业园于2 00 3年5月经溧阳市人民政府 批准成立，总规划面积为总规划面积为1818平方公里，其中工平方公里，其中工 业业1212平方公里，商居配套平方公里，商居配套6 6平方公里，园区承担平方公里，园区承担 全市高科技环保产业基地和市区副中心的双重全市高科技环保产业基地和市区副中心的双重 建设管理任务。建设管理任务。2006年初，园区又在田家山新 辟o5平方公里中小企业区，作为对主园 区的 有效和必要的补充。 园区定位园区定位 具有溧阳新城区完善功能，天目湖旅游度假区 有机组成部分，汇集溧阳高新技术产业和一类汇集溧阳高新技术产业和一类 工业的华东地区独有的高科技生态工业园工业的华东地

45、区独有的高科技生态工业园”。 区域规划区域规划 天目湖工业园区定位：汇集溧阳高新技术产业和一类工天目湖工业园区定位：汇集溧阳高新技术产业和一类工 业的华东地区独有的高科技生态工业园业的华东地区独有的高科技生态工业园 商业居住 区：6平方 公里 工业区：12 平方公里 燕山景区 36 园区进园限制条件：园区进园限制条件： 根据天目湖镇(区)项目投资暂行规定，进区企业必须具备以下条件： 1、投资规模：外资注册资本200万美元以上、内资注册资本2000万元人民币以上的工业项目； 2、投资密度：投资总额不低于160万人民币庙，注册资本不低于80万人民币，亩(田家山分区注册资本不低于50万 人民币，亩)

46、； 3、环保标准：无任何无任何“三废三废”工业污染工业污染( (以环保部门确认为准以环保部门确认为准) )； 4、开票纳税：产品销售及建筑工程必须在当地开票纳税； 5、土地资金：必须在签约一个月内到帐； 6、项目注册：必须在签约一个月内注册到位； 7、首期投资：人民币投资必须在注册期间到帐，外币投资必须在注册后三个月内到帐l5，余款在2年内到帐； 8、开工时间：必须在土地证办好后2个月内开工： 9、竣工时间：必须在开工后一年内完成(特殊项目一事一议)； 10、产业政策：按照生态科技型园区的定位，拒绝禁止类和淘汰类的产业进区；鼓励高科按照生态科技型园区的定位，拒绝禁止类和淘汰类的产业进区；鼓励高

47、科 技、环保型项目进区。技、环保型项目进区。 园区规划园区规划 天目湖工业园对进园企业有着严格限制，按照生态科技型天目湖工业园对进园企业有着严格限制，按照生态科技型 园区的定位，拒绝禁止类和淘汰类的产业进区；鼓励高科园区的定位，拒绝禁止类和淘汰类的产业进区；鼓励高科 技、环保型项目进区技、环保型项目进区 37 目前园区已经有一批重量级的制造业企业进驻，有消息称，为配合生目前园区已经有一批重量级的制造业企业进驻，有消息称，为配合生 态科技型园区的定位，政府部门正计划将园区内目前已有的一些重型态科技型园区的定位，政府部门正计划将园区内目前已有的一些重型 工业、污染、高能耗的企业搬出园区工业、污染、

48、高能耗的企业搬出园区 园区企业进驻情况：园区企业进驻情况： 目前，进区注册企业达到65家以上，其中工业企业 59家，房地产企业6家，外资企业16家，投产31家 ，在建29家。 进区企业中，先进制造业企业呈现一定的集聚效应 ，07年先进制造业企业的产值占整个园区工业产值 的5 0以上， 园区规划园区规划 天目湖工业园部分入驻企天目湖工业园部分入驻企 业名单业名单 溧辉高频H型材 远见机械 鹏程钢构 溧阳爱克斯箱包有限公司 溧阳馨源卫生用品有限公司 百事达羽毛球 江苏力泰锂能科技有限公司 富昌机械 特种钢厂 天煜港湾 布勒（常州）机械 航天万源稀土电机有限公司 常州高特电子技术有限公司 38 园区

49、发展园区发展 编号土地位臵 土地面积 （） 土地性质 规划指标要求 出让年限 （年） 竞买保证 金 (万元) 起始价（ 万元） 增价规则 及幅度 ( 万元) 成交价 （万元 ） 竞得人 容积率建筑密度绿地率 NO.GY 2011 35 力士南侧 地块 66660工业0.740%13%508301660201660 江苏顺风光 电电力有限 公司 NO.GY 2011 36 勤业路西 侧8-3地块 3836工业0.740%13%505096596 溧阳市天目 湖机电产业 园有限公司 天目湖工业园区后期还将陆续有大量企业进驻，近期成交的天目湖工业园区后期还将陆续有大量企业进驻，近期成交的 地块被光电电力等高新产业公司竞得，未来发展前景良好地块被光电电力等高新产业公司竞得，未来发展前景良好 编号土地位臵 土地面积 （） 土地 用途 规划指标要求 出让 年限 竞买保 证金（ 万元） 起始价 （万元 ） 增加幅度 （万元） 容积率建筑系数绿地率 NO.GY201145天目湖工业园五洲机械南侧地块1762工业0.713%40%5022