中国城市综合体主流开发模式分析.pdf

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1、2011-3-282 目目目目 录录录录 前言前言前言前言 第一部分第一部分第一部分第一部分 城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征 第二部分第二部分第二部分第二部分 连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求 第三部分第三部分第三部分第三部分 典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例 前言前言前言前言 众多开发商涌向商业地产 商业地产领域瞄准城市综合体 部分企业进行连锁复制 2011-3-283 提问提问提问提问 哪些开发商发展城市综合体连锁？ 他们的连锁模式有何特点？ 2011-3-284 不同企业的不同企业的不同企业的不同企业的 连锁开发模

2、式连锁开发模式连锁开发模式连锁开发模式 1.凯德资本运营两强模式 2.万达快速标准化复制模式 3.华润中粮央企精稳模式 4.宝龙三四线商娱主导模式 5.世纪金源大盘沉淀模式 6.瑞安新天地文化主导模式 7.恒隆高端城市地标模式 8.苏宁金鹰零售主导型模式 9. 2011-3-285 模式背后的规律模式背后的规律模式背后的规律模式背后的规律 1.央企与民企 2.上市与非上市 3.内资与外资 4.一二线与三四线 5.全国性与区域性 2011-3-286 城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式 1. 产品品牌化 2. 土地低价化 3. 资金平衡化 4. 组织集权化

3、5. 成本集控化 6. 管理标准化 7. 管控体系化 8. 团队专业化 9. 过程渐进化 10.产业一体化 11.效益规模化 2011-3-287 2011-3-288 目目目目 录录录录 前言前言前言前言 第一部分第一部分第一部分第一部分 城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征 第二部分第二部分第二部分第二部分 连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求 第三部分第三部分第三部分第三部分 典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例 城市综合体定义城市综合体定义城市综合体定义城市综合体定义 以商业、办公、居住（客居）、会议、展览、 文娱、旅游、交通

4、、游憩等功能按照城市要求有机 复合； 以建筑综合体形式进行表现和承载； 形成相互依存、相互助益的能动关系； 多功能、高效率的经济与建筑集约型聚集体。 2011-3-289 城市综合体特征：四大特征城市综合体特征：四大特征城市综合体特征：四大特征城市综合体特征：四大特征 城市性：城市功能、城市要求 开放性：城市要求、辐射性、街区形态 集约性：功能和要素、依存和助益、功能和效率 高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益高统筹：高投入、高技术、高运营、高资产、高效益 交通是城市综合体特征最突出的表现之一

5、 如立体交通及停车场公共性 2011-3-2810 城市综合体分类之一：按主题分城市综合体分类之一：按主题分城市综合体分类之一：按主题分城市综合体分类之一：按主题分 全能综合体：东方广场、华贸中心全能综合体：东方广场、华贸中心全能综合体：东方广场、华贸中心全能综合体：东方广场、华贸中心 商业综合体商业综合体商业综合体商业综合体 商务综合体商务综合体商务综合体商务综合体 旅游娱乐综合体 居住综合体 2011-3-2811 城市综合体分类之二：按位置分城市综合体分类之二：按位置分城市综合体分类之二：按位置分城市综合体分类之二：按位置分 都心（市）型城市综合体： 区域中心型城市综合体：北京石景山万达

6、广场 社区型城市综合体：上海大拇指商业广场 CBD型城市综合体：北京CBD万达广场、北京国贸 交通枢纽型城市综合体：西环广场、龙阳路地铁、太古广场、日本京 都火车站 特殊区域型城市综合体：上海8号桥、开发区 2011-3-2812 1.可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金； 2.酒店商业持续经营和租金的回报； 3.随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效 益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押 贷款或并购的价值； 4.资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的 变现； 5.附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地

7、块价值提高，会带动整 个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的 案例。 城市综合体对企业价值城市综合体对企业价值城市综合体对企业价值城市综合体对企业价值 城市综合体城市综合体 增加就增加就 业，提业，提 高税收高税收 改变形改变形 态，拓态，拓 展空间展空间 促进三促进三 产，带产，带 动经济动经济 建立地建立地 标，集标，集 约城市约城市 丰富功丰富功 能，美能，美 化城市化城市 城市综合体对社会价值城市综合体对社会价值城市综合体对社会价值城市综合体对社会价值 2011-3-2815 目目目目 录录录录 前言前言前言前言 第一部分第一部分第一部分第一部分 城市综合体特征

8、城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征 第二部分第二部分第二部分第二部分 连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求 第三部分第三部分第三部分第三部分 典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例 城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式 2011-3-2816 产品品牌化产品品牌化产品品牌化产品品牌化 1.1.1.1. 产品经过市场检验，相对成熟产品经过市场检验，相对成熟产品经过市场检验，相对成熟产品经过市场检验，相对成熟；大悦城的尝试大悦城的尝试大悦城的尝试大悦城的尝试 2. 有至少一个在运作良好的成熟品牌项目； 3. 产品具有

9、一定的个性特征：规模、客群、设计、选址 、租户等； 4. 具备可复制性：产品、城市、地段； 5. 具备品牌识别性。中粮大悦城、华润万象城、世茂广 场、阳光新城市广场、瑞安新天地、恒隆中心等。 2011-3-2817 产品品牌化产品品牌化产品品牌化产品品牌化 1. 城市综合体的产品组合：全、部分 2. 选择适合的初始组合； 3. 写字楼与城市产业、商务、旅游等的关系； 4. 酒店的选择问题：战略与回报，凯德的来福士广场 2011-3-2818 土地低价化土地低价化土地低价化土地低价化 1. 商业地产长期回报属性决定； 2. 安全风险控制要求； 3. 低价指相对价格，但地王也不可取。 4. 城市综

10、合体产品支持与政府的议价能力； 5.5.5.5. 土地要选址：城市、地段、地块。土地要选址：城市、地段、地块。土地要选址：城市、地段、地块。土地要选址：城市、地段、地块。 2011-3-2819 资金平衡化资金平衡化资金平衡化资金平衡化 1. 商业地产投资规模大、长期回报属性决定； 2. 安全风险控制要求； 3. 不同的资金平衡模式： 央企型、外企型、民企型：资金池、成熟资本市场、开发贷 上市型、非上市型：股市与非股市 4. 形成安全的资金循环模式。 2011-3-2820 商业地产通用融资渠道及模式商业地产通用融资渠道及模式商业地产通用融资渠道及模式商业地产通用融资渠道及模式 2011-3-

11、2821 美国都市综合体的融资渠道美国都市综合体的融资渠道美国都市综合体的融资渠道美国都市综合体的融资渠道 本节示例本节示例本节示例本节示例 1.凯德 2.华润 3.恒隆 4.宝龙 2011-3-2823 新加坡嘉德新加坡嘉德新加坡嘉德新加坡嘉德 1. 产品：来福士广场 2. 土地：一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个， 周边交通非常发达，一般都是地铁直通项目。土地价格控 制在投资回报允许范围。 3. 资金：新加坡PE和上市REITZ。 2011-3-2824 香港恒隆香港恒隆香港恒隆香港恒隆 1. 产品：“专注于以商场为中心的高品质综合物业”-恒 隆中心 2. 土地：在经济蓬勃城市的最

12、佳地点购入最大幅的土地，且 仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置，无锡3000 ，天津 4500 ，济南3600 ，沈阳1000 。 3. 资金：在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路策略 ，有股市融资和债券融资渠道。 2011-3-2825 华润置地华润置地华润置地华润置地 1. 产品：万象城 2. 土地：核心城市的核心地段，运用大国企资源低价获取 3. 资金：集团孵化策略，集团资金池及股市、开发贷 2011-3-2826 宝龙地产宝龙地产宝龙地产宝龙地产 1. 产品：宝龙广场 2. 土地：东部经济发达省份二、三线城市新区核心地段，据 测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间

13、，千 元以下。常州92万平方米“宝龙城市广场”楼面地价 47元/平方米。 3. 资金：股市、私募、开发贷等 2011-3-2827 城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式 2011-3-2828 组织集权化组织集权化组织集权化组织集权化 1. 连锁管理要求：大脑袋和大手总部，非绝对 2. 总部功能：战略、研发、人力、财务、成本、营销、信息 3. 总部与基层单位扮演角色：研发者、执行者 4. 扁平化管理，直线-直线与职能交叉-事业部制 2011-3-2829 团队专业化团队专业化团队专业化团队专业化 1. 商业地产复杂性、城市综合体的高难度的要求； 2. 复杂性

14、对团队要求专业化程度高：本专业、统筹能力； 3. 团队包括内部团队和外协团队； 4. 专业化与分工协作相结合。 5. 组建团队高层先洗脑 2011-3-2830 高难度的例子高难度的例子高难度的例子高难度的例子 2011-3-2831 成本集控化成本集控化成本集控化成本集控化 1. 总部集中控制财务资金使用：资金池 2. 总部集中控制成本支出：预算与成本控制部 3. 总部集中进行招标采购：招标采购部 4. 总部与地方的分权：专员、直线管控与双重领导，平衡 2011-3-2832 流程标准化流程标准化流程标准化流程标准化 1. 专业化和连锁开发的要求 2. 涉及所有业务环节，甚至产品标准化 3.

15、 标准化与个性的分界、取舍 4. 标准化的基础：借鉴、实践、总结、共识、培训、跟踪 5. 标准化的不断改进：定期、各环节总结、复盘、评估、合 理化建议 6. 标准化需要过程，多个案例总结或借鉴。 2011-3-2833 34 标准化 标准化落实标准化落实标准化落实标准化落实 35 选址为例选址为例选址为例选址为例 1.找适合城市综合体地块 2.在目标城市发展 3.城市中选择核心城市的核心地段 4.周边必须足够人口规模 5.交通条件：可视性通达性障碍 6.地块尺度： 7.用地性质 8.规划条件：覆盖率、容积率、绿地率 2011-3-2836 选址为例选址为例选址为例选址为例 1.内部衡量指标 2

16、.规划设计 3.成本测算：成本、收入、利润、现 金流、租金、持有面积 2011-3-2837 选址为例选址为例选址为例选址为例 主要工作流程 （1）土地信息； （2）项目立项； （3）指标调查； （4）地价摸底； （5）规划交底； （6）规划研究及成本测算； （7）方案汇报、沟通、预批准； （8）协议谈判： （9）招拍挂拿地 2011-3-2838 衡量指标 城市选择准则 宝龙选址纬度 项目选址考核因素 整体经济发展 居民购买力 城市规划及发展 地方政府行政效率及服务态度 私人商住物业的预期需求 未来的土地供应；以及整体竞争环境 占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业 城市内所处区位 周围

17、环境及交通等公共设施 居民的消费行为及生活方式 地方政府已建或将建的基建 政府对该地区的规划 潜在开发整体成本架构 管控体系化管控体系化管控体系化管控体系化 1. 管控体系化是连锁模式和城市综合体开发的要求 2. 城市综合体的复杂需要整体思维和体系性统筹 3. 形成产业链一体化的更需要体系化管控 2011-3-2840 标准化体系标准化体系标准化体系标准化体系 连锁开发标准化连锁开发标准化连锁开发标准化连锁开发标准化 施工做法菜单化施工做法菜单化施工做法菜单化施工做法菜单化 制度审批表章格制度审批表章格制度审批表章格制度审批表章格 式化、手册化式化、手册化式化、手册化式化、手册化 业务流程精细

18、化业务流程精细化业务流程精细化业务流程精细化 建筑产品模块化建筑产品模块化建筑产品模块化建筑产品模块化 战略采购订单化战略采购订单化战略采购订单化战略采购订单化 人员岗位明晰化人员岗位明晰化人员岗位明晰化人员岗位明晰化 招标清单格式化招标清单格式化招标清单格式化招标清单格式化 41 持续改进机制很关键持续改进机制很关键持续改进机制很关键持续改进机制很关键 2011-3-2842 1. 时间：定期的自我评审 2. 系统：系统化地推进持续改进，复盘、评审 3. 文化：自上而下，挑剔，海底捞 4. 奖励：合理化建议 城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式城市综合体连锁模式 2011-

19、3-2843 过程渐进化过程渐进化过程渐进化过程渐进化 1. 产品成型需要过程，3个项目以上 2. 人员-队伍-团队需要过程 3. 企业战略、资源、模式成型需要过程 4. 企业人员尤其是高层的思想转变是关键 5. 不求最好，但求最适合连锁 6. 项目过程把握开发节奏 7. 学会平衡 2011-3-2844 开发节奏开发节奏开发节奏开发节奏 城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体一般要 求开发商要有能 力控制开发节奏 。通常通常通常通常先开发可先开发可先开发可先开发可 以拉动项目价值以拉动项目价值以拉动项目价值以拉动项目价值 及可以回收资金及可以回收资金及可以回收资金及可以回收资金 部分部分部

20、分部分，再用资金 滚动开发其余部 分。 45 连锁策略连锁策略连锁策略连锁策略 连锁策略 抢占制高点or 通用模型 品牌制胜 由点及面式辐射 重点突破，区域领先 46 凯德的平衡凯德的平衡凯德的平衡凯德的平衡 齐全：涵盖了房地产开发、投资、物 业管理、服务运营、资产管理、房地 产金融等各个环节，贯穿了房地产行 业的整个价值链条 体系：依靠其在业务配置多样化和地 域分布分散化等方面的卓著成绩，嘉 德置地已经构建起了比较成熟稳健的 多元化业务体系 均衡：各个业务部门的利润贡献分布 比较平均，没有出现过度依赖某一条 业务线的情况 2011-3-2847 “平衡”：是指各项业务之 间保持均衡，在房地产

21、领 域之内充分实现投资组合 的多元化。“平衡”包括区 域的平衡和业态的平衡， 前者是指在区域布局时充 分考虑资产在地域方面的 分散化和均衡性，后者是 指多业务体系齐头并进， 协调发展。 凯德的平衡凯德的平衡凯德的平衡凯德的平衡 2011-3-2848 产业一体化产业一体化产业一体化产业一体化 1. 产业链一体化是连锁标准化和快速复制的要求 2. 产业链一体化可以是关键环节，也可以多个或全部环节 融资项目获取-规划设计-建设施工-内外装饰-招商 招租-运营管理-物业管理-自营业务 3. 产业链一体化不仅带来速度的提升，也带来收益提升和成 本降低 4. 产业链的锻造也需要过程和磨合 2011-3-

22、2849 1. 华润建筑：内外装 2. 商业管理：华润自建团队 3. 酒店：木棉花酒店 4. 主力店：华润万家、中艺、华润堂零售品牌等 华润 中粮 1. 商业管理：中粮自建团队 2. 物业管理：凯莱物业管理 3. 酒店：凯莱酒店 4. 主力店：万客隆（基本无法合作） 宝龙 1. 商业管理：宝龙商管公司 2. 酒店：宝龙酒店（E栈商务、度假快捷） 3. 主力店：宝莱百货、宝龙乐园、宝龙影院、宝 龙美食、NICOLE名品概念店 世茂 1. 商业管理：世茂商管公司 2. 酒店：世茂酒店公司 3. 主力店：世茂百货、世茂影院、世天乐乐城 恒大 1. 规划设计：恒大建筑设计院 2. 建设施工：恒大建筑工

23、程公司、工程监理公司 3. 物业管理：恒大物业管理公司 4. 酒店：恒大酒店公司 5. 主力店：无 凯德 凯德 凯德 效益规模化效益规模化效益规模化效益规模化 1. 连锁目的是实现规模效益，而非着眼于单店效益 2. 规模效益需要通过标准化的连锁规模实现 2011-3-2858 华润模式还是万达模式？ 风险低控化风险低控化风险低控化风险低控化 1. 连锁的风险是系统风险、规模风险 2. 城市综合体的风险控制要从土地、成本招标、专业操作、 后台保障、信息系统等关键环节来控制 3. 设立监控部门和监控机制 2011-3-2859 企业自我评价企业自我评价企业自我评价企业自我评价 和竞争评价和竞争评价

24、和竞争评价和竞争评价 2011-3-2860 商业地产企业竞 争力指标 融资能力 融资渠道及评级 融资规模及成本 开发选址能力 选址策略 土地储备面积 土地成本 土地分布 招商运营能力 专业团队状况 招商方式策略 总租金及租金水平 开业总面积及出租率 规划建设能力 规划设计团队及完成面积 建设团队及开竣工面积 开发建设速度 在建商业地产面积 行业影响力 商业地产持有面积及占总面积比例 租金收入及占总营收比例 政府资源影响力 2011-3-2861 目目目目 录录录录 前言前言前言前言 第一部分第一部分第一部分第一部分 城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征城市综合体特征 第二部分第二部分第

25、二部分第二部分 连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求连锁模式与要求 第三部分第三部分第三部分第三部分 典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例典型企业与案例 华润企业案例华润企业案例华润企业案例华润企业案例 2011-3-2862 企业简介 商业模式 选址策略 代表案例 企业简介企业简介企业简介企业简介 1. 华润集团旗下共18家一级利润中心，在 香港拥有6家上市公司（含华润置地）。 经营涉及消费品（零售业有多个自营品 牌及华润万家超市）等多领域。截至 2010年6月，集团总资产已达到4,830亿 港元，2009年度集团营业额达1,698亿港 元，经营利润177亿港元，员工达30万人

26、2.目前，集团正在推动企业的发展由实业 型转向产融结合型。集团奉行“集团多元 化，利润中心专业化”战略。 2011-3-2863 企业简介企业简介企业简介企业简介 在地产业务上，华润 实行“差异化”竞争策略， “住宅开发+持有物业+ 增值服务”产品组合策略 及“高品质”的产品定位 。 2011-3-2864 华润集团组织架构华润集团组织架构华润集团组织架构华润集团组织架构 2011-3-2865 华润置地组织架构华润置地组织架构华润置地组织架构华润置地组织架构 2011-3-2866 华润地产版块业务架构华润地产版块业务架构华润地产版块业务架构华润地产版块业务架构 2011-3-2867 商业

27、地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元 2011-3-2868 1.万象城都市综合体系列 2.住宅+区域商业中心（五彩城） 3.住宅+欢乐颂 区域商业中心一般 位于新兴的城市副 中心，周边以大片 居住区为主，或者 临近大规模的新兴 产业集群，具备一 定商业基础，北京 橡树湾区域商业中 心作为战略落地试 点。 商业地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元 *万象城系列继杭州开业后，将陆续在沈阳、南宁 、成都、青岛、郑州开业；欢乐颂在深圳试点 后，即将在鞍山开业；而以北京橡树湾的区域 购物中心为试点的产品也在

28、不断完善中。 *计划每年新开1-2个持有物业。除新开业的杭州万 象城，商业地产出租率保持正在93%以上。 华润置地： 华润万象城城市综合体+ 区域购物中心+木棉花 酒店 华润万家：欢乐颂社区 购物中心 深国投（投资企业）： 新一城购物中心+印象城 购物中心 2011-3-2869 商业地产资本模式：孵化商业地产资本模式：孵化商业地产资本模式：孵化商业地产资本模式：孵化 2011-3-2870 选址策略选址策略选址策略选址策略-拿地版图拿地版图拿地版图拿地版图 截止到2010年8月，华润置 地已进入中国内地26个城市 ，正在发展项目超过50个。 土地储备规模近 2261万平 米（其中住宅开发和商

29、业地 产土地储备分别为1911万平 米和350万平米，商业地产 建成物业106万平米。商业 地产土地储备占比15.5%） ，主要分布在三大经济圈的 中心城市和中西部的热点城 市。其中商业地产分布于北 京 、 上海、 深圳、 杭州、 无锡、沈阳、成都、大连、 苏州、重庆、合肥、青岛、 鞍山、郑州等城市。 2011-3-2871 选址策略选址策略选址策略选址策略-商业地产版图商业地产版图商业地产版图商业地产版图 2011-3-2872 选址策略选址策略选址策略选址策略-拿地策略拿地策略拿地策略拿地策略 侧重集团资源、兼顾公开拿地：借助集团资源 ，非公开方式获得一线城市优质地价土地。充 分利用下属企

30、业的土地资源优势，“退城进园 ”；有计划、有战略指导、有区别地进入二、 三线城市； 侧重对“合作、并购、旧城改造 ”等拿地方式，同时，积极参加优质地块的“ 招拍挂”；例如：北京橡树湾项目和2009 年8 月新获得的上海项目，是华润置地借助母公司 财务支持在公开市场拿地的典型案例。 发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅 ”和“市区高密度住宅”，并结合发展规模化 的“城市综合体”大型商业地产项目。 2011-3-2873 代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心 位置：深圳地王金融圈，罗 湖金融商务中心区 项目特点：集商业、办公、 酒店、居住等诸

31、多功能于一 体，深圳规模最大，品质最 高综合建筑群 物业形态： 购物中心-万象城 5A甲级写字楼华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 占地面积：7.6万m2 总建筑面积：约48（55）万m2 2011-3-2874 代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心 2011-3-2875 代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心 截至2010年6月，经营收益水平： 总面积：32.3748万平（含停车场5.5万平） 产品组合：万象城购物中心+华润大厦+君悦 酒店+停车场 出租率96.7% 租金收益

32、3.62亿（半年） *产品关键词：高端、品质 *万象城为中国购物中心标杆项目 2011-3-2876 华润企业华润企业华润企业华润企业 商业地产小结商业地产小结商业地产小结商业地产小结 “内地新鸿基”定位方向 央企，多产业平衡 集团以“孵化”关系促进商业地产发展 多产品组合及高品质品牌（尤其是万象 城）带动下的产品竞争力优势明显。 发展速度追求平稳 2011-3-2877 中粮企业案例中粮企业案例中粮企业案例中粮企业案例 2011-3-2878 企业简介 商业模式 选址策略 代表案例 企业简介企业简介企业简介企业简介 -中粮集团中粮集团中粮集团中粮集团 中粮集团下设粮油、食品、地产酒店等9大业

33、 务板块，拥有4家香港上市公司及中粮地产等3家 内地上市公司。集团要求所进入的主营行业具有 竞争力、影响力、控制力和市场占有率。 2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业 链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链” 发展战略。在商业地产上，着力开发“大悦城”为品 牌的城市综合体（商业综合体），计划将来商业 地产规模达到集团总资产30% 集团战略：把地产业务板块做成一个统一的 上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。 2011-3-2879 企业简介企业简介企业简介企业简介 -地产板块地产板块地产板块地产板块 中粮集团内部有5家子公司涉及到商业地产相关业务。其中 地产业务主要集中于以住

34、宅为主业的中粮地产、运营商业地产大 悦城品牌的中粮置业，此外以酒店为主业的酒店事业部，以亚龙 湾国家旅游区为主的中粮海南地产，以持有物业管理为主的凯莱 物业等也都参与其中。商业地产运作以中粮置业为主要平台。 中粮置业投资有限公司主要从事高品质商业地产开发与经营 。公司以“建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合”自 持并运营的商业物业项目覆盖商业、酒店、写字楼等多种形态， 已形成全国战略布局的框架。截至2011年1月，中粮大悦城在全 国范围内已拥有近10个城市综合体项目，其中已开业的大悦城系 列广场4个。未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将 在国内大中型城市布局约20个大

35、悦城。 2011-3-2880 中粮企业中粮企业中粮企业中粮企业 商业地产发展特点商业地产发展特点商业地产发展特点商业地产发展特点 目前中粮置业和中粮地产的协同关 系尚未完全明确，表现在大悦城系 列的统一。 中粮商业地产业务发展时间轨迹： 2006-2007（初涉商业地产）- 2008200820082008（精品项目）（精品项目）（精品项目）（精品项目）-2009（提升核 心竞争力）-2010（推进布局） 2011-3-2881 中粮集团中粮集团中粮集团中粮集团 组织架构组织架构组织架构组织架构 2011-3-2882 中粮商业中粮商业中粮商业中粮商业 地产版图地产版图地产版图地产版图 20

36、11-3-2883 商业地产商业地产商业地产商业地产 产品模式产品模式产品模式产品模式 1.“大悦城”品牌的城市综合体，市场定位为“年轻、时 尚、潮流、品位”，以大悦城购物中心为核心，可能 包含办公、酒店或酒店式公寓其中的一种或多种。 2.目前产品一般以“购物中心+公寓”为主。 3.大悦城购物中心在主力店比例上，很低，强化次主 力店。 2011-3-2884 *产品关键词：年轻、时尚、潮流、品位 *大悦城为全国都市型年轻时尚购物中心标杆 商业地产产业链商业地产产业链商业地产产业链商业地产产业链 2011-3-2885 1.商业管理：中粮自建团队 2.物业管理：凯莱物业管理 3.酒店：凯莱酒店

37、4.主力店：万客隆（基本无法合作） 2011-3-2886 商业地产商业地产商业地产商业地产 资本模式资本模式资本模式资本模式 同华润 选址策略选址策略选址策略选址策略 1.中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜 力”的城市，包括已经重点布局的环渤海区域的北京 、天津，长三角区域的上海、杭州；珠三角的核心 城市如广州、深圳等都是重点关注的城市；其它一 线城市也列入目标范围。 2. 目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商 圈的核心位置为主：抑或人财两旺的商业集中地段 ，抑或大有潜力的生活重心区域。 3. 当前阶段侧重于收购现成物业。 2011-3-2887 代表案例：代表案例：代表案

38、例：代表案例： 北京西单大悦城北京西单大悦城北京西单大悦城北京西单大悦城 2011-3-2888 北京西单大悦城于2007年12月28日开业， 2008年2月正式开业，是集购物中心、写字楼、 酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建筑面 积20.5万平方米，地上15层，地下4层，有停 车位近2000个。 西单大悦城（建成物业）收购价格36 亿，加上改造成本，约为37亿，首年固定租金 收益3.2亿左右。 代表案例代表案例代表案例代表案例 北京西单大悦城北京西单大悦城北京西单大悦城北京西单大悦城 2011-3-2889 中粮企业中粮企业中粮企业中粮企业 案例小结案例小结案例小结案例小结 央企，多产业平

39、衡 全产品线模式，但非标准化 单产品，品牌适应性尚待验证 发展速度加快（2010年2家） 多手段获取优质地段物业 操作以专业外包为主（定位策划、规划设计）+内部建设 为辅（招商营运推广物业） 投资回报控制 有节奏地快速发展 2011-3-2890 凯德企业案例凯德企业案例凯德企业案例凯德企业案例 2011-3-2891 企业简介 商业模式 选址策略 代表案例 企业简介企业简介企业简介企业简介 新加坡嘉德置地集团（CapitaLand）是亚 洲最大的房地产商之一，于2000年7月由 新加坡的百腾置地（Pidemco Land）和发 展置地（DBS Land）合并而成，新加坡政 府旗下的主权财富基

40、金淡马锡（Temasek ）持有嘉德置地39.68%的股份（截至2008 年底）。嘉德置地集团的业务已经覆盖了 20多个国家的逾120个城市，是名副其实 的跨国地产巨头，年收入中有半数来自海 外市场。嘉德置地管理的资产规模超过 2350亿人民币，其中通过五支上市房地产 投资信托基金REITs和17支私募地产基金 管理的资产高达1128亿人民币。 2011-3-2892 企业简介企业简介企业简介企业简介 嘉德置地集团的业务划分为房地产、酒店 服务公寓、房地产金融、REITs四大板块， 在其房地产业务体系中，凯德置地（中国 ）控股公司负责中国业务，嘉德住宅负责 新加坡境内的住宅发展业务，嘉德商用（

41、 Capitaland Retail）、嘉德商业（ Capitaland Commercial）和嘉德ILEC则分 别负责零售购物中心、高档办公物业以及 休闲娱乐会展设施等商业地产细分领域的 拓展和经营，嘉德置地还拥有高端酒店式 服务公寓运营商雅诗阁集团，旗下服务公 寓遍布欧洲、亚洲、澳洲和中东各大主要 城市。除了传统地产业务，嘉德置地在新 兴房地产金融和资产管理领域也具备明显 优势，旗下同时拥有五支上市房地产投资 信托基金（REITs）和17支私募地产基金。 2011-3-2893 凯德组织架构凯德组织架构凯德组织架构凯德组织架构 嘉德中国常务委员会： 2009年6月，为了进一步 理顺嘉德在

42、华业务的决策 机制，由集团总裁担纲领 衔，凸显了嘉德置地对于 中国市场的高度重视。 2011-3-2894 凯德商用凯德商用凯德商用凯德商用 组织架构组织架构组织架构组织架构 2011-3-2895 凯德 商用 中国 区总 部 凯德 商用 中国 区总 部 北区 管理 公司 北区 管理 公司 东北 区管 理公 司 东北 区管 理公 司 东区 管理 公司 东区 管理 公司 南区 管理 公司 南区 管理 公司 中区 管理 公司 中区 管理 公司 西区 管理 公司 西区 管理 公司 北京 来福 士广 场 北京 来福 士广 场 西直 门嘉 茂 西直 门嘉 茂 。 。 。 。 哈尔 滨埃 德蒙 顿 哈尔

43、滨埃 德蒙 顿 大连 和平 商业 广场 大连 和平 商业 广场 。 。 。 。 。 。 上海 来福 士广 场 上海 来福 士广 场 上海 七宝 嘉茂 上海 七宝 嘉茂 。 。 。 。 。 。 深圳 香蜜 湖嘉 信茂 深圳 香蜜 湖嘉 信茂 东莞 南城 嘉信 茂 东莞 南城 嘉信 茂 。 。 。 。 。 。 长沙 雨花 亭嘉 信茂 广场 长沙 雨花 亭嘉 信茂 广场 南昌 城南 苑嘉 信茂 广场 南昌 城南 苑嘉 信茂 广场 。 。 。 。 。 。 成都 来福 士广 场 成都 来福 士广 场 重庆 沙坪 坝嘉 茂 重庆 沙坪 坝嘉 茂 。 。 。 。 。 。 凯德商业地产中国版图凯德商业地产中国

44、版图凯德商业地产中国版图凯德商业地产中国版图 凯德置地区域布局战略 为“3+2”战略，将中国 业务划分为了五大区域： 长珠环+西（成都置信） 中（河南建业） 凯德商用划分为六个大 区：三层管理体系 2011-3-2896 商业地产产品模式商业地产产品模式商业地产产品模式商业地产产品模式 1. 城市综合体：来福士广场，自行 建设 2. 区域或社区购物中心：嘉茂购物 中心，收购改造 3. 其它收购商业：整体收购，运营 提升 2011-3-2897 商业地产产业链商业地产产业链商业地产产业链商业地产产业链 1. 金融服务：嘉德金融 2. 商业管理：嘉德商用 3. 酒店式公寓：雅诗阁公寓 4. 主力店

45、：无 2011-3-2898 1.私募基金 2.上市REITZ 3.国内银行信贷：250 截至2009年3月31日，嘉德集 团在全球共有17支私募 基金和5支上市的REITs ，投资领域涵盖了零售 、住宅、办公楼、科技 园等多种类型。其中， 有九支私募基金和两支 上市REITs在中国进行 房地产投资。 2011-3-2899 商业地产资本模式商业地产资本模式商业地产资本模式商业地产资本模式 投资人 CRCT 管理人：CRCT基 金管理公司 受托人：汇丰机 构信托公司 BVI 各项目公司 商业物业 嘉德旗下物业管 理公司 商业地产资本模式商业地产资本模式商业地产资本模式商业地产资本模式 2011

46、-3-28100 选址策略选址策略选址策略选址策略 （一）立地选址 1区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳 （二）项目定位 1目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2项目定位：时尚购物中心。 3项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。 （三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个， 周边交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购 物中心，个别购物中心介于社区与区域中间。 2011-3-28101 代表案例：北京来福士广代表案例：北京来福士广代表案例：北

47、京来福士广代表案例：北京来福士广 场场场场 选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场 一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个 ，周边交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且 都因其位置、设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式 公寓是其主要组合，而酒店则没有必然的要求， 与回报率相关。北京、上海，新加坡、成都、宁 波。 革新设计创意：来福士广场的设计都极具个性， 几乎全是聘请的世界一流的建筑大师设计，并融 入了当地地域文化，有的设计费甚至达上亿之巨 2011-3-28102 代表案例代表案例代表案例代表案例 北京来福士广

48、场北京来福士广场北京来福士广场北京来福士广场 位置：北京东直门 功能组合：商务办公、购物中心、公寓 建筑设计：英国ALSOP 项目投资：18亿，前期开发贷约10亿 开业时间：2009年6月 项目占地面积： 14685 总建筑面积: 146122 地上建筑面积： 97638（地上面积）。其中： 办公楼（北）： 39128（40%） 零售商场（底）：29813（30%，含B1：7754平方米） 公寓：26765（27%，高档公寓（西）和酒店式公寓（东 ） 附属用房及停车场：48249 2011-3-28103 凯德企业凯德企业凯德企业凯德企业 案例小结案例小结案例小结案例小结 采用多产品和多地区平衡 选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场每个 城市精选一个项目。 全产业链发展 以资本运营和资产经营为突出优势 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 ,成 本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 资产运营+资本运营两强是其核心竞争力。 注重产品运营效率 单一城市综合体模式 2011-3-28104 世纪金源世纪金源世纪金源世纪金源 企业案例企业案例企业案例企业案例 2011-3-28105 企业简介 商业模式 选址策略 代表案例 企业简介企业简介企业简介企