北京写字楼市场总结及展望.pdf

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1、北京市场2011年 总结及展望 2012年01月10日 内容内容 2011年回顾 宏观经济及政策 各物业细分市场 2012年展望 各物业细分市场 宏观经济宏观经济, 2011年年 全国 (YoY)北京北京 (YoY) GDP*+9.4% +8.0% CPI+5.5%+5.7% 固定资产投资+24.5%+14.2% 房地产开发投资+29.9%+12.7% 社会消费品零售总额+17.0%+10.9% 国内经济增长减速，CPI增长较快，加大了通货膨胀预期 备注：带星号数据为2011年第三季度数据，未带星号数据为官方发布的截至2011年11月的数据。 数据来源：国家统计局，北京市统计局，第一太平戴维斯

2、研究及顾问咨询部 政策，政策，2011年第四季度年第四季度 第四季度没有新的重 要政策出台 中国人民银行于12月 5日起下调存款类金 融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点。 此系自2009年来央行 首次下调存款准备金 率。五年以上贷款基 准利率为7.05% 该项措施表明2010年 以来的紧缩货币政策 或将转向，未来信贷 可能进一步放松 数据来源：中国人民银行，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2011/7/7, 7.05% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% Jan-04Jan-05Jan-06Jan-07Jan-08Jan-09Jan-10Jan-11 5

3、年以上贷款基准利率 优质零售物业市场优质零售物业市场 图片: 凤凰汇购物中心，燕莎，朝阳区 在稳健经济态势及强劲需求推动下，北京2011年优质零售市场表现活跃 ，租金及出租率均录得同比增长 备注：优质购物中心首层平均租金水平 优质零售物业市场优质零售物业市场, 2011年第四季度年第四季度 优质优质零售物业市场零售物业市场, 2011年年第四季度第四季度 2011年前11个月社会 消费品零售总额为人 民币6,222.8亿元，同 比增长10.9%，增速 比上半年减缓0.4个百 分点，同比减缓6.1个 百分点 居民消费价格指数依 旧盘旋于高位，1-11 月 总 指 数 同 比 上 涨 5.7% ，

4、 11 月 上 涨 4.6%，食品价格上涨 为主因，1-11月食品 价 格 指 数 累 计 上 涨 10.6% 北京社会消费品零售总额，北京社会消费品零售总额， 2005年年1月月 2011年年11月月 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 10 20 30 40 50 60 70 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月

5、6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2005200620072008200920102011 人民币 十亿元 社会消费品零售额（左轴）社会消费品零售额的名义年增长率（右轴） 优质优质零售物业市场零售物业市场, 2011年年第四季度第四季度 第四季度迎来本年度 供应高峰，六个项目 竣工入市，共计为市 场带来30万平方米新 增供应，占全年新增 供应的近八成 第四季

6、度末北京中高 端 商 业 总 存 量 达 到 796万平方米，其中 购物中心面积约480 万平方米，所占比重 进一步扩大 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 购物中心供应及存量，购物中心供应及存量， 1995年年 2012年年预计预计 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 Pre 96 96979899000102030405060708091011 12E 千平方米千平方米 供给量（左轴）存量（右轴） 优质优质零售物业市场零售物业市场, 20

7、11年年第四季度第四季度 第四季度购物中心首 层平均租金环比微涨 0.7%至人民币814.9 元/平方米/月 季内新增供应为整体 出租率带来压力，致 空置率环比增长0.6个 百分点，达到9.3%， 但同比下降3.4个百分 点 购物中心首层平均租金及平均空置率购物中心首层平均租金及平均空置率，Q1/2008- Q4/2011 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 660 680 700 720 740 760 780 800 820 840 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 20082009

8、20102011 人民币/平方米/月 租金（左轴）空置率（右轴） 甲级写字楼市场甲级写字楼市场 图片: 博瑞大厦，CBD周边，朝阳区 甲级写字楼市场平均租金第四季度继续保持增长，但租金增速进一步放缓 。虽有新项目入市，但强劲需求推动空置率降至4.2%，系自2000年来历 史最低值。 甲级写字楼市场甲级写字楼市场, 2011年第四季度年第四季度 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 甲级写字楼甲级写字楼, 2011年第四季度年第四季度 2011年第四季度有 一个项目交付使用， 为市场带来4.5万平 方米可租赁面积 虽有新项目入市，但 整体市场仍呈求大于 供之状况，令季内净 吸纳量达到新增供应

9、 的五倍，显示出强劲 市场需求 空置率环比下跌2.1 个百分点，至4.2%， 为近十年来历史最低 值。 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 甲级写字楼供应量甲级写字楼供应量, 吸纳量吸纳量 与与 空置率，空置率，2000年年 2011年年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 平方米 可租供应量 (左轴)净吸纳量 (左轴)空置率 (右轴) 甲级写字楼甲级写字

10、楼, 2011年第四季度年第四季度 第四季度甲级写字楼租 金环比增长7.5%，至每 平方米每月人民币278.2 元，同比攀升44.2% 金融街及CBD核心区租 金依旧在市场中处于领 先，季末分别达到每平 方米每月人民币366.5元 及339.3元 由于需求继续向新兴区 域扩散，租金增长率进 一步放缓，并导致各区 域市场间租金差距进一 步缩小 甲级写字楼租金指数甲级写字楼租金指数，Q1/2000 Q4/2011 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q

11、4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 000102030405060708091011 Q1/2000 = 100 CBD核心区金融街中关村全市 甲级写字楼甲级写字楼, 2011年第四季度年第四季度 全市甲级写字楼平均 空置率环比下跌2.1个 百分点，至4.2%。 季内各子市场均录得 个位数空置率，其中 金融街及中关村空置 率已跌破1%，分别达 到0.2%及0.4%，为 全市最低 金融街及CBD租金仍 位列市场前两

12、位。但 东长安街及新兴区域 录得租金环比增长最 高值，均达10.5% 主要商务区租金与空置率主要商务区租金与空置率 , Q3/2011对比对比Q4/2011 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 CBD东二环路 金融街 燕莎区域CBD周边 区域 东长安街 中关村 其他区域 人民币/平方米/月 Q3/11 租金 (左轴)Q4/11 租金 (左轴) Q3/11 空置率 (右轴)Q4/11 空置率 (右轴) 住宅销售市场住宅销售市场 图片: 瑞安君汇，朝阳区 住宅销售市场住宅销售市场,

13、 2011年第四季度年第四季度 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 注：*整体市场售价为11月售价指数 供给量供给量成交量成交量售价售价 整体市场整体市场 数值374万平方米347万平方米99.7* 环比48.9%52.3%0.3% 同比1.9%16.5%1.3% 甲级公寓甲级公寓 数值362套711套人民币57,561元/平方米 环比63.0%5.6%3.5% 同比31.4%30.8%6.9% 高端别墅高端别墅 数值284套311套人民币38,406元/平方米 环比303.3%303.9%5.6% 同比3.7%87.3%1.5% 住宅销售市场住宅销售市场, 2011年第年第四四季度季度

14、 一手住宅总体市场一手住宅总体市场 第 四 季 度 供 给 量 为 370万平方米，环比 增加48.9%，同比减 少1.9%； 本季度成交量环比增 加52.3%至350万平 方 米 ， 同 比 减 少 16.5%； 2011年11月新建住宅 价格指数自2009年3 月以来首次出现下跌 数据来源：北京市房地产交易管理网，北京市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 供给量、成交量及售价指数，供给量、成交量及售价指数， 2006年年1月月 2011年年12月月 100 110 120 130 140 150 160 170 180 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 一月 二月

15、 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 200620072008200920102011 批准住宅面积（左轴）住宅签约面积（左轴）新建住房售价指数（右轴） 百万平方米2005年6月=100 住宅

16、销售市场住宅销售市场, 2011年第年第四四季度季度 甲级公寓市场甲级公寓市场 三个甲级公寓项目进 入 预 售 市 场 ， 带 来 362套供给； 共711套甲级公寓成 交，环比增加5.6%； 甲级公寓的售价环比 继续上涨3.5%，于第 四季度末达到每平方 米人民币57,561元。 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 甲级公寓供给量、成交量及售价，甲级公寓供给量、成交量及售价，Q1/2006 Q4/2011 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 Q1 Q

17、2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 200620072008200920102011 供给量（左轴）销售量（左轴）售价（右轴） 套人民币/平方米 住宅销售市场住宅销售市场, 2011年第年第四四季度季度 高端高端别墅别墅市场市场 284套高端别墅项目 入市，比第三季度增 加3倍； 相应的，高端别墅成 交量也增加3倍，达 到311套； 高端别墅的售价，环 比降低5.6%，达到每 平方米人民币38,406 元。 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 高端别墅供给量、成交量及售价，高端别墅供给量、

18、成交量及售价， Q1/2006 Q4/2011 0 5,500 11,000 16,500 22,000 27,500 33,000 38,500 44,000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 200620072008200920102011 供给量（左轴）销售量（左轴）售价（右轴） 套人民币/平方米 住宅租赁市场住宅租赁市场 图片:禧瑞都，朝阳区 2011年第四季度北京高端住宅租赁市场需求稍微减弱，但租金仍然稳定

19、上涨。 服务式公寓(第四季度增长率第四季度增长率) 甲级公寓(第四季度增长率第四季度增长率) 高端别墅(第四季度增长率第四季度增长率) 住宅租赁市场住宅租赁市场, 2011年第四季度年第四季度 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 住宅租赁市场住宅租赁市场, 2011年第年第四四季度季度 服务式公寓服务式公寓市场市场 2011年第四季度已连 续六个季度没有新的 服务式公寓进入市场 第四季度服务式公寓 租金环比提高1.9%， 达到人民币182.3元/ 平方米/月 入住率环比下降0.5个 百分点，至87.7% 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 服务式公寓供应量、吸纳量和空置率服务式公寓

20、供应量、吸纳量和空置率，Q1/2004 Q42011 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0405060708091011 供给量（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 套 住宅租赁市场住宅租赁市场, 2011年第年第四四季度季度 甲级公寓甲级公寓市场市场 第四季度甲级公寓租 金环比提高5.4%，达 到人民币126.8元/平 方米/月 入住率环比下降

21、4.4个 百分点，至84.0% 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 甲级公寓入住率和租金指数甲级公寓入住率和租金指数，Q1/2004 Q4/2011 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0 10 20 30 40 50 60 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0405060708091011 1999年第一季度 =100 入住率（右轴）租金指数（左轴） 住宅租赁市场住宅租赁市场, 2011年第年第四四季度季度 高端别墅高端别墅市场市场 第四季度高端别墅的 租金环比提高1.

22、5%， 为人民币123.6元/平 方米/月 高端别墅的入住率环 比下降1.3个百分点， 至89.6% 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 高端别墅入住率和租金指数高端别墅入住率和租金指数，Q1/2004 Q4/2011 75% 78% 81% 84% 87% 90% 93% 96% 0 10 20 30 40 50 60 70 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0405060708091011 1999年第一季度 =100 入住率（右轴）租金指数（左轴） 销售与投资市场销售与投资市场 图片:

23、阳光878商务楼，望京，朝阳 市场概览 与写字楼租赁市场之活跃表现相辅相成，第四季度甲级写字楼资本值继续录得增长 虽然整售市场表现平静，仍有众多投资者积极寻求整售投资机遇 尽管过去几月高端住宅市场成交活动有所复苏，但限购政策背景下过半高端公寓项 目录得价格下滑 回报率 在租金上涨的推动下，甲级写字楼市场投资回报率录得微涨 季内甲级公寓的租金及售价涨幅相若，令投资回报率保持稳定 投资市场投资市场, 2011年第四季度年第四季度 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 销售与投资市场销售与投资市场, 2011年第四季度年第四季度 甲级写字楼资本值环 比攀升5.8%，至每平 方米人民币52,294

24、元。 由于租金环比上涨 7.5%，甲级写字楼收 益率环比增加0.12个 百分点至6.38% 高端公寓售价环比上 涨3.5%，收益率保持 稳定，为2.64% 由于高端别墅租金上 涨但售价下滑，收益 率环比增长0.26个百 分点，至3.86% 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 甲级写字楼、高档公寓及高档别墅租金收益率甲级写字楼、高档公寓及高档别墅租金收益率，Q1/2000 Q4/2011 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

25、 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 000102030405060708091011 甲级写字楼收益率高档公寓收益率高档别墅收益率 整售市场整售市场, 2011年第四季度年第四季度 第四季度整售市场依 旧表现平静，仅录到 一宗整售交易，总成 交金额为人民币6.3亿 元 至此，2011年全年成 交额同比下跌71.6%， 至人民币94亿元，系 2007年以来最低值 尽管如此，众多投资 者仍积极在整售市场 寻求投资机遇，若干 交易目前正处于谈判 中 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

26、整售成交整售成交金额，金额，Q1/2007 Q4/2011 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 20072008200920102011 人民币 百万元 Q1Q2Q3Q4 阳光阳光878商务楼商务楼 位置位置酒仙桥，望京区域，朝阳区 日期日期2011年10月 用途用途办公楼 成交金额成交金额人民币6.3亿元 地上建筑面积地上建筑面积 (约约)29,589平方米 单价单价 (约约)人民币21,292元/平方米 卖方卖方阳光新业地产股份有限公司 买方买方中国食品发酵工业研究院 主要成交案例主要

27、成交案例, 2011年第四季度年第四季度 市场市场展望展望 SOM公司设计的CBD东扩方案 中高端零售物业市场中高端零售物业市场, 2012年年 2012年，中高端商业项目新增供应约160万平方米，共14个项目入市，总存量将达 到956万平方米，其中新增供应中仅有约两成位于传统商圈 颐堤港、金融街购物中心二期、侨福芳草地购物中心、太阳宫嘉茂购物中心、五彩城二期 大量新项目的入市在缓解零售商之加速扩张的旺盛需求的同时，亦将为全市平均入 驻率及租金增长率带来压力 随着零售商的快速扩张，北京中高端商业项目的品牌组合之同质化将进一步加深， 这将为项目在吸引客流等方面带来挑战 数据来源：第一太平戴维斯研

28、究及顾问咨询部 甲级写字楼市场甲级写字楼市场, 2012年年 2012年预计将有八个甲级写字楼项目交付使用，为市场带来27.4万平方米新增供给量 侨福芳草地、北丰D1 & D2写字楼、凤凰国际传媒中心 鉴于所有新入市项目均位于CBD周边、金融街及燕莎等核心商务区，预计能够较快被 市场需求吸纳，市场空置率应将保持稳定，但市场整体可租赁面积仍显稀缺 由于未来全球经济中存在的不确定性或将对需求造成影响，加之需求将进一步扩散至 新兴区域，整体租金增长率应将进一步放缓，并导致各商务区间租金差距有所缩小 IT、金融机构、专业服务机构及工业企业等构成市场的主要需求来源 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询

29、部 住宅销售市场住宅销售市场, 2012年年 受核心区域土地供给量限制，2012年高端住宅销售市场的新增供给将极为有限 政府明确表示住宅限购政策在2012年将继续执行，高端住宅销售市场的需求将持续受 到抑制 鉴于投资型需求已较多地被政策所限制，自住型需求客户对物业品质和价格的双重要 求将促使开发商以更为合理的价格将项目推入市场 预计2012年甲级公寓的售价将停止上涨，高端别墅的售价有继续小幅下调的可能 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 高端住宅租赁市场高端住宅租赁市场, 2012年年 2012年将有三个服务式公寓项目进入租赁市场，带来485套供给 北京饭店二期，金隅 环贸国际公寓，辉盛

30、庭 受新增供给影响，服务式公寓市场的租金增长率将放缓 住宅限购政策将使得更多的业主将拥有住宅物业投放到租赁市场，对甲级公寓和高 端别墅的租金增长带来压力 但基于对核心区域项目强劲的需求，位于核心区域高端项目的租金仍能保持稳定 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 销售与投资市场销售与投资市场, 2012年年 住宅市场之持续的限制性政策将推动需求继续转移至商业地产项目(包括写字楼及零售 项目) 甲级写字楼租赁市场在2012年预计将大体保持稳定，租金将依旧呈上涨趋势，由此将 推动甲级写字楼资本值进一步增长 尽管2011年下半年以来整售市场表现平静，但众多投资者仍积极寻求整售机遇，若干 交易正处

31、于谈判阶段 开发商资金短缺的态势及2012年货币政策之适度松动的预期或将令投资活动数量有所 增加 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 结论结论 预计2012年 零售市场 大量新入市项目将为市场整体入驻率及租金增长率带来压力 写字楼市场 市场整体可租赁面积依旧紧缺，推动入驻率继续攀升。但需求之不确定性及向新兴区域转移 的趋势将令租金增长率进一步放缓 住宅租赁市场 供给量增加，需求稳定，租金增长将放缓 住宅销售市场 限制性政策仍将持续，为需求带来压力。供给量稀缺，成交量受到抑制，价格有下调的可能 销售及投资市场 货币紧缩政策或将松动的预期及开发商资金短缺的现状应将令投资活动数量有所增加 数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部