富春环保：拟进行股权收购涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.pdf

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1、 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购 涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值 评估项目评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报2011424 号 坤元资产评估有限公司坤元资产评估有限公司 二一一年十月二十六日 目目 录录 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 . 1 资产评估报告资产评估报告摘要摘要 . 2 资产评估报告资产评估报告正文正文 . 5 一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 5 二、 评估目的 7 三、 评估对象和评估范围 7 四、 价值类型及其定义 8

2、 五、 评估基准日 9 六、 评估假设 9 七、 评估依据 9 八、 评估方法 . 12 九、 评估过程 . 19 十、 评估结论 . 21 十一、 特别事项说明 . 23 十二、 评估报告使用限制说明 . 24 资产评估报资产评估报告告附附件件 一、附件目录 26 二、被评估单位基准日资产负债表 27 三、委托方和被评估单位法人营业执照 28 四、评估对象涉及的主要权属证明资料 30 五、委托方和被评估单位的承诺函 84 六、签字注册评估师承诺函 86 七、评估机构资格证书 87 八、评估机构法人营业执照 89 九、签字注册评估师资格证书 90 评估评估结果汇总表及结果汇总表及明细表明细表

3、92 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 1 坤元资产评估有限公司 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守 独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内 容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单等由委托方、被评估单位申报并经其签章 确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关 当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；

4、与相关当事 方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了 必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但评估报告不能作为 对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评

5、估项目 资产评估报告 2 坤元资产评估有限公司 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购 涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值 评估项目评估项目 资产评估报告资产评估报告 坤元评报2011424 号 摘摘 要要 以下内容摘自以下内容摘自评估报告正文， 欲了解本评估项目的评估报告正文， 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估详细情况和合理理解评估 结论结论，应，应当当认真阅读评估报告认真阅读评估报告正正文。文。 一、一、委托方和委托方和被评估单位被评估单位及其他评估报告使用及其他评估报告使用

6、者者 本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司（以下简称“富春 江热电公司” ） ，本次资产评估的被评估单位为衢州东港环保热电有限公司（以下简 称“东港热电公司” ） 。 根据资产评估业务约定书 ，本评估报告使用者为委托方和法律、法规规定的 评估报告使用者。 二、二、评估目的评估目的 富春江热电公司拟收购东港热电公司股权，为此需要对东港热电公司的股东全 部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供东港热电公司股东全部权益价值的参考依 据。 三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的东港热电公司的股东全部权益。 评估范围为东港热电公司的全部资产

7、及相关负债，包括流动资产、非流动资产 及流动负债、非流动负债。按照东港热电公司提供的 2011 年 9 月 30 日业经审计的 会计报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为 265,819,321.59 元， 189,931,419.64 元和 75,887,901.95 元。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 3 坤元资产评估有限公司 四、四、价值类型及其定义价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常

8、公平交易的价值估计数额。 五、五、评估基准日评估基准日 评估基准日为 2011 年 9 月 30 日。 六、六、评估方法评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分别采用资产基础法和 收益法进行评估。 七、七、评估评估结论结论 1. 资产基础法评估结果 在本报告所揭示的假设前提条件基础上，东港热电公司的资产、负债及股东全 部权益的评估结果为： 资产账面价值 265,819,321.59 元，评估价值 335,400,741.31 元，评估增值 69,581,419.72 元，增值率为 26.18%； 负债账面价值 189,931,419.64 元，评估价值 189,931,41

9、9.64 元； 股东全部权益账面价值 75,887,901.95 元，评估价值 145,469,321.67 元，评估增 值 69,581,419.72 元，增值率为 91.69%。 2. 收益法评估结果 在本报告所揭示的假设前提条件基础上，东港热电公司的股东全部权益采用收 益法的评估结果为 540,688,700.00 元。 3. 两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定 东港热电公司股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为 145,469,321.67 元，收益法的评估结果为 540,688,700.00 元，两者相差 395,219,378.33 元，差异率为 271.69%。 差异

10、原因主要为：收益法是根据资产未来预期收益按适当的折现率将其换算成 现值来确定的，其评估结果中包括企业的特许经营权等无形资产，而资产基础法中 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 4 坤元资产评估有限公司 未考虑上述无形资产的价值。 由于资产基础法固有的特性，评估中很难考虑公司的特许经营权等无形资产的 价值，且资产基础法以企业单项资产的再取得成本为出发点，有忽视企业的整体获 利能力的可能性；而采用收益法对股东全部权益价值进行评估时，考虑了各项资产 是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的贡献。经综

11、 合分析，评估人员认为以收益法得出的评估值更能科学合理地反映企业股东全部权 益的价值。 因此，本次评估最终采用收益法评估结果作为东港热电公司股东全部权益的评 估值。 八八、评估评估结论结论的使用有效期的使用有效期 本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2011 年 9 月 30 日起至 2012 年 9 月 29 日止。 评估报告的特别事项说明和使用限制说明请评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读认真阅读资产评估报告正文资产评估报告正文。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 5 坤元资产评估有限公司

12、 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购 涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值部权益价值 评估项目评估项目 资产评估报告资产评估报告 坤元评报2011424 号 浙江富春江环保热电股份有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准 则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公 司拟进行股权收购涉及的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益在 2011 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、一、委托方、委托方

13、、被评估单位被评估单位及其他评估报告使用者及其他评估报告使用者 ( (一一) )委托方概况委托方概况 1. 名称：浙江富春江环保热电股份有限公司（以下简称“富春江热电公司” ） 2. 住所：浙江省富阳市灵桥镇春永路188号 3. 法定代表人：孙庆炎 4. 注册资本：42,800万元人民币 5. 公司类型：股份有限公司（上市） 6. 企业法人营业执照注册号：330183000011082 7. 发照机关：浙江省工商行政管理局 8. 经营范围：许可经营项目：发电电力业务（范围详见中华人民共和国电力 业务许可证 ，有效期至2026年10月31日） ，精密冷轧薄板的生产。一般经营项目： 蒸汽、热水生产

14、；热电技术咨询，精密冷轧薄板的销售。 （上述经营范围不含国家法 律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。 ） ( (二二) )被评估单位被评估单位概况概况 一) 企业名称、类型与组织形式 1. 名称：衢州东港环保热电有限公司（以下简称“东港热电公司” ） 2. 住所：衢州市衢江区天湖南路45号 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 6 坤元资产评估有限公司 3. 法定代表人：江海林 4. 注册资本：壹亿元 5. 公司类型：有限责任公司 6. 企业法人营业执照注册号：330803000009368 7. 发照机关：衢州市

15、工商行政管理局衢江分局 8. 经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：火力发电，热力生产和供应 （凭资质证书经营） 。 （上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营 的项目。 ） 9. 历史沿革：东港热电公司成立于 2004 年 5 月，初始注册资本 5,000 万元， 成立时股东和出资情况如下：浙江海力集团有限公司出资 3,200 万元(占注册资本的 64%)，浙江衢州光明电力投资有限公司出资 750 万元(占注册资本的 15%)，衢州光 明电力工程有限公司出资 750 万元(占注册资本的 15%)，杭州标特技术咨询服务有 限公司出资 300 万元(占注册资本的 6%)。东港热电

16、公司历经股权变更及增资，截至 评估基准日，东港热电公司的股权结构如下： 股东名称股东名称 出资额出资额(万元万元) 出资比例出资比例 浙江海力集团有限公司 5,100 51% 浙江海力投资有限公司 4,900 49% 合计 10,000 100% 二)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表： 单位：人民币元 项目名称 2008 年 2009 年 2010 年 评估基准日 总资产 280,127,625.11 281,300,152.69 288,310,906.85 265,819,321.59 总负债 231,018,407.39 244,478,369.23 18

17、8,467,689.46 189,931,419.64 股东权益 49,109,217.72 36,821,783.46 99,843,217.39 75,887,901.95 主营业务收入 84,804,211.30 143,229,297.84 185,620,176.41 176,359,695.17 主营业务成本 103,803,117.10 138,006,757.06 149,283,025.48 132,972,837.80 利润总额 -42,932,865.62 -14,695,523.54 21,953,234.28 28,774,044.26 净利润 -42,932,865

18、.62 -14,695,523.54 21,953,234.28 21,552,082.97 上述年度及基准日财务报表均已经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的 审计报告。 三)公司经营概况 东港热电公司创建于2004年5月，是衢州市首家公共性热电联产企业，地处衢 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 7 坤元资产评估有限公司 州东港工业区天湖南路，占地135亩。公司现有员工约150人，其中高、中级技术和 管理人员50余人。东港热电公司总装机容量为36MW，承担发电，并向东港工业区 48平方公里范围内所有企业、用户

19、集中供热任务。 东港热电公司自投产以来， 供热半径范围内的周遍企业用热陆续采用了其热网 蒸汽，结束了长期以来这些企业散而小的自备锅炉供热状况，相继淘汰了一批吨位 小，热效率低，除尘效果差的小锅炉。公司采用热电联产、集中供热既大大提高了 热效率，节约了能源，又有效地遏止了小锅炉对周遍环境的污染。企业在自身取得 良好经济效益的同时，积极配合政府部门的规划要求，为周边工业开发园区的建设 提供用热热源，极大地改善了园区的投资环境，集中供热的环保、节能优势明显， 为衢州市工农业生产的发展和人民生活水平的提高作出了重要贡献。 ( (三三) )委托方与被评估单位的关系委托方与被评估单位的关系 委托方拟收购被

20、评估单位的部分股权，未发现双方存在关联关系。 ( (四四) )其他评估报告使用者其他评估报告使用者 根据资产评估业务约定书 ，本评估报告使用者为委托方及法律、法规规定的 评估报告使用者。 二、二、评估评估目的目的 富春江热电公司拟收购东港热电公司股权，为此需要对东港热电公司的股东全 部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供东港热电公司股东全部权益价值的参考依 据。 三、三、评估评估对象对象和评估范围和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的东港热电公司的股东全部权益。 评估范围为东港热电公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产 及流动负债、非流动负债。按照东港热电公司提供的

21、业经天健会计师事务所有限公 司审计的 2011 年 9 月 30 日会计报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别 为 265,819,321.59 元、189,931,419.64 元和 75,887,901.95 元。 金额单位：元 项 目 账面原值 账面净值 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 8 坤元资产评估有限公司 一、流动资产 51,820,864.45 二、非流动资产 213,998,457.14 其中：固定资产 313,741,704.19 182,648,121.09 在建工程 256,410.

22、27 无形资产土地使用权 14,101,712.40 递延所得税资产 16,992,213.38 资产总计资产总计 265,819,321.59 三、流动负债 122,131,419.64 四、非流动负债 67,800,000.00 负债合计负债合计 189,931,419.64 股东权益合计股东权益合计 75,887,901.95 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的对象和范围一致。 1. 对企业价值影响较大的实物资产的介绍 列入评估范围的实物资产主要为存货、房屋建筑物、机器设备和在建工程，主 要位于衢州市衢江经济开发区天湖南路 45 号的公司厂区内。 其中存货主要为原材料 和库存商品

23、；房屋建筑物主要为工业厂房、办公用房及辅助用房等；机器设备主要 为循化床锅炉、汽轮机和汽轮发电机等发电供热设备；在建工程为梦家园热网管道 工程项目，位于衢州市东港五路以东。 2. 企业申报的账面记录的无形资产类型、数量等 列入评估范围的无形资产-土地使用权账面价值 14,101,712.40 元，共 1 宗，土 地面积为 90,000.00 平方米（折合 135.00 亩） 。该宗土地位于衢州市衢江经济开发区 天湖南路 45 号，宗地开发程度已达到五通一平。 四、四、价值类型及其定义价值类型及其定义 1. 价值类型及其选取： 资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值 （投资价值、在用价

24、值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方 充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集 情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了 一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 9 坤元资产评估有限公司 2. 市场价值的定义： 本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各 自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的 价值估计数额。 五、五、评估基准日评估基

25、准日 本项目评估基准日是 2011 年 9 月 30 日。 由于资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准 日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地 服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确 高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日 较接近的基准时间，由委托方确定本次评估基准日为 2011 年 9 月 30 日。 六、六、评估假设评估假设 1. 交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。 2. 公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场， 即公开市场，评估

26、对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当 时条件下有效使用的社会认同。 3. 持续经营假设：假设被评估单位按照原来的经营方式、经营范围持续地经营 下去。 4. 被评估单位的经营管理人员守法尽职，所提供的资料真实、完整、合法，历 史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致。 七、七、评估依据评估依据 ( (一一) ) 经济行为依据经济行为依据 资产评估业务约定书 ( (二二) ) 法律法律法规法规依据依据 1.国务院 1991 年 11 月 16 日 91 号令国有资产评估管理办法 ； 2.国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令企业国有资产评估管理暂行办 法 ； 3.国务院

27、国有资产监督管理委员会国资委产权2006274 号 关于加强企业国 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 10 坤元资产评估有限公司 有资产评估管理工作有关问题的通知 ； 4. 2008 年 10月 28 日第 5 号主席令公布的 中华人民共和国企业国有资产法 ； 5. 公司法 、 证券法 、 合同法等相关法律法规等。 ( (三三) ) 评估评估准则依据准则依据 1. 财政部以财企200420 号文发布的资产评估准则-基本准则和资产 评估职业道德准则-基本准则 ； 2. 中国注册会计师协会以会协200318 号文发布

28、的注册资产评估师关注评 估对象法律权属指导意见 ； 3. 中国资产评估协会以中评协2004134 号文发布的企业价值评估指导意 见 ； 4. 中国资产评估协会以中评协2007189 号文发布的 资产评估准则评估报 告 、 资产评估准则评估程序 、 资产评估准则业务约定书 、 资产评估准则 工作底稿 、 资产评估准则不动产 、 资产评估准则机器设备 ； 5. 中国资产评估协会以中评协2008218 号文发布的 企业国有资产评估报告 指南 ； 6. 房地产估价规范GB/T50291-1999； 7. 城镇土地估价规程GB/T18508-2001。 ( (四四) ) 权属依据权属依据 1.东港热电公

29、司提供的企业法人营业执照、公司章程和验资报告； 2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、 会计报表及其他会计资料； 3.国有土地使用证、房屋所有权证、车辆行驶证、发票等权属证明； 4.其他产权证明文件。 ( (五五) ) 取价依据取价依据 1. 浙建发2010224 号文关于颁发浙江省建设工程计价依据（2010 版）的通 知 ， 浙江省建设工程计价规则 （2010 版） 、 浙江省建筑工程预算定额 （2010 版） 、浙江省安装工程预算定额（2010 版） 、浙江省建设工程施工费用定额（2010 版） 、 浙江省施工机械台班费用定额 （2010 版） 、 浙江省

30、建筑安装材料基期价格 (2010 版)； 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 11 坤元资产评估有限公司 2. 有关工程的原始资料、竣工结算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录 等； 3. 工程勘察设计收费标准 （2002 年修订本） ； 4. 建设部颁发的房屋耐用年限标准及 有关城镇房屋新旧程度(成新)评定暂行 办法等； 5. 衢州市近期建筑材料价格信息资料； 6. 衢州市近期工业用地市场出让价格信息资料； 7. 机电产品报价手册 、 全国资产评估价格信息 、 全国汽车报价及评估 、 信息与产业及其他市场价格资

31、料、询价记录； 8. 大型设备的购货合同、发票、付款凭证；有关设备的近期检测、维修、保养 报告；向生产厂家或其代理商的询价记录； 9. 财政部财税2008170 号 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干 问题的通知 ；国务院令第 538 号中华人民共和国增值税暂行条例；财政部、国 家税务总局令第 50 号中华人民共和国增值税暂行条例实施细则；其他税收相关 法规； 10. 土地管理法 、 土地管理法实施条例 、 城市房地产管理法 、 中华人民 共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律法规； 11. 浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、 规定、 实施办法等法规文 件； 12.

32、 主要原材料市场价格信息； 13. 被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料； 14. 热电行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料； 15. 热电行业及市场容量、市场前景、定价策略及未来营销方式等资料； 16. 从“Wind 资讯”终端查询的相关数据。 17. 中国人民银行公布的评估基准日贷款利率； 18. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等。 19. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料； 20. 其他资料。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 1

33、2 坤元资产评估有限公司 八、八、评估方法评估方法 ( (一一) )评估方法评估方法的的选择选择 依据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、 市场法和收益法。 由于国内极少有类似的交易案例，故本次评估不宜用市场法。 东港热电公司有确定的业务范围、相对固定的客户群，且目前的经营业务已经 逐步趋于稳定，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测， 与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，结合本次资产评估的对 象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基础法和收益法对委托评 估的东港热电公司的股东全部权益价值进行评估。 在上述评估基础上，对

34、形成的各种初步价值结论依据实际状况充分、全面分析， 综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性后，确定其中一个评估结果作为评 估对象的评估结论。 ( (二二) )资产基础法资产基础法简介简介 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价 值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的 具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关 负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为： 股东全部权益评估价值=各分项资产的评估价值-相关负债 主要资产的评估方法如下： 一一) ) 流动资产流动资产 1. 货币资金 在货币资金

35、评估中，对于人民币现金和存款，以核实后账面值为评估值。 2. 应收票据 应收票据以核实后的账面值为评估价值。 3. 应收账款、预付款项、其他应收款和相应坏账准备 应收账款和其他应收款的评估： (1)对于可以全额收回的款项，包括账龄在 1 年以内的款项，以及尚在同相关单 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 13 坤元资产评估有限公司 位正常结算的款项，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。 (2)对于有证据表明全额损失的款项，将其评估为零，具体包括：因客户单位破 产已形成的坏账和发票未到而挂账的费用。

36、 预付款项经评估人员核实，期后能够实现其相应的资产或权益，故以核实后账 面值为评估值。 企业按财务制度规定计提的坏账准备评估为零。 4. 存货 存货包括原材料和库存商品，根据各类存货特点，分别采用适当的评估方法进 行评估。 原材料以核实后的账面值为评估值； 库存商品因系出租给各客户单位使用的流量计，实际不对外销售，故也以核实 后的账面值为评估值。 二二) ) 非流动资产非流动资产 1. 建筑物类固定资产 列入本次评估范围的建筑物类固定资产系工业厂房、办公用房及辅助用房等， 由于其类似交易和租赁市场不活跃，交易案例和收益情况难以获取，故本次评估主 要采用重置成本法进行评估。该类建筑物的评估值中不

37、包含相应土地使用权的评估 价值。 重置成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所 需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的 评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。 计算公式为： 评估价值重置价值成新率 （1）重置价值的确定 重置价值一般由综合造价、前期费用、其它费用和资金成本（包括利息与开发 利润）等组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。 （2）成新率的确定 A复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新 率后，经加权平均，确定综合成新率。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权

38、收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 14 坤元资产评估有限公司 采用完损等级打分法的基本公式为： 完损等级评定系数(K1)结构部分比重结构部分完损系数装饰部分比重 装饰部分完损系数设备部分比重设备部分完损系数 采用年限法计算成新率的基本公式为： 成新率(K2) （经济耐用年限已使用年限）/经济耐用年限100% 将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为： KA1K1A2K2 其中 A1、A2 分别为加权系数。 B其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况 和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。 2. 设备

39、类固定资产 列入本次评估范围的设备类固定资产主要为循环流化床锅炉、汽轮发电机组等 发电供热设备，除主要生产设备外,还包括供配电、水、汽系统等公用工程设备以及 电脑、空调等办公设备和车辆。 根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以重置成本 法为主的评估方法，采用重置成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造 一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各 种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。 重置成本 法的基本公式为： 评估价值重置价值成新率 另外，待报废设备以其估计可变现净值为评估价值；对在清查中查明、在明细 表中

40、单列的、属主要生产设备构建时发生的材料、安装、资金成本和建设期管理费 等相关费用，统一在整体设备评估时合并考虑。 （1）重置价值的评定 重置价值由现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以 及其他费用中的若干项组成。 重置价值现行购置价运杂费安装调试费建设期管理费资金成本 （2）成新率的确定 根据各种设备特点及使用情况，综合确定设备成新率。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 15 坤元资产评估有限公司 A.对价值较大、复杂的重要设备，采用综合分析法确定成新率，即以使用年限 法为基础，先根据被评设备

41、的构成、功能特性、使用经济性等综合确定耐用年限 N， 并据此初定该设备的尚可使用年限 n；再考虑该设备使用现状、性能与维修情况以 及主要零部件是否更新等,确定以下各系数， 作进一步调整， 综合评定该设备的成新 率： B.对于价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备,主要以使用年限法为基 础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。 C.车辆的成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的已行驶里程、维护保养情 况等综合评定。 D.耐用年限根据被评设备自身特点及使用情况，并考虑承载力、负荷、腐蚀、 材质等影响后综合评定。 3. 在建工程 评估人员在核查在建项目财务记录的基础上，对有关工程进行了实际查

42、勘，发 现截至评估基准日上述工程尚未完工，经核实，工程支出合理，故以核实后的账面 价值为评估价值。 4. 无形资产土地使用权 （1）土地使用权的价值内涵 本次评估土地价格设定为土地开发程度为熟地， 即宗地红线外 “五通”（即通路、 供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下的工业用途用地，于 评估基准日 2011 年 9 月 30 日在剩余使用年限内的土地使用权的价格。 （2）评估方法的选择 根据资产评估准则-不动产及城镇土地估价规程 ，通行的评估方法有市 场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估 方法的选择应按照地价评估的技术规程，结合评估师收集的

43、有关资料，根据衢州市 地产市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评 估方法。由于评估对象为位于衢州市衢江经济开发区的工业用地，评估师考虑到评 估对象是已开发建设的工业熟地，同类地段相似土地市场交易较活跃，故采用市场 比较法进行评估。 （3）选用的评估方法简介及参数的选取路线 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 16 坤元资产评估有限公司 市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较 近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较， 并依据后者已知的价格， 参照

44、该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正 得出待估土地的评估基准日地价的方法。基本公式为： V=VB A B C D E F 式中：V待估宗地使用权价值； VB比较案例价格； A待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数 B待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数 C待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数 D待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数 E待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数 F待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数 A.市场比价法 5. 递延所得税资产 递延所得税资产包括被评估单位以前年度可弥补亏损、应收账款坏账准备产生

45、的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产。评估时，对以前年度可弥补亏损而形成 的所得税资产， 因以后年度可以抵扣企业所得税， 故以核实后的账面价值为评估值； 而对计提应收账款坏账准备产生的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产，由于将 应收账款计提的坏账准备评估为零， 故将其相应计提的递延所得税资产也评估为零。 三三) ) 负债负债 负债为流动负债和非流动负债，包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职 工薪酬、应交税费、应付利息、一年内到期的非流动负债、其他应付款和其他流动 负债等流动负债，及长期借款等非流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对 金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经

46、核实，均为实际应承 担的债务，以核实后的账面值为评估值。 ( (二二) )收益法收益法简介简介 收益法是指通过将被评估资产的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的 评估方法。它是根据资产未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此 收益现值作为委托评估资产的评估价值。 浙江富春江环保热电股份有限公司拟进行股权收购涉及 的衢州东港环保热电有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 17 坤元资产评估有限公司 一一) )收益法的的应用前提收益法的的应用前提 1. 投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且 具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。

47、2. 能够对企业未来收益进行合理预测。 3. 能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。 二二) )收益法的模型收益法的模型 结合本次评估目的和评估对象，采用折现现金流法确定股权现金流评估值，并 分析公司非经营性资产、溢余资产的价值，对股权现金流评估值进行修正确定公司 的股东全部权益价值。计算公式为： 股权价值股权现金流评估值非经营性资产的价值溢余资产价值 t 1 (1) 1) n n nn t t t CFE Pr r 股权现金流评估值 （ 式中：n明确的预测年限 t CFE第 t 年的股权现金流 r权益资本成本 t未来的第 t 年 n P第 n 年以后的连续价值 三三) )收益期与预测期的确定收益期与预测期的确定 本次评估假设公司的存续期间为永续期。采用分段法对公司的收益进行预测， 即将公司未来收益分为明确预测期间的收益和明确预测期之后的收益，其中对于明 确预测期的确定综合考虑了行业产