武夷山别墅项目(-07-01)最终版87p.pdf

《武夷山别墅项目(-07-01)最终版87p.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武夷山别墅项目(-07-01)最终版87p.pdf（87页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、谨呈：武夷山市泰合房地产发展有限公司谨呈：武夷山市泰合房地产发展有限公司 透支透支 武夷山的别墅价值武夷山的别墅价值 2010.07.01 项目开发背景 ?项目各大股东在武夷山地区第一次开发房地产项目项目各大股东在武夷山地区第一次开发房地产项目 ?假设按照现价转让土地已经可以取得较为可观的收益假设按照现价转让土地已经可以取得较为可观的收益 ?武夷山市政府对本项目高度关注及寄予厚望武夷山市政府对本项目高度关注及寄予厚望 我们的目标 ?带来高于市场的经济回报带来高于市场的经济回报,实现项目利润最大化；实现项目利润最大化； ?创造项目的品牌价值，树立良好的社会形象 ；创造项目的品牌价值，树立良好的社

2、会形象 ； ?通过本项目成功开发提升武夷山旅游风景区的土地价值。通过本项目成功开发提升武夷山旅游风景区的土地价值。 实现项目最大价值，我们应该： 透支武夷山的别墅价值 http:/ 透支透支凭何透支？ 如何透支？ 凭何透支？ 如何透支？ 为何能透支？为何能透支？ 透支武夷山的别墅价值 透支透支凭何透支？ 如何透支？ 凭何透支？ 如何透支？ 为何透支？为何透支？ 透支武夷山的别墅价值 市场扫描1:供求 供应不足, 消费欲望未充分撬动 年份 新增楼盘 数量（个） 在售楼盘 数量（个） 总套量（套） 总供应量 （万/M2） 住宅均价 （元/平 米） 销售率 2005 年份 新增楼盘 数量（个） 在售

3、楼盘 数量（个） 总套量（套） 总供应量 （万/M2） 住宅均价 （元/平 米） 销售率 2005/291217/164392.1% 20064332006433153018.262179153018.26217980.7%80.7% 资料出处:武夷山房地产信息网南平统计年鉴资料出处:武夷山房地产信息网南平统计年鉴 4年4年至04年第一次达到开发高潮，但由于处于武夷山房地产市场 早期，人均收入有限，因此，房价均价不高。 0506年高位消化盘整年0506年高位消化盘整年在经历04年的高潮后，05-06年处于以消化已有物业为主, 开发周期新增及在售楼盘均较少，房价保持一定增长幅度。 07年是别墅的

4、突围年吗？07年是别墅的突围年吗？在土地政策转变、招商引资、土地供给有限及景区新规划与 建设的刺激下，武夷山房地产陷入了饥饿供应期，高端物业 供 量有限。 整体供求表现整体供求表现: 旅游区别墅供应旅游区别墅供应: 项目名称占地面积建筑面积容积率别墅形态项目名称占地面积建筑面积容积率别墅形态 太平洋花园 25亩1.4万M20.86联排、洋房 桃源世家123亩 分期开发,一二期均为 别墅, 0.58独立 麒铭都140多亩 别墅物业仅占63亩,实 际建筑面积未定 0.62独栋,双拼 武夷印象254亩 二三期为别墅,建筑面 积31200M2 / 联排、双拼、叠加、洋 房、高层 九龙湾160亩 近30

5、000M2， 二期64套 0.3独立 旅游度假区旅游度假区 武夷山别墅供应板块主要集中于旅游度假区,武夷山别墅用地日见稀薄； 2006年未开发的别墅用地将会转为2009年新增别墅项目中，其量不足十万平方 米，按照2006年的市场消耗量来看，将不足供应。 2010年武夷山土地出让表2010年武夷山土地出让表 ?目前仅有2006-05地块与项目物业类型近似, 我们项目可形成独特的竞争优势脱颖而出. ?度假区的氛围的完善，必会带来消费人群的数量和素质的提升.需要相应的度假产品满足其增长. 地块编号土地位置 土地面积 （亩） 土地用途规划指标 出让年限 (年) 出让 方式 起始价 (万元) 2010-

6、01 武夷山旅游度 假区旅馆期 25.12酒店配套40挂牌118 2010-02 武 夷山市高 教园区商服中 心A-4-03地块 20住宅用地 建筑密度32% 容积率1.7 绿地率40% 70挂牌226 2010-042010-04 度假区 旅馆区 99.5住宅 建筑密度20% 容积率0.56 绿地率42% 7 0拍卖1791 2010-052010-05度假区28.749住宅 建筑密度15% 容积率0.33 绿地率45% 70挂牌376 市场扫描2:价格 平均价格较低,目前价格天花板 还有较大上升空间 旅游房产 起源于20世纪30年代，在法国地中海沿岸的尼斯、戛纳等 旅游城市，由于开发了大量

7、高档别墅及公寓，很快就成为 欧美贵族、要员、富商们的度假天堂。 如今，旅游房产在国外已相当成熟，并为中产阶级所普遍 接受。以家庭的第二房产为主要形式，成为国际房产一个 最具生命力的品牌。而在国内，旅游地产方兴未艾,正呈现 蓬勃发展的趋势. 目前国内部分旅游地产投资分析目前国内部分旅游地产投资分析:(非全部非全部) 热点区域热点因素分析 三亚在三亚的购房人群中，逾80%是岛外和国外人士，其中长期栖居者占50%，短期度假和投资 者各占25%。但三亚湾的房价与香港、夏威夷等相比则相差5-10倍，将享有更广阔升值空间。 每年春节黄金周，春节期间，亚龙湾的五星级自由人客房此时涨到10000元，三亚湾的四

8、星 级也在4800元以上，三星级达到4000元，价格是往日的数倍。巨大的客源市场，为旅游地 产的崛起夯实了基础，买房度假成为富豪的时尚。 青岛青岛各大度假区的开发正在为旅游房地产提供全新的发展空间。2005年，青岛市提出了建 设国际海滨度假城市的总目标，实施“旅游精品工程”，构建以度假旅游为核心、以精品项目 为支撑的多元化旅游产品体系，打造国际化的海滨度假旅游城市。 桂林桂林2004年才开始运作旅游地产模式。桂林每年游客一千多万，其中境外游客超过百万， 加上每年在桂林的会展，让桂林成为一个不可多得的适宜旅游地产投资的城市。 黄山黄山的自然名胜区的身份让其旅游地产有着极大的上升空间。值得关注不仅

9、仅是黄山被世界 教科文组织正式列为“世界自然文化双遗产”，屯溪、歙县、西递、宏村等一系列以徽州文 化为主题的旅游景点的兴起使黄山周边形成了越来越庞大的景点群，而这些景点群正在为旅 游地产的蓬勃兴起奠定基础，开发商拥有更大的空间来拓展，更多的旅游地产的投资客被吸 引到这一景点群 . 优秀的自然和人居环境优秀的自然和人居环境 悠久的历史文化积淀悠久的历史文化积淀 广阔的升值空间广阔的升值空间 热点因素热点因素热点因素热点因素 优质的旅游地产运营模式优质的旅游地产运营模式 目前国内部分旅游地产投资分析目前国内部分旅游地产投资分析: 全世界唯一的武夷文化价值不容低估 1988年被列入世界生物圈保护区网

10、。 1999年12月被列入世界遗产名录。 武夷山还是一座历史文化名山，古人称：“东周孔丘，南宋朱熹，北有泰 岳，南有武夷” 著名文人郭沫若云：“桂林山水甲天下，不如武夷一小丘” 武夷山自然保护区是我国东南现存面积最大、保留最为完整的中亚热带森 林生态系统 黄山之奇、桂林之秀、泰岱之雄、华岳之险、西湖之美 武夷兼备 房地产开发比较成熟的旅游区别墅价格比较房地产开发比较成熟的旅游区别墅价格比较: 价格（元/平米） 城市 价格（元/平米） 城市 旅游景点区旅游景点区 普通住区普通住区 桂林桂林三亚三亚 1600 6000 10000 22000 桂林和三亚都是房地产开发比较成熟的旅游城市,对于旅游房

11、产有较高的借鉴意义 从表上看到,旅游景区房价一般较普通住宅高,并且凭借其较高的投资回报率,外来投资客 成为其购房的重要力量。 同属海南省,三亚比海口拥有更多的旅游度假氛围和资源,起价每平米高出省会城 市2200元,最高价每平米高出5000元. 三亚海滨假日别墅 /三亚海滨假日别墅 /别墅别墅17000元元 兰海三亚湾蓝波湾 /兰海三亚湾蓝波湾 /别墅6000别墅6000 海口浪琴湾国际温泉度假村 /海口浪琴湾国际温泉度假村 /别墅3800别墅3800 价格（元价格（元/平米）平米） 6000 18000 13000 3800 海口海南大公馆 /海口海南大公馆 /别墅13000别墅13000 全

12、国著名旅游景区与普通区域价格比较分析全国著名旅游景区与普通区域价格比较分析:三亚三亚VS海口海口 项目名称别墅形态户型区间单价（项目名称别墅形态户型区间单价（元/M2）总价备注总价备注 太平洋花园 联排、洋房356M24300欧式在售 桃源世家独立265-276M2现代在售 麒铭都独栋,双拼320-330M2 双拼约4000-5000 独栋约5000-6000 徽式在售 武夷印象 联排、双拼、叠加、 洋房、高层 / 未定 (预计5000-6000) 现代简约在售 九龙湾独立、双拼160-1017M2 一期约4100 ,二期7600-9000 西班牙风格在售 旅游度假区旅游度假区 武夷山一般别墅

13、价格在5000-6000元/平方米，均价8000元/平方米是目前价格的天花板。 武夷山别墅目前的价格武夷山别墅目前的价格 价格（元/平米） 城市 价格（元/平米） 城市 旅游景点区旅游景点区 普通住区普通住区 桂林桂林三亚三亚 1600 6000 10000 22000 武夷山武夷山 对于拥有得天独厚的自然与文化资源的武夷山来说,仍然还有较大的提升空间. 市场扫描3:综合比较 个性缺乏,高端产品并不高档 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: 楼盘名称武夷麒铭都 规模145亩 风格称山水建筑, 风格不纯粹 建筑一期主力7090平方二房三房, 板式经典,南北通透, 辅有独栋和双拼

14、别 墅。二期酒店式公寓，独幢、双拼、别墅 开发商冠锋(武夷山) 开发有限公司 物业管理福州景盛物业管理有限公司 推广口号藏世界山水,传养生别墅 运营模式由物业公司代租 无其他特殊模式 推广基本仅做本地推广,仅在福州一杂志宣传 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: 精瑞华府 占地72380平米 建筑面积50636平米 容积率0.699 总户数300 风格无明显风格 建筑酒店式公寓 一般多层住宅 双拼 独栋 开发商福建武夷山精瑞置业有限公司 物业管理未定(0.3-0.5元/平米) 主推广口号上善若水 夫唯不争 运营模式与普通住宅相同,没有特殊运营模式不能 算是真正意义上的旅游地产

15、 推广基本仅做本地推广,网站宣传有限.楼书资料比 较粗糙 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: 武夷山.九龙湾山庄 占地160亩 建筑面积130亩 容积率0.81 风格中西风格结合 开发商中瑞国际投资有限公司实力投资，大 地置业和九龙湾置业联合打造 定位全别墅精品度假酒店 主推广口号世界级别山水 全球华商会馆 运营模式可自住,也可委托九龙湾山庄酒店管理 公司进行长期或短期的租赁,无固定回 报率 物业管理九龙湾山庄酒店管理公司 武夷山典型别墅楼盘个案分析武夷山典型别墅楼盘个案分析: http:/ 武夷山典型别墅楼盘比较分析武夷山典型别墅楼盘比较分析: 产品开发物业管理推广口号运

16、营模式 武夷麒 铭都 普通闽北民居风格,别 墅户型为300平米左 右.供应比较单一. 福州景盛物业管理有 限公司管理,主要做普 通住宅物业 藏世界山水,传养生别 墅,空喊世界口号,并未 真正传达武夷精髓 由物业公司代租 无其 他特殊模式,由业主自 主管理 精瑞华府 无明显风格,别墅户 型300平米左右,因规 模有限,放量有限. -(不明确) 上善若水 夫唯不争,推 广口号比较空洞,与项 目其他推广资源脱节 与普通住宅相同,没有 特殊运营模式不能算 是真正意义上的旅游 地产 九龙湾山 庄 中西合璧,但是用材不 够考究,风格不够纯粹, 大独栋户型270平米 以下,小独栋160平米 左右 九龙湾山庄

17、酒店管理 公司,专业的酒店公司 管理,会一定程度上提 升管理质量,对于旅游 地产值得借鉴 世界级别山水 全球华 商会馆,推广对象明确, 直指全球华商,但是一 定程度上对客户群造成 局限,休闲感削弱 可自住,也可委托九龙 湾山庄酒店管理公司 进行长期或短期的租 赁,无固定回报率,无丰 富的委托方式选择 低水平的同质化严重，以下诸多不足均 可成为项目价值提升可利用的关键要素 低水平的同质化严重，以下诸多不足均低水平的同质化严重，以下诸多不足均 可成为项目价值提升可利用的关键要素可成为项目价值提升可利用的关键要素 物业管理物业管理 t t 产品开发产品开发推广手法推广手法推广手法推广手法 概念模糊概

18、念模糊概念模糊概念模糊, , , ,打打打打 世界牌较多世界牌较多世界牌较多世界牌较多, , , , 没有深入挖没有深入挖没有深入挖没有深入挖 掘武夷文化掘武夷文化掘武夷文化掘武夷文化 精髓精髓精髓精髓 运营模式运营模式运营模式运营模式 比较单一比较单一比较单一比较单一, , , , 没有真正释没有真正释没有真正释没有真正释 放旅游地产放旅游地产放旅游地产放旅游地产 的投资价值的投资价值的投资价值的投资价值 多为非知名多为非知名多为非知名多为非知名 物业管理公物业管理公物业管理公物业管理公 司司司司, , 总体水总体水总体水总体水 平较低平较低平较低平较低 建筑风格不建筑风格不建筑风格不建筑风

19、格不 明显明显明显明显, ,户型创户型创户型创户型创 新不多等新不多等新不多等新不多等 透支透支凭何透支？ 如何透支？ 凭何透支？ 如何透支？ 为何透支？为何透支？ 透支武夷山的别墅价值 房行东方 http:/ 地处旅游度假 区，客户认同高. 地处旅游度假 区，客户认同高. 区域拥有高尔 夫，增加旅游度假 氛围 区域拥有高尔 夫，增加旅游度假 氛围 配套：多为辅助 性旅游商业(酒店、 特色专卖店），配 套不足 配套：多为辅助 性旅游商业(酒店、 特色专卖店），配 套不足 区位条件 本案本案 武夷大道武夷大道 ?占地面积：99.5亩占地面积：99.5亩 ?建筑密度：20%建筑密度：20% ?容积

20、率：0.56容积率：0.56 ?绿地率：42% 绿地率：42% ?综合成本：共2600万元，每亩约26万元。综合成本：共2600万元，每亩约26万元。 项目地块位于武夷山生 态旅游区 武夷山生 态旅游区，地块紧规划道 路； 距离主要景区约2公里公里， 距离机场约5公里公里； 项目南面有在建的单位 集资房，有所影响； 地块北部有高尔夫景 观，地块西南面有较好的 生态山景 西南面有较好的 生态山景； 飞机航道会产生噪音影 响 噪音影 响； 审视项目背景 地块现状及四至地块现状及四至 东至东至 镇政府梅梁路 西至西至 返建房 地块现状地块现状 北至 南至 北至 南至 高尔夫高尔夫 在建房在建房 自然

21、坡地自然坡地 植被茂盛植被茂盛 ?区域属性：区域属性： 地处于旅游风景区边缘地段，相对旅游度假区的 核心区域；距景区约为2公里 旅游风景区边缘旅游风景区边缘 国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级 旅游度假区和福建省旅游经济开发区 全国知名风景区全国知名风景区 周边为唯一的高尔夫区，近机场旅游配套重点旅游配套重点 ?项目属性：项目属性： 地块规模小，高差大地块自身限制条件地块自身限制条件 地处武夷山生态风景区中，可以远眺山景资源条件优越资源条件优越 总占地99.5亩，容积率仅为0.56，总建筑面积不 会超过37109平方米； 小规模小规模 国家重点旅游度假区的小规模的低密度住宅开发项目国家

22、重点旅游度假区的小规模的低密度住宅开发项目 对于旅游区的项目而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的 重要程度 对于旅游区的项目而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的 重要程度 区域属性和项 目属性的判断 区域属性带来的支撑点：旅游度假经济区域属性带来的支撑点：旅游度假经济 我们来感受一下旅游区的经济魅力： 数据来源：2007年武夷山市政府工作报告 武夷山旅游经济收入武夷山旅游经济收入 0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 旅游收入(单位:亿 元) 14.6917.691518.7823.3840 2003200420052006 预计 2007 预计 2011

23、 旅游收入(单位:亿 元) 14.6917.691518.7823.3840 2003200420052006 预计 2007 预计 2011 分析：2009年政府工作报告同时提到2009年旅游总收入超过全市GDP总量的50 %，是 全市经济的主要增长点，而从上面数据分析来看, 2010 年的旅游收入较2009年增长了24%， 2011年的旅游收入较2009年翻了两番多，增长速度快，可见，武夷山的旅游市场后劲足， 项目市场支撑力强。 旅游人数旅游人数 0 200 400 600 800 1000 0 200 400 600 800 1000 旅游人数(万) 261.76613744435449

24、00 2003200420052006 预计 2007 预计 2011 旅游人数(万) 261.7661374443544900 2003200420052006 预计 2007 预计 2011 数据来源：2007年武夷山市政府工作报告 分析：预计到2011年武夷山的旅游人数将超900万，在2006年的基础上翻两番以上，随 着未来旅游从商务旅游向中长期渡假旅游的转换，及武夷山景区市场的深度发展，未来 景区的接待人数必将呈现快速增长趋势。 航班班机数班期 武夷山武夷山福州2 1 2 2 3 武夷山 福州2 1 2 2 3 武夷山北京每日/隔日 武夷山 北京每日/隔日 武夷山上海每日 武夷山 上海

25、每日 武夷山厦门每日 武夷山 厦门每日 武夷山舟山1 1 1 武夷山 舟山1 1 1 武夷山深圳2隔日 武夷山 深圳2隔日 武夷山香港1隔日 武夷山 香港1隔日 武夷山南京1隔日 武夷山 南京1隔日 武夷山济南1隔日 武夷山 济南1隔日 武夷山郑州1隔日 武夷山 郑州1隔日 武夷山宁波1隔日 1 每日/ 隔日 武夷山 宁波1隔日 1 每日/ 隔日 武夷山广州每日 隔日 武夷山 广州每日 隔日 武夷山杭州每日 武夷山 杭州每日 武夷山西安每日 武夷山 西安每日 武夷山汕头隔日汕头隔日 武夷山2009年春厦航班 航班以福州、 厦门周边城 市及北京、 上海、深圳、 香港等长三 角及珠三角 地区的为主

26、。 分析：2009年武夷山市接待省内游客122.13万人次，占国内游客比重28.76%；而省外 游客302.47万人次，占国内游客比重71.23%。其中省外市场主要偏重于江、浙、沪长 三角和广、深、珠三角经济带。 从政策方面来看：市政府争取在武夷山航空口岸增设口岸签证机关，开办外国人口岸 签证和台胞落地办证及签注业务；尽量用足用活航权开放政策，争取更多的直飞或经 停航班，以韩国首尔至武夷山航线为重点努力开辟境外客源地中转航线，积极开辟武 夷山至杭州等国内直飞航线，加大北京至武夷山航线密度；加快机场公司改制工作。 做好浦南、宁武、武邵高速公路武夷山段建设配合工作（资料选摘：2007年武夷山 市政

27、府工作报告。 相信随着武夷山交通等各项硬件的更加成熟，武夷山的旅游潜力将会更大化地释放。 0 10 20 30 40 0 10 20 30 40 接待人数接待人数 境外人数(万)13.781518.321.9338 20042005200620072011 境外人数(万)13.781518.321.9338 20042005200620072011 分析：2006年省外市前五名客源地为分是上海、江苏、浙江、广东、北京，客 源结构不断优化，长三角和珠三角地区中心城市客户成为主要拉动源。 旅游地产发展趋向 特征一：旅游模式转换旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化 特征二：主导休闲旅游模式叠加

28、旅游观光与都市休闲消费理念结合 特征三：租务需求旅游地产开发与配套软硬兼施 特征四：品质吸引“双高”阶层投资+消费模式组合 我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初 期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换 系统的条件。 本地旅游资源稀缺性 全国只有一个武夷山，而她也是全 国仅有的4个“世界自然与文化遗产” 地之一，她集国家级风景名胜区、 国家级自然保护区、国家级旅游度 假区和福建省旅游经济开发区于一 身。 从1999年海南“南海传说”、三亚“博 鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发 后，先后已有几十个旅游房地产项 目在全国进行，并取得了很大的

29、市 场反应。 ： 让我们再走近项目，挖掘创造项目的支撑点：让我们再走近项目，挖掘创造项目的支撑点： 价值支撑因素 资源 景观 营销模式 服务 产品 是否所有的价值因素都能成为项目最核心的价值是否所有的价值因素都能成为项目最核心的价值 并非项目所有的价值因 素都足够以支撑项目的 市场高度，因而必须找 到最核心的。 项目核心价值模型： 那么项目核心的竞争力在哪里呢？ 那么项目核心的竞争力在哪里呢？ 说山景吗，不明显！说山景吗，不明显！ 显然,“山”并不能形成我们的核心竞争力！显然,“山”并不能形成我们的核心竞争力！ 项目四面临山，只有西南面的山景略佳，而同类型物业都拥有山景资源， 因而山景不明显也

30、不稀缺。 房行东方 http:/ 说高尔夫景观吗，不突出！说高尔夫景观吗，不突出！ 项目北观高尔夫球场，但视线因前面一排的酒店而受限，因而高 尔夫球场景观并不突出。 “高尔夫景观”也不能形成我们的核心竞争力！“高尔夫景观”也不能形成我们的核心竞争力！ 产品创新，做市场的引导者 通过我们对市场的调研分析，目前武夷山同类物业整体水平尚处于初级 发展阶段，产品同质化现象严重，包括在建筑规划、园林景观、产品创 新、立面风格等方面，这也为本项目创造了较大的提升空间，为项目的 增值带来机会点！ “产品创新”将是我们最有力的核心竞争力之一！“产品创新”将是我们最有力的核心竞争力之一！ 提升投资价值，实现多方

31、共赢 目前武夷山的旅游渡假型物业整体投资潜力尚未被最大化挖掘，市场上同类物业 的营销模式较为单一，只是出售或是物业公司代租，单一化的营销模式带来的是 被弱化的投资潜力，因此本项目可在营销模式上有所创新，实现投资价值的最大 化，最终达到客户、开发商等多方的共赢。 “提升投资价值”也是我们最有力的核心竞争力之一！“提升投资价值”也是我们最有力的核心竞争力之一！ 提高服务水平，增加项目附加值 目前武夷山的房地产市场物业管理水平尚处于初级发展阶段，物业管理只 提供简单的保安、绿化等服务，而物业管理水平的高低是最直接体现项目形 象，也是衡量物业档次的主要因素之一； 武夷山整体房地产市场处于初级发展阶段，

32、其营销手段较为滞后，置业顾 问服务水平、专业水平较一般。、 而中原专业化、高品质的服务将为项目带来更大的附加值！ “提升服务水平”也是我们最有力的核心竞争力之一！“提升服务水平”也是我们最有力的核心竞争力之一！ 独有的客户资源，有力的市场支撑 目前武夷山主要境外游客集中在长三角及珠三角地区，尤以上海、深圳、香 港等地区的客户居多，而从中原的区域分布版图上看，中原拥有着巨大的客 户积累，因此可以实现客户资源互享，最有效地挖掘客户，减少开发成本， 最快速度实现利润最大化。 “独有的客户资源”也是我们最有力的核心竞争力之一！“独有的客户资源”也是我们最有力的核心竞争力之一！ 房行东方 http:/

33、核心价值点剖析小结： 机会点市场现状分析项目升值点 产品产品同质化现象严重，户型创新滞后，建筑 风格不纯粹等。 产品创新 服务水平物业服务水平、房地产营销手段、专业水平 尚处于初级管理水平。 提升物业服务品质 投资价值产品只是单纯的出租或是出售，单一化的营 销带来了被掩没了的旅游渡假型物业的投资 价值。 创新的营销模式， 最大化的投资价值 客户资源主要客户为福建省内城市客户中原独有的豪宅客 户资源 房行东方 http:/ 投资价值 服务 客户资源 产品创新 投资价值投资价值 服务水平服务水平 客户资源客户资源 产品创新产品创新 产品的创新：户型、外立面、园林、总体规划等方面的创新； 客户资源：

34、中原独有的长三角、珠三角豪宅客户累积； 服务水平：物业管理水平、营销水平、专业服务水平等方面的提升； 投资价值：创造旅游渡假型物业投资最大化的营销模式，最终实现项目利润最大化。 房行东方 http:/ 站在市场的至高点，贴现未来 其实从某种意义上来说，初级发展的旅游房地产市场存在着一定的利好，在某一程度 上为本项目带来了更大的市场空白点及机会点， 中原是敏锐的，我们希望我们是站在 一个高度看项目，挖掘市场潜在的价值，我们也一直认为武夷山的价值有待挖掘，因 此我们希望本项目的出现它不仅是旅游地产产物，更代表着一种武夷山的文化精髓， 也因此我们用了一个词贴现未来。 在产品同质的时代，中原将用它的创

35、新的思维、独特的眼光、优厚的客户资源，在产 品的创新、营销模式、物业服务、客户挖掘等方面为项目带来最大的附加值。 房行东方 http:/ 透支透支凭何透支？ 如何透支？ 凭何透支？ 如何透支？ 为何透支？为何透支？ 透支武夷山的别墅价值 房行东方 http:/ 兵器一：提升定位高度 凸显特有的武夷山文化内涵与独特卖点的产品特质，对 这种厚重文化价值的深度挖掘，并将其融入到与其相匹 配的产品中，最终将这种不可替代的价值传播、展示给 我们的目标客户群。 房行东方 http:/ 国家级旅游度假区纯粹养生别墅群国家级旅游度假区纯粹养生别墅群 诠释：诠释： 自然生态环境、 独特人文背景、 地貌特点 自然

36、生态环境、 独特人文背景、 地貌特点 项目级别及 市场站位 项目级别及 市场站位 借势武夷山的知名 度 借势武夷山的知名 度 属性定位 房行东方 http:/ 兵器二：产品创新 规划理念规划理念 园林规划园林规划 户型设计户型设计 外立面外立面 房行东方 http:/ 地势特点 凸凹不平,自然坡 地，分坐向散步几 个峡谷地带,但落差 不大 总的坐向为坐东面 西，西北部分主坡向 为西北，西南部分呈 坐西向西南，坡向西 南 远眺雄山,天然植 被，自然分布,且临 近高尔夫球场 坐向坡向景观 具有半山别墅开发的地势条件，自然风景优越，适宜打造生态型别墅，坡地利于 进行流水叠泉景观的营造、坡向对建筑的影

37、响主要表现在冬季风向的规避上。 地块开发性分析（地势/坡向/景观）地块开发性分析（地势/坡向/景观） 房行东方 http:/ 建筑风格 建筑风格的纯粹 与武夷山文化相融合(如茶文化) 与武夷山风景相融合 与度假生活相融合 纯中式、纯欧式、 房行东方 http:/ 风格 选择 泛亚风情泛亚风情 房行东方 http:/ 产品差异化策略 策略一：利用高差优势，赠送面积， 提高使用面积； 策略二：提供可选择的建筑设计方案， 扩大客户选择面； 策略三：局部增加定制， 满足个性化需求； 策略一：利用高差优势，赠送面积， 提高使用面积； 策略二：提供可选择的建筑设计方案， 扩大客户选择面； 策略三：局部增加

38、定制， 满足个性化需求； 房行东方 http:/ 特色/亮点、产品差异化 ?唯一性建筑形态围绕树木、道路自由形成的不规则建筑形体 ?居住模式利用院落/连廊等传统的元素符号更好的将环境与建筑融为一体 突破价格标杆突破价格标杆 用适量创新产品引领市场，扩 大客户层面。 用适量创新产品引领市场，扩 大客户层面。 差异化原则：差异化原则： 房行东方 http:/ 建筑立面 退台式设计退台式设计 退台式设计退台式设计 住宅平均高度为2.5层（安排紧 凑）/退台式设计/屋顶为平台花 园式/属于欧式传统设计 住宅平均高度为2.5层（安排紧 凑）/退台式设计/屋顶为平台花 园式/属于欧式传统设计 住宅平均高度

39、为2.5层（安排紧 凑）/退台式设计/屋顶为平台花 园式/属于欧式传统设计 住宅平均高度为2.5层（安排紧 凑）/退台式设计/屋顶为平台花 园式/属于欧式传统设计 ?采取 “退台式”设计， 上一层都退缩，使下一层 都能有一个露台花园。 采取 “退台式”设计， 上一层都退缩，使下一层 都能有一个露台花园。 房行东方 http:/ 产品创新户内花园 景观自足性景观自足性 空间内向性空间内向性 功能多样性功能多样性 根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰 富的空间形式/同时赋予空间不同的功能 根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰 富的空间形式/同时赋予空间不同的功能 房行东方 http

40、:/ 附送面积的做法附送面积的做法 送阁楼/内院送阁楼/内院 ?缩小可售面积缩小可售面积 ?增加赠送面积增加赠送面积 ?提高单价提高单价 ?降低总价降低总价 房行东方 http:/ 附送面积的做法附送面积的做法 送夹层/送阁楼送地下室送夹层/送阁楼送地下室 房行东方 http:/ ?附送面积：260-330M2送不低于60M2，260M2以下送不低于40M2； ?附送面积组合：车库、地下室、半地下室/20-70M2、阁楼20-40M2； ?附送面积效果：增加使用面积，面积的合理布局，提高内部使用率，实际使用面积在 M2之间。 可附送面积可附送面积 房行东方 http:/ 建筑面积：（送30%建

41、筑面积） 附送建筑面积120平米 附送庭院面积200平米 半地下附属功能用房(含车库) 约10平方米内院 户内花园 露台 建筑面积：（送30%建筑面积） 附送建筑面积120平米 附送庭院面积200平米 半地下附属功能用房(含车库) 约10平方米内院 户内花园 露台 附送面积的做法附送面积的做法 深圳熙园深圳熙园 房行东方 http:/ 因山就势 体现人文景观各要素应按功能而就其势、定其位。“宜亭斯亭，宜榭 斯榭”。按可行、可看、可游、可居等不同的功能而各得其所。 房行东方 http:/ 独特园林 体现人文景观各要素应按功能而就 其势、定其位。“宜亭斯亭，宜榭 斯榭”。按可行、可看、可游、可 居

42、等不同的功能而各得其所。 房行东方 http:/ 在建房在建房 高尔夫高尔夫 山景山景 N 园林依山势落水 雨水蓄水 建筑小品 登山小径 形成山水园林 房行东方 http:/ 在建筑单体上的创新在建筑单体上的创新 首创“独院”概念首创“独院”概念 房行东方 http:/ 房行东方 http:/ 房行东方 http:/ 独创空中院落，均赠送近30平米空中花园，悠闲独坐，近可观园，远可听。独创空中院落，均赠送近30平米空中花园，悠闲独坐，近可观园，远可听。 首层6米高架空：与园林形成联体园林，使整个小区生盎然，自然亲和；首层6米高架空：与园林形成联体园林，使整个小区生盎然，自然亲和； 景观入户大堂

43、设置景观入户大堂设置 设置6米入户大堂，设置双重生态景观，即将大堂与园林联起来，使居者 从进门时就已经感受尊贵！ 设置6米入户大堂，设置双重生态景观，即将大堂与园林联起来，使居者 从进门时就已经感受尊贵！ 设置豪华会客厅：方便来访接待，同时给上下楼提供短暂的休息；设置豪华会客厅：方便来访接待，同时给上下楼提供短暂的休息； 房行东方 http:/ ?注重产品与环境的和 谐； ?采用适当的色彩提高产 品的形象与认可度； ?注重细部的设计与刻 画，丰富建筑形态，提升 产品品质。 外立面体现品质，营造氛围 房行东方 http:/ 兵器三：拓宽客户来源 度假客户来源挖掘度假客户来源挖掘 在传统客户的基础

44、上，深度挖掘度假客户： 家庭度假 公司奖励度假 商务会议 商务接待 房行东方 http:/ 投资客户深度挖掘投资客户深度挖掘 中原体系中原体系 客户区域来源，从飞机的航班安排可窥一斑，全国几大区域长三角、珠 三角、北京、福建省内（福州、厦门）为主要的区域来源。 中原网络在北京、上海、深圳、广州均在房地产代理行业属前茅，业绩 喜人，拥有丰富的客户资源。 房行东方 http:/ 中原地产代理（中国）有限公司中原地产代理（中国）有限公司 深圳中原 广州中原 上海中原 北京中原深圳中原 广州中原 上海中原 北京中原 天津中原 珠海中原 山东中原 重庆中原 中山中原 大连中原 浙江中原 东莞中原 四川中

45、原 南京中原 沈阳中原 西安中原 河北中原 宁波中原 佛山中原 长春中原 湖北中原 昆明中原 长沙中原 天津中原 珠海中原 山东中原 重庆中原 中山中原 大连中原 浙江中原 东莞中原 四川中原 南京中原 沈阳中原 西安中原 河北中原 宁波中原 佛山中原 长春中原 湖北中原 昆明中原 长沙中原 福建中原福建中原 中原集团中原集团 中原整体架构中原整体架构 房行东方 http:/ 全国资源总动员全国资源总动员 到目前为止，中原（中国）已在全国24个大中城市设立分行和办事处，享有全国资 源互动，盛极一时的世贸滨江花园和深圳观澜湖别墅就是全国总动员的极好佐证。 拥有丰富客户资源拥有丰富客户资源 近10

46、年来成功代理楼盘600多个，与近300家发展商建立良好关系,与十几家发展 商建立长期友好伙伴关系。 华南互动联盟会华南互动联盟会 这个联盟主要以深圳、广州、东莞、惠州、珠海、中山形成区域核心体，在区域内 高度实现资源共享、团队合作，实践证明该联盟会已发挥强大的支持作用。 网络资讯强势传播网络资讯强势传播 中原网页被业界公认为资讯最全、信息最及时、传播时间最久的房地产网页，正以 其品牌性、权威性、迅时性、渗透性为消费者和发展商所关注和称道。 互动平台互动平台 房行东方 http:/ 中国金牌地产顾问冠军中国金牌地产顾问冠军中国金牌地产顾问冠军中国金牌地产顾问冠军 01-06年深圳中原行业翘首：0

47、1-06年深圳中原行业翘首： 2001年代理楼盘48个,占整体市场2001年代理楼盘48个,占整体市场 份额13%,占代理市场20%,均位居第一。份额13%,占代理市场20%,均位居第一。 2002年代理楼盘59个.占整体市场2002年代理楼盘59个.占整体市场 份额16%,占代理市场26%,均位居第一。份额16%,占代理市场26%,均位居第一。 2003年代理楼盘66个,占整体市场2003年代理楼盘66个,占整体市场 份额20%,占代理市场29%,均位居第一。份额20%,占代理市场29%,均位居第一。 2004年代理楼盘68个,占整体市场2004年代理楼盘68个,占整体市场 份额22%,占代理市场30%,均位居第一。份额22%,占代理市场30%,均位居第一。 2005年代理楼盘86个. 占整体市场2005年代理楼盘86