河南南阳诚发都市新城物业建议及营销策划案128p.pdf

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1、诚发诚发都市新城都市新城 -物业建议及营销策划案物业建议及营销策划案 谨呈谨呈:南阳诚发房地产开发有限公司南阳诚发房地产开发有限公司 2010.09 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 目标解读目标解读 利润目标要求：利润目标要求： 控制商业风险； 住宅在满足回款速度要求的情况下，实现销售利润最大化； 形象目标要求：形象目标要求： 树立项目城市标杆形象； 品牌目标要求：品牌目标要求： 打造项目品牌，提升公司品牌影响力； PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 本案核心观点：本案核心观点： 针对市场：针对市场：我们认为忧大于喜，但并非代

2、表没机会；我们认为忧大于喜，但并非代表没机会； 针对项目：针对项目：我们认为优大于劣，但并非代表高枕无忧；我们认为优大于劣，但并非代表高枕无忧； 针对住宅：针对住宅：我们要拓宽市场、拓宽客户、优化户型配比、提升性价比；我们要拓宽市场、拓宽客户、优化户型配比、提升性价比； 针对商业：针对商业：我们主张两手准备，两条腿走路，降低风险；我们主张两手准备，两条腿走路，降低风险； 针对营销：针对营销：我们主张强化品牌营销、强化大盘营销、我们主张强化品牌营销、强化大盘营销、综合体综合体营销营销 对对整个整个项目，我们项目，我们需需要要未雨绸缪未雨绸缪 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试

3、用版本创建 总 纲 第1篇 背景 第2篇 项目定位 第3篇 项目发展建议 第4篇 营销策略 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 第1篇背景 PART-1城市分析 PART-2 商业市场分析 PART-3 住宅市场分析 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 南阳南阳是河是河南南省省18个省辖个省辖市市中面积最中面积最大、大、人口最多人口最多，GDP全省第三的全省第三的大型大型城城市市。 南阳古称宛，位于河南省西 南部、豫鄂陕三省交界处， 为三面环山、南部开口的盆 地，因地处伏牛山以南，汉 水以北而得名。 全市现辖2区、10县、1个

4、县级市，总面积2.66万平方 公里，总人口1096.22万人， 其中城镇人口401.55万人， 在河南省18个省辖市中面积 最大、人口最多。 PART-1 城市分析城市分析 城城市市人口与经济人口与经济 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 南阳有南阳有山山有有水水，文文化化丰富丰富，历史悠久历史悠久，人文昌盛人文昌盛，是一个宜居之城和人文之城。是一个宜居之城和人文之城。 PART-1 城市分析城市分析 历史与人文景历史与人文景观观 历史名人历史名人：科圣”张衡、“医圣”张仲 景、百里奚、“商圣” 范蠡及“智圣”诸 葛亮，“谋圣”姜子牙 ； 山水山水：伏牛山，白河

5、 景景点：点：武侯祠 、汉画馆、医圣祠 、 张衡墓 、中国西峡恐龙遗迹园 、伏 牛大峡谷 等。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 向东延伸向东延伸 向向 南南 拓拓 展展 未来未来5年内城东与城年内城东与城南南将面临快速将面临快速 的城的城市化市化进程进程，预计的土预计的土地地供应将集供应将集 中在这中在这两两个方向。将个方向。将会产会产生生大大批的含批的含 有有回迁回迁房房的的项目项目入入市市。 城城市发市发展方向展方向：南：南扩扩、东移。未来东移。未来5年内东部年内东部、南、南部将部将有大有大量的土量的土地地入入市市。 PART-1 城市分析城市分析 城城

6、市发市发展方向展方向 中心城区城市发展方向选择中心城 区北部、西部空间以生态保护与培育 为主，城镇发展方向主要向南拓展， 向东延伸。规划向白河以南区域以及 独山大道东侧拓展城市空间。采取 “一河两岸、四组团”的空间结构，“一 河两岸”指将白河作为贯穿城市的景 观带，城市主体部分在白河两岸展开。 “四组团”指中心组团、河南组团、河 东组团、王村组团等四个不同功能的 城市组团。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 淯阳新都汇 新光天地 鸿德购物公园 新华城市广场 南阳商贸城 文化路延伸线 中心商圈 光武路口商圈 火车站路商圈 规划高档生活区 人民人民 公公园园 淯阳

7、新都汇 新光天地 鸿德购物公园 新华城市广场 南阳商贸城 文化路延伸线 中心商圈 光武路口商圈 火车站路商圈 规划高档生活区 人民人民 公公园园 南阳市典型商业市场分布南阳市典型商业市场分布 南阳商业市场分布突出的特 点是：以典型项目为节点，重要 道路主线围合而成城市核心商业 区，并向四周发展。其中重点项 目集聚形成城市核心商圈，次级 项目成为次级商圈，商业主要以 中州路、人民路、新华路、工业 路为轴线分布： PART-2 商业市场分析商业市场分析 商业商业现状扫描现状扫描 商业商业分布以典分布以典型项目为型项目为节节点，点，向四周分布向四周分布，其中新其中新华华城城市市广广场场和和鸿德购物鸿

8、德购物公公园园两两 个个项目项目附近附近最最为为繁华繁华，为，为城城市核心商市核心商圈圈。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 中心广场中心广场 南阳市核心商圈，分布着大统百货、鸿德购物公园、中心广场街铺专卖店等，总建筑 面积约20万左右，为南阳市中心高端购物区，为市民普遍接受的市中心区域。 PART-2 商业市场分析商业市场分析 典典型型个个案案 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 天桥商圈（人民路与新华路天桥）天桥商圈（人民路与新华路天桥） 南阳市传统老商圈，随着中心广场的崛起，逐渐沦为次级商圈，集聚着红都百货、红都时代 广场

9、、世纪百货及永乐电器等，以品牌服饰、家居用品及家用电器为主，主要消费人群为中年。 PART-2 商业市场分析商业市场分析 典典型型个个案案 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 新华城市广场新华城市广场 在传统新华商城基础上重建后的新华城市广场，总体量近10万平米，为南阳市 首家主题式、多功能、多业态综合的大型购物中心，集休闲、娱乐、购物、餐饮等于 一体，可以满足高、中、低不通档次消费需求。新华城市广场依靠自身定位及整体商 业配备，成为南阳市中心新兴“商业旗舰”。 PART-2 商业市场分析商业市场分析 典典型型个个案案 PDF 文件使用 “pdfFactory

10、Pro“ 试用版本创建 新光天地新光天地 正在崛起的商业集中地，依靠淯龙苑商业部分及新光天地两个大体量商业综合体 为核心，一个新兴的商圈有望形成。 PART-2 商业市场分析商业市场分析 典典型型个个案案 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 推内街淘宝街，另外提供3 年反租，年回报率为9% 解放路商街最贵的1F约2 万/，2F最低约1万 / 2F商业街，7F商业集 中体，共计约6万 平米 商业街、独立综 合体 向阳荷花广场 提供10年反租，10%每年整体均价5600近5万平米底商综合体宏江锦江国际 一楼租金外场130元/，内 场100，三楼55，四楼45 四楼

11、部分门面，售价约 1.1万/ 5层商业裙楼，共计 7.8万 底商综合体新华城市广场 提供最长20年反租，年均回 报约10%，部分街铺提供 3年委托经营管理，共 21%回报，抵房款 整体均价约1.7万，其中 一楼约2.7万，二、 三楼逐层递减约5000 元/ 地下一层，地上3层， 约4万 底商综合体新光天地 办公楼3600-5600元 13F商场，45F预做 办公楼，4028000 元 5F，约1.5万独立综合体嘉合尚都 招商租金：1F约110，2F约 60，3F约30，预计后期 1F销售价格约2.1万 以大商家招商为主，基本 招商完毕 3F，约9000裙楼底商文秀花园 备注销售形式规模物业形态

12、项目 PART-2 商业市场分析商业市场分析 典典型销型销售售项目项目扫描扫描 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 面积2050，传统门 面店面 普遍租金在3080之 间 建设路沿街门面 1F约110，2F约60， 3F约30 预计1F2.2万文秀花园 3年反租直接反到房 价里面，目前租金基 本能够实现 提供3年反租，8%年回 报率 06年1F1400016800，内街 900011000，2F7900 8500，3F5500 裕华商城 售价和反租率较高， 后期租户提出较大意 见 提供20年反租，5年反 租率一递增，分别为 10%、11%、12%、13% 1F租

13、金150200， 2F100左右，3F70 80，4F3540 2009年售价14万，1F门面 4万左右，2F17000起价， 3F16000起价，4F11000 13000 新华城市广场 商业前期8%回报率基 本实现，近几年商业 租金基本没有上涨， 部分甚至下跌 前期提供12年反租， 年回报8%；08年地下 室提供11.5%反租，月 月回报 目前沿街1F平均租金 为140160，2F为 4050，3F为15 2006年临街1F最高26800， 一般为22000左右，内街 1.61.8万。08年地下室出 售，均价21000左右 鸿德购物公园 备注反租率租金当时售价项目 PART-2 商业市场分

14、析商业市场分析 典典型项目型项目租金租金扫描扫描 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商圈分布两支独大商圈分布两支独大以新华城市广场和鸿德购物中心为核心商圈，两支独大； 两类商业产品市场热销两类商业产品市场热销 （）纯街铺产品（）纯街铺产品，尤其是面积在3070平方米之间总价门槛低、经 营出租灵活的街铺产品受市场热捧； （）小小面积面积产产权式权式商业商业，回报率大约在912%之间； 经经营风险营风险显显现现部分典型商业项目通过高年回报率市场宣传，吸引市场关注， 取得良好的销售，但存在招商困难的情况，经营风险显现； 市场市场未来供应量在未来供应量在未来商业项目潜

15、在供给约30万，新兴大型商业体较多， 存在重复建设，超出市场消费需求，目前整体销售情况不理想。 PART-2 商业市场分析商业市场分析 商业市场商业市场小结小结 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 南阳2009年房地产市场供求关系 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2009.01 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 2009.11 2009.12 2010.01 2010.02 2010.03 2010.04 2010.5 2010.

16、6 2010.7 2010.8 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 供应量成交量价格 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 供供求求关系关系表表现现： 放放量量- 至2009年购房优惠政策， 成交量明显放大，供求平衡； 放放大大- 2009年初房地产利好政 策，使市场整体供应量快步上 涨； 存存量量大大- 开发量大，消化速度 慢，导致市场后期存量大，市场 消化周期长 价价格稳格稳- 经过2008年的调整之 后，目前价格处于相对平稳的阶 段，半年内并未出现大起大落的 情况。 供供求求关系关系 整体整体表表现供现供给给大于大于需需求，市场求，市场存存量量大大。 PDF

17、文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 未来供应未来供应 . 余约20万正在开发中中景中景门国贸门国贸 余约15万正在开发中巴黎巴黎大大道道 10万正在开发中神龙花神龙花园园 180万合计合计 余约10万正在开发中宇信凯旋宇信凯旋城城 60万净地部分未拆迁三三杰杰盛盛世苑世苑 65万拆迁中闫庄闫庄城中城中村改造村改造项目项目 未来供应体量未来供应体量项目项目现状现状项目项目名名（地地块块名名） 部分未来入部分未来入市项目市项目供应供应统统计计： 除除本案本案外外，未来未来共共计计有有180万万以以上上体量的新体量的新项目项目入入市市

18、PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 南阳市2009年商品住宅成交结构 15% 11% 3% 18% 53% 90平米以下90-140平米140-160平米 160-180平米180平米以上 整体市场成交结构明显，主流偏好于整体市场成交结构明显，主流偏好于80-9080-90平米的两房与平米的两房与110-130110-130平米的三房产品。平米的三房产品。 客户访谈记录： 这边买房的要两房和三房的比较多，比例分别约占40%和45%，像 我们这边两房的都不够卖的，要求四房的客户很少，不到10%，两房 的面积在80-90，三房的110到120，这边还是比较接受紧凑型

19、的户型。 盛世龙源置业顾问廖先生 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 成交成交分分析析 南阳市商品住宅成交 主要以90- 140平米的户 型为主力成交，其次是 90平米以下的户型。 由于南阳消费习惯及 总价偏低的因素，区域区域 市场市场整体整体表表现现偏好偏好在在于于 80- 90平米平米的的两房、两房、110- 130平米平米的三的三房房。 区域内项目客户以本 地户籍居多，以本地生 意人、机关单位、大中 型企业、南阳理工教师 等南阳附近县镇等为主 要客户来源。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 盛盛世龙世龙 源源 名名门华门华 府府 淯淯阳阳聚龙聚龙居居

20、 淯淯阳阳东东华华新新 村村 凤凰凤凰 城城 万事达万事达 生生活广活广 场场 都都市市春春 天天 中景中景门国门国 贸贸 凯旋凯旋 城城 淯龙苑淯龙苑新新光天光天 地地 明伦明伦现现代代 城城 明育明育新城新城 桂花桂花城城梦梦 里里水水乡乡 三三杰荷香杰荷香居居 盛盛唐唐商商务务 苑苑 亚龙亚龙盛盛世世 嘉嘉园园 天工丽天工丽水水 源源 万正广万正广场场 华安六号华安六号 万正万正大公大公 馆馆 宝宝城城天天润润 苑苑 水水岸岸上上 城城 罗马帝罗马帝 景景 百百里里阳阳 光光 白白河河南南岸板岸板块块 中中 心心 板板 块块 城东新城东新区区板板块块 滨滨河河板板块块 PART-3 住宅

21、市场分析住宅市场分析 项目项目扫描扫描 目前南阳市在售项目 较多，根据市场项目的 分布以及核心卖点诉 求，我们可以划分出中 心板块、滨河板块、城 东新区板块与白河南岸 板块。 中心板块最为成熟， 滨河板块价格最高，城 东新区板块未来发展潜 力最大，白河南岸则是 随着中心板块的发展所 辐射衍生。 项目项目多多，中中心心板板块块、城东城东板板块块、滨滨河河板板块块、白白河河南南板板块块四四大大板板块块各各有有亮亮点点 本案本案 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 中心板块：聚集着南阳市原有的厂矿企业、城中村、行政单位、商业中心等。区域属性颇为丰富、人口 众多密集、房

22、地产起步较早，是城市房地产发展的萌发之地。地产项目用地形式基本以城中村、老厂矿 企业与开发商协议出让土地为主。 核心卖点：城市中心成熟配套 典型项目：盛世龙源、都市春天、名门华府 项目特点：高层项目，规模不超过20万方，裙楼配套有商业，户型较为紧凑，价格在3200- 3500元之间 中心板块项目以成熟地段，配套良好引领市场中心板块项目以成熟地段，配套良好引领市场 5-8套 30套 40-60套 月均去化 剩20楼以上 三房约15套 99-102两房 123-143三 房 35004栋高层 住宅+商 业 10000025079工业路与 八一路路 口 名门华府 剩余100多 套 83-96两房 1

23、27-137三 房 33009栋高层 住宅+商 业 15000043925.5天山路与 仲景路路 口西500米 都市春天 2期已售 罄，3期即 将推出 95两房 119-125三 房 32008栋高层 住宅+商 业 17520470208.8文化路与 建设路路 口 盛世龙源 销售情况主力户型价格物业类型建筑面积占地面 积 项目地址项目名称 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 中中心心板板块块 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 滨河板块：该板块房地产市场起步较晚，但发展十分迅速，目前已颇具规模。目前沿岸在售数量上虽 然不多，但在整个南阳市有很强的影响力，在营

24、销、品质、规划上为其它区域项目树立了榜样。目前 白河南岸的项目也多数集中在白河沿岸，在此我们将滨河板块划分为河北与河南两个部分。 核心卖点：白河水景 代表项目：桂花城梦里水乡、明育新城 项目特点：包含高层与小高层的复合型项目，规模普遍较大，能通过营造项目内外环境来吸引客户， 户型偏大。 50套 20套 月均去化 A区已售完，B区 1-15栋销售中 96两房 120-144 三房 2600高层住宅+ 裙楼商业 94000 0 360000车站南路 与汉画路 路口 明育新城 一期已售罄，二 期热销中 98两房 134-138 三房 290019栋高层住 宅+商业 50000 0 236000滨河西

25、路 与北京大 道交汇处 桂花城梦 里水乡 销售情况主力户型价格物业类型建筑面 积 占地面积项目地址项目名称 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 滨滨河河板板块块 滨河板块项目以白河水景为其主要卖点之一滨河板块项目以白河水景为其主要卖点之一 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 城东新区板块：板块项目集中在仲景路以东与建设东路以北，成为南阳新兴板块，借助未来农运会以及 市政府搬迁的规划利好，欲打造成南阳新城区的中心居住区。 核心卖点：行政新区、未来南阳规划发展 代表项目：中景门国贸、凤凰城、宇信凯旋城 项目特点：高层大型住宅区，以未来城市发展为核心卖点，周边城市

26、建设环境较好，未来升值潜力较 大，目前价格2800- 3500元左右。 在售3期， 月均去化 30套 102两房 115-119三房 345016栋多层、 9栋高层住 宅+商业 20000033350张衡路与独 山大道路口 凤凰城 开盘销售 600套 86-104两房 109-143三房 32009栋高层住 宅+商业 28000068000建设东路明 山路路口 宇信凯旋城 一期3栋剩 约100套 90两房 114-135三房 住宅价格 3200 19栋高层 住宅+商业 +写字楼+ 酒店 360000146740张衡路与独 山大道路口 中景门国贸 销售情况主力户型价格物业类型建筑面积占地面积项目

27、地址项目名称 与城中与城中心心相距不远相距不远，借助借助2012年全年全国国农运农运会会及及市市政政府府搬搬迁的迁的利利好好，为，为城城市市未来未来 新的新的发发展方向展方向，大盘，大盘多多，升，升值潜力值潜力大大。 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 城东城东板板块块 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 白河南岸板块：板块位于白河以南区域，目前板块发展相对城北的几个板块较为落后，整体开发强度 较小，未来供应较小。 项目核心卖点：白河景观资源、学区配套等，卖点较为分散，没有板块营销概念 代表项目：天工丽水源、宝城天润苑 项目特点：项目规模不一；市场处于发展初

28、级阶段；各项目没有统一卖点；主要客户来源是白河南岸 本地客户，市场吸纳规模较小；同质产品价格相对较低，与北岸项目有6001000元差距。 尾盘销售126-139三房2680多层、小高 层+商业 98564 64064 长江路与仲 景路交汇 万正大公馆 A区已售 完，B区所 剩约60套 91-95两房 121-128三房 2000多层、高层 住宅+商业 200000170000宛城区长江 东路 宝城天润苑 在售3号楼100平米两房 137-147三房 29503栋高层住 宅+商业 7800030000华山路与白 河大道路口 天工丽水源 销售情况主力户型价格物业类型建筑面积占地面积项目地址项目名称

29、 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 白白河河南南板板块块 形象形象和和档次相档次相对对较差较差，价，价格格较较低，客户主要为低，客户主要为白白河以河以南南的的本地客户本地客户。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 产品类型产品类型直接由多层产品跨越到高层，缺乏小高层的过渡，市场产品类 型较为单一； 市场供应市场供应南阳房地产市场目前处于快速发展期，在售项目很多，近30 个，未来仍然有项目入市，市场竞争激烈，未来市场消化压力较大； 成交结构成交结构整体市场成交结构明显，主流偏好于80- 90平米的两房与110- 130平米的三房产品； 竞争结构竞争结构板块区

30、分明确，除白河南岸板块之外，各板块的优势诉求点较 为一致，已经有板块营销的雏形； 未来竞争未来竞争住宅单价的持续上涨，而支付能力上涨有限，在满足功能的情 况下对面积的需求缩小是必然的。 PART-3 住宅市场分析住宅市场分析 住宅市场住宅市场小结小结 面面对对激烈竞争激烈竞争的的市场，大市场，大量的量的市场市场存存量量，我们忧大于喜，我们忧大于喜。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 第2篇项目定位 PART-1地块分析 PART-2产品分析 PART-3商业定位 PART-4 住宅定位 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PAR

31、T-1 地块分析地块分析 p项目位于南阳城区 核心区位，距火车站 4KM，距红都百货 2KM； p城市主干道仲景路 与光武路交叉路口东 南角； 距距鸿都鸿都百百 货货2KM 距火车距火车 站站4KM 区区位位 城城市 核心市 核心 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART-1 地块分析地块分析 p东至：温凉河，居民楼； p南至：规划中的40米宽城 市次干道； p西至：65米宽的城市主干 道仲景路； p北至：65米宽的城市主干 道光武路； p项目总用地面积166300平 方米，可建设用地面积 114860平方米，地块较为方 正； 项目美中不足的是： 周周边环境

32、杂乱边环境杂乱，形象，形象差差； 目目前前为为面面粉厂用粉厂用地，地，未未拆拆 迁迁，项目，项目及及周周边环境边环境改造改造 慢慢； 四四至至 道道路宽路宽畅畅 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART-1 地块分析地块分析 p交通四通八达：汽 车东站、1路、5路、 19路、20路、21路、 29路，通达全城； p优质教育：市一中、 市三中、市十六中、 市十八中、市实验中 学、市十九中、规划 中的一中附小等； p医院金融：市二院、 市中心医院、多家银 行机构； p行政资源：规划中 的市政府及多家行政 职能机构； 配配套套 配配套齐套齐全全 PDF 文件使用

33、“pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART-2 产品分析产品分析 物物业业特征特征 坐落坐落地地址址：武青四干道与铁 机交汇处； 建筑规模建筑规模：占地16.6万， 总建面58万 其中：住宅37万；商业 6.2万；SOHO公寓3.7万； 办公2.7万 建筑建筑形形态态：住宅：住宅+大型大型量量商业商业 +公公寓寓+办办公公（酒店酒店） 住宅全高层，全南北朝向； 商业裙楼底商+商业街+整体商 业 其中：1期住宅8栋； 规划规划户户数数：住宅2926户； 工工程进程进度度：未拆迁； 是是城城市市综合体综合体、更更是是大盘大盘！ PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试

34、用版本创建 PART-2 产品分析产品分析商业商业 u商业商业物物业形业形态组态组合合： 大型集中商业+商业街+住 宅底商+公寓 优优势势： 产品组合丰富，产品间实现良 性循环，促进整个项目（特别是 商业街和底商）的升值； 商业为住宅提供良好的配套； 住宅、公寓为商业提供消费客 户，回收现金； 不足不足： 大型商业招商困难； 大型商业无法销售； 对主对主力店依赖力店依赖性性过过 大，有风险大，有风险 大型商业大型商业+公公寓寓 住宅住宅+底底商商 特特 色色 商商 业业 街街 住宅住宅+底底商商 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART-2 产品分析产品分

35、析 一一流流品品质质！ 住宅品住宅品质质 规划设规划设计计：采用“建筑围合公 园，公园包围建筑”的理念 ， 人车分流，视野开阔，景观、 采光均好性较好； 建筑建筑风风格格：欧式建筑与现代 建筑风格的完美结合； 社社区区环境环境：绿化率40%， 1000城市中央花园+社区 公园 建筑密度建筑密度：23.6% 社社区区配配套套：自身6.2万商 业街 社社区区幼儿幼儿园园：1500平米 住宅住宅 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART-2 产品分析产品分析 经济经济实用实用， 市场主市场主流流！ 100%29282928 5.1%1505.1%150186D1

36、四室两厅两卫 5.1%150139C3 12.0%350135C230.3%886 13.2%386122C1 三室两厅两卫 3.8%112125B5 7.7%224124B4 13.2%386124B3 5.1%150124B2 10.3%300116B2 42.2%1236 2.2%64107B1 三室两厅一卫 2.2%6488A3 4.4%12890A3 3.8%11284A2 7.7%22486A2 22.4%656 4.4%12887A1 两室两厅 比比例例小小计计套数套数比比例例套数套数面积面积（平米）（平米）房型房型户型户型 住宅产品住宅产品线线 优优势势： 84186辽阔产品线

37、， 满足不同层级客户的需 要； 两房面积在84- 90平 米，三房面积在107- 139 平米，均为市场上主流 需求面积； 户户全明，产品经济 实用，均无明显瑕疵； 不足不足： 户型配比两房比例略 少，仅为22%。 住宅住宅 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目优劣点项目优劣点: 城市中核心城市中核心 综合体大盘优势综合体大盘优势 低密度低密度23.6% 欧式现代建筑欧式现代建筑 全南北户型全南北户型 中央组团主题景观中央组团主题景观 62000商业街商业街 10000 城城市公市公园园 主主题题广广场场 1300 幼儿园幼儿园 交通畅达，配套齐全交通畅达，

38、配套齐全 城中村改造城中村改造/印象不佳印象不佳 周边环境脏乱周边环境脏乱/商业氛商业氛 围一般围一般 户型配比两户型配比两房略少房略少 企企业品业品牌未彰显牌未彰显 大盘大盘文化相对单薄文化相对单薄 综合体商业综合体商业无明确的无明确的 定位定位及发及发展方向展方向 u优势优势 |+90| u劣势劣势 |-30| 对项目的住宅部分，我们觉得优大于劣优大于劣 对于项目的商业部分，我们需需要提要提出出明明确确的的发发展方向展方向 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 至此，两个问题需要解决：至此，两个问题需要解决： 商业商业如何定位以规避风险？如何定位以规避风险？

39、住宅住宅如何定位？如何如何定位？如何销销售？售？ 我们是：城城市核心市核心60万平米万平米综合体综合体 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 PART-3 商业商业定位定位 距距鸿都鸿都百货百货 商商圈圈2KM 距距新新华华城城 市市广广场商场商 圈圈3.2KM 根据根据项目项目幅射幅射距距离离 来来看看： 新新华华城城市市广广场场和和鸿鸿 都都百货百货组成的商业主 要覆盖老城区； 本项目本项目将覆盖整个 新区，并将吸引大部 分老城区的客户，本 项目具备更大的位置 优势，幅射范围更大。 本案本案 鸿都鸿都百货百货 新新华华城城市市广广场场 PDF 文件使用 “pd

40、fFactory Pro“ 试用版本创建 项目具备打项目具备打 造新型商圈的造新型商圈的 规划、位置、规划、位置、 交通、人口、交通、人口、 幅射力、体量幅射力、体量 优势！优势！一一个个大大 型新商型新商圈的形圈的形 成成为可能！成成为可能！ 项目商业发项目商业发展展KPI评评价价 商业影响力商业影响力 幅射区域幅射区域 交 通 完 善交 通 完 善 位 置位 置 幅射人幅射人口口 城市中心； 两条城市主干道，6条公交线通过； 整个南阳； 南阳城区200万人，南阳市1100万； 6.2万商业体量，可与新华城市广场7.8 万商业体量媲美，具备足够的影响力； 商业商业 发发展展 KPI 未来政

41、府搬迁形成新政务中心、省农运 会的拉动，将快速催熟区域，“中心”时 代即将来临。 政府规划政府规划 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 案例借鉴：案例借鉴： 武汉菱角湖万达广场武汉菱角湖万达广场 物业类型：物业类型：大 型购物中心+写 字楼+高级公寓+ 商尚住宅+商业 步行街 主力店：主力店：沃尔 玛，万千百货， 次主力店：次主力店：国 美电器，大玩家 电玩城，大歌星 KTV，万达影 城； 高尚高尚住宅住宅 大型商业大型商业+高档写字楼高档写字楼+公寓公寓 国际公寓国际公寓 商业商业步步 行行街街 思思路路一一：万达万达主主力店力店拉动拉动模模式式：主：主力店力

42、店+商业商业街街+社社区区底底商商 商业商业定定位位： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 万达模式的启示：万达模式的启示： 采取“主力店+沿街商业”的模式，通过主力店带来的大量人流促进项目沿街商业、 住宅、公寓产品的增值，主力店采取租赁的形式，沿街商业采取销售的形式回收 资金。 优点：优点： 此方案若能实施成功，可大大提升沿街商业的商业价值，一定程度上提升住宅此方案若能实施成功，可大大提升沿街商业的商业价值，一定程度上提升住宅 的价值，的价值， 不足：不足： 对主力店的依赖性很强，若主力店未招商成功就开工，会招致较大的风险；对主力店的依赖性很强，若主力店未招商

43、成功就开工，会招致较大的风险； 主力店对物业的面积、停车位、单层面积、楼层、层高要求比较严格；主力店对物业的面积、停车位、单层面积、楼层、层高要求比较严格； PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 沃尔玛、大润发、家乐 福、北京华联、上海联 华、大商新玛特 10000-20000 大型超市、百货大型品牌商家 国美、苏宁电器、KFC、 麦当劳、横电影城 300-5000 专业卖场、快餐、影院等次主力商家 主力店业态主力店业态 商业街业态商业街业态 两岸咖啡、傣妹火锅等100-500 咖啡厅、茶馆、酒吧、特 色美食 休闲美食街 利郎、七狼匹、希努尔 等 50-200 品

44、牌服装、饰品、家居饰 品 名店街 品牌商品牌商家家规模规模主营业主营业态态 定位原则： 由于有大型主力店带来的人流，故商业街的业态可以购物为主，餐饮和娱乐为辅 思思路路一一商业商业总总体体定定位位： 南南阳阳商业商业航母航母 城市发城市发展引擎展引擎 - -集集购物购物、休闲休闲、娱乐娱乐、餐饮餐饮于于一体的一一体的一站站式式超级超级商业商业中中心心 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 主力店 可售街铺 人流动线 主主力店力店 美美食食街街 名名 店店 街街 商业商业规划规划示意示意 借鉴案例： 武汉菱角湖万 达广场 PDF 文件使用 “pdfFactory P

45、ro“ 试用版本创建 借借鉴鉴案案例例：南：南京京1912 物物业业类类型：型：特色 独栋主题商业 业业态态定定位位：酒吧、 休闲、餐饮、茶座 主要主要知知名名商商家家： 星巴克、苏荷酒吧、 泰煌料理等 思思路路二二：多个中多个中小小特色特色主主题店题店拉动拉动模模式式： 特色特色主主题题商业商业+沿沿街街商业商业+ 社社区区底底商商 商业商业定定位位： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 南京南京1912模式的启示：模式的启示： 采取“特色主题商业+沿街商业”的模式，通过多个商业主题店组成的 商业主题带来的大量人流提升商业的价值，促进商业的经营和销售。 优点

46、：优点： 可较大幅度地提升沿街商业、大幅度提升特色商业街的商业价值；可较大幅度地提升沿街商业、大幅度提升特色商业街的商业价值； 可减少对主力店的过度依赖，风险相对分散可减少对主力店的过度依赖，风险相对分散； 不足：不足： 需要前期精准定位与论证，对商业的招商和运营水平要求比较高；需要前期精准定位与论证，对商业的招商和运营水平要求比较高； 对住宅、公寓的价值提升有限；对住宅、公寓的价值提升有限； PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 思路二商业总体定位：思路二商业总体定位： 时尚时尚体体验之验之都南都南阳阳不不夜夜城城 - -以以休闲休闲、娱乐娱乐、餐饮餐饮为主为主题题的生的生活活第三城第三城（除工（除工作作、家庭家庭 外外的第三的第三空间空间） 苏荷、钱柜300-5000 酒吧、 KTV、洗浴、影 院 酒吧街 达芙妮、克丽缇娜、雅 芳专卖 50200 品牌服装、饰品、家居 饰品、化妆品、美容院 女人街 商业街业态商业街业态 两岸咖啡、傣妹火锅、 小肥羊等 100-500 咖啡厅、茶馆、特色美 食 休闲美食街 品牌商品牌商家家 规模规模主营业主营业态态主主题街题街 定位原则： 由于无大