【工作计划】某楼盘营销策划方案.docx

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1、第 1 页 某楼盘营销策划方案1 特征码 ueSZIvZGLxYtiSenGuRT 目录 第一部分 市场及政策研究 一、 08 年杭州房地产市场分析 二、 本案相关个案分析 三、 本案有关房地产政策法规摘要 第二部分 世贸.江滨花园区位研究 一、 世贸.江滨花园基本分析 二、 世贸.江滨花园景观分析 三、 世贸.江滨花园交通分析 四、 世贸.江滨花园周边设施分析 第三部分 目标市场及目标消费者的定位分析 一、 项目的优劣势 二、 潜在的机会 三、 面临的成功和风险因素分析 第四部分 营销策划 一、 产品定位 第 2 页 二、 营销主题 三、 客户培养 四、 广告策略 五、 公关策略 六、 SP

2、 促销 第五部分 营销执行方案 一、 营销阶段 二、 销售计划 三、 各阶段具体业务表现 四、 广告推广方案 杭州市房地产市场分析 (一)08 年杭州房地产市场分析 20XX 年因奥运而一直让人期盼，但从年初的雪灾到新疆的 暴乱在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融风暴，20XX 的中国大 喜大悲，多灾多难，楼市也开始急转之下，成交量一路走低， 价格震荡下探，从拐点论、崩盘断链到救市，楼市犹如过山车， 让众多人心惊肉跳，相较之下，杭城楼市在 20XX 年的总体表现 较为平稳，但仍然渐行渐冷，暗流涌动，成交量一路下滑，成 交价格在波动了半年后，因万科的全线降价而随之下调，临近 年关，楼市成交略有反弹，

3、但存量巨大，盘点全年，仅个别质 优楼盘销售出众，其余众盘销量平平，09 年去化压力陡增，市 场形势依旧不容乐观。 第 3 页 1. 房地产市场宏观经济 08 年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球， 国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定 因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来 了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力 解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良 好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。 1-3 季度，杭州市完成地区生产总值 3321.11 亿元，按可 比价计算同比增长 11.6%，快于全国、全省

4、 1.7 和 1 个百分 点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其 中，一、二、三次产业分别完成增加值 116.88 亿元、1697.39 亿元和 1506.84 亿元，增长 1.1%、9.8%和 14.5%，与上半年相 比回落 1、3.9 和 1.8 个百分点。三次产业对全市经济增长的贡 献率 2.2%、50.6%和 47.2%，产业结构为 3.5 ：51.1：45.4. (1)三大需求合力减弱，对经济增长贡献有所下降 投资需求增长趋缓。1-3 季度，完成全社会固定资产投资 1221.77 亿元，较去年同期增长 20.1%，与上半年相比回落 4 个百分点。扣除投资价格上涨因素，

5、1-3 季度，实际分别增长 6.1%、7.5%，同比回落 7.8 个百分点。 消费品市场增长平稳。1-3 季度，实现社会消费品零售总 额 1148.76 亿元，增长 20.7%，增幅同比提高 4 个百分点，扣 第 4 页 除价格因素实际增长 12.4%，实际增幅同比回落 1.7 个百分点。 其中，住宿餐饮业增长最快，消费结构发生趋势性变化，消费 热点持续扩散，吃、穿、用(日用品)类等生活必需品消费增速 较快，部分生活附属商品销售出现下降趋势。 对外贸易持续低迷，利用外资增速回落。受世界经济减速 的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年 6 月起 始终在低位徘徊。1-3 季，进出口总额为

6、 373.69 亿美元，增长 14.9%，其中出口 258.75 亿美元，增长 15.0%，低于全国(22.3%)、 全省(24.3%)平均水平 7.3 和 9.3 个百分点，外贸出口依存度同 比下降 6.7 个百分点。1-3 季，实际利用外资 26.84 亿美元， 增长 29.3%，增幅同比回落 19.1 个百分点。 (2)财政收入增长基本平稳，信贷资金紧缩稍有松动 财政收入总体保持增长。1-3 季度，杭州市实现财政总收 入 744.59 亿元，增长 21.9%;地方财政收入 375.54 亿元，增长 25.5%，同比分别回落 1.8 和 1.6 个百分点。其中与经济运行 质量密切相关的三大

7、主体税种增速减缓，一定程度上反映了当 前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。 信贷投放有所增加。07 年，国家货币政策连续紧缩，金融 机构贷款增幅逐月回落，至 08 年 6 月底，贷款余额增幅回落到 12.3%的近年来最低点，7 月开始出现回升。 第 5 页 。9 月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为 9555.01 亿元， 增长 15.6%;本外币存款余额 11010.82 亿元，增长 19.8%，增幅 同比回升 1 个百分点。 (3)消费价格涨幅回落，生产价格仍在高位 消费价格涨势明显放缓。今年以来，受上年翘尾因素和新 涨价因素的共同影响，CPI 月度增幅在 3 月达到新高点

8、7.4%。7 月，在宏观调控效应显现、 “翘尾”影响弱化以及主要 食品价格涨势减弱等因素共同作用下，CPI 开始回落。1-3 季度， 杭州市居民消费价格总水平累计上涨 6.4%，涨幅比 1 季、上半 年分别低 0.2 和 0.5 个百分点，低于全国(7.0%)0.6 个百分点， 与全省平均水平持平。其中 9 月上涨 4.3%，涨幅比上月缩小 0.4 个百分点，创今年以来的新低。 生产价格继续攀升。1-3 季度，原材料、燃料、动力购进 价格和工业品出厂价格分别比去年同期上涨 13.0%和 7.5%，同 比分别上升 8.9 和 4.1 个百分点。两大价格涨幅倒挂为 5.5 个 百分点，同比扩大 4

9、.8 个百分点。九大类原材料价格除纺织原 料基本持平外，其余八大类均呈上涨趋势，其中黑色金属材料 类产品和燃料、动力类价格居涨幅前两位。 (4)就业形势较为稳定，居民收入增长农村快于城镇 就业形势良好。9 月末，全市城镇单位从业人员 154.61 万 第 6 页 人，比上年同期增加 42.04 万人;全市城镇登记失业率 3.01%， 比上年同期下降 0.12 个百分点，低于 4%的年度计划调控目标。 城乡居民收入保持增长。1-3 季，城镇居民人均可支配收 入 18531 元，增长 10.6%，扣除价格因素实际增长 3.9%。工资 性收入仍是城镇居民收入的主要来源，但受到诸多方面的影响， 增速放

10、缓;1-3 季，农村居民人均现金收入 9653 元，增长 14.9%， 扣除价格因素实际增长 8%。名义和实际增幅分别快于城镇居民 4.3 和 4.1 个百分点。 2. 房地产开发经营 20XX 年 1-11 月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市 场各项指标均有不同程度的上涨。 1-11 月，杭州市完成房地产开发投资 489.96 亿元 ，比去 年同期增长 27.16%,其中商品住宅投资额达 368.3 亿元，同比 增长 26.42%。 1-11 月，商品房销售额 536.35 亿元，同比下降 26.35%， 其中商品住宅销售额 464.26 亿元，同比下跌 29.07%。 商品房竣工面积同

11、比上涨幅度放缓。1-11 月份，杭州商品 房竣工面积 553.81 万平方米，比 20XX 年同期上升 28.64%。其 中商品住宅竣工面积为 440.48 万平方米，同比增加 23.79%。 1-11 月份，杭州商品房销售面积 608.99 万平方米，同比 下降了 36.75%。其中商品住宅销售面积为 536.18 万平方米， 第 7 页 同比下降 39.43%，销售压力严重。 商品房新开工面积上升幅度放缓。1-11 月，杭州商品房新 开工面积 1025.16 万平方米，同比增加 30.31%，增速继续放缓， 其中商品住宅新开工面积为 737.95 万平方米，同比增加 27.84% 土地成交

12、面积大幅缩水，价格微涨。20XX 年 1-11 月，杭 州市主城区共出让土地 38 宗，出让面积 104.07 万平方米，其 中纯住宅用地 15 宗，平均楼面地价 6232 元/平方米，较去年同 期上涨 21.26%。 3. 房地产市场行情 20XX 年的杭城楼市在平淡中开场，受春节的影响，一季度 的成交虽然平淡但还算平稳，4 月，预计的上扬并没有出现， 市场观望气氛显现，在被称为楼市风向标的人居展上，开发商 和消费者相互试探，看客多买客少。6 月，天气开始炎热，传 统淡季已经来临，成交量也确实低迷，上半年虽然平淡的过去， 但楼市的暗流已然涌动，7 月，部分开发商提早开战，然而更 多的人准备在

13、“金九银十”大显身手，但万科在 9 月初的 7.5 折大优惠让众多人措手不及，一时间众说纷纭，硝烟四起，有 跟进者，有抵制者，有观望者，价格回落已然开始，冬天来了， 临近年关，杭城楼市渐行渐冷。 (1)供给大幅增加，需求同步萎缩，供需矛盾突出，去化压 力巨大 1-11 月，杭州主城区批准上市商品房 475.55 万平方米， 第 8 页 较去年同期上涨 31.99%，其中住宅批准上市面积为 401.3 万平 方米，较去年同期上涨 35.6%;商品房成交面积为 245.31 万平 方米，较去年同期下降 46.70%，其中住宅成交面积为 184.77 万平方米，较去年同期下降 52.75%。 1-1

14、1 月，杭州主城区供销比达 1.94，市场供应充足，需求 严重缩水，截至 11 月 30 日，杭州主城区商品房可售面积达到 401.71 万平方米，创历史新高，其中七成以上为住宅，市场去 化压力巨大。 (2)价格起伏震荡，下行趋势明显 1-11 月，杭州主城区商品房价格震荡起 伏，进入三季度，价格回落趋势较为明显，但仍较去年同期小 幅上扬，继续在高位运行。11 月，商品房成交均价为 14348 元 /平方米，环比下跌 4.47%，同比上涨 6.42%;11 月，住宅成交 均价 14804 元/平方米，环比下跌 4.0%，同比微涨 0.3%。自万 科 9 月 7.5 折大幅优惠冲击杭城楼市后，杭

15、城住宅价格即开始 松动，大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓，但增加附 加值，给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜，相较之下， 新盘的操作空间更大，10 月、11 月新开的楼盘定价都做出了调 第 9 页 整，普遍低于事前摸底预想的价格 2000 元/平方米左右。 (3)其他参考指标显示外围环境依然吃紧 1-10 月，杭州市区城镇人居可支配收入达到 20418 元，较 去年同期增长 10.4%，与此同时，房价收入比为仍高达 16(已房 屋面积 100 平方米计算)，与此同时，房价租金比接近 400，市 场环境不容乐观。 此外，按照杭州市住房建设规划(20XX-20XX) ，未来五 年内杭州具

16、备开工条件的保障性住房建筑面积将达到 714 万平 方米，10.79 万套，其中经济适用房建筑面积约 200 万平方米， 4.17 万套;廉租住房建筑面积约 90 万平方米，约 1.4 万套;经 济租赁房 60 万平方米，约 1.2 万套。仅在 20XX 至 20XX 年，杭 州要开工建设 50 万平方米的廉租住房，三年内分别解决低保标 准 1.4 倍、1.7 倍、2 倍以下低收入家庭的住房困难。 与之对 应，杭州市经济适用房也采取了租售并举的办法，并扩大了申 请范围，将“80 后”纳入进来。 保障性住房的大量建设以及收益人范围的扩大，无疑有利 于整个社会的安定繁荣，也是对当前房地产市场结构性

17、调整的 有力举措，有利于房价的合理回归，短期内不会对房地产市场 造成带来较大冲击，而是会起到较好的补充作用。 4. 房地产企业运行 上半年还风和日丽的杭城房产市场，在下半年急转而下， 让很多企业措手不及，如何应对突变的市场环境，各家企业也 第 10 页 是八仙过海各显神通。 (1)绿城房产生财有道 绿城房产作为浙江房企的龙头老大，在全国也是排位前十 的大型房企，20XX 年，绿城加大了在总部杭州的投资力度，先 后拿下位于蒋村临近的 4 幅地块，总建筑面积近 50 万方的土地， 尤其是在春节后杭州市的首次土地出让上，经过数次争夺，一 举夺得蒋村的两幅土地，楼面地价近 11000 元/平方米，除了

18、感 慨绿城房产的出手阔绰外，也让迷雾中的杭城楼市吃了一剂定 心丸。6 月后，市场成交继续低迷，土地市场的成交也频现底 价，此后，绿城又先后两次拿下蒋村的土地，楼面底价分别为 8260 和 7750 元/平方米，这两块地中还有 7 万多方的商业用地， 相较第一次的拿地成本大幅降低。4 块土地的获得共花费了绿 城 41.2 亿元的资金，而其中的近 50%是由绿城的合作伙伴提供， 这无疑是绿城实力和资本运作的完美结合。 尽管 08 年的杭城楼市持续低迷，但绿城的产品销售依旧可 圈可点。玉兰公寓的排队抢购让人误以为是 07 年的楼市重演， 而其 16000 元/平方米的均价也较周边高出近 3000 元

19、/平方米左 右，品牌号召力可见一斑。其后，尽管万科打折，让楼市的销 售愈加迷茫，但绿城玉兰公寓和蔚蓝公寓的“加法”销售，依 然获得了市场认可，销量可喜。 (2)滨江集团顺势而动 和绿城房产相比，滨江集团走了另一条路，作为本土的知 第 11 页 名企业，滨江集团成为 08 年上市的房产第二股，上市无疑极大 的拓宽了企业的融资渠道。08 年房地产市场步入调整期，上市 后的滨江集团并没有因为资金的充裕而盲目扩张，而是一如既 往的用心打造产品，寻找合适的机会，随着市场的低迷，杭州 市出让的住宅用地大多价值较高，但愿意出手的仍然不多，相 比之下，擅长在风险中把握机遇，拿地独到的滨江也延续了其 一贯精准低

20、价的拿地策略，一口吃掉了重机厂地块，总建筑面 积近 50 万平方米，楼面地价不足 5000 元/平方米，共花费滨江 集团 24.5 亿元，相较绿城集团的蒋村地块，地段位置更为优越， 同样的住宅商业项目，楼面地价较绿城低了许多，不可不佩服 滨江集团的拿地策略。 楼盘销售层面，滨江集团同样不属于绿城，金色蓝庭、阳 光海岸同样上演了杭城楼盘销售的奇迹。但与绿城房产不同的 是，由于项目首次开盘，滨江集团直接调低了开盘价，凭借出 众的性价比获得了市场的认可，而其中阳光海岸更是一举就为 滨江集团回笼资金 10 余亿。 为了更好的应对明年的房地产市场，10 月 16 日，滨江集 团公布了发布公司债券发行方案

21、，拟在中国境内发行本金总额 不超过 10 亿元人民币的公司债券。 5. 20XX 年杭城楼市展望 纵观 20XX 年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再 加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大 第 12 页 幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开 始，国 家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市 以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市 11 月的成交量 较 10 月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场 尤其是住宅市场的存量巨大，再加上 06、07 年出让的土地势必 有部分将在 09 年上市，楼市 20XX 年的销售压力巨大，预计

22、 20XX 年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价 格仍将回落。 从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业 目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产 企业将继续降价，房价仍有下探的空间。购买需求方面，因贷 款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利 好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09 年，购 房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面 还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。 二.本案相关个案分析 (一) 本案相邻楼盘调查 第 13 页 伊萨卡 理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本， 以美国纽约中部的伊

23、萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环 境为参考，创造以“理想.家园.自然”为三大主题的人性化居 住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城 的东南面。下沙 12 号路以南、14 号路以北、25 号路以东、东 靠钱塘江。周边配套完善，东北有 24 班文海小学和试验外国语 学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对 20000 平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁 1 号线总站， 出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约 50 万平方米，占地面积 约 19 万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面 270 度江景， 临江延展近 2000 米的江岸线和 20 万平方米湿地公园，生态

24、环 境绝佳;地块的东、北两侧各有一条 30 米宽的沿江渠，东侧有 政府规划预留的 150 米宽、全场 1.7 公里的沿江景观绿化带， 堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。 理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由 9 至 33 层的小高层、高层组成，共 15 栋，二期为排屋区，三期 是位于地块的东北面的 7 栋全江景高层住宅及 2 栋高层住宅组 成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密 度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。 理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上， 社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列 第 14 页

25、生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中 的沿江景观大道和 82 万平方米湿地生态公园。景观保护上，基 地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。 让住户真正享受到“离钱塘江很近，离理想不远”的私密滨江 生活，社区内景观设计依托：“滨水，林荫，主题园林”为核 心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社 区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外 部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广 场为主角，夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草 坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。 作为伊萨卡国际城的收官之作，三期一线临

26、江，5 幢 34 层 的经典高层建筑沿江展开错落排布，堪称社区最佳观江组团。 罕见宽阔南向一线江景，让江景充分进入客厅、卧室等主要空 间，实现日照与景观的双重享受。此外，仅约 86-130的主力 户型，在杭州以 140以上的江景大户为主的市场下，显得弥 足珍贵。最先推出的 1#楼，5 层以上都能直面钱塘江，大部分 的户型都配备了观景阳台和入户花园，显得你弥足珍贵。 三期独有“江-湖-河-园”生态设计：约 1600社区中央 湖景、约 600 米原生河、约 24000半围合中央庭院，与钱塘 江相辉映，打造鼎盛风景美宴。为与景观和谐融合，伊萨卡园 区配套也极富特色，浓郁地中海风情的大型湖景生活中心、

27、内 外双泳池、约 5000庭院式商业步行街、夏威夷风情广场 第 15 页 目前，现场销售中心移至社区大型生活中心，该生活中心 面积达数千方，拥有内外双游泳池、健身、娱乐、餐饮、休闲 等各类功能，全面辐射整个社区，服务业主。在展示中心，从 售楼现场的沙盘来看三期浩泽园位于社区北侧，南邻大型生活 中心，北邻 360 余米沿河绿化带，由 5 幢江景高层组成，主力 户型约 86-136。作为伊萨卡国际城的收官之作，三期延续 升级了伊萨卡“大盘、大配套、大景观”的特点，24000 余平 米大庭院，34 层的巍峨高度、东南向的观江视野成为整个社区 最佳观江组团。另外，它依然能够享受大盘所带来的豪华配套：

28、数千平米大型生活中心、内外双游泳池、庭院式商业步行 街 (二) 本案相近楼盘调查 多蓝水岸 多蓝水岸小区分银沙苑、听涛苑、蓝波苑、碧海苑四个 组团，共计 59 幢，由多层 19 幢，小高层 34 幢，高层 5 幢，物 业用房 1 幢组成。 项目的 各项技术经济指标 第 16 页 总用地面积：23.9524 公顷 总建筑面积：548089 平方米 A、地上部分：445902 平方米 其中：住宅：392281 平方米 其中：高层：65654 平方米(16.7%) 多层：62853 平方米(16.0%) 小高层：263774 平方米(67.3%) 商业及其他公建配套：53621 平方米 B、地下部分

29、：102187 平方米 其中：地下(半地下)汽车库及其他： 67908 平方米 地下自行车库：252789 平方米 建筑占地面积：57668 平方米 容积率：1.86 建筑密度：24.1% 绿地率：30.0% 总居住户数：2885 户 预计总居住人口：9229 人(3.2 人/户) 住宅汽车泊位：1923 个 其中：住宅地下(半地下)汽车库泊位 1703 个 住宅地面汽车泊位 220 个 野风.海天城 野风.海天城，杭州首座海洋风情社区，位于下沙杭州经 第 17 页 济技术开发区内，毗邻大学城，紧靠规划中的地铁一号线，距 下沙观潮亭千余米。项目总体建筑面积近 50 万平方米，规划总 户数 28

30、00 余户，由 25 幢高层、小高层公寓及商业用房组成， 以恢宏的体量、凌云的气势成为未来下沙生活的标志性社区之 一。 野风.海天城规划采用南北、东西向两条十字交叉的主轴， 与中心圆弧形景观道共同构成小区整体规划骨架 ，完美诠释了 中国传统人居天圆地方、古典对称的思想。项目按照东西向商 业步行街的设置划分为南北两区，一期开发为北区，总建筑面 积 250000 余，规划总户数近 1500 户，由 13 幢现代风格的高 层、小高层建筑以规整、对称的布局围合而成。 由高层设计专 家澳大利亚柏涛建筑设计公司鼎立打造的野风.海天城，一期设 计从 11 层的小高层到 32 层的超高建筑，布局既符合传统的方

31、 正规整，大气稳固;有追求现代的跳跃韵致，随性灵动。在这里， 建筑形成一道道起伏有致的天际线，辽阔深远，犹如微风轻拂 着海面。 野风.海天城合理考虑社区的人流、车流交通组织， 以方便住户为第一原则。社区的西、南、东面均设有出入，合 理分流机动车和人行路径，通过精密的布局安排，基本实现了 有效的人车分流，使住户拥有更为安全舒适的氛围。 (三) 本案同类楼盘调查 1. 上海世茂滨江花园 上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80 万平米 超大型建筑群，70%超高绿化率，15000 平米会所。紧倚黄浦江 第 18 页 东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金 茂大厦形成“一波三峰”

32、的城市天际线。 深入浦江东岸上海“CBD” ，以大视野大手笔，建造沿江 1 公里的尊崇生活领地，把城市的丰富延伸到寓所近地，却与城 市的喧嚣保持应有的距离。占总面积 70%以上的六大世界风情 主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿 荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。 无尽的尊崇享 受，完全拥有私有化的修身雅境。心灵不因外物 所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致，越过外 滩古老的灯火，由此向您完全打开。 作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂滨江花园 2001 年、 2002 年、2003 年、2004 年连续四年名列上海市销售金额第一 名;问鼎绿色“

33、奥斯卡” ，荣获在加拿大颁发的“国际花园社区 人造类金奖” 。 上海世茂滨江花园，气势恢弘的花园水岸豪宅，为您彰显 非凡的生活梦想! 城市“舒适性”的缩影 在社区内 集中生活必需的一切要 素。 四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐，以及气氛优雅的沟 通场所 别致的旱喷泉广场，典雅的雕塑喷泉，高大的罗马花岗岩 廊柱，通透的弧形玻璃幕墙，气派的挑空大堂铺砌着雅致高贵 第 19 页 大理石有身份的你，理应在这样尊贵的会 所里释放闲情。 世茂滨江花园共有四个不同建筑风格的会所，总建筑面积达 10000 平方米，分布在区内不同景区，令所有住户都能就近享 受。 2. 芜湖世茂滨江花园 世茂滨江花园整个项目位于

34、芜湖市迄今为止最大的市政配 套工程滨江公园的一期工程内，总投资近 50 个亿，占地 280 余亩，总建筑面积 56.5 万平方米，由 8 幢 33-53 层的高层、 超高层住宅和 2 幢五星级酒店组成。项目南起新芜路，北至中 山北路，东起规划中的健康路，西临长江，坐拥 2 公里浩淼长 江岸线;由北向南共由 5 个地块组成。 在建筑设计上，我们采用的是剪力墙板式结构，充分体现 了房屋的安全性和舒适性。 在规划设计上，我们采用的是高层低密度的设计风格，整 个这块地占地 4 万平方，但我们只盖了 4 栋楼，目的就是为了 把更大的空间留给绿地和业主，我们 的绿化率达到 60%，植物种类多达 90 多种

35、，其中不乏各种外国 进口树种，层次感强，群落效果好;另外，我们的楼间距达到 第 20 页 100 米左右，和楼高的比接近于 1：1，日照完全达到国家标准， 无论您住几楼，都可以尽情享受阳光所带来的好心情! 在户型设计上，我们采用了江景最大化的设计原则，尤其 是靠江的端头，设计了全江景户型;整体建筑坐北朝南偏西呈弧 型排列，沿江展开，视线互不遮挡，所以无论何种房型，您都 可看到浩荡的长江，真可谓是“住世茂滨江花园，一览长江景 “! 在景观设计上，我们聘请了国际著名的澳大利亚五贝国际 设计有限公司设计制造;以绿色选景为主题，以人文关怀为目标， 在社区内创造出以音乐为主题的 3 大组团景观，唯美浪漫

36、的欧 式园林贯穿于建筑物之间。小区的主入口处设有音乐喷泉广场; 1 号楼和 2 号楼的中间是我们的音乐园林美泉宫，面积达到 1.2 万平方，包括欢乐颂儿童公园和中心绿地漫步景观悦音岛， 为您营造出小桥流水人家的感觉;3 号楼和 4 号楼的中间是我们 的音乐园林美景宫，面积达到 1.6 万平方，包括仲夏夜之梦室 外泳池花园，富有音乐旋律的圆舞曲广场及阿波罗运动会所， 该会所是由距今 100 多年历史的太古洋行的仓库改建，内设国 际标准的健身房，咖啡吧，亲子园等，完美呈现名流贵族的悠 闲生活。 在物业管理上，我们聘请了具有国际水准的世茂第一太平 戴维斯物业管理公司，秉承国际化的服务理念，24 小时

37、为您提 供管家式的贴心服务，整个小区采取高智能化的管理系统，设 第 21 页 闭路电视监控系统，无线巡更系统，业户紧急报警系统及可视 对讲系统等，为您提供固若金汤的智能安防。 在周边配套上，本案毗邻步行街，美食街等各大商圈，荣 距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。 芜湖世茂滨江花园内拥精致园林美景，外揽长江壮阔视野， 以极具韵律感的建筑轮廓丰富芜湖天际，创造富有活力的江滨 新城形象! 一号地块是我们公司负责承建的一幢 28 层的高层，不在我 们的销售范围之内。 二号地块位于项目的北端，规划总占地面积约 4.13 万平方， 总建筑面积 17.2 万平方，由 2 幢 33 层的高层住宅和 2 幢

38、 43 层 的超高层住宅组成。 三号地块是我们应市政府之邀，作为城市运营商承建的文 化艺术中心，总占地面积约 4 万平方，总建筑面积约 4.3 万平 方，整体建筑呈贝壳型，外观圆润，规划有国际顶级标准的大 剧院，多功能豪华影视放映厅等，该区域已于 20XX 年 1 月 1 日 动工，20XX 年交付使用，建成后将成为芜湖文化的心脏，音乐 爱好者的天堂，市民娱乐休闲的嘉年华;同时对百年沧桑的海关 大楼予以充分保留和修葺， 将历史精粹和现代建筑相结合，营 造文化共享的民众精神场所。四号地块总占地面积约 7.6 万平 方，总建筑面积 22 万平方，由住宅和商业共同组成。其中住宅 部分由 3 幢 53

39、 层的超高层住宅和 1 幢 33 层的高层住宅组成， 第 22 页 打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展开的狭长地段将开发成 445 米的商业步行街，并提供多个开放的休闲观江平台，通过 联廊将观景和购物相连，营造更为个性和开放的购物体验，开 启城市名流消费先河。 五号地块位于青弋江和长江的交叉口，左牵青弋江，右临 长江，总占地 1.6 万平方，总建筑面积约 7.5 万平方，建成后 将矗立起 2 幢高 27 层的 5 星级双塔江景大酒店。 整个项目预计用 5 年的时间开发建成，建成后将成为集超 5 星级江景酒店，国际商业街，文化艺术中心，高品质居住区 为一体的大型滨江标志性建筑群，成为芜湖人居及城

40、市发展的 新里程杯，成就芜湖首席滨江富人区，成为代表城市形象与成 就的名片。 二号地块北靠富有现代气息的客运码头，南临 6 万平方的 滨江主题公园，西临长江，东依风景秀丽的狮子山，规划设计 33 层的高层住宅 2 幢及 43 层的超高层住宅 2 幢，共 1088 套房， 其中 1 号楼肖邦座，2 号楼巴赫座为 33 层，将与 08 年底交付， 3 号楼贝多芬座和 4 号楼莫扎特座为 43 层，预计 09 年 6 月完 工。 四、本案有关房地产政策法规摘要 (一) 最新房地产政策 1. 大力发展保障性住房 加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用 第 23 页 三年时间，解决 750

41、万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户 林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大 对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部 地区补助标准;今年拟安排 430 亿元，用于补助低保住房困难家 庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部 分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。 2. 二套房贷并未完全放开 对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷 款购买普通自住房的优惠政策。 (二) 杭州房地产最新政策 1. 物业费预收不得超过一年 杭州市物业服务收费管理实施办法规定 ，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费 用或者物业服务资

42、金。物业服务费预收期限不得超过 12 个月。 2. 不得强制收装修保证金 对于业主前期的装修事项， 杭州市物业服务收费管理实施 办法也作了明文规定。对物业装修的，装修垃圾清运费由业 主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。 第 24 页 因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用 部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位(装修人)协 商确定一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后 统一修复。 世贸.江滨花园区位研究 一、 世贸.江滨花园基本分析 杭州世茂江滨花园位于下沙城东，东临钱塘江，北接 14 号 大街，西连 25 号大街，南临 20 号大街，总用地面积约 27.6

43、 万 ，总建筑面积约 70 万。项目整体由市政道路独立分割为三 大独立地块，沿钱塘江岸南北依次排布，规划建设成一个拥有 六大风情园林和尊贵会所的大型临江高层居住小区。项目一期 整体规划为 13 幢沿江景观高层以及蓝调会所，总建筑面积约 19.6 万，建筑密度约 10.4%，绿地率约 40.3%，将是杭州城 东最具创新的豪宅典范。 二、 世贸.江滨花园景观分析 杭州世茂滨江花园的江岸线长达 1600 米，占据了非常稀缺 的一线江景资源。下沙区域内至杭州湾的 13 公里的钱江岸线， 是杭州江面最宽最具磅礴气势的地方。而在下沙钱江沿岸，风 光更为优美，大片的湿地，大量的白鹭，素有杭城“东部湿地” 之

44、称。另外，在项目的东南面有宽约 200 多米的城市景观绿化 带，钱塘江美景和园林风光尽收眼底。 三、 世贸.江滨花园交通分析 第 25 页 (一)公交路线 1、线路名称：快速公交一号线 B1 路线：下沙高教东区 学林街文溯路口 学源街文泽 路口 高沙 一号路口 幸福桥 杨公村 八堡南 窑厂 彭埠 汽车东站 闸弄口新村 公交总公司 武林广场北 八字桥 黄龙公交中心站 首末班车时间： 黄龙公交站 一 下沙高教东区 6:00 22:00 下沙高教东区 一 黄龙公交站 6:00 22:00 B1 票价：￥4.00 2、线路名称：B1 区间 路线：下沙城 六号大街五号路口 一号路口 幸 福桥 杨公村 八

45、堡南 窑厂 彭埠 汽车东站 闸弄口新村 公交总公司 武林广场北 八字桥 黄 龙公交中心站 首末班车时间： 黄龙公交站 一 下沙城 5:30-19:00 下沙城 一 黄龙公交站 5:30-20:00 B1 区间票价：￥4.00 3、线路名称：B 支 4 线 路线：下沙高教东区 一 文澜路 一 学林街 一 文海路 一 学府路 一 二号大街 一 文汇路一 学源街 一 文溯路 一 学林 第 26 页 街 一 文渊路 一 德胜东路 一 德胜中路 一 德胜路(沪杭高速 匝道上高架，机场路匝道下高架) 一 文一路 一 古翠路 一 登 云路 一 时代电子市场。 首末班车时间： 时代电子市场 5：1519：00

46、 下沙高教东区 6：3020：15 B 支 4 票价：￥4.00 4、线路名称： K525 路线：下沙高教文溯站 一 学林街文溯路口 一 学林街 一 学林街文泽路口 一 高沙社区 一 文渊路南口 一 迎宾路一号 路口 一 智格村 一 幸福桥 一 月雅桥 一 头格村 一 杨公村 一 迎宾路口 一 七堡 一 六堡 一 五堡 一 钱江二桥 一塘工 局 一 三堡 一 定海村 一 乌龙庙 一 观音塘小区 一 总管塘 一 城站火车站 首末班车时间： 城站火车站 6:00 一 21:30 下沙高教园 7:00 一 22：25 K525：￥3.00 5、线路名称：K320 路 路线：下沙高教文津站 一 四号大

47、街五号路口 一 五联 一 下沙村 一 上沙村 一 下沙小学 一 下沙镇 一 幸福桥 一 头 格村 一 艮山路杭海路口 一 窑厂 一 彭埠 一 汽车东站 一 第 27 页 火车东站 首末班车时间： 火车东站 一 下沙高教文津站：5:40 一 20:00 下沙高教文津站 一 火车东站：5:40 一 21:00 K320： ￥3.00 6、线路名称： K401 路线：下沙高教东区 一 文淙路学源街口 一 学林街文汇 路口 一 文汇路二号大街口 一 二十三号路北 一 六号大街二 十三号路口 一 二十一号路十号大街口 一 二十一号路十二号 大街口 一 十二号大街十九号路口 一 十二号大街十一号路口 一

48、十二号大街七号路口 一 三号路十 二号大街口 一 十号大街三号路口 一 一号路口 一 智格村 一 幸福桥 一 月雅桥 一 头格村 一 杨公村 一 杨公新村 一 七 堡 一 六堡 一 五福凉亭 一 五堡 一 钱江二桥 一 塘工局 一 三堡 一 定海村 一 庆春东路 一 庆春路红菱新村 一 省青春 医院 一 菜市桥 一 葵巷建国路口 一 马市街 首末班车时间： 下沙高教东区 6:30 一 20:30 第 28 页 马市街 5:30 一 21:00 K401：￥3.00 7、线路名称：K566 路线：下沙高教文津站 一 学林街生活区 一 文溯路学林 路口 一 二号大街九号路口 一 九号路四号大街口

49、一 四号大 街九号路口 一 六号大街三号路口 一 一号路口 一 幸福桥 一 杨公村 一 七堡 一 六堡 一 三堡 一 乌龙庙 一 观音塘小区 一 华东家具市场 一 汽车南站 一 三廊庙 一 时代大道北口 一 滨安路时代大道口 一 滨康路建业路口 一 滨康路火炬大道 口 一 滨康路信诚路口 一 滨康路西 一 公交南环路站 一 新 胜 一 杨家墩 一 浦沿路滨文路口 一 浦沿叉口 一 东冠公交 站 首末班车时间： 东冠公交站 一 下沙高教文津站：5:30 一 18:00 下沙高教文津站 一 东冠公交站：6:15 一 19:15 K566：票价根据路线的长短稳定 8、线路名称： K210(夜间线) 路线：下沙高教东区 一 学林街文澜路口 一 学府路东 一 二号大街文汇路口 一 文汇路二号大街口 一 文汇路学林街口 一 学源街文汇路口 一 学源街文津路口 一 中国计量学院 一 下沙高教文溯站 一 二号大街九路号路口 一 四号大街九号路 口 一 四号大街五号路东口 一 五号路六号大街口 一 六号大 第 29 页 街五号路口 一 六号大街三号路口 一 一号路口 一 智格村 一 幸福桥 一 月