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1、对我国房地产市场调控政策 与发展趋势分析,住房和城乡建设部政策研究中心 王珏林,为什么要对房地产业进行市场化? 我国房地产市场发展过程和取得的成就 为什么要对房地产市场进行宏观调控? 对房地产市场宏观调控的重点 房地产市场宏观调控的目标 对房地产市场的发展趋势分析,1、为什么要对房地产业进行市场化？ 一是改善和解决城乡居民住房问题 二是使房地产业在国家经济中发挥作用 三是带动相关产业发展,2、我国房地产市场发展过程和取得的成就 市场经过培育、推进、发展三个阶段 1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的思路 1980年开始在烟台、邯郸、抚顺、蚌埠等四个城市开始试点 1984年，发布了国务院关
2、于深化城镇住房制度改革的决定 1988年，出台国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,1994年国务院发出关于深化城镇住房制度改革的决定 1998年国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 2003年，制定国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2005年以来，国务院办公厅先后转发了关于做好稳定住房价格的意见（即“国八条”）和关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（即“国六条”）,建立了市场 建立和培育了供应市场 建立和培育了消费市场,带动了经济、城市发展 带动了产业发展 提高或改善了广大城乡居民的住房条件,3、为什么要对房地产市场进行宏观调控？ 一是
3、房价涨幅太快 二是市场秩序过乱 三是政策法规尚不完善,美国商务部统计2008年1月与去年同期相比下降了33.9% 是1995年以来最抵水平,受次贷影响,纽约华尔街失业人数创7年新高,过去9个月已裁减超过34000个职位 预计还将裁员的金融机构: 花旗6200职位 美林2220职位 摩根丹利2940职位 雷曼兄弟4990职位 美国银行3650职位 贝尔斯登1550职位 高盛1500职位,4、对房地产市场宏观调控的重点,7090 利用税收手段，控制5 年内住房转手交易行为 “两限、两竟” 制止集资合作建房 控制开发项目资本金的最低比例和土地开发时段 对房贷首付施行区别对待政策,5、房地产市场宏观调
4、控的目标 目的： 一是增加市场房源 二是规范市场秩序 三是改善低收入家庭住房问题,应达到的效果： 一是建立住房供给体系 二是建立住房分配体系 三是建立市场监管体系,6、对房地产市场的发展趋势分析 (1)对市场价格变化分析,2008年1月份全国70个大中城市房价统计情况,4月份新建住房销售价格涨幅较大、下降较快的城市,4月份二手住房销售价格涨幅较快的城市,2008年6月70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,2008年上半年北京二手房涨幅前十楼盘,2008年上半年上海二手房房价涨幅前十楼盘,(2)对市场的发展外部环境分析: 国家经济 城市发展 城镇化推进 市场需求,一是国家经济保持持续稳定快
5、速发展 资料来源：国际货币基金组织数据库,城镇规模、人口、密度、固定资产增长很快,二是城镇,2007年中国房地产固定投资137239亿元，增长24.8%,三是城镇化以较快速度推进,四是市场供求矛盾突出,(3)从政策对房地产市场影响的分析 一是住宅建设用地要求严了 二是商业性房地产信贷管理控制严了 三是利用银行贷款购房的成本增加了,2007年部分地产企业拿地情况 据2008年房地产蓝皮书中国房地产发展报告NO.5,(4)从保障性住房对市场影响分析 优先保障廉租住房、经济适用住房中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应 各地在制定年度土地供应规划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家
6、庭住宅用地的用地规模、布局和供应时序，并落实到具体地块等 廉租住房、经济适用住房中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，年度供应量不得低于住宅供应总量的70% 对没有完成廉租住房、经济适用住房中低价位、中小套型普通商品住房年度供计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地,北京市家庭申请廉租房的基本标准,北京市家庭申请经济适用房的基本标准,北京城市居民申请廉租房家庭申请标准,北京城市居民购买经济适用房家庭申请标准,北京市城八区限价房申请条件,市场需求政策导向：,房地产市场宏观调控政策导向:,政府工作将会更加重视加强和改善宏观调控 增加中小套型住房供给，引导居民适度消费 坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策 搞好土地供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场协调解决 要综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨 要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件 依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为,房地产市场持续发展的理由: 一是我国目前还处于社会主义发展的初级阶段，各项经济指标、人均收入水平、人们生活质量等都还不高 二是城镇化率还比较低,城市仍处在建设发展期 三是市场化程度低,仍需要继续开放 四是市场需求欲望高,谢谢大家！,