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1、1,1,珠江实业集团 海口项目市场研究报告,二一一年六月,目 录,Part1: 市场研究 Part2: 项目定位方向初步建议 Part3: 综合结论,Program content,1,PART,市场研究,海口房地产市场研究 海南东线及海口代表性项目分析 小结,Part1：海南宏观市场研究国际旅游岛研究,时间：2010年1月4日 标题：国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位: 我国旅游业改革创新的试验区; 世界一流的海岛休闲度假旅游目的地; 全国生态文明建设示范区; 国际经济合作和文化交流的重要平台; 南海资源开
2、发和服务基地; 国家热带现代农业基地。 国际免税店政策试点,国家战略， 国际化的高度,国际旅游岛建设对海南的影响： 国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路； 国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会； 国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离； 随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整； 海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。,国际旅游岛政策对海南的影响,2011年房地产相关政策,政策层面,金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根； 政策：新国
3、八条：二套房首付6层、贷款利率不得低于基准率的1.1倍、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令、个人购房5年内不得转让； 土地：规范取地途径，整顿行业秩序； 土地供应持续放量，打击遏地行为； 税收：严查土地增值税； 房产税上海首试；,市场层面,国有大型非房地产企业进入地产行业； “保障房、经适房”等替代品供应计划实施； 舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；,续2010年以来政策频出，2011年政策调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重视可行性；市场力量影响加重，客户及开发商观望情绪也随之加重。,Part1：海南宏观市场研究政策研究,海口1-5月份住宅用
4、地供应面积,Part1：海南宏观市场研究海口房地产市场研究,2011年15月份，海口市仅供应1幅住宅用地，该宗地位于海口市南海大道北侧，总土地面积为5489.64。打破了以往两年来土地供应趋势（除去年“俩个暂停”期间，政府强制停止出让土地），海口住宅用地资源的稀缺预示着海口的土地开始进入紧缩期。 2011年15月份，共成交5幅住宅用地，其中1月份成交4幅，总面积为5.86万平方米，2月份成交1幅，面积为5489.64平米，25月份均为0成交，这主要受24月份土地住宅市场的零供给影响。,数据来源：海南统计局,数据来源：海南统计局,海口1-5月份商品住宅成交情况,Part1：海南宏观市场研究海口房
5、地产市场研究,由上表可以看出，2月份成交较1月份几乎翻了一倍。这主要是因为置业者与开发商都抓在“国八条”海口限购细则出台之前加紧成交。进入3月份，海南传统淡季到来，加之限购令延续出台，成交量萎缩了将近90%。4、5月份成交有所回暖，但成交量依然保持低数位运行。,数据来源：海南统计局,海口1-5月份商品住宅供求关系分析,Part1：海南宏观市场研究海口房地产市场研究,从以上俩表可以看出，除去2月份，商品住宅市场的供大于求的局面在加剧，这主要是俩个原因造成的： 一在供应上，出于对5.1小黄金周及春季房展的良好预期，3、4俩个月供应量的连续井喷； 二在需求上，传统淡季的影响加上限购令的双重打击，成交
6、量一直萎缩。,2011年14月商品住宅各项指标变化表,数据来源：海南统计局,数据来源：海南统计局,海口1-5月份商品住宅成交均价分析,Part1：海南宏观市场研究海口房地产市场研究,从图表上可以看出，2月份在海南传统的旺季中，成交均价得到小幅上涨，达到9165元/平米的最高位。但进入3-5月份，市场整体供应量出现大量井喷，加上限购令的影响，开发商纷纷打折促销，因此价格出现比较明显的下跌。,数据来源：海南统计局,Part1：市场研究海口城市定位及规划,海口市整体定位与规划（1999-2010年）,海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控 中强：做大做强中心城区 西拓：未来椰城发展新空间 东优：
7、江东新区崛起可期 南控：护好城市之肺,省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。,区域规划及功能定位对房地产的影响,西拓 注重长流组团，盈滨半岛、老城区专业性开发和规模的积聚，打造属于海口的“后花园”。,中强 强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益,南控 抑止城市向南发展，护好城市之肺，主要发展农业及造林，只有南渡江组团可供开发,东优 重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，有度假休闲、商务旅游、休闲体育、部分综合服务等,Part1：市场研究海口城市区域规划及功能定位,Part1：市场研究海口各区域规划,海口城市发展进程,同心圆
8、,中心,第一阶段： 城市发展初级阶段，同心圆发展模式 第二阶段： 城市发展蓬勃阶段，同心圆+扇形发展模式,海口现处于城市发展的第二阶段，由中心往外辐射的迹象明显。,项目位于新埠岛，且目前处于城市发展成熟片区，未来发展潜力较大综合实力较强。,待成熟片区：东海岸、新埠岛,正开发片区：西海岸、盈滨半岛,待成熟片区：正在完善市政配套建设，未来发展潜力较大。 正开发片区：处于城市发展方向上，配套仍不完善,景观价值：西海岸 海甸岛新埠岛东海岸 城市配套：海甸岛新埠岛西海岸 东海岸,发展成熟片区,待成熟片区,正开发片区,本案,Part1：市场研究海口房地产各片区状况,海口各片区房地产发展进程,盈滨半岛,西海
9、岸,中心城区,海甸岛、新埠岛,东海岸,海口城市边缘的滨海休闲度假区； 核心价值：海、高尔夫等休闲配套； 物业类型：别墅、住宅、公寓； 价格：7800-2.8万元/； 居住类型：投资、度假、自住。,城市高端休闲旅游度假区； 核心价值：配套完善、海景； 物业类型：住宅，别墅； 价格：1.1-3.6万元/； 居住类型：投资、度假、自住。,商务、办公及居住中心； 核心价值：配套完善、社区成熟； 物业类型：住宅、度假酒店、办公； 价格：5000-1.2万元/； 居住类型：投资、度假、自住。,生活度假区； 核心价值：配套完善、近市中心； 物业类型：住宅，别墅； 价格：7000-1.2万元/； 居住类型：自
10、住。,滨海休闲度假； 核心价值：海资源； 物业类型：住宅、别墅； 价格：1.5万元/； 居住类型：投资、度假、自住。,西海岸、东海岸及盈滨半岛主要发展滨海旅游休闲度假产品；新埠岛和海甸岛主要发展自住居家型产品；中心城区主要商业、办公及自住居家型产品。 同属于滨海旅游休闲度假区域，与新埠岛形成对比的区域为西海岸、东海岸和海甸岛。 东海岸目前开发程度较低，与新埠岛形成直接对比的是西海岸和海甸岛，东海岸、盈滨半岛为潜在竞争对手。,Part1：市场研究海口房地产各片区状况,海口各片区房地产发展对比,Part1：市场研究海口各重点区域规划,一岛一城，环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，是国际旅游岛概念的实践
11、。,【开发定位】在海口城市发展过程中，新埠岛被定位为“旅游度假、休闲娱乐、生态健康、高档居住”为主题功能的高档滨海综合发展片区。以此为依托，新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新城镇。 【功能规划】五星级商务酒店及度假酒店、游艇俱乐部、水岸商业街区、国际康体疗养中心、运动中心、18洞高尔夫球场、品牌学校等休闲度假配套设施及高档低层住宅、高层海景公寓等居住产品。 【公共旅游】18洞高尔夫球场、河口康体运动功能区、渔人码头度假区、外滩方埕旅游度假区、绿林风情运河水岸商业区 起步区埠北迎宾港。,新埠岛整体定位与规划,Part1：市场研究海口各重点区域规划,突出宜
12、居、生态、时尚的温馨之岛,海甸岛整体定位与规划,【功能定位】海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和宜居品位生活地区。 【规划结构】规划结构为“一心一带两轴五片区”。,“一心”是指白沙门公园绿化中心，是规划区居民生活休闲游憩的绿化空间。 “一带”是指结合横沟河、琼州海峡、海甸溪等景观水体，沿规划区外围道路规划一定宽度的景观绿化带。 “两轴”是指依托人民大道、海甸五路世纪大桥形成的两条规划区发展轴线。 “五片区”是指根据规划区路网划分形成的海大高校区、西片居住区、西北片居住区、东北片居住区、东南片居住区五个功能片区。,Part1：市场研究海口各重点区域规划,创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高
13、尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。,东海岸整体定位与规划,【功能定位】创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。 【区域划分】江东组团由东营片区、红树林片区、沿江生活片区、桂林洋片区、灵山片区和机场片区组成。 滨海水城片区：以旅游度假为主的片区。 桂林洋滨海片区：以旅游度假为主的片区 桂林洋综合片区：以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。 灵山片区：以航空物流和居住为主的综合型片区。 【规划结构】按照“两带一区五片”结构进行功能布局。 【发展前景】东海岸江东组团将成为海口中心城区的三个城市功能核心之一，是大海口“东优
14、”战略的核心发展区域。,Part1：市场研究海口各重点区域规划,打造以户外有氧运动、海上运动、滨海温泉度假、滨海娱乐为主的城市型休闲海岸,西海岸整体定位与规划,【功能定位】打造集政务服务、文化创意、休闲娱乐、旅游度假、健康养生、教育科技、商贸物流、会议展览及现代服务业和交通枢纽等，建设成为海口乃至整个海南岛现代服务最为集聚的区域。 【规划布局】致力打造一个高品位旅游岸线、高质量生活岸线、高标准生态岸线，由若干个具较高水准的产业集聚区组成，相关产业功能区相互支撑和促进，包括行政服务中心、区域总部经济基地、金沙湾旅游产业区、新海综合物流园区、生命健康养生基地、教育高科技产业基地、国际会展中心、度假
15、商务星级酒店聚集区、长流创意产业园区和跨海交通枢纽等 。 【规划结构】“三个先行”，“五个统一”。即规划先行、基础设施先行、环境建设先行;统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理。大企业进入，大项目带动，好品牌提升，以点带面，分阶段实施。,Part1：市场研究海口各重点区域规划,打造以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。,盈滨半岛整体定位与规划,【功能定位】依托良好的区位优势和旅游资源，打造以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。 【规划结构】依据旅游资源特征及项目布置分为“一带三区”，即银滩海滨游赏
16、带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。 【发展前景】盈滨半岛将被打造成集影视会展、佛教文化、旅游度假、游艇运动、生活居住等多功能高品质于一体、具有国际水准的综合性滨海休闲旅游度假生活圈的星光半岛。,项目地块,天一方,美丽沙,琼州海峡,江南城,海南大公馆,海泉湾,白沙门公园,海南大学,市医院,荣域,观海居,海语印象,富仕苑,新埠岛开发区,世纪大桥,和平大桥,南渡江,海甸岛代表性项目分析,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盛高荣域双庭院海HOUSE,项目基本情况 占地面积：290000（约438亩） 建筑面积：220000 总户数：1300 容积率：0.75 绿化率：5
17、6% 产品形式：花园洋房、别墅 建筑风格：西班牙风格 户型：150两房两厅 价格：均价22000元/ 总户数：276,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盛木天一方不平庸的房子，给不平庸的人,项目基本情况 占地面积：54628.36 （约110亩） 建筑面积：59367.90 容积率：0.8 绿化率：45% 产品形式：公寓、叠拼别墅、独栋别墅 、三合院 园林风格：地中海风情 建筑风格：现代风格 户型配比：面积最小的户型为1F1T为67平米，最大的独栋别墅面积为2159平米 。 价格：精装公寓起价17800元/平米，叠拼别墅起价22800元/平米，公寓还剩下20余套待出售。 总户数：22
18、8,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,江南城纳海之外，藏园于心,项目基本情况 占地面积：100000平方米 建筑面积：400000平方米 容积率：0.8 绿化率; 58% 产品形式：多层 高层 独栋 联排、围合 园林风格：中式园林风格 建筑风格：中式风格 户型配比：围合别墅六室二厅三卫193.01-205.7 、联排别墅五室四厅四卫 306.4 、六室四厅五卫 357.41 、独栋别墅六室四厅六卫 432.84472.14 价格：独栋22000元/平方米 ，联排别墅22000元/平方米 总户数：675,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,田德海泉湾地中海风情，庭院生活,项目基
19、本情况 占地面积：73370（约110亩） 建筑面积：52000 容积率：0.8 绿化率：50% 产品形式：公寓、别墅 园林风格：地中海风情 建筑风格：西班牙风格 户型配比：两房、三房为主 开盘时间：2010-9月 价格：均价13800元/（含装修） 别墅21000元/ 总户数：280,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,新世界美丽沙中国右岸，贵 之城，惊世典藏,美丽沙项目将建起一座220米高的观光塔、五星级酒店和综合会展演艺中心，除该三个地标性建筑外，还将设有游艇码头、海上观光缆车、学校、商业中心、住宅等，整体项目计划分五到六期完成。,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,新国
20、宾,阳光西海岸,万科浪琴湾,天利龙腾湾,新市政府,大华西海岸,西雅图丽湾,蔚蓝海岸,金色阳光酒店,夏威夷海岸,琼珠海岸,天佑（凯莱）,游艇会,喜来登,西海岸代表性项目分析,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,西海岸板块 预计同类型待售产品： 约230万平米,海口市西海岸，海口未来发展的全新城市中心，海口市西海岸起步区作为西海岸规划中的重点项目和龙头工程，肩负着海口市“中强、西拓、东优、南控“的城市发展战略的牵头众人,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,天利龙腾湾七星级湾区，缔造度假生活新高度,项目基本情况 占地面积： 67056.57平方米 建筑面积： 220000平方米 容积
21、率：3.28 绿化率：40% 产品形式：7栋高层户户观海的“迈阿密”建筑设计风格组成 园林风格：地中海风情 建筑风格：美式风格 开盘时间：2011年4月23日 户型配比：7栋、30层、47.33单身公寓496.75五房双景板式建筑 价格：16800元/平方 总户数：总共 2300 户 当期 2000 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,慧远美林谷西海岸托斯卡纳原乡美宅,项目基本情况 占地面积： 113844平方米 建筑面积： 149218平方米 容积率：1.0 绿化率：37.20% 产品形式：一梯两户别墅式花园洋房 园林风格：东南亚风格 建筑风格：意大利托斯卡纳 开盘时间：2010
22、年12月18日 户型配比：106-172平方两房、三房户型 价格：16800元/平方 总户数：776 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,万科浪琴湾绝版沙滩领地 缔造品质生活经典,项目基本情况 占地面积： 115503平方米 建筑面积： 57751平方米 容积率：0.6 绿化率：57.7% 产品形式：独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、多层公寓 园林风格：东南亚风格 建筑风格：现代简约 开盘时间：2007年3月 栋数配比：独栋别墅39栋，联排别墅64户，叠加别墅32户，公寓250户 价格：万科浪琴湾别墅售罄，36套公寓现房1月底开始销售，价格待定。 总户数：776 户,Part1：市场研
23、究海口区域代表性项目分析,西岸首府西海岸，精致如臻的岸线生活,项目基本情况 占地面积： 90742平方米 建筑面积： 296000平方米 容积率：2.0 绿化率：45% 产品形式：住宅、写字楼、商铺 园林风格：东南亚风格 建筑风格：东南亚风格 开盘时间：2011年4月 户型配比：2室2厅1卫1厨83.17、2室2厅2卫1厨110.13、3室2厅2卫1厨133.33、2室2厅1卫1厨82.30、2室2厅2卫1厨110.08、2室2厅2卫1厨107.10、1室2厅1卫1厨70.19 价格：18000元/平方米 总户数：1026 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,东海岸代表性项目分析,
24、海蓝椰风,南国威尼斯城,鸿洲江山,项目地块,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,鲁能海蓝椰风南中国千亩亲海度假生活特区,项目基本情况 占地面积： 90000平方米 建筑面积： 41100平方米 容积率：0.5 绿化率：62% 产品形式：联排 独栋 双拼 叠拼 别墅 园林风格：东南亚风格 建筑风格：东南亚风格 开盘时间：2009年9月28日 户型配比：面积从180平米-270平米 价格：独栋别墅均价约31,000元/，联排别墅均价在19,000元/。 总户数：总共 657 户 当期 169 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,鸿洲江山高端综合性复合型度假旅游王国,项目基本情况
25、 占地面积： 910455平方米 建筑面积： 45558平方米 容积率：0.26 绿化率：62% 产品形式：多层 独栋 联排 园林风格：东南亚风格 建筑风格：东南亚风格 开盘时间：2009年9月28日 户型配比：联排别墅面积150-700平米等 价格： 14500元/ 总户数：总共 200 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,南国威尼斯城80万方原生态养生水系小镇,项目基本情况 占地面积： 898782平方米 建筑面积： 776702平方米 容积率：0.78 绿化率：60% 产品形式：住宅、别墅 酒店 商业街 园林风格：热带风情风格 建筑风格：法国城堡式的白领公寓 、南加州风格的亲
26、水别墅 开盘时间：2010年10月1日 户型配比：一房一厅50多平米，两房一厅60-70平米，两房两厅85平米左右，三房两厅两卫105平米，花园洋房140-150平米，联排别墅180平米，双拼别墅200平米，独栋别墅250-350平米。 价格： 5270元/ 总户数：总共 5387 户 当期 440 户,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盈滨半岛代表性项目分析,鲁能海蓝福源,王府文海湾,半岛一号,富力盈溪谷,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,盈滨半岛代表性项目分析,该板块主要依托自然海景资源，别墅开发氛围较浓，但目前高端配套欠缺，区位优势尚未突显。,Part1：市场研究海口
27、区域代表性项目分析,项目基本情况 占地面积： 267272平方米 建筑面积： 91198平方米 容积率：0.34 绿化率：57% 产品形式： 独栋别墅、联排别墅 园林风格：热带风情风格 建筑风格：意大利托斯卡纳风格 开盘时间：2010年10月1日 价格：联排别墅已售罄，独栋别墅均价23000元/ 总户数：总共 372 户,鲁能海蓝福源海上的“香格里拉”,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,项目基本情况 占地面积： 40140平方米 建筑面积： 50000平方米 容积率：0.46 绿化率：60% 产品形式： 独栋别墅、联排别墅 园林风格：中式风格 建筑风格：中式风格 开盘时间：2009年
28、1月1日 户型区间：每栋建筑面积为437.7平方米共18栋，567平方米 2栋。 价格：均价20000元/平方米 总户数：总共 250户,王府文海湾一个属于中国人的“中国式四合院别墅”,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,项目基本情况 占地面积： 299226平方米 建筑面积： 143272平方米 容积率：0.34 绿化率：60% 产品形式： 独栋别墅、联排别墅 园林风格：热带园林风格 建筑风格：日韩式风格 开盘时间：暂无资料 户型区间：三房二厅一厨三卫182.54，四房二厅一厨四卫248.36。 价格：均价28000元/平方米 总户数：总共 436户,半岛一号自然而来的奢华,Part
29、1：市场研究海口区域代表性项目分析,项目基本情况 占地面积： 299226平方米 建筑面积： 143272平方米 容积率：0.38 绿化率：55% 产品形式：住宅、独栋、双拼、联排 园林风格：欧式风格 建筑风格：西班牙风格 开盘时间：2009年10月 价格：均价15800元/平方米 总户数：总共900户,富力盈溪谷温泉湖畔，西班牙庄园,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,海口房地产各区域市场小结,西海岸：大部分楼盘产品类型丰富，有别墅、联排、公寓等，可通过别墅等高端产品拉升洋房、公寓的价值；建筑风格多样化，有欧式、中式、美式、现代等多种风格
30、；主要定位与卖点集中在海景资源以及远景规划上；整体产品的户型都比较大，公摊也比较大，精致小户型缺乏。 海甸岛：海甸岛房地产项目依托海甸岛成熟的配套，完善的交通，以及得天独厚的地理位置，房价都处于高位，相对海口市来说只仅次于西海岸。产品类型多样化，别墅、花园洋房、公寓、商业均有。但是目前供货量严重不足，除田德海泉湾有较充分的后续货量，其他项目均属于尾盘（美丽沙项目除外）。海甸岛楼盘开发整体上是以海景资源、低密度、异国风情建筑为主要导向。 盈滨海岸：盈滨半岛项目多数楼盘规模大、多为百亩、千亩大。有丰富的海景（外海、内海）、温泉高尔夫等景观资源，主要定位与卖点集中在海景资源上。产品类型丰富，有别墅、
31、联排、洋房、公寓等，此类楼盘通过别墅等高端产品拉升洋房、公寓的价值。风格多样化，有欧式、中式、日韩、现代等多种风格汇集。从市场整体价格及其销售状况来看，整体市场销售价格仍在上扬。楼盘商品房均价都在10000元/平方米左右；别墅均价在22000元/平方米左右。,半山半岛,东和福湾,清水湾,红磡香水湾,富力湾,香水湾1号,石梅山庄,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,海南东线代表性项目分析,东海岸沿线,泛三亚区域,中部区域,西海岸沿线,泛海口区域,神州半岛君临海 海南，因此重新想象,地址：万宁市神州半岛旅游度假区 占地：94200平方米（141.3亩） 总建：237613平方米 总户数：1
32、880 容积率：2.20 绿化率：49.30% 建筑风格：现代风格 建筑类型：住宅、公寓、别墅 户型区间：一室两厅一卫（86103）；两室两厅两卫（131148） ； 价格走势：公寓现均价13000元/ （3000元/装修标准) 开盘时间：预计2010年10月底 置业用途：投资、度假,主要卖点： 神州半岛海景资源 政府政策支持区域 交通方便，专享全岛海、路、空立体交通网,项目鸟瞰图,建筑外立面图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,石梅山庄 5000亩雨林山谷，野奢度假屋村,地址：万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号 占地：580000平方米 总建：400000平方米 总户数：827 容积率：
33、0.30 绿化率：60% 建筑风格：西班牙风格 建筑类型：住宅、别墅 户型区间：一房一厅一卫（56-65），两房两厅卫（94-96 ）等 ； 价格走势：公寓9600元/起，均价为13000元/；独栋别墅均价约28000元/ 开盘时间：2009年12月 置业用途：投资、度假,主要卖点： 园林景观设计 项目近海、靠山、临湖、富藏雨林、温泉,项目鸟瞰图,园林景观,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：万宁兴隆旅游区兴梅大道 占地：7330000平方米 总建：2400000平方米 总户数：1473 容积率：0.70 绿化率：65% 建筑风格：西班
34、牙风格 建筑类型：公寓、别墅 户型区间：别墅面积从200310 不等；花园洋房面积从80140 ；小高层公寓面积从6085 等 ； 价格走势：公寓起价9580元/ ，双拼别墅35000元/ ，独栋别墅45000元/ ，一次性付款可享9.5折 开盘时间：2010-3-19 置业用途：投资、度假、居住,主要卖点： 周边配套齐全 物业配套 、园林设计 三面临湖规划设计,项目鸟瞰图,别墅外立面,绿中海 只此一个海南岛，只此一个绿中海,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：万宁市城北新区纵一路东侧，环三路南侧 占地：101616平方米 总建：198000平方米 总户数：3310 容积率：1.
35、95 绿化率：40% 建筑风格：南加州风格 建筑类型：住宅 户型区间：一房一厅（39.25-58.18）；2室1厅1厨1卫（56.07-75.92）； 价格走势：5#楼价格，起价6300元/平方米 ；住宅整体均价6800元/平方米 开盘时间：2009年11月 置业用途：投资、度假、居住,主要卖点： 建筑风格特色 园林风格根据地势而建的五行养生，五大养生山谷分别融入了金、木、水、火、土 均价相对较低，吸引客户,项目园林景观,建筑外立面,山泉海 山水行宫，自在人生,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,华润石梅湾碧海银滩、私属产权岛屿,地址：海南万宁石梅湾旅游度假区 占地：1200600平方
36、米 总建：700000平方米 容积率：0.59 绿化率：暂无资料 建筑风格：东南亚风格 建筑类型：公寓、别墅 户型区间：暂无资料； 价格走势：未定； 开盘时间：未开盘 置业用途：投资、度假,主要卖点： 地理位置 周边自然资源、一线海景 政府政策,项目园林景观,项目园林景观,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,宝安椰林湾给您一个海南的家,地址：万宁市环市一路南侧 占地：135170平方米 总建：231310平方米 总户数：3377 容积率：1.70 绿化率：48% 建筑风格：现代风格 建筑类型：住宅 户型区间：一室一厅一卫（33-67.45 ）；两房两厅一卫（64-89.38 ）；三房两
37、厅一卫（104.60 ）；四房两厅两卫（127.84） 价格走势：预计起价6000元/ ； 开盘时间：未开盘 置业用途：度假、居住,主要卖点： 生活配套齐全 离市区较近,建筑外立面,项目鸟瞰图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,博鳌亚洲湾东线海岸地标级旅游生活,地址：琼海市 博鳌金海岸大道1号锦江温泉大酒店西楼后门 占地：560000平方米 总建：约600000平方米 容积率：约1.0 绿化率：50% 建筑风格：东南亚风格 建筑类型：住宅、别墅、酒店 户型区间：别墅主力户型面积在116-136平米之间; 价格走势：价格400-600万 ； 开盘时间：2010-6-20 置业用途：投资
38、、度假,主要卖点： 规划设计、建筑设计 六岛六居 地理位置 物业配套,建筑外立面,项目园林景观,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：陵水英州镇英田大道雅居乐公司 占地： 10005000平方米 总建： 10000000平方米 容积率：金色果岭、蔚蓝海岸0.4， 瀚海银滩0.7 绿化率：50% 建筑风格：东南亚风格 建筑类型：高层、别墅、洋房 户型区间：金色果岭组团：别墅：180-567 ，洋房115-291 ；蔚蓝海岸组团：洋房：68176 ；瀚海银滩：洋房：77335 （一线海景），别墅2971415 （一线海景 价格走势：海景公寓均价26000元/ ；别墅45000-5000
39、0元/ 开盘时间：2009-3-28 置业用途：投资、度假、养生、旅游,主要卖点： 独家业主整体开发，有力整合优势资源，业主对商家一步到位 亲海别墅群、海景洋房、顶级酒店、国际GOLF、游艇会 坐拥十万高端消费群 热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌,海南清水湾你的国度，你的第二人生,总规图,区位图,地址：陵水县英州镇清水湾大道 占地： 550000平方米 总建： 440000平方米 容积率：0.8 绿化率：暂无资料 建筑风格：夏威夷风格 建筑类型：别墅、公寓、酒店 户型区间：别墅：墅：80-1000平米；公寓：76-300平米；产权式酒店：50-300平米 价格走势：新盘，价格待
40、定； 开盘时间：待定，春节前后,主要卖点： 清水湾湾区的发展前景 周边高端项目的带动作用 热带滨海稀缺商业资源，物业无限升值空间开发商品牌,Aloha清水湾只有闭上眼睛才看不见海,总规图,区位图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：陵水香水湾旅游度假区A段 占地： 314564平方米 总建： 65416平方米 总户数：208 容积率：0.20 绿化率：53.58% 建筑风格：中式风格 建筑类型：别墅 户型区间：一室两厅两卫（170 ）；一室两厅一卫（340 ） 价格走势： 价格未定； 开盘时间：2010-10 置业用途：投资、度假、养生,主要卖点： 建筑风格、园林规划 海景资源
41、品牌效应,香水君澜海越近，幸福离我们就越近,区位图,总规图,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,地址：陵水香水湾A区 占地： 400000平方米 总建： 92000平方米 总户数：108 容积率：0.20 绿化率：60% 建筑风格：中式风格 建筑类型：别墅 户型区间：179-680户型， 一居至五居独栋别墅 价格走势：6-11万元/ ； 开盘时间：2009-10-1 置业用途：投资、度假、养生,主要卖点： 建筑风格、园林规划 海景资源 品牌效应,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,香水湾1号海上的中国院子,立面图,实景图,地址：陵水香水湾旅游度假区B区南段 占地： 166750
42、0平方米 总建： 400000平方米 总户数：1500 容积率：0.24 绿化率：64.80% 建筑风格：现代风格 建筑类型：别墅 户型区间：一室一厅一卫（68-145），两室两厅两卫（130 ）；四室两厅两卫（ 1305 ） 价格走势：均价21000元/； 开盘时间：2009-10-10 置业用途：投资、度假,主要卖点： 建筑风格、园林规划 海景资源 品牌效应 地理位置,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,富力湾珍邑流过的现代墅,室内效果图,项目鸟瞰图,地址：陵水县海棠湾区福湾出口处(海棠湾镇藤桥河出海口东侧) 占地： 1000500平方米 总建： 180000平方米 总户数：200
43、0 容积率：0.5 绿化率：52.70% 建筑风格：西班牙风格 建筑类型：住宅、别墅 户型区间：一室一厅一卫（42-100.43），两室两厅两卫（104.26-166.81 ）； 价格走势：别墅均价45000-52000元/ ； 置业用途：投资、度假、养生,主要卖点： 建筑风格、园林规划 海景资源 地理位置,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,东和福湾西班牙院落别墅 海景公寓,立面图,实景图,地址：三亚市大东海鹿岭路27号（鹿回头公园旁） 占地： 1377319平方米 总建： 1000000平方米 总户数：1302 容积率：1.73 绿化率：45.50% 建筑风格：东南亚风格 建筑类型
44、：住宅、别墅 户型区间：暂无资料； 价格走势：均价49000元/平方米 ； 开盘时间：2010-2-5 置业用途：投资、度假、养生、居住,主要卖点： 建筑风格、园林规划 海景资源 地理位置 设计团队 物业配套,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,半山半岛一半是海洋，一半是天堂,总规图,效果图,地址：三亚市河东金鸡岭与一环路（河东路）交汇处 占地： 210000平方米 总建： 1000000平方米 总户数：20000 容积率：0.82 绿化率：60% 建筑风格：现代简约 建筑类型：住宅、公寓、洋房 户型区间：一室一厅一卫（51.21-61.44 ）；两室两厅两卫（69.47-108.63
45、 ）；三房两厅两卫（100.38-187.72 ）；四房两厅两卫（127.20 ）；四房两厅三卫（210.01 ）；五房两厅三卫（248.28 ）； 价格走势：均价30000元/平方米 ； 开盘时间：2009-10 置业用途：投资、度假,主要卖点： 国际巨星 海景资源 地理位置 物业配套,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,凤凰水城全球私人海滨度假,总规图,立面图,地址：河东迎宾大道与凤凰路交汇处 占地： 196152平方米 总建： 357853平方米 总户数：2987 容积率：1.50 绿化率：57% 建筑风格：新东方风格 建筑类型：住宅、公寓 户型区间：一室一厅一卫（75 ）；两室
46、两厅一卫（104 ）；三房两厅两卫（125.26 ）； 价格走势：二期售完，三期价格待定 开盘时间：2009-6 置业用途：投资、度假,主要卖点： 规划设计 设计团队 物业配套 建筑风格,Part1：市场研究海南东线代表性项目分析,卓达巴哈马50万平米异域风情度假社区,项目园林景观,建筑外立面,Part1：市场研究海口区域代表性项目分析,海南东线房地产市场小结,从东线各代表性项目来看，注重项目前期策划、总体规划，以及打造差异化产品的项目，容易在市场当中脱颖而出，随着中长期市场的良性发展，东线滨海项目的未来发展空间还很大。 从东线代表性项目的整体售价来看，别墅的总价基本都在400万以上，300万
47、以下的别墅市场竞争小。 从海南东线各城市发展来看，万宁发展相对滞后，一是缺少大项目的带动；二是处于东线的中部，交通弱，两头不到岸。但随着目前东线轻轨（万宁4个站点）、博鳌机场等各项配套的完善，以及神州半岛、石梅湾等滨海一带的开发建设，万宁的价值洼地将受到更多的关注。 随着海南东线轻轨开通，以及政府推出的一系列政策。因此，交通便利作为老百姓最大的居住诉求，在很大程度上刺激了轻轨沿线楼盘的热销。海南东线房地产市场相对其他中西线来说升值潜力巨大。 随着由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿
48、线将成为继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。,2,PART,项目定位方向初步建议,项目定位初步建议 项目产品定位建议,Part2：项目定位|形象定位,国际双滨海度假休闲航母,63,Part2：项目定位|形象定位,国际双滨海休闲度假航母,国际承接国际旅游岛对海南西部的旅游规划定位，同时拔高项目在海南岛的地位； 双滨海展示项目两面占据滨海稀缺自然资源的优势； 休闲度假承接国际旅游岛对新埠岛的旅游规划定位，营造一种“离尘不离城”的都市休闲度假生活方式； 航母强化项目作为海口标杆项目地位及突出项目规模，完善新埠岛作为海口中岸休闲度假旅游功能的缺失和先导示范作用。,64,业态需丰富、打造旅游功能相关配套,项目占地938亩的，总建84万平米，体量庞大，需丰富业态产品线，以分散投资开发压力； 项目两面临海，占据稀缺性自然资源，适合打造别墅或累别墅高端物业，获取最大价值； 项目定位为旅游度假休闲区，因此必须要体现旅游开发理念，可