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1、新北区别墅市场专题报告,2011年3月30日,Point 1,秀江南竞争项目分布图,Point 2,新北区已推别墅余量统计（包括江阴部分楼盘）,Point 3,新北区未上市别墅量统计,Point 4,目前城北在售别墅余量统计,Point 5,2011年城北即将上市别墅量统计,Point 6,代表楼盘近期动态龙湖原山,Point 7,龙湖原山基本信息,开盘优惠：缴纳足额诚意金客户，且一次性付款享受95折优惠； 排号前200位之前享受98折优惠；若是贷款无优惠。 目前优惠：总价减10万，交诚意金即享受98折优惠，全款95折优惠； 贷款首付50%以上99折优惠,Point 8,龙湖原山成交走势（成交
2、数据截止到2011年3月27日）,Point 9,龙湖原山成交走势（成交数据截止到2011年3月27日）,Point 10,龙湖原山成交走势（成交数据截止到2011年3月27日）,Point 11,龙湖原山整版硬广,Point 12,龙湖原山半版软文,文案标题：一枝独秀，龙湖原山冠龙城,文案内容：“城市不缺豪宅，但缺少一片绿意；远郊不缺自然，但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的风度；顶级别墅不乏低密的风度，但缺少一份可以承受的价值标签。有没有一片天空，兼得城市与自然？有没有一种建筑，兼得独栋别墅的顶级居住形态与自然环境，又不高出城市豪宅的价值标签？” 龙湖原山做到了！,Point 1
3、3,龙湖原山户外广告,文案：地王到传奇的完美的蜕 2010岁末最值得期待,文案：超越香醍漫步的别墅传奇 常州正式进入原山,Point 14,龙湖原山网络广告,文案：十年常州 一日原山,文案：龙腾常州 龙湖赢战江湖！,Point 15,龙湖原山网络广告,短信一：春到原山风光好，梅花樱花次第开！龙湖原山实景样板区全面苏醒，再一次惊艳常州！每一次重新装扮，都只是为了能让您体验真正的龙湖生活。龙湖原山样板区3月12日（本周六）重新绚烂登场，期待您的莅临鉴赏。,Point 16,龙湖原山短信宣传,短信二：有钱不能买房！更别提再多一套常州唯一山地独栋别墅！新政带来投资困境，楼市冠军龙湖地产告急：抢在风暴前
4、囤最好的别墅！原山抢购81663333。,Point 17,龙湖原山短信宣传,短信三：限购引发抢楼狂潮！龙湖原山常州唯一山地独栋，春节热卖脱销，荣膺1、2月常州楼市冠军压轴66席传世别墅，3月新鲜上市！原山81663333。,Point 18,龙湖原山短信宣传,龙湖原山在开盘价格上用的是典型的高开低走的策略，预约期间的对外报价为20000元左右，实际开盘的成交价却仅在18000元左右，这样的价格策略极大的刺激了客户的购买欲望，故开盘取得了83套的佳绩。,Point 19,龙湖原山价格策略,国八条出台以后，市场观望气氛浓郁，原山及时调整了价格策略，加大了促销力度（总价减10万再打98折，一次性付
5、款再享95折优惠），所有的折扣计算下来，最大有近9折的优惠，在周边项目成交普遍低迷的情况下，原山靠着大力度的折扣，仍能维持相对平稳的销售。,Point 20,龙湖原山价格策略,目前原山将一期剩余房源加大了打折力度，同时将“大好河山”作为主推产品，“大好河山”面积386，总价约550万，与龙湖原山其他产品动辄600万以上的总价相比，价格上很有优势。 置业顾问在计算该户型的单价时往往会将约100夹层面积一并计算，如此计算单价仅在11000元左右，若将80的花园面积和46的露台面积计入使用面积，使用面积的单价只有9000元左右，如此诱人的销售说辞，极大的刺激了客户的购买欲望。,Point 21,龙湖
6、原山推售策略,龙湖原山在原有的贷款及一次性付款的基础上，还提供更为灵活的分期付款的付款方式，让客户在付款上有了更多的选择。 分期付款的付款方式：首付30%，5月底付款40%，9月底付款30%。,Point 22,龙湖原山付款灵活,Point 23,代表楼盘近期动态龙湖香醍漫步,首次开盘优惠：缴纳足额诚意金客户，享受龙湖开盘特别优惠， 每套最高总价优惠30万元（以诚意金缴纳先后顺 序为准）；一次性付款享受总价97折优惠。,Point 24,龙湖香醍漫步基本信息,龙湖香醍漫步预计在5月份推出其叠加别墅共204套，在3月19日已经可以办卡预约，办卡方式为交100万存款证明（具体开盘优惠未定）。本次推
7、出叠上叠下两种户型。,叠加别墅产品基本数据,Point 25,龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息,Point 26,龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息,Point 27,龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息,文案：190-270原创手工叠墅 首发常州,Point 28,龙湖香醍漫步整版报广,短信一：中国四大发明，让世界进入文明社会！别墅四大发明，让龙湖成为别墅专家！龙湖香醍漫步，190-270原创城市叠墅，珍罕预约89893311,Point 29,龙湖香醍漫步短信宣传,Point 30,龙湖香醍漫步产品优劣势分析,优势： 总价优势：总价在250万350万之间，总价更有竞争力。 景观优势：龙湖的景观植被丰富，乔木
8、与灌木搭配协调，叠加别墅掩映在高大植被中可以有效降低叠加别墅由于楼层较高给客户造成的压迫感。 地下室层高优势：叠加别墅的地下室层高与其合院别墅一样，达到了5.5米的层高，大大的提高了地下室的利用率。 电梯：叠加别墅安装的公用电梯，避免了传统叠加别墅由于没用安装电梯，客户需要攀爬楼梯的烦恼。,Point 31,龙湖香醍漫步产品优劣势分析,劣势： 非正统别墅：叠加别墅严格意义上不应该归类为别墅，只能算多层，无法做到传统别墅有天有地的境界，缺乏传统别墅的尊贵感。 户型缺陷：仅有叠下别墅有地下室，叠上别墅无地下室，无法达到传统别墅的使用功能。 近期预约政策：3.19开始办卡，交100万存款证明即可办卡
9、。样板房预计4月中下旬可对外开放。 销售时间：预计5月开始销售。由于香堤漫步叠加产品的总价在250万350万之间，与秀江南目前在售别墅的总价相近，目标客户群会有重叠，该产品依靠其景观优势及样板房的感染力，再加上其惯用的高开低走的价格策略，会对秀江南产品未来的去化来带一定的阻力。,Point 32,目前新北区别墅市场小结,别墅供应量大。目前新北区主要在售别墅余量有257套，在目前的市场形势下销售压力已经不小。下半年更有844套的别墅供应量，是目前别墅存量的3倍有余，下半年新北区别墅市场的竞争压力可见一斑。 别墅产品的选择面广：2011年新北区别墅市场的别墅种类繁多，有叠加别墅，联排别墅，合院别墅
10、，双拼别墅，类独栋别墅,独栋别墅等多种别墅产品可供选择。价格从200万800万之间的各档次别墅都有供应，客户的选择面广。开发商想凭借单一产品的优势占领市场的可能性显得微乎其微。,Point 33,目前新北区别墅市场小结,促销政策的入市时机显得至关重要：目前已有龙湖原山，香树湾别墅两个楼盘开始加大促销力度，尤以龙湖原山的折扣力度最大，其成交也在新北区各大别墅项目中独占鳌头。可以预见的是随着下半年大量别墅的入市，在政策环境依旧严峻的形势下，种类繁多的促销应该会成为下半年别墅市场的主题，届时促销的效果一定会大打折扣。我们认为最佳的促销时机应该在四月，在目前大部分的开发商还在与政策做博弈之时，及时的推出促销政策并辅以一定的活动营销，应该会取得事半功倍的效果。 付款政策会成为撬动市场的杠杆：在别墅这种高总价产品的销售中，在促销已经司空见惯之时，灵活的付款政策将会成为左右客户成交的关键。目前龙湖原山已经先行一步，推出的分期付款这一付款方式。,谢 谢!,