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1、金隅杭州下沙项目 社区沿街商业深化研究,社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。 社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。,注：此定义被学术界和专业研究机构广泛认可采用,社区商业的概念,地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。,社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次
2、 且具有缓解城市压力的功用。,社区商业的特征,社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一,注：此标准出自商务部商业改革司,社区商业的分类,分类二,注：此标准出自商务部商业改革司,社区商业的分类,注：此标准出自商务部商业改革司,社区商业的业态类型,本案运作目标： 以提升住宅价值为首要目标 前期助力住宅销售，保证小区品质不受影响 在此基础上尽可能快地回收资金,本案社区沿街商业基本情况,下面我们将对社区商业常见运作模式的利弊特征以及不同模式对业态和建筑设计的需求进行分析，然后结合本案运作目标、自身条件和市场环境现状，给出本案的最佳运作模式建议。,运作模式,本案运作模式建议,分割销售,纯租赁,常见运作
3、模式,本案运作模式建议,运作模式自身利弊分析分割出售模式,本案运作模式建议,运作模式自身利弊分析纯租赁模式,本案运作模式建议,分割出售模式对业态和建筑设计的要求：,纯租赁模式对业态和建筑设计的要求：,本案运作模式建议,在资金压力不大的情况下，先持有出租再寻求合适的时机分割出售无疑是实现本案目标的最好方式。,本案运作模式建议,结合本案自身条件及市场环境的分析：,商业体量有限，难以运作主力店商户，对社区品质和影响力的提升作用有限。 建筑设计的“硬伤”为后期的招商造成一定困难。 区域吸引力不足，难以引进高品质商户。,商业体量有限 街坊型商业,店面形式单一 无主力店设计,面宽与进深之比 限制了业态的选
4、择范围,现有建筑设计方案 存在的问题,市场环境现状,下沙区域商业市场环境不佳，高品质商户招商困难,由于本案沿街商业的体量不大，先持有出租一段时间并不会造成过大的资金压力，但从对现实条件的分析看，诸多问题造成本案难以从社区配套服务的层面对社区品质有明显提升，对住宅销售的助力作用有限。 而现有建筑方案的单位商铺面积小，结构上也便于分割，是一种比较适合分割出售的建筑方案。未来操作时，根据投资者需求进行灵活组合和分割即可。 综上所述，建议如下： 采取分割出售模式，即以回收资金为目的 在入市时点上视住宅入住和市场情况而定，以期实现收益最大化,本案运作模式建议,结合本案自身条件及市场环境的分析：,从现有方
5、案看，若采取持有出租模式，在业态组合上只能考虑基础配套型业态。接下来我们将给出持有出租模式下的业态组合及规划建议。也可以用此方案向购房者进行宣传，助力住宅销售。,业态规划说明：,对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，考虑到便利性、易达性等要求，建议设置在商业街的端头。 一般零售类商户在商业街中间部分分散设置，促使消费人群从有意识的目的性消费转化为游走体验，从而增加商机和人气。 目的性相对较强的业态如餐饮、诊所等，设置在街的端点处，起到引导人流的作用。 要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(家饰、儿童用品、玩具等)
6、，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊所与餐饮）。,业态规划建议（根据现有设计方案）,业态规划建议（根据现有设计方案）,业态规划建议（根据现有设计方案）,1F,2F,业态规划建议（根据现有设计方案）,总面积：2465.66平方米,总体业态配比,根据我们监测到的市场情况，目前下沙街铺（高教园区、物美附近）的平均租金在2元/天/平方米左右，由于本案所处区域刚刚起步发展，假设：到本案社区商业运作时，街铺租金不会超过2元/天/平方米。按持有期为3年且全部持有计算：,租金收益预测（根据现有设计方案）,投资者访谈及市场调研发现：,投资人考虑购买底商的最主要因素依次为：位置、周边运营情况（针
7、对已运营项目或二次投资）、价格、面积。 由于底商业态单一，功能有限，目前下沙区域的主流住宅底商实际成交价格在12000 元/平米左右。 商铺面积在30350之间，其中以100200最受欢迎。 临街位置好的、总价低的销售十分顺利，反之甚至销售停滞。 平均层高3.67.5m。,本案建筑建议,尽量采用框架式结构,面积分割和组合灵活,面宽与进深比1：2,面深比1：3以上的商铺很难成为购买主体,采取沿街商铺形式线性铺开，最多不超过两层 考虑 1F带2F的分割形式,两层以上的商铺不利于销售，“1带2”业态选择面大,单位分割面积30-100平方米,假设售价在20000元/平米左右，便于后期出售,注：各业态对
8、硬件的要求不同，具体请参见附件。,本案建筑规划建议,建筑设计建议：,首层层高4-4.5米，以有利于业主或使用者在其中另隔一层； 柱网6688并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少88）柱网小于55的商铺很难成为购买主体； 内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵活性和主动性； 两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通； 预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等。,内部设计建议：,本案建筑规划建议,建筑风格建议：,原则： 1、建筑构造符合原建筑结构条件 2、与周边整体环境有联系与过渡 3、商业建筑要符合商业展示要求,商业街的建筑风格
9、与住宅匹配，突破传统底商千铺一面的设计，反映高尚住宅区的品质。,街区设计要注意曲面的变化，增加逛街的趣味性，避免完全的直线型设计造成的呆板，。,本案建筑规划建议,商业街外立面设计原则： 1、与定位结合 2、与区域环境结合 突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放这一主题。,本案建筑规划建议,商业街建筑外立面风格建议： 外观墙体颜色与住宅楼体相和谐。 整块玻璃幅度不宜过大，尽量突破单一玻璃材质感觉，建议采用符合项目特点材质隔条进行分隔。 外向型店面可以凸、凹结合、使街面立面富有变化。 店面加雨蓬，使得楼体和玻璃衔接有自然过渡。 营造温馨、轻松、典雅，舒适的商业街风格,本案建
10、筑规划建议,主力店招商对社区商业的成功与否至关重要,杭州成功社区运作经验的启示,后期出售物业时采取各种措施最大化延续社区商业的高品质,杭州成功社区运作经验的启示,案例： 坤和建设在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购买者签订商业用房品质经营保证协议，对该商业物业今后的经营业态、开业时间等一系列问题进行设定，并采取相应的奖励政策。 此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤和建设还针对商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业的亲亲家园签约商家(仅指直接购买的商家，不包括租户)，均获得价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。,国外成功社区运作经验的启示,在东南亚国家社区商
11、业运营管理中，通常的做法是从商铺经营的流水账里倒扣，一年0.5个点，作为经营性的管理基金，并张榜公布。将这些资金用来组织广告、促销等活动，统一包装整个社区商业的对外形象。,后期运营管理中中的“取之于民，用之于民”,餐饮类商户硬件条件需求：,附件一：各业态硬件要求,1、厨房带冰柜的承重：一般厨房的承重不会超过350kg/m2，重量的来源主要是制冷机组的自重，可以按照楼板的具体承重分散安装，一般不会对楼板产生威胁 2、下沉五厘米作水管：餐厅的排水水管预埋不是按照高度计算的，主要是坡度，一般不能低于1：100（管长100MM，坡度增加1MM） 3、新风补充一般=排风量的70%：已经咨询过专业的餐饮厨
12、房施工人员，实际也就是排风量的30%40% 4、厨房面积：一般的规定，厨房的面积不能低于总面积的30%（实际面积有可能仅20%）；大型中餐厨房面积可能达到近一半 5、开放式厨房的排风、新风和制冷量：经咨询，与封闭的厨房没有太大的区别 6、天然气与煤气的区别：主要是热值和压力的区别，天然气的压力要3000帕，煤气的压力为2000帕 7、排风的一般处理方法及环保限制：一般在排演的末端会安装“油烟净化装置”分活性炭（需要定期更换滤芯）；水过滤和静电净化装置 8.排风量与新风量随面积增长呈正比增长，对于平方米的餐饮面积需与给出的指标进行换算,备注：,附件一：各业态硬件要求,休闲、教育培训类商户硬件条件
13、需求： 休闲、教育培训类目的性较强，对大人流量和临街没有特殊要求。 美容美发的休闲业态在硬件方面需要有上下水，对商铺建筑形式要求不高，只需满足其分割要求，美容业态需要一定的私密性。 教育培训类业态对结构要求不高，需要满足教学需要，能够根据要求划分为不同大小的教室。 部分教育客户需求面积大，以形成规模优势,附件一：各业态硬件要求,金融类商户硬件条件需求： 一般需要临街位置，面积规整好用 有明显的店招和广告位。 银行支行以上标准带金库的对于所用面积的进深要求大于等于9米 金库楼板承重45KN/m2。 零售类商户硬件条件需求： 零售类在所有业态中对硬件条件要求最低，除要求面积较整好用之外，绝大部分只需要标准的照明、空调即可。 书店对楼板承重有特殊要求，45KN/m2。 零售对于人流的要求较其它业态高，大部分零售业态需要较大的人流量，或叫稳定的消费人群支持。,附件一：各业态硬件要求,附件二：下沙主要社区商业一览,THANKS FOR YOUR ATTENTION！,