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1、此报告内容未经允许请勿转载,沿海赛洛城营销整合报告,此报告内容未经允许请勿转载,1,市场环境与竞争形势分析,此报告内容未经允许请勿转载,城市中心地位加速,规划设想阶段起步阶段加速发展阶段成熟阶段 （2000年前） （2001-2004）（2005-2007） （2008以后）,浑南市场发展阶段及特点,此报告内容未经允许请勿转载,交通升级（30分钟交通圈） 城市中心转移， 浑南地位强化（大型商业/奥体中心） 品牌发展商带动，集体营销的力量 客户的主动选择,四大促动因素,向中高档方向发展，成为继沈河、和平之后第三个高档居住区；,发展趋势,浑南市场发展因素及未来趋势,青年大街都市圈,浑南中央商务区都
2、市圈,此报告内容未经允许请勿转载,浑南区域供需分析,目前，浑南区域在售楼盘大多数在2003年启动，从现有楼盘的销售情况看，从2003年至2006年三年间，共销售200余万平方米，年平均单体楼盘消化量大约在5.5万平米左右。单体楼盘年平均开发量约在7-8万之间左右；,此报告内容未经允许请勿转载,需求量 客户分析,从目前浑南市场的状况来看，购买浑南的客户主要来自沈河、和平及市中心区客户。 由于沈河、和平人口密度过大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊银带的建设，浑南成为吸纳沈河、和平的主要区域。,此报告内容未经允许请勿转载,三大板块市场特点,以桥为界限，以发展时间为划分，分为东部板块、中部板块、西部
3、板块； 发展特点，西部先行、中部最热，东部后市强劲；,该板块主要指浑河南岸，浑河桥西侧区域。西部板块是浑南最先开发的板块，也是目前该区域价格最高的板块之一，目前该板块均价已超过4500元/平，未来该区域板块价格将继续拔高；从主力产品供应面积看以三室为主，大面积产品为辅，一室供应量偏少，,西部板块,中 部 板 块,东部板块,中部板块主要位于浑河桥东、富民桥西侧。该板块为浑南新区的中央商务区。奥体中心的建设提升了板块的商业价值，而近期不断涌现的商业项目，也使该板块具有较强的商业氛围， 本案即位于该板块内。中部板块是目前浑南最热的板块，目前该板块均价在4300元/平，今年该区域板块均价会突破4500
4、元/平；从主力产品供应面积看以一室为主，二室产品为辅，由于该区域属中央商务区，未来公寓及小户型产品供应将会成为主流。,东部板块位于富民桥东侧，包含大学城区域。受大学城建设的影响，该板块成为浑南又一重点的居住区域。东部板块发展速度相对缓慢，目前该板块均价在3700-3800元/平方米，未来随着大学城周边环境的成熟，该区域价值将会剧增；从主力产品供应面积看以二室为主，其次供应量较多的是三室二厅产品， 该区域未来主力产品面积将会向三室二厅方向发展。,此报告内容未经允许请勿转载,竞品分析,判定竞品的依据其位置、客群、产品形式、主力总价款区间,亿丰商业广场,万科新里程,竞争者,SR,新华 清华,此报告内
5、容未经允许请勿转载,小结,市场小结： 开发环境，供销两旺，浑南房地产正处于加速发展期； 产品特点，三、两室唱主角，一室产品成为区域稀缺； 发展趋势，浑南房地产市场的整体发展方向是向中高端方向发展的； 板块特点，商务气息浓厚，商业、公寓类型项目居多，住宅较少 中原建议; 本项目所处开发环境极为有利，应提早开发，占领市场； 从市场空白点看，开发中小户型比较有利，符合市场供应趋势； 从发展趋势看，新都心正在形成，升值潜力凸显； 从产品定位看，本项目所处为CBD板块，适合做中高端开发；,此报告内容未经允许请勿转载,2,产品定位,此报告内容未经允许请勿转载,项目开发方向定位,从区位看，属于浑南中心位置，
6、位于沈阳城市中央走廊南端起点，北接“五里河”商务区,地理位置优越，交通运输十分便利， 从位置看，本案位于中央商务区内，作为商务区内少数的住宅项目,向南吸纳软件园内客户,向北接金廊之势，吸纳金廊两端商务客层；,浑南CBD后花园,此报告内容未经允许请勿转载,项目所处浑南新区中心，出行便利，距桃仙机场、五里河仅10分钟左右车程； 中央商务区，居住档次高；,周边同类型物业可能会较多，竞争较大； 高速公路及铁路噪音,影响居住舒适度； 单位总价较高，置业群体数量有限； 项目容积率高，居住舒适性差；,项目自身地块经济指标决定项目并非大户型享受型产品设计，且项目与市场同类型产品相比，竞争力不够，整体消化问题大
7、，风险大。 因此，高端物业的开发方向存在较大的风险。,优势,劣势,非最优方案,为社会上层人士打造的高端社区,此报告内容未经允许请勿转载,一、不符合地块所在区域价值； 二、沈阳市中低价房供应量较大，且价格不具有竞争优势； 三、实现不了利润最大化，因此，低端物业的开发方向不可行。,非最优方案,为首次或投资型置业者打造的居住社区,此报告内容未经允许请勿转载,目前周边生活配套尚不完善； 项目周边中高端项目较多,对本项目推出有一定的竞争压力。,虽然同类型物业的供应量可能会较大，但是项目差异化定位，竞争力较强，因此，中高端物业的开发方向风险较小，符合利润最大化原则。,优势,劣势,适合本项目方案,为城市银领
8、、白领打造的中央商务区居住后花园,项目所处为中央商务区，交 通便利，适合做中高档； 项目未来周边配套完善，尤其是商业设施，毗邻奥体中心、地铁，未来升值潜力大。 项目容积率高，居住舒适度下降，适合作中小户型。,此报告内容未经允许请勿转载,项目目标市场定位,此报告内容未经允许请勿转载,本案客户锁定旭日东升,作为本案而言，其地理位置（到达青年大街三站地 ，到达产业园区一站地）和外部舒适性将会吸引大批在产业区工作的企事业工作人员以及在青年大街、五里河商务区工作的银领、白领置业，未来随着地铁的开通，其客户所在区域范围将会更加扩大，而作为内部指标，本案社区配套的完善性、户型定位、规划设计将成为吸引客户置业
9、的重要因素；,此报告内容未经允许请勿转载,青年群体购房路线示意图,和平、沈河,棋盘山,东陵,大东,皇姑,铁西,于洪,浑南,中年群体购房路线示意图,长白,2005年以前客户购房动线示意图,此报告内容未经允许请勿转载,板块内客户构成,板块内：清华同方 主要客群： 客户年龄特征比较年轻化，以30岁左右为主要客群。客户60%为自住购买。约有70的客户来源于沈河、和平区域，客户职业主要分为公司白领、银领居多，其中在三好街、浑南的IT产业园工作的占很大部分。,板块内：上海亿丰广场 主要客群： 项目目前尚未正式销售，由认购客户了解。产品一期面积较小，投资购买客户约占30比例。客户来源以沈河、和平等中心区域为
10、主,但一些外阜如鞍山等客户约占1520。年龄则集中在25-30岁左右。从客户来源看，70以上为青年大街、三好街工作的客层。另外，市内中心区也会来此购买。,此报告内容未经允许请勿转载,和平、沈河,东陵,大东,皇姑,铁西,于洪,浑南,未来随着地铁1、2号线的开通,公交线的增加，本案将会越来越吸引地铁及公交沿线附近的客户,可以预见随着08年奥运会的召开，市中心所占本案客户比例将会大幅提升；,2005年以后客户变化趋势,青年群体购房路线示意图,中年群体购房路线示意图,此报告内容未经允许请勿转载,项目S.W.O.T.综合分析,本案的核心优势是位于浑南新区中央商务区中心，西侧紧邻机场高速路，北侧比邻2号线
11、地铁口，交通便利。特别是地铁出站口的设立，增强了本案的市场竞争力，本案将直接享受地铁物业所带来的优势。同时奥体中心的带动，加速了新都市中心的形成，项目拥有了明显的升值潜力。 本项目目前最大的问题是周边环境，噪音大、居住氛围不浓厚，配套设施不完善；,此报告内容未经允许请勿转载,区位价值,配套优势,地铁卖点,产品特点,规模,对比亿丰商业广场、万科新里程项目优势点对比剖析,教育支撑,本项目对于客户核心价值力将锁定“ ” 方面，进行市场突破；,都心,此报告内容未经允许请勿转载,新都市中心享受慢的生活节拍,此报告内容未经允许请勿转载,浑河南，沈阳的新方向，价值无限，活力无限， 无限之中诞生无限的,这就是
12、沿海赛洛城时尚都会。,“M生活”,时尚都会 沿海制造,此报告内容未经允许请勿转载,生活诠释,M,“M” 生活= Morning Man Music Menu Mind,此报告内容未经允许请勿转载,Morning,清新 美好 崭新 希望,此报告内容未经允许请勿转载,Man,成功 包容 体贴 责任感,此报告内容未经允许请勿转载,Music,紧凑 舒缓 灵动 有节奏,此报告内容未经允许请勿转载,哈瓦那,超越了香烟范畴的哈瓦那，裹着品位与成功、偏执与傲慢的优雅内心，当它被点燃的时候，火光中的上层人物时隐时现。,真正能够玩味哈瓦那的人，也一定懂得沿海赛洛城不仅仅用于居住。,Menu,开放 主流 丰富 多
13、元化,此报告内容未经允许请勿转载,现在开始“M生活” M生活，我的生活选择,此报告内容未经允许请勿转载,项目价格定位,运用市场比较法评估项目初步参考销售均价,项目一期成交参考价为：4313元/M,此报告内容未经允许请勿转载,分期价格,考虑项目周期在三年左右，根据中原以往的操盘经验，项目年涨幅可能在5左右幅度变化。二期价格涨幅在15%左右； 项目二期成交参考价4956元/平； 项目整体成交参考价=（一期成交均价一期开发面积+二期成交均价二期开发面积）/2，,项目整体成交参考价4798元/M,此报告内容未经允许请勿转载,3,产品开发建议,此报告内容未经允许请勿转载,户型配比建议,此报告内容未经允许
14、请勿转载,户型配比建议,此报告内容未经允许请勿转载,浑南市场户型配比分析,1,2,3,结论一,市场角度分析,成交/需求分析,项目自身条件修正分析,新政应对修改户型配比,4,结论四,政策角度分析,结论三,自身条件分析,结论二,客户角度分析,户型配比建议推导思路,此报告内容未经允许请勿转载,推导过程,分析过程: 通过浑南市场住宅项目户型供给和消化比进行整体分析; 选取03-06年的共18个项目进行分析; 目的要求: 由片区户型供应及消化分析,找出机会点,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; 数据来源: 中原市场研究部,1:,户型配比建议,此报告内容未经允许请勿转载,浑南新区户型供给及消化情况一览
15、表,中原建议：从表中可以看出，一室及两室户型目前在三大板块中特别是东西部板块供应量占的比重不是很大，但是销售量率却很高，本案作为中央商务区板块，首期通过小户型开发，一方面可以填补区域空白，另一方面可以充分利用地缘优势，吸纳小户型客群； 一室及两室的开发可以保证项目的快速消化及现金流的要求；,浑南新区户型供给及消化情况一览表,此报告内容未经允许请勿转载,户型上的分布十分集中，1房2房的比例高达65； 统计结果显示，本区域除奥运金版外，均为小户型定位，以公寓 产品形式居多。,房型需求及成交量排名：一房二房三房,中央商务区户型供给及消化情况一览表,此报告内容未经允许请勿转载,推导过程,2:,客户角度
16、分析,此报告内容未经允许请勿转载,【地块目标客户特征分析】,小结：目标客户群需求中小面积户型为主，如一房、二房；面积以经济实用型为倾向接受（一房45-65平米，二房75-110平米）。,以下调研摘自中原市场研究部春交会浑南中央商务区板块调研,此报告内容未经允许请勿转载,推导过程,分析项目自身条件限制；对原定户型比例进行修正；,3:,此报告内容未经允许请勿转载,地块特点,适合做小户型,适合做中小户型,适合做中大户型,此报告内容未经允许请勿转载,推导过程,新政影响分析 最大威慑力的举措： 套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上 这也意味着90
17、平方米以上房源的套数占总房源套数的比例将一定小于30%。,4：,此报告内容未经允许请勿转载,整盘户型配比,此报告内容未经允许请勿转载,商业建议,由于项目采用大开放小围合的设计理念，因此在商业街的设计理念上采用BLOCK的设计理念，也就是BLOCK，这一概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写：BBusiness（商业）、LLiefallow（休闲）、00pen（开放）、CCrowd（人群）、KKind（亲和）。BLOCK是居住和商业的集中融合。是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。,此报告内容未经允许请勿转载,本案,五里河商务区,浑河堡商服区,地铁商
18、圈,原住民,红色区域为浑南新区的核心商圈,项目位于浑南新区中央商务区板块，亿丰商业广场、女人街等商业项目都在该区域内，未来还会有大型商业项目，其辐射范围将涵盖整个浑南新区，具有极大的发展势能。 项目位于上述核心商圈内，西部为地铁出站口，北侧承接浑南中央商务区商业氛围，东部为大型居住区，具有极其优越的商业价值。,红色区域为浑南新区的核心商圈,项目商业价值研判,此报告内容未经允许请勿转载,2.4 商业业态分布以及定价,均价：6000元/平米 底商总面积：30000平米 总销售收入：18000万,此部分商业位置最好，临城市主干道，具有较强的辐射能力，其业态的定位需要综合考虑对外经营的问题，拟以综合型
19、业态规划，如银行、餐饮、通讯公司、家居饰品、照相、彩扩、网吧、个性服饰店等业态。,这部分商业毗邻地铁出口，拟主要以餐饮业态为主底商西侧有写字间、酒店，利于餐饮业态的引入。其余部分业态可以考虑健身中心、咖啡厅、超市等；,内街商业价值较低，且毗邻小区出入口，拟主要以中、小型便利店、诊所、药房等服务社区的业态为主，在实现销售的同时，对住宅销售也带来利好消息。,东侧商业毗邻公交总站，商业价值明显，结合东边大型传统居住区的带动，建议定位为大型集中商业，以大型超市、购物中心、集贸市场为主。,此报告内容未经允许请勿转载,4,营销推广,此报告内容未经允许请勿转载,浑南市场-供销两旺、加速发展，小户型是区域的空
20、白点，需求旺盛； 板块特点-中央商务区，未来的新都心，适合小户型及公寓的开发定位； 地块特点-毗邻地铁及公交总站，周边配套完善； 产品特点-自身容积率高，小户型产品为主；,因此本案是旭日东升成长阶段的生活解决方案,小结及营销方向研判,此报告内容未经允许请勿转载,整合价值观 我们项目所处的位置提供的是一种舒适的生活方式 我们打造的产品是舒适的小户型住宅； 我们的目标客户追求的是舒适惬意的小资生活； 行销主题语- 港式新锐生活 都市中享受慢生活的节奏！,此报告内容未经允许请勿转载,营销推广总体策略,提前造势厚积薄发跟随入市：通过沿海品牌导入等系列事件，提前对项目造势。 水涨船高，借市提价： 利用小
21、户型快速启动市场 利用奥运会推动大户型销售 利用地铁再次掀起小户型销售热潮 突破常规，创造奇迹：在推售手法、营销手法等方面突破沈阳常规，引领沈阳，提升品牌效应。,此报告内容未经允许请勿转载,住宅营销推广节点控制和阶段策略,07.8月,08.01月,07.06月,08.03月,07.10月,08.05月,售楼处开放,推出2批单位,推出3批单位,营销筹备阶段,造势、炒作阶段,品牌导入,客户体验阶段,品牌体验,开盘热销,品牌强化,此报告内容未经允许请勿转载,营销推广手法建议,把故事告诉给客户，让客户在购买后可以炫耀给朋友听！ 宾利营销经典名言,通过事件营销和故事营销，结合媒体炒作提高项目影响力！,以活动营销为主,此报告内容未经允许请勿转载,“现场包装”,对售楼处、看楼通道、看楼电梯、样板房、广场园林等展示空间和销售场所的 包装和场景布置表现，将“项目国际品位的定位完美融合”，给客 户强烈的感官刺激和体验，达到提升项目形象和价值的目的。,（围绕主题：模仿世界一流展示橱窗的设计，不需要铺金挂银）,此报告内容未经允许请勿转载,THANK,精英领地，精致生活,