漳州东山项目初步定位及物业发展建议(.11.25)131p.ppt

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1、Page-1,漳州东山项目初步定位及物业发展建议 (2010.11.25),Page-2,报告思路,Page-3,宏观经济分析,宏观政策分析,房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-4,宏观经济分析,东山城市概况,东山岛是全国第六、福建省第二大海岛县，主岛面积194平方公里。位于厦门经济特区与汕头经济特区之间，距台湾高雄110海里，是大陆距台湾最近的海岛。全县总人口20.33万人。平均常住人口21.14万人。东山岛素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称，岛上气候宜人、风光旖旎、资源丰富。,Page-5,东山经济发展提速增效果,地区生产总值、财政收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入增

2、幅均创近十年来新高。经济社会建设呈现发展提速、效益增优态势！,项目带动成效凸显,引办大项目取得突破： 总投资达168亿元； 高端浮法玻璃； 水产品精深加工； 物流保税中心 风力发电； ,工业发展平台初步形成,19.7平方公里的生态工业园区有序推进； 临港经济工业园建设初具规模； 海峡两岸（东山）水产加工集散基地投入运营；,东山经济腾飞在即！,Page-6,居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变,东山县2009年人均GDP26548元，按现行汇率折算达3962美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于稳定的快速增长阶段。,Page-7,东山人口逐

3、年增长，住宅市场供应缺口较大,上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积30计算，从2009年至2013年五年时间，住宅市场需求约为650万，以2009年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。,Page-8,东山县城镇总人口规模：近期末（2010年）控制在14万人左右； 东山县城区总人口规模：近期末（2010年）控制在12万人左右，总用地14.7平方公里；,2020年未全县国内生产总值（GDP）达到约211亿元；人均GDP产值达到91000元/人左右，城镇化水平达到64%左右。,至2020年，东山县城镇体系的

4、空间布局仍保持中部城区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。为促进旅游业的发展，拉近西埔和铜陵两镇的距离，强化城区的组合关系，规划在康美镇域百亿新城附近设立康美城区，西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城，形成全县政治、经济和文化中心。,2020年西埔城区城市建设用地面积5.412，规划人口4.6万人，人均城市建设用地面积117.5米2。,2020年铜陵区城市建设用地面积9.582，规划人口9.0万人，人均城市建设用地面积106.4米2。,东山规划建设更好的适应经济社会的发展，前景一片大好！,城市规划,Page-9,项目所在区域规划,项目地处东山县西埔镇开发区党校路旁。西埔镇位于东山县中心县城所在乡

5、镇，面积34.4平方公里，下辖4个社区，13个行政村，总人口5.3万人，城区面积6平方公里。距铜陵镇著名的风动石风景区、东门屿南门湾滨海沙滩景点等12公里。 西埔镇定位为东山县政治、经济、文化、教育、交通中心 未来发展目标： 建设国际旅游海岛为目标，高标准定位，加大中心县城的建设力度，把城市当景区建设，实施打造精品旅游区。极推进商业街、海产工艺品、干货、海鲜小吃一条街、步行街的发展和改造，推进全县城市文化广场和夜景工程建设，把县城建设成为“吃、住、游、玩、购物”配套齐全的海岛特色旅游精品工程。,Page-10,宏观经济分析,宏观政策分析,房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-11,20

6、10年1-9月房地产业的宏观政策法规,今年以来国家对房地产行业的宏观调控政策频繁出台，显示了政府对调控房价的决心，势必影响到投资者的热情，导致市场成交量的暂时萎缩。,Page-12,后市预测 新政不管是对开发商开发资金还是普通购房者的影响都比较大，特别是对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，市场进入浓厚的观望期。而在九月二十九日出台次“国五条”再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过快的决心，其对市场的冲击不小，全国大部分城市成交量萎缩。 随着2010年底到2011年，新盘推盘量增加

7、，新盘积极入市可望带来市场的回暖。,Page-13,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-14,发展史,2005年之前，东山居住用房基本还是以自建房为主，商品房开发从2006年开始起步，经过两年的发展，本地居民才开始逐渐接受这种新的居住方式。 2009年之前东山的房地产开发水平也相对较为落后，进入市场的项目不超过20个，并且普遍规模较小，从几千平方到一两万平方为主要的开发区间。项目规划和户型产品也比较单一，更多的产品都带有明显的迎合旧有居住习惯的痕迹，没有小区，户型尺度普遍较大。从2009年开始随着城市的发展和旧城改造的推进，房地产开发水平也有了明显的提

8、高，项目品质更加优秀，大体量的高层小区项目越来越多，户型结构更加合理。 东山的房地产项目市场化运作水平有限，普遍都是应用民间渠道进行直接销售，不需要包装，更没有系统的营销推广的做法。直到2007年，才有个别相对较具规模的项目开始了营销推广，对项目进行包装，也应用各种渠道进行宣传。目前房地产项目的营销推广手段也逐步走向系统化、专业化，专业的代理公司也开始出现。 从市场整体价格水平来看，在前几年大市场行情涨势凶猛的背景下，也有一定幅度的上涨，但相对比较缓和，目前行情仍然保持在28003300元/平方米的较低水平。,Page-15,从2005年开始东山县全社会固定资产投资保持在年35%的增长幅度，呈

9、现逐年增长的态势。 其中房地产开发投资从2006年开始增长，2009年增长幅度趋于平缓， 东山政府对房地产开发给予足够的重视，实际投资年平均增长率在82.97%！,房地产宏观层面,Page-16,从近几年东山县房地产市场宏观数据来看，商品房施工面积每年基本保持在30万方左右，2009年有较大幅度的增长为60.81万方，增长率达到57.9%，市场供应量呈现逐年增加的态势。 商品房销售面积从2005年的5.5万方到2009年21.24万方，增加了接近4倍。,Page-17,当前市场特点,起步晚，发展慢 供应少，价格低 规模小，规划差 集开发，势均衡 自住多，投资少 重销售，轻策划,Page-18,

10、经济基础薄弱,产业单一,发展缓慢,对房地产的支撑能力有限,多数项目总建在3-5万平之间,总体社区品质难以体现,配套稀缺，几乎为零，只能借助于周边自然形成的配套,产品单一,类型单一：住宅为主，极少量商业为辅，其他物业类型基本为零,立面单一：过于普通，缺少创新,其他,开发商：立意不够高、品牌意识不够,观念更新：居住观念已经发生了很大的转变，但仍有提升空间,城市影响力不足：名声在外、名不符实,Page-19,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-20,西浦,铜陵,西埔：,铜陵：,聚福花园、益泰商贸城、新城中心、东方广场、聚鑫商城、鑫瑞学府花园,东方御景广场、鑫

11、弘花园城、群峰广场、帝业商厦,东山典型的双核心县城,Page-21,西埔：县政府所在地，为东山县政治、经济、文化中心,西埔镇的房地产开发主要集中在新城路和东环路的两边,项目以多层和小高层为主，社区规模小，自身配套稀缺，主要依靠项目周边的市政配套。在当地能够实现最大程度、最高等级的生活、教育、娱乐等日常活动。 西埔镇的住宅以自住为主，投资的比例相对铜陵会较低。,Page-22,铜陵：东山旧政府所在地，文化中心，港口优势显著,铜陵镇为东山旧政府所在地，50年代政府搬迁至西埔，但在东山人的传统观念里，铜陵才是真正的城关。区域优越观念较强。 东山文化及旅游的精髓风动石景区，就座落在铜陵镇。关帝庙为台湾

12、及东南亚所有关庙的香缘，每年吸引数以万计的朝圣者膜拜。 铜陵城区重点发展港口和港口工业区。独特的地理优势及资源，使其房地产在东山处于领先地位。 价格最高、社区规模最大、配套最齐全、投资比例最大,Page-23,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,Page-24,西埔板块,Page-25,Page-26,Page-27,Page-28,Page-29,Page-30,Page-31,铜陵板块,Page-32,Page-33,Page-34,Page-35,Page-36,Page-37,总结分析,在售市场调研分析小结,一、目前在售十个案总建筑面积约为84万，其中已

13、售面积约为56万 ，尚余28万量体未售。 二、市场特征 以小高层和高层住宅为主，搭配部分多层，多层产品主要体现低价，弥补低单价低总价客群的需求。 以一房（40-50）2房（80100）、3房（110130 ）的小户型为主，大3房 （120170）为辅；大户型 面积较难消化 销售管理水平有待提高； 购买房产讲究经济实用。 三、销售状况： 平均销售率达到70以上； 西埔区域均价2900-3300元/左右，铜陵2600-3000元/ ； 进入2010年，受楼市新政的影响，市场观望情绪浓厚，购买欲有待激发 ； 四、消费客层 周边乡镇客群量大，除改变居住环境外，多是改善子女的教育环境 城区居民购房部分用

14、于改善居住条件，东山县旧城改造的刚性需求 客群结构比较单一，多为东山县或者周边乡镇的本地客户，投资客占很少比例 随着东山县打造国家级旅游城市的远景规划，西埔和铜陵逐步出现开发热，未来升值潜力较大，能够吸引投资客,Page-38,在售个案主要分布在西埔和铜陵镇，西埔是东山县新的行政中心，铜陵旅游风景资源丰富，如风动石景区、马鸾湾景区等； 建筑风格单一，外立面普通，户型格局单一； 小区整体居住品质除个别项目外，无法达到高尚社区的标准； 中小户型产品一直是市场的主力热销产品； 整体市场销售率高，市场反应良好，价格平稳上涨，发展空间良性。,Page-39,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,P

15、age-40,1、基本经济指标,Page-41,2、地块周边及地貌现状,东邻东山县开发区西环路，南临目前在建的东山县东西二路，西至电信办公大楼，北达东山县党校路。 地块周边略显陈旧和空旷，四至缺乏视觉吸引力，整体自然环境较差，区域人气不足。,Page-42,Page-43,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,Page-44,项目价值判研,界定关键词：新区、交通便捷、规模,Page-45,项目界定,城市稀缺品质规模大盘,Page-46,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,Page-47,规模优势：总建面约25万平方米，具备规模开发优势。是目前东山县除领海国际 别墅项目外的第一大盘

16、。 区位优势：处于西埔开发区之中，离东山县核心区域仅10分钟，地段优势明显 地块优势：地块方正，平整，是城市大盘开发的优良地块。 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。 教育优势：周边为东山县党校、东山县一中，拥有良好的教育配套,项目优势,Page-48,处于待发展区域，在东山人民心目中处于偏僻地段；区域人不旺，生活配套设施缺乏；缺乏公交体系，往来市区不方便； 目前北面东西二路延伸段正在施工，对本项目有较大噪音影响； 本案量体大，去化周期长，容易受到政策变化影响 周边商业分散主要是日常生活商业配套，不是主流商业区,项目劣势,Page-49,整体市场近几年东山房地产市场快速发展，但整

17、体市场仍运行水平一般，整个市场后期看好； 周边竞争项目个案较少 区域性的生活娱乐配套比较缺乏 结构性消费群体逐渐明朗，为商业体消费目标群体的锁定，奠定了基础 新颖且卓有成效的营销手段的运用 市场开发水平不高，东山县缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目，这给品质大盘的开发带来机会。,项目机会,Page-50,国家近年固定资产投资的姿态及近几年出台的宏观调控政策，一定程度上制约了地产市场的发展； 东山房地产市场快速发展，潜在市场供应量较大，市场竞争激烈； 大型项目在市场竞争中容易成为被攻击对象,项目威胁,Page-51,发挥优势： A、突出项目规模优势，以及小区特色景观；塑造东山第

18、一大盘； B、发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的新城建运动大概念，建立大盘形象； C、通过创新突破，打造片区乃至整个东山县品质标杆，塑造独特个性的品质名盘； 规避劣势： A、科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； B、先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质； C、通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势； D、合理的产品创新，如双层隔音玻璃等； 发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。,项目分析对策,Page-52,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,Page-53,核心问题,核心问题,Page-5

19、4,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-55,我司认为，在东山城市正处于大拓展、东山房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区大力发展旅游城市的良好规划下条件下，本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子，放弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。只有这样，才能最大限度的提升项目价值，才能够取得超常规的战略成功！,项目带动区域,开发理念,Page-56,新城市主义 项目所在的区域，虽然与中心区域有一定距离，但不是郊区，而是一个新城区新开发区的概念。我司认为，项目应提出新市镇主义理念，参照欧洲小镇的做法，将优美的小区环境、

20、繁荣的商业、 便捷的交通、文明的社区和时尚的生活方式等等集合起来，将本项目建设成为一个环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区，追求一种现代欧洲小镇的最本初的风格，营造一种强烈的城镇生活和居住的氛围。,Page-57,我司认为，项目应注重对配套设施的提炼，通过对社区本身的文化概念提炼与挖掘，通过对社区配套、景观小品、户型设计、社区视觉系统、营销推广等各个节点和环节的整合和提炼，形成独特鲜明的主题概念，塑造项目的核心竞争力。,主题地产,Page-58,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-59,客户群体主要集中为旧城改造后原有居民、外地务工人员、普通单位的管理人员和职

21、员、私营业主及周边居民； 多为首次置业，主要为自住性客户； 来源区域主要为附近乡镇，主要看好片区未来发展和刚性需求；,区域类比项目客户现状,市场客户分析,Page-60,项目客户圈定,市民阶层,富裕市民阶层,新资产阶层,稳定资产阶层,财富阶层,权利阶层,赤贫阶层,阶层金字塔体系,Page-61,目标客户定位,平均年龄30-40，但有不错且稳定的收入，对居住条件有较高要求； 习惯了城市的喧嚣，喜欢自然、舒适的城市生活，希望在交通便捷的地方有物业； 平时工作忙碌，对生活休闲配套设施有较高要求，喜欢喝茶、唱歌等娱乐节目 ； 有着多次置业经历，眼光挑剔，置业经验丰富； 多数是1代人或者2代人居住，多代

22、同堂的情况会较少出现。,客户定位：城市中坚阶层,Page-62,项目客户定位,15万以下,1525万,2540万,4060万,6080万,80万,核心客户群,重点客户群,边缘客户群,主力客层：经济承受能力在25-60万的客户群,游离客户群,Page-63,高融合性的、可持续发展的、示范式的都市居住区,项目形象统领,Page-64,东山西埔 城市稀缺低碳生活特区,我们在这里示范东山的未来！,项目市场定位,Page-65,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-66,未来市场供应主力户型面积,鑫瑞学府花园,聚福名城,鑫瑞大厦,天成花园,空档面积区间,空档面积区间,市场供应主力面积,市场供

23、应主力面积,Page-67,根据市场调查:目前东山楼盘热销的户型面积以80-120为主，其次是40-50，占市场热销户型的80%左右。,市场热销户型面积,Page-68,户型配比,根据市场反映60平米以下小户型和100-110平米的小三房是市场主力供应结构，而市场中70-90平米的两房户型市场供应较少，可以作为项目的切入点，为了降低市场竞争带来的风险，建议本项目主力户型为70-90平米的两房。 整个项目2梯6户的18层30层建筑,Page-69,项目价格定位,我们采用了市场比较法，进行价格估算，根据根据问卷调查的结果，我们选用了客户比较关注的环境因素、配套因素、交通因素、建筑类型因素、品质因素

24、等因素来进行修正，下面是本案与几个潜在竞争楼盘的比较：,本项目销售价格：3496元/平米,Page-70,本项目住宅总销售金额：3496元/平米253011平米=8.8亿元,项目总销金额,Page-71,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,Page-72,项目启动策略,由于本项目为目前东山县第一规模大盘，总建筑面积为30万方，考虑分期开发，整个地块建议分为二期开发。 本项目首期将先启动项目会所、风情商业街、中心景观园林等配套，以现场可体验的高端形象，热销未来,Page-73,地块分期示意,一期,二期,以最优资源高起点启动,优先规划和展示公共配套区,以体验为目的全面展开,将地块一分为二，以最

25、优资源高起点启动，奠定项目的整体档次； 在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果; 启动区入口处优先规划和，加大体验力度. 首期开发临近电信大楼部分，总建筑面积约15万方。,东西二路,党校路,西环路,Page-74,第一期,第二期,2013年,项目整体开发周期,Page-75,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-76,总体规划布局,规划约10000平米人工湖,提升项目的景观资源优势,奠定项目核心竞争力; 组团围合式布局,以景观为导向,坚持资源优先分配给大面积产品原则,产品尽量板楼设计; 岛式会所设计,会所面

26、积约2000平米,将项目会所、人工湖与中心游泳池形成一个整体,形成社区主入口的主要展示面.泳池与湖面相连接,打造无边际泳池; 商业街休闲化,将项目商业设置在东西二路边,营造良好的休闲氛围; 规划路景观化,周边种植高大大型乔木,形成一条林荫大道. 项目主入口设置在东西二路上,整个小区实现人车分流;,Page-77,人工湖+游泳池,会所,项目二、三房高层单位/商业,项目二、三房高层单位/商业,小区主入口,项目二房、三房、四房高层单位,项目一房、二房、三房高层单位,项目一房、二房、三房高层单位,项目二房、三房、四房高层单位,总体规划示意,东西二路,党校路,西环路,小区次入口,小高层单位,小高层单位,

27、Page-78,借鉴规划,Page-79,Page-80,会所功能,会所设置位置建议： 在人工湖附近，由于此位置位于小区中心，又有水景资 源，正对小区主入口，能很好的展示项目形象。 会所功能设置： 室内运动馆（羽毛球、乒乓球、健身房、桌球室等），阅览室、棋牌室等休闲娱乐为主。面积大约2000平米，2层。 备注：会所前期建议做为销售中心,Page-81,岛式会所示意,气派和开阔的入口景观是提升社区价值的重要因素.而且加之本项目建议做人工湖和小区游泳池，采用岛式会所这种独特创意除了提升项目档次，更能吸引市场好奇感,Page-82,山湖会所示意图,水系是住所加分的重要元素，建议会所建在湖边能添加其气

28、派，吸引消费者眼球。,Page-83,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-84,现代简约风格是市场主流,根据经验大盘大都选择欧式建筑风格;其实大多数客户并不关注建筑风格本身,而关注建筑风格所反映的独特风情,比较喜欢洋派的风情;简欧建筑、海派建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑等基本在东山都没有出现过 ;东山的楼盘几乎都是现代简约风格，并且质素都不高。,东山楼盘建筑风格研究,Page-85,项目建筑风格建议,从项目开发思路和整体定位考虑,建议本项目建筑风格为:,欧式建筑风格,Page-86,Page-87,Page-88,Page-89,风

29、格印象,Page-90,Page-91,Page-92,1、同层排水 通过减压限流给水系统，实现卫生设备和空间灵活配置、无噪音、隐蔽水箱免维护、节水节能减少资源消耗；水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立。 卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。,设施建议-建筑结构及建材亮点,2、铝窗及中央玻璃系统 断桥铝合金窗，双层中空low-E玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超高隔音性能。,Page-93,1、24小时安保系统 小区可视访客系统、七重电子安保网络监控系统、电脑车库一卡通门禁系统、周界报警系统、自动化远程抄表系统、公共电视接收系统。,2

30、、智能对讲系统 主机所摄图像传输到分机监视器的通道，通常的楼宇对讲系统的视频通道是与系统的通讯、音频通道完全分开的，采用电视监控的视频传输原理进行通道的设计。,设施建议-智能设施配套亮点,Page-94,3、私家指纹识别系统 把一个人同他的指纹对应起来，通过比较他的指纹和预先保存的指纹进行比较，就可以验证他的真实身份。,5、一卡通刷卡式电梯，只有住户才可以进出 智能IC卡，内保存有客户信息，持有一张卡便可出入车库，公寓，会所等，且只有持有IC卡的客户才能进入高端公寓楼层，如此可杜绝闲杂人等，及保证住户安全。,4、光纤到户系统 光纤通信(FTTx)一直以来都被看做是继DSL宽带接入方式之后最具市

31、场前景的宽带接入方式，与常见的双绞线通信不同，其具有工作频率更高，容量更大(可以根据用户需要升级到10-100Mbps的独享带宽)，衰减更小，不受强电干扰，抗电磁脉冲能力较强，保密性好等特点。,设施建议-智能设施配套亮点,Page-95,1、直饮水系统 在用户终端直接进行净化，并活化，能量化，模拟自然水的净化体系进行处理，直接输出符合国家标准的饮用水。所有材质均符合食品卫生级别。,2、食物垃圾处理系统 可以很方便的处理掉家庭生活所产生的垃圾，大幅度改善室内卫生状况、完善家居环境。改善室内空气品质，提高家居生活质量。,设施建议-生活设施配套亮点,Page-96,总体规划布局,建筑风格建议,园林风

32、格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-97,市场对园林风格的偏好,目前市场上客户对于园林风格，没有固定偏好，客户对于市场上的风情主题都不太了解，而是随意因主题来选择，发展商说是什么主题，就是什么主题，无法识别，也没有实质的从园林上感受到太多品质感。市场上除了领海国际别墅项目外，缺乏较精致的园林社区。 因此，一方面，客户肯定具备园林品赏能力，好的园林，差的园林，在有比较的情况下是能够感觉出品质高低的。另一方面，客户对目前市场的园林没概念，因为没有好园林做参照，因此市场需要好园林，同时客户对主题风格没有任何限定，园林主题需要市场去引导。作出好的园林，客户是一定会认识到价值的。,P

33、age-98,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,Page-99,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,Page-100,有效解决项目景观均好性的问题,契合项目整体规划和建筑风格,也能在市场上形成鲜明的主题.项目园林将主要围绕中心景观和会所展开.,多组团、溶解式园林,项目园林风格建议,Page-101,架空层园林,未做商业的楼体首层架空6米,设置架空层园林,提升项目整体的绿化率,也可在架空层设置小区泛会所,Page-102,架空层园林,Page-103,水主题,由于项目地块存在高差，我司建议可以做一些循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖，令园区的每一细部都充溢着水的盈

34、动。,具体园林细项,Page-104,景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。,景观轴,具体园林细项,Page-105,架空层园林,Page-106,中心景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。,景观轴,具体园林细项,Page-107,注重公共交往的邻里 关系公共空间提示,公共空间,具体园林细项,Page-108,立体绿化-树多花多草少,小溪湖水等水系营造,具体园林细项,Page-109,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-110,特征1. 各种功能房间的面

35、积和比例调整,特征2. 追求附送面积空间,外围空间的最大化利用,特征3. 垂直空间的最大化利用,适当减少卧室个数或次卧空间； 加大主卧室和客厅的面积，满足聚会和放松要求；,通过大露台、阳台、外飘窗、廊院等外围空间，使室内和外部自然环境更好结合，加大采光、通风效果,通过顶层阁楼、底层地下室、跃层、错层的设计，增加空间层次感,我们对市场热销产品进行研究,总结了以下几种特征:,特征4. 板式设计,南北通透,尽量做到客厅餐厅、主卧南北通透，考虑大多数户型朝南或东南向，以获取最佳的阳光日照效果,市场热销产品的共性特征,户型设计建议：创新+产品附加值,Page-111,户型参考,Page-112,户型参考

36、,Page-113,一房 建面：45m2,户型参考,一房,二房,户型参考,Page-114,Page-115,Page-116,Page-117,Page-118,Page-119,户型参考,建筑面积：89 ,建筑面积：74 ,Page-120,户型参考,三房两厅两卫 建筑面积：111 套内面积：91 ,超值N+2户型,可隔2个房间,Page-121,3+1房2厅2卫 建筑面积:147平米 套内面积:128平米,前后大花园,与室外空间有效沟通,也可单独的隔成一个房间.,户型参考,Page-122,对本项目户性设计的启示,户型和面积设计上在实用的基础上也能体现舒适性;,通过空间设计提供价值增值和

37、物超所值感;,产品适当创新，增强体验感受;,市场热销户性的特征将是本项目产品打造的重点, 前面所说的参考产品亮点均可应用于本项目的设计中,Page-123,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,Page-124,项目商业建议,根据本项目经济指标，商业大约1.9万平方米，相对于30万平方米的建面而言，1.9万的商业体量并不大。但是由于项目所在区域处在西埔的新开发区，周边商业氛围不浓厚，主要是一些临街的小商铺，加之目前区域人气不足，也对本项目商业造成影响。 商业定位：主要为满足社区日常生活所需,建议做成特色风情商业街。以及整个社区的公共配套。,Page-1

38、25,商业规划：商业设置在靠东西二路一面，临街底商。（由于党校路一侧不是主干道，人流量非常少，故商业设置在沿东西二路一侧）,商业部分设计要点建议 楼层：挑空底商 层高：5米 门面宽及进深：门面宽6米；进深控制15米左右 建筑结构：全框架；独立裙楼,临街底商,Page-126,项目业种定位,商 务 配 套：银行、证券行、邮政储蓄 ；,配 套 类：彩扩冲印、美容美发、杂志店、艺术摄影、音像制品、 书吧、陶吧、药店、通讯专营、票务代理等。,餐 饮 类：海鲜馆、火锅店、中餐厅、西餐厅,休闲娱乐类：咖啡厅、茶楼、足浴中心、KTV、保龄球馆；,Page-127,作用,商 务 配 套：针对区域定位商务中心，提高项目商业档次，主要服务新行政区域。,配 套 类：满足人们的日常需求，服务于周边居住人群。,餐 饮 类：自动消费、聚集人气，体现项目主题，辐射整个东山。,休闲娱乐类：聚集人气，消化较大商业体量，辐射整个东山。,Page-128,商业外观示意,Page-129,浓郁的简欧式建筑风格 ，带出洁净整齐的步行街，是小区一道独特的风景线。,商业街示意图,Page-130,Page-131,THANK YOU！,