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1、怡康【上河时代】营销战略,领舞蚌埠,思路决定出路 布局决定结局,本项目不是无法销售 事实上销售根本就不是重点 重点是如何定义未来的价值,如何定义未来的价值,关键问题之一,我们不走传统房地产传播策略 一切都要以独特的视角去做 造势借势，一鸣惊人,如何兴风作浪,关键问题之二,上篇 审势明大局,Question 1,3大现状 3大问题,1、成交热点区域分析,蚌埠7月成交楼盘前十排行榜,1、成交热点区域分析,2、淮上区前景含糊,基础设施落后，一直是制约淮上区发展的最大瓶颈 资金短缺，是开发建设的第二大问题,2、淮上区前景含糊,滨江景观带尚未成型,3、淮上区的认同度严重不足,蚌埠7月成交楼盘价格,3、淮
2、上区的认同度严重不足,3、淮上区的认同度严重不足,3、淮上区的认同度严重不足,的确，蚌埠的热点区域仍然集中在河南 淮上区目前是好像是“后妈生的” 受到歧视和冷落，成见较深 那么，综合看整个【上河时代】营销战略 还有那些问题？,问题之一,区域品牌包装严重不足,对整个淮上区的未来和滨河一带的开发前景 概念提炼显然不够，面对一条千年母亲河，坐北朝南，怎么会没有故事？,问题二,传播主题缺乏整合,没有给人一个清晰的理由，项目创新点很多但没有整合概念，【上河时代】落入鸡群,问题三,怡康品牌缺乏定位战略,【上河时代】作为怡康地产在蚌埠的第四个项目，理应对整体企业品牌进行深度包装，形成品牌营销的跳板。,Que
3、stion 2,透视问题所在,透视之一,淮河北的价值，被整个蚌埠远远低估了,低调的淮上区政府，对淮河北岸的未来缺乏推广，这一点对项目未来十分不利。,透视之一,案例,苏州工业园区,老苏州,新苏州,洋苏州,透视之一,案例,苏州工业园区,1994年前，这里只是一片农村,透视之一,案例,苏州工业园区,1996年，这里大量的工业园开始兴建,透视之一,案例,苏州工业园区,2003年，金鸡湖大桥通车，建设提速，区域地位上升两个台阶,透视之一,案例,苏州工业园区,2008年，这里已经成为新苏州人最喜欢居住的地方之一,透视之一,案例,苏州工业园区,透视之一,案例,杭州钱江新城,2000年前，这里只是一片荒芜,透
4、视之一,案例,杭州钱江新城,2001年7月1日，杭州大剧院动工,2004年，庆春路过江隧道工程正式启动,透视之一,案例,杭州钱江新城,2007年5月，沿江大道开工,2005年12月，钱江国际时代广场开工,透视之一,案例,杭州钱江新城,2010年，大杭州格局已定，杭州从“西湖时代”进入“钱塘江时代”,透视之一,案例,杭州钱江新城,透视之一,政府的力量远远没有发挥出来 更严重的是，本地人有限的眼界 禁锢了蚌埠人对淮上未来的想象力 如果顺其自然，我们将失去定价权,透视之二,上河时代的价值被传统套路掩盖了,【同步世界的高端豪宅】这显然是一个含糊笼统的概念，没有深度分析项目的优势,透视之二,滨江休闲景观
5、带,万亩生态农业园,欧式园林社区景观,上河时代 三大层面,现代欧式建筑艺术,入户花园情趣空间,淮上区居住中心区,滨江第一大社区,怡康地产里程碑,城市区位,产品规划,企业品牌,市政文化广场,透视之二,一大天然景观,二大休闲广场,三大生活艺术空间,滨江休闲带,滨江一线景观,欧式园林社区景观,现代欧式建筑艺术,入户花园情趣空间,淮上区居住中心区,滨江第一大社区,怡康地产里程碑,市政文化广场,生活新城,超级社区,成熟品牌,成就蚌埠最典型的休闲情趣生活领地,成就蚌埠最具发展潜力中央居住区,透视之三,上河时代的目标客户是谁？,目前的营销策略没有仔细研究目标客户，更没有客户区域和阶段划分。 我们必须知道谁是
6、第一批客户？谁是核心客户？,透视之三,蚌埠老城区 其他区居民,新蚌埠人家庭 蚌埠外地务工人员,客户群定位,淮上区工业园区 政府机关工作人员,淮上区乡镇居民,升级居住 城市化社区生活,定居蚌埠 置业淮上,蚌埠定居 新区首选,居住升级 轻易不过河,透视之三,营销要从最可能的人群下手 如果全城统一推广 没有任何重点就会造成大量浪费 从市区接待处到现场售楼处 从传播主题到途径 都需要尽快完善调整,下篇 造势定新局,一种必然,高手做势，中手做市，低手做事 淮上楼市一片沉默，实则是一个闷局； 谁能代表淮上，代言蚌埠新人居模式？ 这还是个迷局,一种必然,高手做势，中手做市，低手做事 靠山吃山 靠水吃水 目前
7、，没有太多有利于上河时代的势 我们只能破旧势，造新势,Question 1,造势,现在开始,重估淮上区 重估淮河北岸 重新定义【上河时代】,三大造势,项目品牌 最高跳板,造势之一,建立品质母品牌 为【上河时代】打上新生活标签,目前，整个蚌埠楼盘还停留在比较初级的营销策划阶段。也就是卖区位、环境、配套、规划、规模等。 而这些都属于“卖砖头”，真正的价值，在于生活附加值。,怡康地产 不断为城市普通人打造更有格调的生活,造势之一,怡康地产，始终不断的 传递城市生活的格调，激发生活的情趣,造势之一,怡康地产 城市格调新生活 倡导者 打造者,造势之一,造势之二,建立板块母品牌 结束【上河时代】孤军奋战的
8、历史,对于蚌埠来说，不仅是买一个楼盘，而是入住一座未来新城,案例：联洋社区,造势之二,同样是浦东世纪公园旁 联洋板块比花木板块单价高近万元,案例：陆家嘴滨江板块,造势之二,案例：上海新天地板块,造势之二,案例：苏州工业园区金鸡湖板块,造势之二,造势之二,淮上区中央居住区,？,上河时代,什么是品牌理想的支点？,造势之二,蚌埠.滨水新城,怡康.上河时代,淮上区中央居住区,大势之三,过去10年 蚌埠西拓、东进 未来10年 蚌埠该轮到北上了,新时代的蚌埠,传统的蚌埠,蚌埠,高新区,老城区,新城区,+,+,龙子湖区,+,河北工业区,淮上区,+,生态园区,+,滨河景观带,行政文化中心,+,蚌埠第二城 即将
9、崛起,新生活之城,新文化之城,惊世巨变 即将拉开序幕,大势之三,Question 2,借势,借势寻找品牌的杠杆,借什么势？,休闲健康生活的流行,淮上区重点工程巨变,背靠万亩生态农业区，与市政广场为邻,在社区欧式园林里 静下心，听最动听的声音,坐北朝南，面对天然湿地公园和滨河一线风景,休闲健康生活的流行,滨水新城 打造蚌埠休闲情趣生活的第一品牌,【上河时代】概念传播： 蚌埠休闲情趣生活旗舰社区,休闲健康生活的流行,淮上区重点工程巨变,延安路大桥建造 2012年7月动工 通成紫都开工 2010年9月动工 市政广场开工 淮上中医院开工 万亩生态农业园开始建设,Question 3,营销传播,无风也起
10、浪 四两拨千斤 营销传播不走寻常路,客户锁定,客户锁定,项目概念造势,项目着陆营销推广计划,7,8,9,10,11,12,市区体验馆升级包装,首批房源公开,第二批房源公开,企业影响力制造,板块影响力制造,精准营销策略,现场活动客户锁定,事件营销推广策略,高空 圈人,地面 圈人,各种渠道客户锁定,营销战略,渠道 圈人,现场,户外,网络、短信,媒体投放,定向DM,报纸、软文,市区 外围高速,售楼处升级 围墙包装 导旗包装,项目展示,房产网 搜房专栏,日报,传播策略,造势传播三大阴谋,蚌埠滨水新城 规划三维影视片,视觉阴谋,造势传播三大阴谋,河北惊世巨变 蚌埠未来5年最大悬案 全城竞猜,联合淮上区政府活动造势,发布系列悬案,答案全城征集,权威媒体答案公告,活动阴谋,造势传播三大阴谋,新浪高端专访 谁制造了蚌埠未来5年最大悬案,代言阴谋,开发商专访,怡康地产董事长,上河时代业主代表,淮上区原居民,政府专访,淮上区领导,规划局领导,以上是斯盖对怡康上河时代项目的思考和规划 部分策划内容尚需后期完善 谢谢！,