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1、豪宅专题研究,研究框架：,豪宅的产生,理论篇,豪宅是一个社会发展到某个阶段的产物，豪宅集中体现了特定历史阶段人们对理想居住品质和居住文化的一种趋于极致的追求，历史上的豪宅往往都代表着一个时代文化与建筑的巅峰，始终是后世人类精英的精神样板,4,18世纪，法国路易十四时期，凡尔赛宫,路易十四在法国建立了一个君主专制的、巴洛克式的专制王国，在这个历史阶段，此时的豪宅表现为具有统治性质的宫殿形式，恢弘奢华的生活只为君王所拥有,5,20世纪，美国洛杉矶，比弗利山庄,随着人类社会的进步，君主制被彻底推翻，社会财富实现再分配，少数人凭借个人能力拥有大量财富，于是产生了像比弗利山庄这样象征身份及地位的豪宅,6
2、,2006年，中国上海，汤臣一品,现代社会经济飞速发展，人口密集增长，那些顶级圈层人士更加注重生活的品位，渴望占有日渐稀缺的自然资源、日渐发展的核心地段，像汤臣一品这样的豪宅应时而生,7,中西方对豪宅的认识差异,理论篇,从物质存在的范畴来讲，豪宅概念的成立必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。因此，在动态的时空背景下，豪宅是一个相对概念,9,地段：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地 建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身份，在讲究个性的同时特 别注重跟场地环境的协调
3、 环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾在环境之上 材料：往往就地取材，或石，或木，或混凝土，亲切、自然又不破坏环境,西方人对豪宅的认识,10,爱敦阁（Updown Court）1.5亿美元,爱敦阁位于伦敦市西南郊萨里郡，这座天价豪宅距离伦敦45公里 占地23.47公顷，仅室内面积就达4645平米，共有103间房，包括22间大理石浴室，2幢客房（13个总统套房）、办公室、马厩、网球场、2个室外游泳池、保龄球房、室内壁球室、3个室内泳池、50席位的私人电影院、图书馆、酒窖、早餐室和宴会厅。除了拥有令人瞠目结舌的超大体量，爱敦阁还具备一般豪宅不常见的应急避难室、高等
4、智能家居系统，可停放8辆豪华轿车的车库，以及自动加热的大理石车道,注：资料来自世界经理人集团和总裁杂志社评选的“2010年世界十大超级豪宅”,11,东方人对豪宅的认识,地段：一般在距离城市不远的市郊或是城市中有着特殊职能的地段中心，尽管僻静、尽管安 全，但仍然属于城市区域 建筑：或返璞归真、或追求居住的高科技应用，容易被具有标志性的建筑符号所吸引 环境：强调对稀缺资源的占有，尊贵、豪华、不可复制 材料：往往追求彰显身份与地位的品质感，喜欢高档的进口材料,12,北京龙湖颐和原著6000万元/栋,龙湖颐和原著项目背靠燕山余脉，西邻颐和园昆明湖，位于清朝康熙、雍正、乾隆所缔造的三大皇家园林（畅春园、
5、圆明园、清漪园，其中清漪园即颐和园）的中心位置。所在区域历来被称为“上风上水”之地。项目占地147亩，规划有91栋官式大宅，总建筑面积在1000平方米以上，龙湖颐和原著在园林景观、建筑选材与设备等诸多方面，汇集天下精粹。采用法国、葡萄牙石灰石的外立面气势恢宏，隐现大唐自信风貌。承袭皇家“集天下之大美”之造园精神,注：资料来自世界经理人集团和总裁杂志社评选的“2010年中国十大超级豪宅”,13,豪宅的定义,理论篇,现代的豪宅概念是指最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社
6、会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。,注：本文的研究对象为“国内现代豪宅”，以下简称为“豪宅”,15,豪宅的分类,16,评判别墅类住宅的豪华程度，主要考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资 源占有情况；而公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。基于这两类住宅的评判 标准完全不同，所以对豪宅的评述分为两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅),上海汤臣一品公寓类豪宅,上海绿城玫瑰园 别墅类豪宅,17,豪宅的特性,以上特性为构成豪宅的必要条件，而一
7、个豪宅可能具备其中一个或者多个特性 ，针对各个豪宅占有资源的差异化，豪宅开发模式的侧重点也有所不同,18,豪宅开发的主要模式,别墅类豪宅的KPI体系研究,实践篇,20,KPI体系,项目地段,顶级规划,户型设计,建筑材料,特色会所,顶级物管,高新科技,别墅类豪宅的KPI体系,交通可达性,成熟的别墅圈,绝版资源地段,建筑规划,景观规划,排布方式,建筑风格,社区景观,院落景观,面积设置,功能设置,私家庭院,外部建筑材料,内部建筑材料,会所功能设置,会所服务模式,物管功能设置,物管服务模式,21,项目地段：交通可达性,一般的别墅项目讲求远离城市的喧闹，对于豪宅产品更不例外。现代豪宅追求的是“离尘不离城
8、”的一番净土。评判豪宅位置交通可达性的标准一般有3个，即与市中心距离、与机场距离和与交通要道关系,豪宅交通条件表,22,项目地段：交通可达性,上海檀宫 每栋楼价值上亿，号称“沪上第一豪宅” 距离虹桥路交通主干道仅800米。沿虹桥向西车行5分钟可达虹桥国际机场；向东车行10分钟左右可达徐家汇、淮海路商圈；20分钟可达人民广场、南京路、外滩等市中心区域,23,项目地段：成熟别墅圈,上海紫园 大陆目前定位最高、售价最贵的花园别墅，单栋价格高达1.3亿 位于上海佘山国家级旅游渡假区，该区域由于占有上海唯一的山体资源佘山，已经发展成为沪上著名的高档别墅居住区，世茂佘山庄园、佘山3号、佘山月湖山庄、佘山东
9、紫园等豪华别墅环绕屹立。紫园居于正中，项目总占地面积等同于紫禁城面积，由8公里护城河将其围绕，充分体现皇家吉脉的尊贵性及私密性,24,项目地段：绝版资源地段,北京泰禾红御 荣膺“2010年中国10大超级豪宅” 坐落北京长安街东起点，南邻具有千年人文底蕴的京杭大运河，拥有不可复制无可取代的地脉资源。长安街，中国国家大道，600年沉淀深厚历史，蕴涵无限尊荣人文。泰禾红御，长安街东首唯一纯独栋别墅，驳接京通快速与京哈高速，20分钟车程直接可抵达CBD,25,顶级规划：建筑规划,在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求,沿资源走向而成的行列式布
10、局，可以实现社区公共景观的别墅私有化、保证建筑单体与庭院内的开阔视野，且可通过车行路扩大别墅前后间距，不存在斜向间距过近的弊端。,2010年中国10大超级豪宅排行榜,绿城玫瑰园总平图,26,顶级规划：建筑规划,别墅单体间的距离，在一定程度上体现了别墅的价值 其中： 左右间距：项目调查显示，目前上海豪宅别墅的左右间距大多集中在？m 前后间距：豪宅别墅的布局，大多为沿资源走向的行列式布局，车行路作为别墅前后间隔的一部分，可使得前 后间距达到？m 组团式布局的别墅，不存在南北正向间距，建筑斜向间距可达？m,+上海排名前十的别墅单体间距离调查,27,顶级规划：建筑规划,豪宅业主对私密性的要求极高。由于
11、豪宅项目本身一定具有极佳的景观资源优势，而这需要主要房间具备开阔的景观视野来满足，那么在满足其景观视野的同时，如何充分保证居住的私密性，就是社区规划的关键之一。 别墅豪宅地势低，通常设计超大的前院尺度、围合式大花园或人车分离来营造别墅豪宅居住的私密性，并在别墅四周种植茂盛植物、或通过其他构筑物等对视线加以屏蔽，营造出深宅大院的气氛,上海紫园：H型枫丹白露别墅 私家花园面积：约1800平方米,28,顶级规划：建筑规划,偏向居家的北美风格，通过柔和的颜色、中规中矩的风格，适合用于以私家居住为主的别墅,北京玫瑰园,+上海、深圳的案例,北美风格,29,顶级规划：建筑规划,北京财富公馆,法式古典贵族风格
12、,+上海、深圳的案例,豪宅客户对各类建筑风格关注度低、接受度较高，北美、欧洲、美式西班牙风格各有所好。但客户认为豪宅别墅的风格应该遵循符合大众口味、常规别墅认知的原则，避免出现极端的建筑风格豪宅客户对别墅外立面的要求程度相对较高，要求外立面应能体现别墅的品质感,30,顶级规划：景观规划,31,顶级规划：景观规划,32,顶级规划：景观规划,33,顶级规划：景观规划,34,户型设计：面积设置,2010年中国10大超级豪宅排行榜,35,户型设计：功能设置,当面积超过一定标准时，检验顶级豪宅的一个重要指标就是它能在多大程度上满足居住者的特殊需求,常见功能配置,特色功能配置,奢华功能配置,36,户型功能
13、举例,37,户型设计：私家庭院,38,建筑材料,39,特色会所,40,顶级物管,41,高新科技,42,别墅类豪宅案例研究 绿城玫瑰园的豪宅之路,43,公寓类豪宅的KPI体系研究,实践篇,45,45,KPI体系,项目地段,顶级规划,户型设计,建筑材料,特色会所,顶级物管,高新科技,公寓类豪宅的KPI体系,现实中心地段,规划中心地段,绝版资源地段,建筑规划,景观规划,排布方式,建筑风格,社区景观,标志小品,面积设置,功能设置,私家庭院,外部建筑材料,内部建筑材料（精装修）,会所功能设置,会所服务模式,物管功能设置,物管服务模式,46,47,48,公寓类豪宅案例研究 星河湾的豪宅之路,49,星河湾地
14、产介绍,启程,一、星河湾地产简介,组建于1994年，致力于营造高品质生活平台。 1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。 星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、教育事业、生产制造业、建筑设计等六大业务板块，每一板块均为优质产业。 2002年7月和2003年2月分别被广州市委、市政府和广东省政府授予“优秀民营企业”称号。 2007年度被广州市企业评价协会评为广州最具竞争力房地产企业、最具诚信度房产企业、最具竞争力房地产品牌。 连续多年被评为纳税大户和“重合同、守信用”单位。,二、星河湾地产架构,星河湾地产, 房地产,1995年至今，星河湾地产先后开发罗马
15、假日、广州星河湾、海怡半岛、北京星河湾等项目，累计开发建设土地面积达210余万平方米，总规划建筑面积达350万平方米，土地储备规模约为230万平方米。 星河湾地产以其建筑、环境、配套、服务等各方面的优异品质，全面刷新行业标准，在消费者心目中树立了“好房子的标准”。 至今，星河湾共接待多个国内外参观团近百万人次，成为业界学习和效仿的榜样，更得到政府的认可和推崇，对中国房地产业产生了巨大影响力。北京规划委员会和北京城市建设局等权威部门曾联合出版广州星河湾居住区、走进北京星河湾等专著，将星河湾作为地产开发行业范例和行业标准向北京地产商推荐。, 物业管理及商务经营业,金钥匙服务理念 五星级服务标准 “
16、服务零干扰、服务无边界” 的大管家物业管理服务体系 星河湾物业总公司 广州新中酒管理有限公司 星河湾大酒店, 教育事业,在教育事业领域，星河湾地产引进国内外知名教育品牌，投入巨资创办广州番禺执信中学、星河湾灵格风幼儿园、北京星河湾德福双语幼儿园等教学机构，以高素质教育与国际接轨，培养国际化视野精英。, 生产制造业,星河湾地产拥有全国唯一原木加工的木业公司广州星河湾实业有限公司。 总投资1亿6千万人民币，占 地面积6万余平方米 拥有全套现代化的生产设备 和雄厚的技术力量 严格选材、设计新潮、做工 精细 骑江木道 室内装潢 “弹药库”,三、星河湾的标签,三个核心点,四个一工程,十六条标准,五把尺子
17、,一种承诺一种态度一个标准一种文化,舍得舍得决定用心的深度和创新的高度，决定事业和人生的境界，舍得定格局。 舍得投入成本、时间，还有心血与智慧。 大舍大得，小舍小得，不舍不得。科学地舍，合理地得。 舍与得并不一定同步而行，要敢于舍在得前。 懂得放弃，拒绝诱惑。有所为有所不为。,舍 得舍得的气度, 三个核心点,不急功近利，不唯利是图，为创造最佳品质及服务，星河湾愿意付出更多时间、精力、资金等。 不惧怕错误，不吝惜成本，为打造一流团队及卓越文化，星河湾愿意为员工付出必要的成本。 不患得患失，不瞻前顾后，为成就中国高端地产第一品牌，星河湾人愿意付诸更多心智。,舍 得舍得的气度,用心用心决定“舍”与“
18、创”的结果，决定“得”与“新”的程度，用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划全过程；用心用在事中，以超越常规的标准完成每一件事；用心用在事后，不断总结，不断完善，不断提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、得过且过。用心用到尽。,用 心用心的执着,星河湾对于社会和投资者，要秉持高度责任心，创造更多物质财富与精神财富。 星河湾对于产品和业主，要付诸诚心、专心、精心、耐心，建立更多标准，赢得更多满意。 星河湾对于员工和伙伴，要持有包容心、赞许心，营造宽松、和谐的文化氛围，让员工愉悦工作，心情盛开。 星河湾
19、人对于企业，要满怀事业心、超越心，全情投入，物我合一，获取更多信赖与尊重，创造职业荣誉；成就星河湾，筑就中国高端地产品牌。,用 心用心的执着,创新舍得去创新，用心去创新，创新打造优势，创新创造价值，创新赢得未来。 星河湾要不断更新好房子的标准。 创新是品质突破的利器，是事业进步的阶梯，是自我成长的源泉。 创新并非完全否定，要懂得扬弃，善于整合出新，积小成为大胜。,创 新创新的标准,局部突破固然可取，系统创新更为可贵。 创新先从思维开始，观念创新，思路创新，是所有创新的前提和基础。 创新基于对现状的不满，创新源于对未来的思考，需求是创新的出发点和归宿点。 工作创新，挑战自我心智极限；品质创新，创
20、造全新居住体验；服务创新，引领绅士生活方式。 开放包容，不拘一格，批判自我，总结过去，忘记成绩，创新无止境。,创 新创新的标准,一种承诺,房地产要对它所在的城市兑现一种承诺为所在城市增添一道靓丽的景观，要以一种立永恒之业的目标去建造，使楼盘成为所在城市的名片。, 四一个工程,一种态度,星河湾是要让成千上万个家庭在里面生活七十年，对于几万人、两三代人的生活会有非常深远的影响，做一个对业主负责、对城市负责、对社会负责，为业主用心营造生活空间的发展商是我们坚持的态度。,一个标准,要引导一种不断进步的行业标准。广州星河湾在选材用料、工艺、环境、室内装修和设备配套上都做了一些有益的探索，而北京星河湾投入
21、的成本更大，甚至把开盘时间推迟一年来做产品环境。,一种文化,倡导一种健康的文化。曾经有一个广州星河湾的业主说：“我们住在这样的社区环境里，就算我的孩子是个小调皮，将来也会变成绅士。”一个有健康文化的社区，对业主的生活，尤其是孩子的成长有着非常深远的影响。, 五把尺子,第一，要为业主提供70年满意的生活和不断增值的物业； 第二，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三，要有全国性甚至国际性的品牌； 第四，每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五，在行业里要有长久的生命力和别人无法替代的核心竞争力。, 好房子的十六条标准,整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路； 追求极致，建
22、筑物的外立面不允许出现一根管线； 采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区； 路面处理采用多种材质：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极； 自建水厂、独家引用活水循环系统、全天候循环过滤，水清见底；,独家引入宝墨园活水循环系统，实现清水养鱼的奇迹； 每个组团至少拥有一个景观式泳池，免费向业主开放； 组团式规划，六个各具异域风情的特色花园旖旎多姿； 小区水景面积超过3万平方米； 一梯两户，南北对流， 跃式双套房设计，户户都有穿堂风； 多阳台设计取代了传统飘窗；,楼宇层高比现行标准高了15厘米，空间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了3厘米，实用率更高； 国际大师定造交楼标准；
23、采用预应力结构，厅房无梁无柱； 主人房铺设手织地毯，配智能座厕，豪华水力按摩浴缸，蒸汽浴室； 投资2亿元兴建省一级学校星河湾广州番禺执信中(小)学,星河湾地产的核心竞争力表现为 企业打造产品品质的能力,包括设计、开发创新和施工建设能力； 开发理念再先进也要通过产品来体现；,绝不止步于此， 通过战略整合，形成战略布局,72,全面实施“金三角”战略布局,东征： 上海星河湾 花木星河湾,总部： 星河湾地产,根据地： 广州星河湾 星河湾半岛,广州的商场、北京的官场、上海的洋场,北上： 北京星河湾,金三角,73,“金三角”战略布局实现,74,未来, 星河湾业主购买的 再不是单一区域的豪宅产品， 而是一个聚三地高端资源的生活与社交平台,75,76,76,平台型运作,建立价值标准,构筑价值体系,项目价值点,可持续发展,持续专业 积累深化,多种方式 外化,战略整合形 成战略布局,资源互动 运作,品牌价值,产品价值,77,转化提升,78,79,80,81,