滨海旅游地产的行业价值与开发模式71p.pptx

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1、滨海旅游地产的滨海旅游地产的 行业价值与开发模式行业价值与开发模式 许豫宏 教授 旅游学者，教授级高级经济师 城市战略与旅游地产规划专家 北京昱盛宏方咨询有限公司 许豫宏 旅游学者，教授级高级经济师。 著名的城市战略与旅游地产规划专家。 旅游产业实战17年，成功实现旅游景区与旅游城市营销、旅游产 业与旅游区域规划、旅游城市与旅游地产顾问的三步跨越。提议 并联合创立国内首家“旅游地产网”与“城市战略与旅游地产研 究院”为首席研究员。兼任国内外多家官方机构咨询顾问专家、 规划设计院（所）技术指导专家、国有民营集团项目开发专家。 先后主持天津市旅游产 业发展规划、杭州市 旅游产业发展规划、 大连市旅

2、游产业发展规划 、宁波市旅游产业发 展规划、天津滨海新 区旅游产业发展规划、 鸭绿江流域旅游产业发 展规划、环京津温泉 带产业发展规划、环 京津冰雪旅游产业发展规 划、泰山风景名胜区 旅游产业发展规划、 兵马俑国际旅游度假区战 略规划、龙门文化旅 游度假区发展规划等规 划策划两百余部； 先后为北京市、天津市、 大连市、杭州市、南京 市、无锡市、苏州市、青 岛市、宁波市、秦皇岛 市、承德市、廊坊市、焦 作市、洛阳市、信阳市、 泰安市等国内六十余个著 名旅游城市的城市战略发 展与旅游产业经济的咨询 专家； 先后主持万象控股集团、 泛海国际集团、象屿集 团、利海集团、联想控股 集团、龙顺庄园集团、大

3、 连港投资集团、陕旅集 团、港中旅集团、中国浩 远集团、泰达控股集团、 龙城旅游控股集团、海航 集团、泰兴隆集团、博大 集团、百事通集团、天房 集团、国网新源集团、泰 山旅游集团、福兴集团、 内蒙古万达集团、行宫国 际酒店集团、新奥能源集 团等百余家企业集团的旅 游地产开发项目规划（策 划）； 先后为上海市旅游（营销 ）论坛、中国住交会旅游 城市与旅游地产开发论 坛、深圳旅游地产培训、 中国风景名胜区论坛、三 峡汉丰湖保护与发展论 坛、深圳市大鹏湾保护与 发展论坛、太湖投资论 坛、东陇海战略发展论 坛、中国休闲城市发展论 坛、凤凰网房地产论坛、 清华房地产论坛等60余家 论坛（培训）做专题讲

4、座。 一、旅游地产市场面临新一轮爆发 二、滨海旅游地产发展及其价值 三、滨海旅游地产代表城市扫描 四、滨海旅游地产开发模式与案例解读 一、旅游地产市场面临新一轮爆发 1、旅游产业价值不断攀升 2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的 8%，真正成为国民经济的支柱产业。届时，中国将成为世界第一大旅游目的 地和国际上第一大旅游输出地。自五一、十一黄金周假期调整之后，每年 115天的假期更使得度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。 时间 国内旅游总收入 （亿元） 增长率 国际旅游总收入 （亿美元） 增长率 占全国GDP百 分比 2006年623017.90%339

5、.515.90%3% 2007年777124.70%41923.50%3.15% 2008年874912.60%408-2.60%2.91% 2009年1018416.40%397-2.90%3.04% 2010年1258023.50%45815.50%3.16% 年均增长率19.20%9.88%3.00% 2015年旅游总收入23000增长率10.00%4.50% 2、地产大鳄集体进军旅游地产 截至2010年底，国内已有超过50家房企 涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000 亿元。 针对住宅项目的调控政策迭出，开发商更 需要寻找新型物业发展，继商业地产后， 旅游地产也成为众多开发商力捧的产品

6、。 万科、恒大、富力等全国知名的房地产企 业，也纷纷在2010年前后开始尝试旅游 地产。粗略计算，涉及旅游的地产项目已 逾千项。 2010年6至10月间，商业地产大佬万达斥巨资在各地投入 多个旅游度假区项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅 游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿 元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资 150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬 ，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。 2010年10月、12月，保利分别在德阳、成都、东莞樟木 头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿 元、126亿元、100亿元

7、；2011年6月，保利地产集团首个 滨海旅游地产项目“保利银滩”正式开售。 2010年8月，龙湖地产斥资15.2亿元，竞得烟台养马岛33 宗商住用地，10月份再度拿下该区域30宗地，合计近 7000亩；此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩 的旅游用地。 3、未来10-15年，旅游地产将持续走强 未来10年到15年，国内的旅游房地产的需求是一个持续走强的态势。 我们对旅游规模进行了测定，旅游地产的消费主体是中国中产阶级，在中国 经济持续发展的保证前提下，中国中产阶级达到了25%左右。按照中国未来 15亿人来计算，中产阶级的总人口大概在3.75亿左右；在旅游地产的消费上 保守估计，以人

8、均两万元计算，10到15年之内，中国旅游地产市场总额将达 到7.5万亿元，这是非常庞大的一个市场。 二、滨海旅游地产发展及其价值 从世界经验来看，20世纪初，地中海滨海别墅的兴起，呈市场化规模经营的 法国南部地中海沿岸的海滨别墅，标志着滨海旅游地产的产生。今天，地中 海已成为欧洲乃至世界的休闲度假中心，至今已有百年历史。 经过近一个世纪的发展，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假 村、滨海度假村、休闲别墅，将滨海旅游地产市场推向了一个新的高潮。 在亚洲，位于东北亚的中国、日本、韩国等国家的旅游房地产方兴未艾，大 批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可 观的收益

9、。 全球三大滨海休闲度假集聚区 墨西哥湾、加勒比海 地中海 东南亚诸岛 正在发展的东北亚 从海南岛看中国滨海旅游地产的发展，在上世纪九十年代初的海南大开发中，提出了 休闲旅游地产的概念，经历了海南房地产泡沫的破灭后，休闲地产一度沉寂。21世纪 初，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内休闲地产的开发才正式进入发展期。 2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 ，使中国的旅游地产热潮从海南三亚掀起，当地的楼价成倍上涨，而海南的旅游地产 开发地块也被瞬间瓜分完毕。 滨海旅游地产发展至今已有二十多年，其发展历程，在中国是任何类型旅游地产都无 法比拟的，可以说滨海旅

10、游地产是最成熟的旅游地产模式。 海岸资源从来都是一个优势资源，是以滨海旅游地产发端于地中海海岸。从 全球的旅游地产发展潮流来看，真正的是成功人士是在海滩上买海景公寓、 海景别墅，甚至购买岛屿，使其成为私人的岛屿。 在中国，能够让人居住的海岸线非常缺乏，据统计，中国只有1800公里海岸 线，平均每个人只有13.4厘米，而且很多都是滩涂和礁石，还有一些是人不 能亲近的海滩，真正适合居住的沙滩少之又少。 从文化背景看，几千年来，中华民族都是背山面水而居，对水有着特殊感情 和文化背景。对居住项目特别是休闲度假旅游地产项目的环境景观来说，海 是最好也是最稀缺的自然环境，然后是江、河、森林、山林、接下来才

11、是我 们的城市公园。希望傍海而居，实现与海零距离接触是太多国人的梦想。 从资源稀缺性看滨海旅游地产价值 海江河林山 公 园 “第二居所”概念的提出，表达了一个时代的新的生活态度。居住休闲化、 生态化已成为城市人居发展的主流趋势。伴随着中国城市化进程的加速，生 态休闲居住概念也将成为城市发展的重要课题。 对于滨海城市而言，海岸资源属于稀缺资源，而拥有稀缺资源的意味着巨大 的发展潜力。滨海城市纷纷通过发展滨海旅游地产，承接城市产业与功能， 打造宜居新城来迎合城市人居发展的休闲化生态化趋势，进一步拉开城市发 展框架，构建城市发展新格局，推进城市化进程。 从城市发展看滨海旅游地产价值 资源和配套是滨海

12、旅游地产的核心价值点 资源与配套的完美结合，成就滨 海旅游地产价值核心。 随着人们追求高品质生活的意识 不断被唤醒，滨海旅游地产越来 越强调配套设施的完善。 在我国诸多沿海城市，配套设施 始终的滨海旅游地产的短板，而 滨海旅游地产要实现其价值，吸 引中高端市场，完善的配套设施 是必不可少的。 资源需要 配套体现 其价值 城市需要 配套承接 其城市功 能 实现滨海旅 游地产最高 价值 三、滨海旅游地产代表城市扫描 四大滨海城市引领滨海旅游地产发展四大滨海城市引领滨海旅游地产发展 大连 天津 杭州 宁波 组团型旅游地产 经济区型旅游地产 综合体型旅游地产 基地型旅游地产 大连 都市、滨海并举塑造蓝

13、色旅游经济圈，打造经济区型旅游地产 大连模式的核心在于提出大连由都市旅游走向都市滨海并举的旅游时代。通 过“双港五中心”的功能构建、旅游经济区的体制创新，成功塑造蓝色旅游 经济圈。 第一个阶段：都市旅游 浪漫都市是品牌，是核心吸引力都市、滨海两大旗帜并举形成“珍珠钻石项链” 的旅游产业空间发展 模式 第二个阶段：蓝色旅游圈 长山群岛 空间一环一岛四片区十区 1. 旅顺口历史文化旅游区 2. 钻石湾商务旅游区 3. 金渤海岸旅游度假区 4. 长兴岛旅游经济区 5. 普湾商务旅游区 6. 龙门温泉旅游经济区 7. 安波温泉旅游经济区 8. 庄河花园口旅游经济区 9. 步云山温泉旅游经济区 10.长

14、山群岛国际旅游避暑 度假区 成立旅游经济区管委会，争取省级先行先试权； 成立旅游经济区开发集团公司整体开发建设； 实施一级开发权模式，引入整体战略投资商，按照产业链，通过“十百千工程”：十 大龙头企业，形成百个项目，拉动千家万户参与旅游； 2011年启动龙门旅游经济区和安波旅游经济区作为试验区，享受特殊政策，率先开 发。 n n 有序实施居民搬迁安置，解决土地权属问题有序实施居民搬迁安置，解决土地权属问题 结合旅游小镇建设，对于重要开发区域内的村庄采取“撤村并居”政策，落实好原住民的就业和社会 保障，避免旅游开发与村民利益发生冲突或者受到村庄负面影响。 n n 制定严格的准入标准制定严格的准入

15、标准 在开发主体选择方面坚持高门槛策略，并建立整套考评机制。 n n 加强对开发内容的控制加强对开发内容的控制 严格按照规划进行开发，对建设时序有明确要求，突出旅游功能打造。 体制“旅游经济区” 引领旅游产业体制创新 天津 组团型旅游地产的天津国际都市化支撑产业应用 六大以海河为轴线的都市旅游地产组团：商业-旅 游复合型旅游地产、金融-旅游复合型旅游地产、 文化-旅游复合型旅游地产、会展-旅游复合型旅 游地产、地产-旅游复合型旅游地产、市政设施- 旅游复合型旅游地产。 九大环都市区域的组团型旅游地产东丽湖商 务休闲旅游地产组团、京津新城温泉旅游地产度 假旅游地产组团、七里海湿地度假旅游地产组

16、团、大黄堡生态休闲旅游地产组团、官港生态游 乐组团、杨柳青民俗文化组团、团泊湖休闲旅游 地产博览组团、葛沽小站民俗风情组团、天嘉 湖鸭淀水库商务度假旅游地产组团。 海河沿岸呈现出市区城市人文资源和水域风光融为一体，旅游资源和产业要 素的集中分布的特点。规划中确立“一带三区九组团”的天津城市空间发展 格局，其中，“一带”即是指海河旅游发展带，是连接中心城区和滨海新区的发 展轴带和传承近代历史文化，演绎现代时尚生活的高端休闲旅游产业集聚区。通 过活跃水面、繁荣两岸、上伸下延、近接外连，将海河打造成未来城市旅游的形 象名片和王牌旅游产品以及带动人气、财气的旅游消费带。 都市旅游地产组团 以海河旅游带

17、打造推动国际化城市建设进程 23 上游段中游段下游段 历史文化都市繁华生态休闲文博会展时尚都市近代文化 1、中央湿地公园 2、海河音乐广场 3、水城嘉年华 4、会议会展设施 5、高档酒店集群 1、海河外滩公园 2、响螺湾 3、丁家堡 4、大沽炮台 1、大悲院 2、津卫摇篮 3、古文化街 4、意奥风情 5、和平路滨江道 6、金融名街 7、洋务溯源 8、莱茵小城 9、海河水上运动大世界 海河旅游发展带分为三段进行打造： 东部滨海新区组团 以重量级旅游核心吸引物的打造引爆旅游业跨越式发展 总体目标 以滨海新区开发开放纳入国家 发展战略为契机，构建面向全 球、特色鲜明、精品集聚的国 际知名、国内一流的

18、旅游目的 地和集散地，中国滨海城市旅 游产业开发典范和东北亚滨海 旅游枢纽门户。 空间布局 三大核心组团 + 十大重点组团 核心项目组团： 1. 汉沽海滨时尚休闲组团 2. 塘沽人文商务游憩组团 3. 东疆港海上休闲游乐组团 重点项目组团： 4. 中新生态城休闲游憩组团 5. 蓟运河生态休闲游憩组团 6. 中心渔港滨海休闲组团 7. 北塘渔村休闲组团 8. 东丽湖休闲度假组团 9. 临空产业商务游憩组团 10.津南民俗文化体验组团 11.官港湿地生态休闲组团 12.海滨康体休闲度假组团 13.北大港生态休闲组团 杭州 全域化综合体旅游地产建设推进杭州国际旅游休闲中心进程 杭州旅游“十二五”期间

19、的工作重点是建设“国际重要的旅游休闲中心”， “国际旅游休闲中心”的建设涉及到城市、产业、资源、基础设施、政策、环境 等各个方面，具体通过空间、项目、产品、潜力行业的全域化推进“国际旅游休 闲中心”的建设。 1、旅游休闲空间全域化 2、丰富产品体系全域化 4、十大特潜行业全域化 3、旅游综合体全域化 27 构建“一核、一极、两圈、两轴、全域覆盖”的旅游休 闲空间结构。 一核：都市旅游休闲核 一极：千岛湖休闲度假增长极 两圈： 环都市休闲游憩圈 杭州都市旅游休闲圈及五大合作翼 两轴： 三江两岸生态旅游发展轴： 富阳、桐庐、建德 沿杭徽高速旅游发展轴：临安 1、旅游休闲空间全域化 2、丰富产品体系

20、全域化 三大王牌产品六大专项产品 都市 旅游 产品 会奖 旅游 产品 文化 休闲 产品 生态 度假 产品 运动 休闲 产品 健康 养生 产品 水韵杭 州 经典古都 东南佛国 3、旅游综合体全域化 国际会议会展基地 高端度假酒店集群 都市商贸游憩综合体 文化体验型博物馆群 乡村田园系列项目 户外运动休闲综合体 茶文化养生综合体 山水疗休养度假综合体 4、十大潜力行业全域化 大力发展美食行业、茶楼行业、演艺 行业、疗休养行业、保健行业、化妆 行业、女装行业、运动休闲行业、婴 童行业、工艺美术行业十大特色潜力 行业。 发展十大特色潜力行业拓展休闲业态 ，打造“购物天堂美食之都”并最 终实现国际重要的

21、旅游休闲中心的必 由之路。 宁波旅游业与房地产等其他旅游产业的互动， 打造基地型旅游地产 1、发展目标 把旅游业培育成为宁波国民经济的战略性支柱产业和惠及市民、满意游客的 民生产业，把宁波建设成为以都市商务旅游、海洋旅游为特色，以智慧旅游为支 撑的长三角最佳休闲旅游目的地和国内一流的旅游经济强市。 2、发展战略 （一）品质提升战略 实现宁波市旅游从“数量 规模”型产业向“质量效 益”型产业转变，从“旅 游环境”建设向“休闲氛 围”营造转变，从“观光 旅游”向“休闲度假”转 变，从“服务游客”向“ 服务全民”转变。 （二）产业融合战略 构建以旅游产品为核心内 涵，以住宿、餐饮、交 通、商贸等旅游

22、配套服务 产业为支撑，融合农业、 文化娱乐业、会议会展 业、商贸零售业、体育产 业、房地产业、加工制造 业等相关产业的综合性产 业融合模式。 （三）同城联动战略 在长三角同城旅游组织的 平台之上，响应同城化市 场，融入同城产品线路， 大力度同城营销，构建同 城服务体系，创新同城消 费模式。 （四）国际化推进战略 立足国际视野，从品牌国 际化、产品国际化、营销 国际化、服务国际化、管 理国际化等角度实现与国 际的全面接轨。 3、空间布局一核四组团 延续总体规划中“一核两翼”的战略构想，结合 前阶段的发展基础，将休闲旅游基地的总体布局 构建为“一核四组团”。 “一核”强调 “都市核”中的综合性休闲

23、功能的 发展。 “四组团”则进一步明确“两翼”上的休闲旅游 发展山海港桥四个要点。通过四大组团的辐射和 带动作用，推动“山海”两翼延伸发展，相互交 融，形成充满力量的“弓形”格局。 海洋休闲是国际上典型的休闲形态，也是休闲旅 游发展的重要趋势，因此，应该尤其重视“海翼 ”的发展，深度开发宁波“海港桥”等系列海洋 旅游资源，作为休闲旅游产品升级的突破口，夯 实宁波作为国际港口城市的基础。 4、三十三个休闲旅游基地 依托并整合现有的优势资源和服务设施， 深入挖掘原有“都市”“山水”“人文 ”“海洋”主题中的休闲内涵，打造一批 主题鲜明、层次分明、布局合理、旅游要 素高度集聚的“一站式”休闲旅游基地

24、。 使其成为宁波提升休闲度假市场吸引力和 接待能力的核心区域。 通过旅游地产带动旅游基础设施配套逐步 完善，增强旅游接待能力，提高旅游业的 综合竞争力。通过旅游业发展实现对房地 产的综合拉动。 序号基 地 名 称 基地规 模 依托资源 1溪口山水人文旅游基地大型景区 2宁海森林温泉度假基地中型度假区 3松兰山滨海度假基地大型度假区 4鄞州新城都市休闲基地中型特色街区 5达蓬山文化旅游基地中型度假区 6九龙湖休闲度假基地中型度假区 7东钱湖休闲度假基地中型度假区 8余姚四明山度假基地大型旅游城镇 9慈城古县城文化旅游基地小型旅游城镇 10东外滩休闲旅游基地小型特色街区 11和义路休闲购物基地小型

25、特色街区 12凤凰乐园游憩基地小型特色街区 13石浦渔文化休闲旅游基地大型旅游城镇 14招宝山东海风情休闲基地小型旅游城镇 15天童育王佛教旅游基地中型景区 16杭州湾滨海运动休闲基地中型度假区 17洪塘生态休闲旅游基地小型景区 序号基 地 名 称 基地规 模 依托资源 18萧王庙生态旅游基地中型旅游城镇 19宁海湾游艇度假基地中型度假区 20环牟山湖休闲旅游基地大型旅游城镇 21九峰山休闲旅游基地中型景区 22 余姚三江六岸古城休闲基 地 中型特色街区 23 鸣鹤上林湖休闲旅游基 地 中型景区 24阳光海湾休闲度假基地中型度假区 25大塘港休闲旅游基地大型度假区 26鄞西山水休闲旅游基地大型

26、旅游城镇 27梁祝文化旅游基地小型景区 28宁波帮文化休闲基地中型旅游城镇 29洋沙山滨海旅游基地中型景区 30月湖文化旅游基地小型特色街区 31老外滩文化休闲基地小型特色街区 32世纪东方广场休闲基地小型特色街区 33东部新城商务休闲基地中型特色街区 四、开发模式与案例解读 资源类型项目名称 滨海城镇 （城市、新城、旅 游小镇） 大连市沿黄渤海旅游经济圈产业发展规划 天津市滨海新区旅游发展总体规划 河北省唐山市曹妃甸旅游概念性规划 山东省东营市河口区石油主题小镇项目策划方案 山东省文登市金滩旅游开发总体策划 滨海温泉休闲辽宁省大连瓦房店龙门温泉旅游度假区（含龙门东山）控制性详细规划 河北唐山

27、南堡滨海盐湖温泉项目可行性研究报告 滨海生态休闲江苏省海门市滨海新区蛎岈山国际生态旅游中心开发战略策划 山东省青岛珠山景区概念性规划 浙江省舟山市定海区马岙镇旅游发展概念性详细规划 山东省文登市南海生态旅游度假区概念性规划 滨海文化景区浙江省舟山风景道旅游策划 山东省青岛崂山风景区旅游发展总体策划 河北省秦皇岛外打鱼船旅游区开发策划 辽宁省大连龙王庙海滨旅游度假区核心景区详细规划 滨海岛屿度假大连大长山岛金海湾旅游度假综合体开发策划 辽宁省大连长兴岛海滨旅游度假区控制性详细规划 滨海主题乐园山东省青岛奥帆赛基地旅游区概念性规划 珠海棕榈滩假日水世界项目建议书 海南省三亚海上游乐项目崖州湾基地概

28、念性规划 滨海主题商业福建省厦门大嶝岛开发总体策划 滨海城市旅游地产开发特点 城市整体规划分片区开发 实行全域化旅游发展战略，通过对资源整合，在各个空间板块上形成不同特 色的旅游产品或业态集群，打破都市旅游一枝独秀的接待格局。 从区域角度审视旅游城市的功能定位，跳出本地看本地旅游承载的功能和发 展方向；跳出旅游业看现代服务业的集聚落地；强调特色组团式的开发。 新城城市功能与旅游产业融合开发 注重城市功能与业态配置，以泛旅游产业提供城市发展所需的配套服务。构 建城市功能与旅游产业融为一体的新模式。 量体裁衣开发旅游小镇 注重区域发展特色，以周边城镇为目标市场，重视城市功能的完善，改善人 居环境等

29、社会效益突出。 大连市沿黄渤海旅游经济圈产业发展规划 项目背景 “辽宁沿海经济带”上升为国家战略，大连作为“东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中 心和区域性金融中心”，是区域经济发展的核心和龙头。 本次规划提出了“大连沿海经济圈”的概念，既承接辽宁沿海经济带，又突出大连滨海优势 和多元资源特色的空间形态，体现滨海旅游经济的全域化发展特征。 开发模式 第一阶段：都市旅游，打造浪漫海滨都市形象 第二阶段：都市、海洋、海岸、海岛等各类资 源互补开发 第三阶段：沿海带动内陆，形成全域化的蓝色 经济圈 国际邮轮国际邮轮 母港母港 国际航空国际航空 枢纽港枢纽港 滨海度假滨海度假 中心中心 商务会议商务会

30、议 中心中心 文化节事文化节事 中心中心 田园休闲田园休闲 中心中心 旅游服旅游服 务中心务中心 东北亚旅游集散地 东北亚旅游目的地 双港五中心诠释大连新定位 项目价值 跨越“都市-都市海洋并举-全域旅游”三个阶段，以双港五中心为内涵支撑，重新定义城市 化与海洋开发的互动关系，最终完成旅游全域化带动下的沿海经济圈构建。旅游经济区模 式是滨海区域开发模式的一大创举。 天津市滨海新区旅游发展总体规划 项目背景 滨海新区的区位条件使其具有启东开西、承外接内、辐射三北，联系东北亚、中西亚 的重要战略功能，同时其资源种类丰富，部分资源独特、城市发展方向确立，着重旅 游功能发展，在发展机遇与优势下，确定海

31、洋资源开发为下一步旅游发展核心方向。 开发模式 三步走战略，勾画出城旅、产业、区域互相融合；引擎产品带动、河海港城旅游产品 多元发展及节事节会的品牌形象宣传共同作用下，滨海新城的快速发展之路。 旅游联动旅游联动 产业融合产业融合 区域融合区域融合 城旅融合城旅融合 融合发展旅游联动融合发展旅游联动 创新发展目标驱动创新发展目标驱动 城 工业城、科技城、 文化城、生态城 港 枢纽港、渔港、 工业港、娱乐港 海 海上、海岸、 海港、海城 河 海河、蓟运河、 永定新河、独流减河 欢乐母港欢乐母港 渤海之钻渤海之钻 商务新城商务新城 大沽烟云大沽烟云 工业之光工业之光 多元发展节会拉动多元发展节会拉动

32、 发展目标发展目标 市场影响力市场影响力 资源特色资源特色 产业开发产业开发 节庆活动节庆活动 商务会展商务会展 项目价值 以滨海新区的开发开放纳入国家发展战略为契机，整合资源，以旅游为切入点，联动 其他产业，打造成带动天津整体旅游发展的滨海旅游龙头板块、东北亚海上旅游枢纽 母港。 高新产业优势 高端商务会展都市休闲度假 国际邮轮旅游 河北省唐山市曹妃甸旅游概念性规划 项目背景 项目位于河北唐山曹妃甸工业区，通过旅游产业带动休闲、文化产业链条的规划和完 善，从功能型港城定位向宜居型水城发展，通过形象建设，塑造曹妃甸“大滨海”的 区域中心地位，同时打造“无边界”旅游城市目的地。 开发模式 以城乡

33、文化表达、城市肌理体验、旅游产业与旅游产品四个系列共同构成新型滨海城 市，构建与旅游开发融为一体的新模式。通过此模式实现无城乡边界、无边界公园连 续、无障碍交通、无临建开发的未来新港城。 城乡文 化表达 城乡景 观 城市文 化与艺 术 城市商 业 城市肌 理体验 首钢工 业旅游 园区 石化工 业旅游 园区 港口工 业旅游 园区 旅游产 业 旅游服 务产业 旅游运 营产业 旅游支 撑产业 旅游产 品 海上主 题娱乐 岛 南堡湿 地主题 公园 F1主题 公园 国家海 床公园 临建发展模式 城市空间 城市观 光、城市 休闲 工业体验 旅游 旅游配套 外延产业 旅 游 吸 引 物 山东省东营市河口区石

34、油主题小镇项目策划方案 项目背景 东营市河口区是黄河三角洲前沿正在崛起 的一座新兴市区。城市化水平和城镇建设 很高。作为胜利油田的石油主产区之一， 拥有深厚的石油文化底蕴。 开发模式 相对于其他石油城市，像河口这样的中小 城市，建设主题公园不如打造主题城镇。 地产先行，先打造石油主题小镇，后联动 油港油城油田，做足石油特色， 再将石油工业旅游与黄河口旅游相结合， 共同发展。 项目价值 将石油大工业生产与城市生活紧密融合起 来，造就了河口区别具特色的城市风貌与 石油文化。 资金投入少，见效快，又改善了原居民生 活，实践田园城市理论。 山东省文登市金滩旅游开发总体策划 项目背景 金滩旅游区位于文登

35、市小观镇境内，核心区有12平方 公里。其区位、沙滩、海岸、渔业和资源组合具有明 显优势，但区内旅游产品在粗放式经营下，呈现出诸 多问题，就旅游谈旅游无法改变现状。 开发模式 深生态理念引导的旅游新镇模式。立足区域优势产业 ，通过渔业资源和滨海资源聚合，配套完善的城市功 能，打通产业链，产生新镇效应。 项目价值 金滩旅游区将成为小观镇的第三产业密集经济区，是 文登市建设生态旅游城市的核心项目，是山东省与威 海发展大旅游、构筑大产业的示范项目，也是山东省 与威海市旅游带上的经济增长极。 滨海温泉旅游地产开发特点 1. 定位高端，综合配套 滨海温泉类度假区游客以高端市场为主，配套设施及地产业态也相对

36、高端，一般以商务 会所，酒店度假村等为主，辅以游乐、休闲设施，形成综合旅游度假区。 2. 产业差异，优势互补 滨海温泉度假区一般以温泉产业为核心带动产业，与周边产业突出差异化，形成产业联 动、优势互补局面，互为促进和补充。 3. 依托资源，施法自然 滨海温泉类度假区以康体养生、休闲度假为主要吸引力，自然环境优美。配套地产则依 托原有自然环境，巧妙布局，合理利用。 河北唐山南堡滨海盐湖温泉项目可行性研究报告 项目背景 项目地处曹妃甸工业区的腹地。周围有大面积 开阔盐田及唐海湿地景观。南堡是亚洲第一大 产盐基地，盐资源具有垄断性品牌优势，本项 目以南堡盐文化及产业为依托，打造北方独特 盐湖温泉度假

37、胜地，与周边湿地及滨海景观带 形成互补性旅游产业链。 开发模式 1. 盐湖与温泉资源整合嫁接 2. 高端服务设施配套，环核式模式分布 3. 整体打造多元化生态康体旅游目的地 项目价值 充分利用盐湖与温泉资源结合，创新设计死海 漂浮与温泉疗养为主题的休闲度假项目，成为 京津地区具有垄断性的高品质旅游目的地。 辽宁省大连瓦房店龙门温泉旅游度假区（含龙门东山 ）控制性详细规划开发模式 1.保持生态，施法自然， 就势利用 2.高端配套，精品开发 3.以点带面，滚动开发 项目价值 差异化发展，定位都市旅 游圈，打造环渤海滨海旅 游带新的旅游节点，以温 泉产业带动，形成区域产 业联动格局。构建以温泉 森林

38、为特色，休闲度假、 康体健身和商务旅游为一 体的四季旅游综合度假 区。 项目背景 项目地位于大连市最北部的瓦房店，濒临渤海边，以大连市 历史悠久的六大温泉之一龙门温泉为核心吸引力。规划地内 森林资源、人文景观资源丰富，但原有开发力度较低，资源 整合不够，通过规划打造AAAAA级标准综合度假区，成为大 连滨海都市旅游圈中一个重要组成部分。 滨海生态旅游地产开发特点 企业行使经营权，打造投融资平台。 满足企业与城市发展的双向需求，创新“城市+景区+地 产”的开发模式与品牌成长模式。 大项目大区域一体化开发，构建具有自我运营机制的商业 模式。 以保护为前提进行开发，保持部分生态资源的公益性。 由政府

39、主导，通过资本运作建立以资本为纽带的股份制企 业，由企业行使开发权。 实现城区作为整个区域的发展中心，承载城市产业，完善 城市功能。 企业角度 政府角度 江苏省海门市滨海新区蛎岈山国际生态旅游中心开 发战略策划 项目背景 海域逾20平方公里，陆地逾10平方公里，包括以旅游景区为开发导向的蛎岈山国家海洋 公园、蛎岈山海门风云文化湿地主题公园和以旅游地产为开发导向的新新城中城主题社 区、海上牧歌乡村风情部落、海门新岛海上休闲度假区三大片区。 开发模式 满足企业与城市发展的双向需求，创新 “城市+景区+地产”的开发模式与品 牌成长模式。 成立江苏蛎岈山旅游开发集团有限公司 ，作为项目开发主体，“新新

40、世界”品 牌未来作为本项目可以批量复制、营销 的城市及旅游开发品牌，成为政府引导 ，市场主导的“海门模式”代言，实现 企业与政府的双赢。 项目价值 构筑”蛎岈山+新新世界“的城市及旅游开发品牌。开创一个品牌，打造一种生活，唤 醒一座城市”，以“蛎岈山+新新世界”冠名，打造集旅游、地产、商贸、会展、文 化、体育、生态、科技等产业形态聚合的城市海洋郊野旅游综合体。 在滨海新城“一城 四中心”的格局下 ，实现海门滨海新 区成为新兴滨海生 态旅游目的地城市 的目标，助推滨海 新区成为海门城市 四大增长极的最强 极。 山东省青岛珠山景区概念性规划 项目背景 即青岛竹山国家森林公园，总面积约4079.64

41、公顷。 开发模式 由政府主导，通过资本运作建立以资本为纽带的股份 制企业，由企业行使开发权，打造一个可吸纳政府项 目资金、银行贷款与社会商业资金的投融资平台。 以大型项目为中心，建设布局形成组团式结构。主导 休闲游憩产业的自我盈利能力是旅游休闲度假区成功 的关键，形成具有自我运营机制的商业模式。 项目价值 黄岛城市经营从城市森林到森林城市，竹山景区作为 黄岛区的生态屏障，在城市发展中担当“城市生长新 游憩空间+生态涵养区”的角色，是未来黄岛新城成 为“森林城市”的导引。 浙江省舟山市马岙镇旅游发展概念性详细规划 项目背景 马岙镇位于舟山定海区北部，是舟山海洋文化 的发祥地和传统农业区，拥有文化

42、、生态、农 业等多种资源和旅游产品。 开发模式 通过“海上田园”的概念和“一核一廊两带五 区”的空间格局，整合旅游资源，打造以生态 休闲为核心吸引的滨海乡村旅游目的地。以旅 游发展带动滨海旅游地产的开发。 项目价值 实现镇区作为整个区域的发展中心，承载综合 的城市功能，实施服务集聚战略，引导马岙休 闲产业发展方向，是未来休闲格局中的配套及 服务中心。 山东省文登市南海生态旅游度假区概念性规划 项目背景 文登市南海生态旅游度假区，陆地规划面积为10平方公里。拥有2.5万亩滩涂，10公里长的天然 海水浴场和1万亩的何松林带。环境优美，土地储备充裕，是文登最具经济发展战略价值的区 域。 开发模式 多

43、旅游产品一体化开发模 式。旅游先行带动房地产 发展。 项目价值 将发展成为胶东半岛对外 开放的窗口，日韩等国际 经贸交流的平台，文登经 济发展的重要功能和节点 ，具有地域竞争力，现代 生态度假旅游新区。 滨海景区旅游地产开发特点 旅游先行带动地产发展 根据景区产品层次不同，引入不同元素 无景区 打造全新的 旅游吸引物 ，配套城市 功能 普通景区 注入旅游新 元素，完善 配套设施， 丰富旅游产 品 优质景区 引进旅游地 产，打造特 色旅游小镇 早期开发旅 游地产的景 区 丰富休闲业 态，升级旅 游地产 浙江省舟山风景道旅游策划 项目背景 2009年开通的舟山跨海大桥，全长50公里。经舟山群岛中的

44、里钓岛、富翅岛、册子 岛、金塘岛至宁波镇海区，与宁波绕城高速公路和杭州湾大桥相连接。 从此舟山从孤悬海中的岛屿，变成同大陆相连的半岛，成为大陆伸向海洋的港口城市 ，把发展海岛特色经济与大陆比较完善的基础设施网络密切结合起来，对进一步开发 舟山海洋资源，推动浙江省、长江三角洲乃至中国经济发展都具有深远的意义。 迎风破浪耕海牧渔定海而居 宁波镇海 舟山定海 开发模式 以册子岛和金塘岛环抱的两个海湾为核心区，打造两大休闲聚落、一中心五营地等旅 游吸引物，改善过境通道的尴尬地位，丰富过境通道的配套服务功能。 名称象牙湾生态休闲聚落金塘湾交通服务聚落 功能 分区 观光游憩区 生态休闲区 休闲度假区 交通

45、服务区 游客休憩区 大桥观光区 项目价值 1.舟山各大板块开始资源整合，加快舟山 旅游大格局的构建。 2.沿途资源价值得以显现，进入梯级开发 时代。 3.海陆旅游产品互动一体化，舟山风景道 联动海陆目的地构建。 大桥功能 1.快速通道动态景观规模化 2.舟山门户展示时代的主题 3.工业景观观赏多角度体验 河北省秦皇岛外打鱼船旅游区开发策划 项目背景 项目位于北戴河区鸽子窝公园东北部靠近海 礁滩海域内，规划面积80公顷。 开发模式 1、文化内涵注入，带动高端度假地产 2、多层次旅游产品梯级开发 项目价值 通过本源重塑、文化提升和娱乐包装三个阶 段的策划、开发，最终形成集合海洋休闲餐 饮、观光体验

46、、商务会议、文化展览、运动 探险等为一体的综合型游憩商业区“中 国首个海上RBD”。 山东省青岛崂山风景区旅游发展总体策划 项目背景 该项目位于崂山风景区的核心区，属于针对 崂山风景名胜区核心区的旅游开发提升策 划。 开发模式 1、旅游景区+特色旅游小镇模式 2、打造休闲游憩产业集群的极核 3、构建四季型深度休闲游憩产品体系 项目价值 打造了环崂山超大规模深度休闲游憩产业集 群的极核，形成辐射带动崂山区经济质效型 发展的重要引擎，并成为青岛市构建东部深 度休闲游憩度假产业集群的战略支点和极 核。 辽宁省大连龙王庙海滨旅游度假区核心景区详细规划 项目背景 该项目位于大连瓦房店市李官镇，是大连北

47、部著名的滨海休闲度假区，龙王庙旅游区红 线范围约3平方公里。 开发模式 旅游先行带动地产发展。通过对度假区核心 区的建设，进一步完善旅游服务配套设施， 提升其文化内涵，丰富旅游区游览内容。 项目价值 景区终将成为辽宁省著名的集文化观光、滨 海休闲、渔乡度假为一体的滨海旅游度假 区。 滨海岛屿度假旅游地产开发特点 海岛是比海岸线更为珍贵的稀缺性资源。 海岛四面环水，无法借力周边配套功能。 海岛面积不大，可独 立投资运营。 整体打造旅游休闲综 合体。 海岛地产异常依赖配 套设施。 常采用1+1模式，即 地产+配套同时开发 全程运营与管理。 稀缺性资源升值潜力 巨大，吸引着高端市 场。 细节决定成败

48、。重视 物业投资的高端市场 对海岛物业的管理同 样关注。 大连大长山岛金海湾旅游度假综合体概念性规划 项目背景 该项目位于大连长海县大长山岛，大长山岛 提出的目标是打造“海洋牧场”，以高品质 海参养殖著名。该项目是大连港集团进入旅 游行业的首个项目。同时是当地政府打造地 标型龙头项目的重要部分。 开发模式 1、整体打造旅游休闲综合体 2、确立四大旅游吸引物 3、1+1配套四大主题地产 项目价值 从产业经济向休闲经济转型，确立从“海洋 牧场”到“海岛休闲”的方向，构建集商务 会议、海洋运动、休闲度假三大功能于一体 的四季海岛旅游度假综合体。 辽宁省大连长兴岛海滨旅游度假区控制性详细规划 项目背景

49、 大连市长兴岛是中国长江以北第一大岛 ，本项目位于长兴岛东北滨海区域，规 划总面积约100公顷。 开发模式 全程式运营与管理。 项目价值 为提升旅游度假区的综合价值，指导、 控制旅游区开发与建设，打造以休闲度 假、海洋娱乐、公共游憩为主体功能， 以标志性建筑，主题性景观和特色项目 为载体，多种运营手段为一体的滨海休 闲主题度假区，最终实现长兴岛“港工 城旅”的发展目标。 滨海主题乐园旅游地产开发特点 主题乐园旅游地产开发 延长旅游产品 生命周期，尤 其是对后会展 时代旅游产 品。 趁热打铁式 热点追踪式 树立良好的品 牌形象。 契合产品定位 制定营销策 略。 创造可复制的 核心品牌。 兼收并蓄，多 种业态复合存 在。 项目与配套循 环往复的可持 续建设。