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1、郑州柳林镇小贺庄宗地 可行性分析报告,投资管理中心,2011年10月,一、宗地背景 二、宗地概况 三、区域房地产市场分析 四、目标宗地产品定位 五、目标宗地投资分析 六、结论和建议,一、宗地背景,2008年6月27日，国土资源部根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）的规定，制定出台了城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（ 国土资发【2008】138号） ；随即各地方政府 的“合村并城（合村并居）”试点工作 就此展开； 2010年9月29日，郑州市金水区柳林镇总体规划进入市规划局批前公示，规划中涉及多个“合村并城”试点项目； 2011年3月11日，郑州市金水区政府批复同意了金
2、水区柳林镇大贺庄村、小贺庄村、新庄村城乡建设用地增减挂钩项目拆迁补偿安置方案； 2011年3月23日，郑州市金水区柳林镇马头岗军用机场周边村庄搬迁安置项目公开招标，河南国基置业有限公司竞得小贺庄项目区的开发建设； 2011年5月28日，河南国基置业有限公司与河南美都投资有限公司签订合作开发协议，将小贺庄项目全权交由美都公司进行开发。,目前美都公司因资金原因寻求与我方合作，以双方共同出资占股形式合作开发此项目，其中美都出资3000万元，占股30%，我方出资7000万元，占股70%。,1、地块背景,获取方式 本宗地属小贺庄拆迁安置项目用地，作为建设安置区的回报，建设方可按安置区土地面积与开发区土地
3、面积1：1.5的比率获取开发用地（走招牌挂流程）； 获取时间 开发区用地将在一期安置房交付前挂牌，即一期安置房开工后548天（按2012年初动工计算，开发区地块将在2013年6月30日前挂牌）。,2、土地获取方式、时间,二、宗地概况,宗地项目位于郑州市金水区柳林镇，107国道以西，连霍高速以北，位于郑州市正在打造的东区龙湖组团北部。宗地东临马林路，西临马林西路（规划），南临杨金路（在建），北临金城大道（规划）。,1、位置和范围,连霍高速,宗地,老107,京珠高速,宗地被规划道路（景怡路、贺庄新街）分割为大小不等的三块长方形地块，三块地呈“品”字形分布，用地面积分别为73387.2 （110.0
4、8亩） 、 41496 （62.24亩） 、66791.6（100.19亩）。其中北部地块为村民安置房建设用地，南部两块地为开发建设用地。（以上面积为暂定）,2、地块面积及形状,安置区,开发区,目前该地块现状基本为农田，局部有荷塘、硬化地面和少量低矮附着物，整个地块地面平整、地势平坦。宗地现状如下图：,3、宗地现状,地块现状,地块现状,地块现状,地块东侧马林路,地块南侧杨金路,4、交通条件,107辅道,连霍高速,京港澳高速,内向交通：公交只有308路，道路目前仅有环镇路、杨金路、马林路和鸿宝路等为数不多的几条市政道，其他基本上是村庄里的小路，道路系统框架尚未形成，现路面质量较低，无法满足城镇交
5、通功能要求。 外向交通：重要的对外区域交通廊道有107辅道（景观形象大道），四环快速通道；外向交通有连霍高速路、京港澳高速，107国道。 未来规划2 处公交枢纽站，分别位于杨金路以北，河村中街至迎宾路段；杨金路、经三街路口。规划中的地铁6号线，距离项目西面约5公里处。,4、交通条件,“三横”：金城大道、金宝路和杨金路 “五纵”：中州大道、河村中街、迎宾路、徐庄路、马林路,至金水北区,至黄河生态文化带,至花园口镇,至龙湖地区,宗地,5、环境条件,马头岗军用机场,沿黄生态旅游产业带,东区龙湖组团,高铁编组站,宗地,杨金产业园,整体来看，宗地北临沿黄生态旅游产业带，南临郑州市东区龙湖组团，自然环境优
6、势明显，未来发展潜力巨大；但局部看地块北边距离马头岗军用机场不足2公里（存在噪声污染），南边毗邻依托于高铁编组站而生的杨金产业园，机场及产业园未来发展变迁将对宗地造成一定的影响。,5、环境条件,学校： 村庄内有小贺庄小学，周边分布金水区第一中学、郑州市五十五中学、柳林镇第三中心小学、柳林镇第二中心小学。 医院：小贺庄卫生服务中心和少数乡村诊所，无大型医院。 银行、邮局：无 购物中心、大型商场：村庄小型商店、日杂店、百货店，满足村民基本生活所需。 公园、文化体育娱乐场所：圣安德鲁斯高尔夫球场,注：在整个柳林镇整体规划中，宗地周边规划有完善的教育、医疗、商业等配设施。,目前地块位于城区范围外，目前
7、除生活用电外，其他市政配套设施均未到地块；现阶段柳林镇政府现阶段正全力打造杨金路（直通中州大道），镇政府承诺在交地前达到三通一平。,6、市政配套,7、宗地规划设计条件,由于柳林镇整体规划尚在审批过程中，具体规划条件不明，安置区建设协议中明确，安置区用地容积率控制为2.2，限高符合机场净空要求（目前从合作方了解到建筑限高45米）；据此推断，开发区用地同样会有限高45米要求。,注：经与合作方沟通了解到，安置区户数、车位比为1:0.4，其中地下停车位为430个。,安置区用地成本 安置区用地由“马头岗机场周边村庄搬迁建设工作指挥部（下称指挥部）”提供，并负责用地拆迁工作，达到三通一平条件，拆迁费用由开
8、发商承担（拆迁费用含在附着物和青苗补偿费用中，3万元/亩）； 开发区用地成本 安置区开发建设成本（含安置房、村委会等），约16.145万建筑规模 安置区小学建设成本（规模未定、建设标准未定） 注：地方政府将分担建设资金6266万元（附着物补偿和围墙圈建费用有地方政府直接支付村民）； 合作方称小学建设由小贺庄、大贺庄两家项目开发公司共建。 开发区土地摘牌获取成本 注：郑州市政府将按照合村并城政策返还土地出让金给当地政府（经合作方确认返还比例为70%），当地政府扣除杨金产业园区的道路、水电气等基础设施建设费用外（15万元/亩），多余部分返给建设方，且返还资金只能用于项目区基础设施配套建设。,8、宗
9、地获取成本,开发区用地具体成本列项： 1、161451.85安置房建设费用（分两期建设，首期建设8.5万 ，2012年初动工，2013年6月底竣工交付；二期2013年6月底前动工，2014年底竣工交付）； 2、小学建设费用（小学规模、标准暂不确定），小学同一期安置房同时建设； 3、附着物和青苗补偿，约3万元/亩； 4、开发区土地获取成本45万元/亩（合作方承诺摘牌价控制在150万元/亩以内，政府返还70%)； 5、杨金产业园基础设施建设费15万元/亩。 政府分担6266万元的安置房建设费用（附着物补偿和围墙圈建费用有地方政府直接支付村民）。,8、宗地获取成本,安置区技术指标,8、宗地获取成本-
10、开发区土地获取成本测算,安置区总投资,8、宗地获取成本-开发区土地获取成本测算,注：安置区按照15层高层产品考虑，住宅建安成本按1700元/平米计入，人防地下车库建安成本按照2600元/平米计入，非人防地下停车库建安成本2400元/平米计入。 相关优惠政策参照城中村改造项目相关优惠政策执行。,开发区土地成本-308.32万元/亩,8、宗地获取成本-开发区土地获取成本测算,注：小学建设成本暂按5000万元考虑，小贺庄、大贺庄各承担一半即2500万元；,开发区土地成本-218.30万元/亩（乐观）,8、宗地获取成本-开发区土地获取成本测算,经多次与合作方接洽，合作方近期表示，为降低开发区土地获取成
11、本，将重点公关相关政府部门，调整安置、出让返还条件，主要调整要点如下： 1、降低安置区建设成本，安置区建设以小高层产品为主，随之安置区容积率调整为1.9以内； 2、保证开发区土地出让价控制在100万元/亩以内，返还比例提高到85%； 3、小学建设仅承担建安费用，成本控制在1000万元以内。,二、区域房地产市场概况,宗地周边区域属于郑州市城市400平方公里规划范围以外，紧邻军用机场，噪音污染严重，目前尚无房地产企业涉足该区域，未来随着柳林镇整体规划的逐步推进建设，尤其是郑东新区龙湖组团的开发带动，该区域未来区域价值将有较快提升，但受制区域小环境影响，在该区域开发高端住宅产品难度较大。,区域代表楼
12、盘：清水苑,项目位置：郑东新区鸿苑路与鸿宝路交叉口 占地面积：218629平方米 建筑面积：293558平方米 开发商：河南清水苑置业有限公司 物业类别 ：洋房 特殊卖点：双会所 户型面积：86-179平米（两房、三房、四房） 当前售价：洋房6500元/ ,三、目标宗地（开发区）产品定位,方案一 电梯花园洋房，考虑参照联盟七期产品； 在开发区两块地间临道路布置部分临街商业。,方案二 15层高层华宅，考虑参照香槟圣园产品； 在开发区两块地间临道路布置部分临街商业，内部布局点式和板式高层住宅。,四、目标宗地投资分析,1、开发区开发销售计划,考虑到开发区规模及周边市场环境，建议项目分两期开发、推售；
13、 根据相关协议，开发区地块有望在2013年6月底前挂牌出让，所以暂拟定项目物业开发计划建议如下：,方案一：电梯花园洋房 一期 2013年9月开工 2013年12月开始销售 2014年12月清盘 2014年12月竣工交付 二期 2014年3月开工 2014年6月开始销售 2015年6月清盘 2015年6月竣工交付,1、开发区开发销售计划,方案二：15层高层 一期 2013年9月开工 2014年3月开始销售 2015年9月清盘 2015年12月竣工交付 二期 2014年9月开工 2015年3月开始销售 2016年9月清盘 2016年12月竣工交付,2、价格方案,根据目前在售可比项目（清水苑）价格情
14、况，综合考虑本项目区位因素，本项目住宅产品基准价格应为：电梯花园洋房（9000元/），15层高层（6000元/ ）。 分别按照年10%、12%、14%涨幅测算，未来销售实现均价应分别为： 电梯花园洋房：12000元/ 12700元/ 13400元/ 15层高层： 7500元/ 8000元/ 8500元/ 商业产品均价暂按15000元/考虑,3、项目规经济技术指标,方案一（电梯洋房）,方案二（15层高层）,3、项目规经济技术指标,4、项目销售物业成本分析,方案一（310万元/亩，住宅售价13400元/）,4、项目销售物业成本分析,方案二（310万元/亩，住宅售价8500元/）,5、项目销售物业投
15、资收益分析,方案一（310万元/亩，住宅售价13400元/）,5、项目销售物业投资收益分析,方案二（310万元/亩，住宅售价8500元/）,7、项目销售物业敏感性分析,方案一-住宅售价13400元/、公租房3000元/ 、商业15000元/ 。,7、项目销售物业敏感性分析,方案二-住宅售价9000元/、商业售价25000元/、公租房3000元/ 。,五、结论及建议,结论及建议,根据投资估算及敏感性分析可以看出，按照现有协议条件下，土地获取成本在310万元/亩左右，方案一、方案二的销售净利润率分别为13.53%和13.29%，均未达到集团销售净利润率15%的投资收益标准；按照销售净利润率15%标
16、准进行反推，方案一、方案二中土地获取成本上限分别为275万元/亩和260万元/亩。 目前来看宗地存在以下开发风险： 1、宗地区域位置、环境特殊，虽紧邻东区龙湖组团，但受军用机场、高铁编组站影响，未来区域发展难以预测； 2、宗地属“合村并城”开发项目，相关政策、流程尚不明确，存在一定政策风险； 3、宗地规划条件未定，安置区建设标准不明；开发区土地获取时间严重滞后（2013年6月），土地出让价格及返还比例尚未确定，造成项目投资成本难以把控，投资收益存在一定风险； 4、“合村并城”项目要求先建安置房，后开发商品房，存在前期投资过大、投资回收期过长、资金使用效率低等风险； 综上所述，在现有协议相关条件下，项目投资收益率难以满足集团要求，并且后期开发中风险因素较多；所以投资中心认为在本宗地的具体合作谈判中，除应充分考虑以上风险因素外，还应要求合作公司积极与政府相关部门沟通调整相关项目开发条件，保证最终开发区土地获取成本不超过260万元/亩。,THE END,