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1、 HeaderTable_User 5017309 438709391 5017354 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.sa 173833597 动 态 跟 踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格,据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生 影响的利益冲突,不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露
2、见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【 行 业 证 券 研 究 报 告 】 投资要点投资要点 房地产投资额可以看做由两部分组成:一部分是土地购置费,另一部 分是房屋施工投资额。 土地购置费相当于当期支付的土地出让金 (土地出让金通常可以分期 支付),因此会受到上一期,以及当期土地成交情况的影响。假设 2012 年土地购置费增速为 10%(统计局公布 2012 年 1-11 月增速为 7%),预计 2013 年土地市场好于 2012 年,假设土地购置费增速为 15%, 则土地购置费占房地产投资额的比例与 2012年接近, 约为 17% (从历
3、史数据看,土地购置费占房地产投资额的比例介于【17% 21%】) 房屋施工投资额=单位施工面积投资额当年施工面积。单位施工面 积投资额受到人工和建材成本的上升推动,一直处于小幅增长的趋 势。05-11 年,增幅在 0-6%之间,均值约 4%,我们假设 2012-2013 年单位施工面积投资额增幅均为 4%。 13 年施工面积可以按如下公式 测算:13 年施工面积=(12 年施工面积-12 年竣工面积+13 年新开工 面积)。从历史上看,按此方法计算结果与实际的房屋施工面积略有 差异,二者的比值大概在【98%103%】。因此,最终的施工面积 需要按该比值进行修正。2012 年-2013 年的该比
4、值假设为 103%。 13 年新开工面积主要取决于 13 年销售面积,当然也受到资金状况的 影响。2012 年 1-11 月销售面积增 2.4%,呈逐月上升态势,由于销售 市场的回暖,我们预计 13 年销售面积仍会增长,但我们预计全国范 围内信贷政策不会出现明显变化,预计需求不会出现大幅增长,因此 假设 13 年销售面积增长 5%,由于近年商品房新开工面积持续大幅 高于销售面积, 所以预计未来新开工面积增速大幅超越销售增速的概 率较低,在此假设增速为 7%。 按照上述假设,我们的预测结果是: 2012 年房地产投资增速为 17.7%,较 2011 年回落 10.2 个百分点; 2013 年房地
5、产投资增速为 16.7%,较 2012 年回落 1 个百分点,整体看趋于平稳;从季度来看, 2012 年前 3 季度房地产投资增速呈逐渐下降趋势, 4 季度反弹。 2013 年则呈逐季上升态势,预计 1-4 季度房地产投资累计增速分别为 12.6%、13.6%、16.3%、16,7%,由于基数的原因,1 季度同比下滑 幅度较大。 风险提示风险提示 若销售超预期,则新开工及投资增速很可能高于我们的预测。 房地产投资增速趋稳, 预计 13 年 16.7% 2013 年房地产投资增速预测 房地产行业 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A 股 行业 房地产 报告发布日期 2013
6、 年 01 月 11 日 行业表现 资料来源:WIND 证券分析师 杨国华杨国华 010-66210585 执业证书编号:S0860510120009 申思聪申思聪 0755-23992676 执业证书编号:S0860512080005 联系人 周强周强 010-66210621 -28% -14% 0% 14% 28% 42% 12/01 12/02 12/03 12/04 12/05 12/06 12/07 12/08 12/09 12/10 12/11 12/12 房地产沪深300 假设假设 房地产投资额可以看做由两部分组成:一部分是土地购置费,另一部分是房屋施工 投资额。 土地购
7、置费相当于当期支付的土地出让金(土地出让金通常可以分期支付),因此 会受到上一期, 以及当期土地成交情况的影响。 假设 2012 年土地购置费增速为 10%, 预计 2013 年土地市场好于 2012 年,假设土地购置费增速为 15%,则土地购置费占 房地产投资额的比例与 2012 年接近,约为 17%(从历史数据看,土地购置费占房 地产投资额的比例介于【17%21%】)。 房屋施工投资额=单位施工面积投资额*当年施工面积。 单位施工面积投资额受到人工 和建材成本的上升推动, 一直处于小幅增长的趋势。 05-11 年, 增幅在 0-6%之间, 均值约 4%,我们假设 2012-2013 年单位
8、施工面积投资额增幅均为 4%。13 年施工 面积可以按如下公式测算:13 年施工面积=(12 年施工面积-12 年竣工面积+13 年 新开工面积)。从历史上看,按此方法计算结果与实际的房屋施工面积略有差异, 二者的比值大概在 【98%103%】 。 因此, 最终的施工面积需要按该比值进行修正。 2012 年-2013 年的该比值假设为 103%。 13 年新开工面积主要取决于 13 年销售面积,当然也受到资金状况的影响。2012 年 1-11 月销售面积增 2.4%,呈逐月上升态势,由于销售市场的回暖,我们预计 13 年 销售面积仍会增长,但我们预计全国范围内信贷政策不会出现明显变化,需求出现
9、 大幅增长也不太现实,因此假设 13 年销售面积增长 5%,由于近年商品房新开工面 积持续大幅高于销售面积,所以预计未来新开工面积增速大幅超越销售增速的概率 较低,在此假设增速为 7%。 结论结论 预计 2012 年房地产投资增速为 17.7%,较 2011 年回落 10.2 个百分点。 预计 2013 年房地产投资增速为 16.7%,较 2012 年回落 1 个百分点。 从季度来看,2012 年前 3 季度房地产投资增速呈逐渐下降趋势,4 季度反弹。2013 年则呈逐季上升态势,预计 1-4 季度房地产投资累计增速分别为 12.6%、13.6%、 16.3%、16,7%,由于基数的原因,1
10、季度同比下滑幅度较大。 表 1:历年全国房地产投资情况及 2012-1213 年预测 时间 房地产投资 额 投资增速 施工面积 单位施工面积投资额= (投资额-土地购 置费)/施工面积(元/平) 增速 土地购 置费 (亿元) (亿平米) (亿元) 2005A 15909 20.90% 16.61 783 4% 2904 2006A 19423 22.10% 19.48 827 6% 3318 2007A 25289 30.20% 23.63 864 5% 4873 2008A 31203 23.40% 28.33 890 3% 5996 2009A 36242 16.10% 32.04 943
11、 6% 6024 2010A 48259 33.20% 40.54 944 0% 10000 2011A 61740 27.90% 50.8 991 5% 11413 2012E 72669 17.70% 58.3 1030 4% 12554 2013E 84834 16.74% 65.7 1072 4% 14437 资料来源:国家统计局 东方证券研究所, 表 2:2013 年房地产投资增速敏感性分析 2013 年房地产投资增 速 2013 年土地购置费增长率 0% 5% 10% 15% 20% 13 年 新 开 工 面 积 增 长 率 -5% 11.0% 11.9% 12.8% 13.6%
12、14.5% 0% 12.3% 13.2% 14.1% 14.9% 15.8% 5% 13.6% 14.5% 15.4% 16.2% 17.1% 10% 14.9% 15.8% 16.7% 17.5% 18.4% 15% 16.2% 17.1% 18.0% 18.8% 19.7% 资料来源:东方证券研究所 图 1:2013 年房地产投资季度累计增速前低后高 资料来源:国家统计局 东方证券研究所 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2006/03 2006/08 2007/01 2007/06 2007/11 2008/04 2008/09 2009/02
13、2009/07 2009/12 2010/05 2010/10 2011/03 2011/08 2012/01 2012/06 2012/11 2013/04 2013/09 图 2:土地购置费在房地产投资中占比相对稳定 资料来源:国家统计局 东方证券研究所 图 3:模型测算施工面积与实际施工面积误差不太大 资料来源:国家统计局 东方证券研究所; 注:当年测算施工面积=上一年施工面积-上一年竣工面积+当年新开工面积;实际施工面积即当年统计局公布 的具体施工面积 19% 20% 20% 18% 17% 19% 19% 17% 21% 18% 17.3% 17.0% 0% 5% 10% 15% 2
14、0% 25% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 土地购置费在房地产投资中占比 100.0% 98.6% 99.2% 98.2% 104.0% 101.5% 101.7% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 110.0% 2005200620072008200920102011 修正指数(测算施工面积与实际施工面积的比值) 图 4:销售增速领先于新开工增速,且趋势相近 资料来源:国家统计局 东方证券研究所 图 5:资金来源增速略领先于新开工增速,且趋势相近 资料来源:国
15、家统计局 东方证券研究所 -40 -20 0 20 40 60 80 Sep/06 Dec/06 Mar/07 Jun/07 Sep/07 Dec/07 Mar/08 Jun/08 Sep/08 Dec/08 Mar/09 Jun/09 Sep/09 Dec/09 Mar/10 Jun/10 Sep/10 Dec/10 Mar/11 Jun/11 Sep/11 Dec/11 Mar/12 Jun/12 Sep/12 % 房地产新开工累计增速 商品房累计销售增速 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Sep/06 Dec/06 Mar/07 Jun/07 S
16、ep/07 Dec/07 Mar/08 Jun/08 Sep/08 Dec/08 Mar/09 Jun/09 Sep/09 Dec/09 Mar/10 Jun/10 Sep/10 Dec/10 Mar/11 Jun/11 Sep/11 Dec/11 Mar/12 Jun/12 Sep/12 % 房地产新开工累计增速 房地产资金来源增速 图 6:近年新开工面积持续大幅高于销售面积,未来新开工增速明显高于销售增速的概率不大 资料来源:国家统计局 东方证券研究所 图 7:资金来源增速略领先于房地产投资增速,且趋势相近 资料来源:国家统计局 东方证券研究所 0 10 20 30 40 50 60 70
17、 80 Sep/06 Jan/07 May/07 Sep/07 Jan/08 May/08 Sep/08 Jan/09 May/09 Sep/09 Jan/10 May/10 Sep/10 Jan/11 May/11 Sep/11 Jan/12 May/12 Sep/12 % 房地产投资累计增速 资金来源累计增速 0 5 10 15 20 25 2006200720082009201020112012.1-11 商品房新开工面积(亿平米) 商品房销售面积(亿平米) 、 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明:每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在
18、此作以下声明: 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断;分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来,均与其在本研 究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; 公司投资评级的量化标准公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率 15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率 5%15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。
19、未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该股 票的研究状况,未给予投资评级相关信息。 暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定, 研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形; 亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定 性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级; 分析师在上述情况下暂停对该股票给 予投资评级等信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、 盈利预测及 目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准行业投资评级的量化标准: 看好:相对强于市场基准指数收益率 5%以上; 中性:相对于市
20、场基准指数收益率在-5%+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级: 由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该行业的 研究状况,未给予投资评级等相关信息。 暂停评级: 由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究 依据支持分析师给出明确行业投资评级;分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信 息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 HeadertTable_Address 东方证券研究所 地址: 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 26 楼 联系人: 王骏飞 电话:
21、 021-63325888*1131 传真: 021-63326786 网址: Email: 免责声明 本研究报告由东方证券股份有限公司(以下简称“本公司” )制作及发布。 本研究仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体 接收人应当采取必备措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写,本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性, 客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时,本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更,在不同 时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我
22、们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外,绝大多数证券研究报告是在分析 师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议,也没有考虑到个别客户特殊 的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,若有必要应寻 求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购 买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现,未 来的回报也无法保证,投资者可能会
23、损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投 资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易,因其包括重大的市场风险,因此并不 适合所有投资者。 在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任,投资者自主作 出投资决策并自行承担投资风险,任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均 为无效。 本报告主要以电子版形式分发,间或也会辅以印刷品形式分发,所有报告版权均归本公司所有。未经本公司 事先书面协议授权,任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容,不得 将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据,不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发,被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有 悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告,慎重使用公众媒体刊载的证 券研究报告。