[毕业论文]由土地利用状况引发的思考.doc

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1、由土地利用状况引由土地利用状况引发发的思考的思考 Caused by land-use status of thinking 学生姓名：学生姓名： 指导老师：指导老师： 所在院系：所在院系： 资源与环境学院资源与环境学院 所学专业：所学专业： 土地资源管理土地资源管理 中国中国 2009 年年 12 月月 由土地利用状况引发的思考 0 摘摘 要要 土地是生产资料的重要组成部分，中国是社会主义公有制国家土地所有权 必须归国家占有。要使土地作为一种生产要素充分发挥作为稀缺资源的作用， 必须使土地的经营和使用通过市场来配置。目前，我国已进入全面建设小康社 会、加快社会主义现代化建设的发展阶段。在这个

2、阶段“要以完善社会主义市场 经济体制为目标，继续推进市场取向的改革，从根本上消除生产力发展的体制 障碍，为经济发展注入新的活力”。随着时代的演进和改革的深入中国以前的土 地政策已不再适应当前新的形势。本文首先通过对产权理论和产权制度的具体 分析，然后具体分析城市和农村土地利用存在的问题和与经济发展的关系，并 且指出了土地制度中存在的问题，并从制度和经济角度分析其原因，提出规范 土地产权制度，改进现行土地流转制度，使土地资源进一步市场化,由市场进行 统一配置,而政府只是作为制度的建立者和监督者起宏观调控的作用。 关键字关键字： 农村农村 农民农民 城市城市 土地土地 产权产权 制度制度 由土地利

3、用状况引发的思考 1 ABSTRACT Land is an important part of the means of production, China is socialist public ownership of state land ownership must be turned over to national appropriation. Make the land as a factor of production into full play the role as a scarce resource must be the operation and use of l

4、and through the market to configure. In this paper, through a detailed analysis of property rights theory, and then a specific analysis of urban and rural land resources, the use of the present situation of problems existing in the land system, and from institutional and economic point of view of th

5、e reasons put forward norms of land property rights system to improve the existing land transfer system so that land resources in the further market-oriented, unified by the market allocation, and the Government only as a system is established and the supervisor played the role of macro-control. At

6、present, China has entered the building a moderately prosperous society and accelerating socialist modernization construction stage of development. At this stage “is necessary to improve the socialist market economic system as the goal, continue to promote market-oriented reforms, to fundamentally e

7、liminate the institutional obstacles to development of productive forces, in order to inject new vitality into the economic development.“ As time evolution and the deepening of reform in China prior to the land policy is no longer adapt to the new situation, this paper respectively in urban and rura

8、l land use conditions for the analysis of an object from an economic point of view of the performance of its irrationality, and tried to system analysis from unreasonable but there are reasons. Keywords: Rural Farmers Urbanland Property System 由土地利用状况引发的思考 2 目目 录录 摘 要1 ABSTRACT.2 目 录3 1 前 言4 2 从土地产权

9、和制度方面进行理论分析5 2.1 土地产权的含义.5 2.2 土地产权制度.5 2.3 产权的性质.5 3 农村土地利用现状的分析6 3.1 农村土地制度情况.6 3.2 土地制度与农村经济发展的问题.7 3.3 农村土地纠纷.8 4 对现行城市土地利用中存在问题的8 4.1 城市土地利用存在的问题.9 4.2 土地制度与城市经济发展关系.9 4.3 对土地制度存在问题的深层次分析.10 5 土地利用问题的解决办法13 5.1 关于农村土地利用问题的解决办法.13 5.2 我国城市土地利用问题的解决办法.13 6 总结17 参考文献18 致 谢19 由土地利用状况引发的思考 3 1 前前 言言

10、 土地利用是人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一 系列生物、技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营管理和治理改造活 动。 近年来，党和政府高度重视土地问题，把土地资源定位为参与宏观调控的 主要手段，国务院关于深化改革严格土地管理的决定下发后，特别是国 务院关于加强土地调控有关问题的通知进一步明确土地管理和耕地保护的责 任文件精神，明确各级政府是土地管理和耕地保护的第一责任人。各级地方政 府和国土资源管理部门加大了对土地管理法的宣传和实施力度，执法部门 也加大了对违法用地的查处力度，对农村土地管理尤其是耕地保护作出了巨大 努力。在农村中，违法用地，乱占、滥用耕地建房的现象虽

11、然得到了有效遏制， 农民建房也正在走上依法管理的道路。但是，随着农村经济的发展，农民生活 观念的逐渐变化，特别是在中央惠农政策的大环境下，农村农民住宅建设空前 活跃。由于全国各地的地理位置、自然条件不尽相同，导致目前农民建房还存 在着不少的问题，破坏、闲置浪费耕地现象随之大量出现。 我国土地资源稀缺，根据国土资源部 2004 年度全国土地利用变更调查结果 显示，我国人均耕地只有 1.41 亩，相当于世界人均耕地 3.75 亩的 37%，不到美 国的 1/6。并且改革开放以来，我国城市化和工业化快速发展，城市人口急剧增 长，城市用地规模不断扩大，人地矛盾更加突出。城市化进程中凸现土地问题。 在城

12、市化过程中遇到的首要问题是土地使用形式的改变，即由原来的农村 用地转变为城市用地，由此产生了土地征用和农民安置问题。随着城市化进程 由土地利用状况引发的思考 4 的加速，现有的征地制度与市场经济现实之间的矛盾日显突出，征地安置成为 “三农”问题中的一个焦点。 2 从土地产权和制度方面进行理论分析从土地产权和制度方面进行理论分析 2.1 土地产权的含义土地产权的含义 土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有 权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。 2.2 土地产权制度土地产权制度 土地产权制度是指一切经济主体与土地的关系。由于经济主体对土地的关

13、系 而引起的不同经济主体之间的所有经济关系的总称，主要包括土地权能制度和 土地收益制度。前者主要是指经济主体对土地采取某种行为的权利的制度，后 者主要是经济主体行使他的这种权利所能得到的收益如何的制度。土地产权制 度可以理解为关于土地产权的合约或合同或经济关系，它还可以包括很多次级 制度和再次级制度。其内容结构的丰富程度取决于土地经济领域专业化与分工 的发展水平以及市场交易范围和发达程度。 2.3 产权的性质产权的性质 产权的内在要求是流动性，即产权要流畅的在各个自然人和法人之间流动， 就要有完善的资本市场涉及到经济体制的各个方面。在市场经济条件下，当劳 动力成为商品后产权也随之转化为资本，产

14、权的所有者可以利用所拥有的产权 资本支配劳动力创造剩余价值，也可以将自己拥有的产权整体出卖或部分（一 定时期一定范围的使用权、经营权出卖）实现产权的资本化和市场化。从这个 由土地利用状况引发的思考 5 意义上说，产权市场的性质属于资本市场，它是实现产权整体交易和部分交易 的市场，是通 过产权市场交易实现资产重组、结构调整和资源配置的市场是我国资本市场的 重要组成部分。 产权流动的外在性要求要对产权有明确的界定和完善的制度支持和保障。 经济学奖得主诺斯认为：制度是一个社会的规则游戏，是人为设计出来的行为 准则，因为制度决定着个任何组织行为的激励性，限制他们的生产效率和对经 济增长有着根本性的影响

15、。政治规则导致经济规则，而因果关系是双向的；产 权和合同是由政治决策或实施的，在均衡状态中，产权结构和政治规则相一致， 如果其中一个生变，另一个也发生变化上述假定引出政治市场和经济市场、政 治交易和经济交易、政治交易成本和经济交易成本的问题。诺斯政治制度和经 济制度相互作用的视角，有益于认识余地市场的政治经济制度供给。在此，我 们可以充分得看到制度对市场机制的健康发展的决定性作用。 3 农村土地利用现状的分析农村土地利用现状的分析 3.1 农村土地制度情况农村土地制度情况 现行农村双重共经营体制的制度安排是在人民公社生产制度的基础上转变 而来，其经济主体是社区性集体经济组织。统一经营的权利主要

16、表现为对农村 土地的所有权和处置权是一种“土地集体所有农民分散经营”的经营制度和土地 共有制度，是一种多元产权格局。由于这种所有权与承包权相分离的制度安排 适应了当时农业生产的需要，因此这次制度变迁是一次典型的帕累托改进。从 制度供给的每一变量分析，差不多都表现出正相关的绩效。该制度安排既坚持 了土地生产资料的公有制又通过与生产资料的紧密结合赋予了农民生产经营的 主权调动了农民的积极性。目前农村土地产权制度既模糊又不完整，产权关系 由土地利用状况引发的思考 6 紊乱，农民的土地权益得不到切实保护。普罗斯曼对中国七个省市 240 家农户 的 119 次访谈发现农民是土地的准所有者，至少在三个方面

17、农民的所有权不确 定： （1）使用期限不足不确定 （2）存在因人口分化而调整土地使其失去土地的危险 （3）存在着因非农征地而失去土地的危险。 这说明农户的土地使用权不是明确而永久的，据此普罗斯曼指出土地使 用规则的不明确是土地制度不稳定的原因。我国宪法、民法通则、 土地管理法、农业法等重要法规都明确规定我国农村土地属于农民集 体所有，从这一点上看农村土地产权是明确的，但是，“集体”实质是哪一级， 法律规定又不很明确。如在宪法中笼统规定“集体所有”，在民法通则被界 定为乡（镇）村两级集体，而在农业法土地管理法中则是乡（镇）或 村内集体经济组织。大量调查也表明，多数农民对土地所有权归属模糊不清，

18、相当多农民甚至认为，农村土地属于国家所有。多元化的所有权主体使得农村 土地关系极为混乱，农民对土地所有权存在很强的不稳定感，即而对土地的长 期投入预期不足直接影星对土地的经营热情和农业生产的发展。另外国务院在 关于发展房地产若干问题的通知中规定“集体所有的土地必须先行征用转 为国有土地后才能出让”在这种征定过程中存在大量的寻租现象，农民的利益 被大量掠夺。根据有关资料统计，目前，在城市建设征用土地过程征地收入分 配的比例大约为，农民 510%，集体 2530%政府及其机构 6070%，农民所得 很少甚至失去了最基本的土地生存保障。在土地产权的市场化方面，土地使用 权与流通制度、市场化程度都很低

19、。市场对土地资源的配置还未能起基础性作 用，这使得农民通过土地获得经营性收入和服务性收入的机会大大降低。土 地管理法虽然规定“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，土地 使用权转让的具体办法由国务院另行通 由土地利用状况引发的思考 7 知”。到目前为止国务院只对城镇土地如何依法进入市场问题制定了条件（仍 存在缺陷），但对农村集体所有的土地如何进入市场尚未制定出相关法规。这 样规定土地制度下除了国家地价征用国有土地（这实质上是对土地的一种经济 掠夺，是对集体使用权的一种侵犯）是不能通过市场而流动的。 3.2 土地制度与农村经济发展的问题土地制度与农村经济发展的问题 就现阶段的土地制度来看对

20、于农村经济的发展极为不利，不论是在经营目 标上还是在经营方法上，都已无法再适应市场经济和农业本身发展的需要。农 村土地制度对农村经济发展起着重要的先决条件作用。土地制度不仅影响到现 有生产技术下生产潜力的发挥，也影响到生产主体的投资能力和投资意愿，进 而影响到生产技术和生产组织形式的进步及政府农业政策的效果。在我国当前 的经济发展过程中，如何解决好历史遗留下来的“三农”（农业、农村、农民） 问题已成为经济是否能够持续稳定发展的关键。虽然今天的“三农”问题与 20 世纪上半叶的中国农村问题在外部环境和影响因素方面已有很大不同，但农村 土地制度问题仍是其中最重要的影响因素之一。“农业、农村、农民”

21、问题始 终是困扰我国城乡统筹发展、全面建设小康社会、实现现代化的一个重大问题, 其核心问题就是土地问题。土地家庭承包责任制的实施虽然促进了农村经济的 繁荣和农村社会的稳定,然而农村土地制度在经济社会发展中却出现了一定程度 的不相适应，已凸现了制约农村经济发展的趋势。因此，进一步完善农村土地 制度，推进城乡经济社会的协调发展，无疑是有益于农村经济发展的一项重要 措施。 3.3 农村土地纠纷农村土地纠纷 近几年来中国农村社会发生了大量的土地纠纷在纠纷中人们引用不同的合 法性依据说明自己的正确性。一些人援引土地承包合同承包合同认为“土 地是承包户在承包期间专门使用的财产，其价值应当属于承包户”另一些

22、人援 由土地利用状况引发的思考 8 引土地法中“集体所有”条文，认为它属于村庄所有成员的共同财产，其价值 应当由所有村民共同分享。还有一些人援引一般的公有制理念，认为土地是国 有的，应当国家机构人员或政府来处置。这些纠纷的焦点在于使用土地产生的 价值应该如何分配，显然不同的人分配的规则不同。 4 对现行城市土地利用中存在问题的对现行城市土地利用中存在问题的 4.1 城市土地利用存在的问题城市土地利用存在的问题 国务院在 2001 年颁布了国务院关于加强国有土地资产管理通知，提出 要严格控制建设用地供应量和严格实行国有余地有偿使用制度，大力推行国有 土地使用权转让管理，规范土地审批的 政行为。虽

23、然整个规定在一定程度上对 土地的流转和利用创造了较以前宽松的环境，但是（除以上农村土地产权仍不 能流转外）城市土地的利用方面也存在不容忽视的问题，具体问题如下： (1) 土地呆滞难以盘活：多年来我们在计划经济体制下对于城市土地施行 政 划拨土地的流转管理，而忽略了对行政划拨的存量土地的管理，致使大量划拨 存量土地难以盘活，使得一面划拨土地闲置，一方面不断扩张建设用地市场吞 噬越来越多的耕地资源。 (2) 城乡结合部集体用地非法流转亟待规范化：随着市场经济的发展和城市 化进程的推进，城市不断扩张，城市接合部集体土地的非法流转愈演愈烈。但 是，如何保护集体土地资产，确保土地所有者的正当权力目前国家

24、还没有系统 的政策法规可依。在这种情况下大量的集体建设用地擅自转让、出租转让、联 营联建、私下交易政府部门不了解当地群众不知情对集体土地资产的随意外治 造成了集体土地资产的流失，侵害了集体土地产权人的利益，在一定程度上还 冲击了国有土地市场。 (3) 城市土地流转过程中存在土地寻租行为：城市土地使用权出让普遍采用 协议出让的方式。这为官员进行城市土地寻租提供了温床。这是因为以协议方 由土地利用状况引发的思考 9 式进行城市土地使用权出让，基本上不经过一个市场竞价过程，只是交易双方 一对一抬价还价的结果。客观上，交易双方对统一城市土地价值的判断，很难 有一个准确的标准。虽然有一些地方限制自由裁量

25、权约束出让方的行为，引入 基本地价或者标定地价作为参照系，规定出让的最低控制价格，但对但受让方 由于未来收益还没有发生，还只能是主观预期。因而与出让方的价值判断是不 同的。协议出让土地使用权的价格出让方尽量报高，受让方尽量压低。如果再 有一个第三者，又会有第二种价值判断，如此等等。城市土地使用权特别是经 营性用地以协议方式出让没有引入较充分的竞争机制，交易对象和交易价格的 确定售出让方的主观因素影响较大，这种地租实际上是不完全的市场地价，不 能完全体现城市土地的市场价格。 4.2 土地制度与城市经济发展关系土地制度与城市经济发展关系 首先由城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，成为地方财政预算内

26、的支 柱性收入。土地出让金数额巨大，成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。 地方政府财政预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三 部分构成。相比之下，土地出让收入的地位处于举足轻重的地位。 其次与土地相关的收费成为地方政府各部门改善福利的重要途径。这些部门收 费大体分三类。一是土地部门的收费，如耕地开垦费、管理费、业务费、登报 费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用 费。二是财政部门的收费，如土地使用费、土地租金。三是其他部门收费，如 农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门，它们收取土地从 征用到出让过程中与之搭得上边的相关费用。这

27、些收费十分庞杂，透明度低， 难以查清，但数额不菲。 土地制度还关系到城市的建设规划。土地规划与建设规划一直存在严重的 矛盾，建设规划的拓展和土地规划指标的不协调，使这两个规划一直处于相互 由土地利用状况引发的思考 10 对立状态。 4.3 对土地制度存在问题的深层次分析对土地制度存在问题的深层次分析 艾尔温.来施认为中国土地利用规则出现自身矛盾的情况反映了“未能确定土 地所有制度的最终目标”，他列举了土地制度的基本目的有“提高产量，保护小 农和自然资源，保持土地的农用和费农用之间的平衡，保护生态环境，根据不 同目的设计 的土地制度有所不同由于土地是个人行为的动力源泉，为追求利益 又可能忽视公共

28、效应，资源、生态、社会公正等并阻碍经济的长期发展，他建 议建立并兼顾私人劳动和公共需要的土地所有制度是当务之急”。 中国为什么会出现规则的自相矛盾？在政治和法律各自的运动领域及经济 原则未经区分的安排下，不存在确定性原则和限定型合法性声称的法律系统， 事实上是多种土地规则并存以供选择，这些规则包含有不同乃至对立的原则， 各自有着合法行性声称来源，在实践中通过力量竞争被选择使用，这个选择使 法律条件政治化，它不是根据确定的法律规则确定正当权益，而是根据利益竞 争进入法律程序，经过各利益集团的博弈，通常力量大者有影响力，但是由于 各利益集团的实力不断变化，博弈的结果也不断变化，因此土地规则随着力量

29、 的变化而不确定。 新制度经济学另外两位代表人物科斯和威廉姆森认为，所有的制度和游戏 规则的建立，都要消耗资源，是有成本的所有交易市场的信息获取和处理，所 有合同的谈判、监督和实施都要消耗资源也有成本，政治体制改革的目的，是 节约交易成本，实现社会经济利益最大化。土地制度的交易成本按新制度经济 学的定义应包括所有由于制度或组织的建立或变迁、使用相关的成本。由上面 的分析我们看出中国土地市场存在着极高的交易成本，其原因便是政府偏好偏 于理性，但是在现行地方政府成为利益当事人的体制下，建立资源资产效用 函数调整偏好的制度选择，则实际是政府从成本，规则收益的比较考虑。从成 由土地利用状况引发的思考

30、11 本看，首先设计制定成本，其次涉及实施成本，再次涉及监督成本。从收益看， 首先涉及私人收益，其次涉及社会收益，或者还有政府收益。但是选择什么土 地市场制度是有制度供给条件及其成本和制度供给需求及其收益预期决定。社 会制度经济形态文化传统改革奉献的约束及其成本；土地产权的激励国家机制 土地产权的承租及各自形成的政治组织和经济集团、联盟的游说和谈判能力， 土地社会利益和公共利益，社会力量的“博弈”中央和地方关于制度变迁的收益 预期的和相互作用，经实现制度供给雪球制度供给条件间的纳什均衡。新的市 场制度安排最终会分离政治市场和经济市场，分离行政权和产权，但其创新的 质量和速度主要由市场力量而不是

31、由行政力量决定。 由土地利用状况引发的思考 12 5 土地利用问题的解决办法土地利用问题的解决办法 5.1 关于农村土地利用问题的解决办法关于农村土地利用问题的解决办法 关于我国农地产产权制度的改各我国一些经济学家做出了一定的研究和提 出了相关建议。张培刚就主张根据我国的国情实行“田面权”（土地使用权） “田 底权”（土地所有权）的彻底分离，使“田底权”属于国家而使“田面权”商品化。 我国农地产权制度的变迁具有多样性和渐进性 根据以上的关于产权的论述，必 须引入市场机制，才能在明确的土地产权制度下使交易成本最小，才能加速我 国农地产权制度的诱导性创新，我国农地产权模式的搬迁和发展，在很大程度

32、上是农民个体或农民经济组织、地方政府和国家利益主体在特定约束条件下最 优化各自目标函数的结果。根据科斯第二定理，在交易成本为正等情况下，最 初的产权安排影响最后的均衡结果。因此，为了使我国农地产权市场形成比较 高的均衡结果我们必须对最初的或正在形成过程中的产权安排做出一定的调整， 调整的基础是给予各个相关利益者平等的竞争地位。为此我们可以从如下方面 入手。 (1) 建立严格私有农地使用权制度，严格界定农地产权是农地产权要素及其 产品进入市场交易的必要前提，我们的改革方向不是所有权的私有化，而是使 用权的私有化，是将农地中具有经济价值的属性独立出来并进行严格界定，在 不改变农村土地集体所至性质的

33、农民家庭经营前提下建立家庭经营与农户经营 相结合的新型经营体制，可以概括为“弱化所有权、强化承包权、放活使用权”。 弱化所有权与强化承包是相辅相成的，只有弱化了所有权才能把所有权的一部 分赋予承包权才能强化承包权，具体而言就是在承包期内，变单一的经营权为 占有权、使用权、收益权和有条件的处置四权统一的承包权约束，为此必须在 稳定已形成的土地承包关系的基础上通过建立弱化和替代农村保障的农村社会 保障体系逐步缩小农地调整的范围，尽快制定相关法规，以法定形式确保农村 由土地利用状况引发的思考 13 土地承包长期稳定的法律法规。在允许农在不改变土地用途的前提下永久或暂 时转让农地承包合同中的使用权，并

34、允许在流转过程中取得合理补偿。只有强 化农民家庭微观经济主体的地位以减少所有权主体对农户生产经营活动的不合 理干预和侵权行为，最大限度的降低因所有权主体给农业发展带来的负面影响， 还要建立和完善与农地产权制度配套的市场安排，如农地要素流动制度、使用 权转让制度、土地使用权入股上市制度，土地使用权证券化制度等。 （2）改革农村基层组织：现存的以村为单位的农村基层组织，集体经济组 织、村民委员会、党支部为一体的行政村，是人民公社制度破产后的产物，是 当时家庭联产承包责任制的一种有效实现形式。但是，这并不是唯一形式，随 着农村经济的深入发展，行政村日益表现出其集权惰性，并不是所有的行政村 都能作为一

35、种有效的经济组织参与市场竞争和合作。家庭联产承包责任制的基 础是家庭，不是行政村，家庭之间的互助合作形式有很多种，除了通过行政村 来实现外，还可以通过家庭、农场、企业、协会等各种组织形式来实现，而且 这后面的形式正被广大的实践所证实。因此，有必要实现农民家庭联产承包责 任制实现形式的多样化，使家庭经营与互助合作实现最优的结合。如果众多农 户之间通过其他的组织形式，如企业订购、行业协会等能够实现家庭经营与互 助合作的有效结合，而行政村名存实亡或有大的负面效果的话，可以考虑取消 行政村的设置，相应的行政职能转交由乡镇的职能机构。行政村保留或撤销的 原则依据制度成本与收益的大小比较而定，农民合作组织

36、应该在保护农户的权 益、谋求农户收益的最大化、为农户的经营活动提供服务方面发挥重要作用。 5.2 我国城市土地利用问题解决办法我国城市土地利用问题解决办法 城市土地是城市政府掌握的最大资产之一，城市政府通过有效运作城市土 地资产，以市场化手段土地资产价值保证城市土地市场的公开、公平和公正。 通过完善城市土地的规划条件，扩大城区规模，优化土地利用结构，实现城市 由土地利用状况引发的思考 14 土地的规模化开发利用，增加国有土地资产的总量，提高资产质量。在完全竞 争的市场中，一切具有同等生产力的单位面积的不同城市土地具有相同的均衡 价格。而均衡价格的高低和均衡土地使用量则由城市土地的供给和与需求曲

37、线 的交点来决定。这样便可以通过市场来决定土地价格。另外城市政府可以通过 控制城市土地的供给量，调整土地价格水平，实现宏观调控。 城市土地本身就是城市经济制度产生出来的资本品资本的本质是在于给所 有者带来未来收益其市场价值就是未来时期内的预期受益者限制的总和。城市 土地的预期收益通过城市产业活动去实现。城市产业活动对土地的引致需求要 按边际成本和边际收益相等的原则去实现。城市政府以平均方式配置土地资源 达不到优化的目的，靠主观预期确定土地价格不利于城市产业活动的持续发展。 发挥市场机制载体地资源配置中的基础作用这是城市政府工作的必然趋势城市 土地资本华运营的目标就是在实现城市土地的市场价值的过

38、程中合理配置土地 资源城市土地的资本化运营就是按土地的所权与土地使用权相分离的原则将城 市土地资产市场化为资本，实质是土地使用权流动的市场化，这是城市土地使 用权公开交易的战略运用。城市土地使用权的交易方式主要包括以下三种方式： (1) 招标出让城市土地使用权是指城市政府（出让人）为出让某宗城市土地使 用权，按照一定的规定和程序：有符合规定的公民法人或其他经济组织（投标 人）在规定的期限内竞投土地使用并确定土地使用者（中标人）的行为 (2) 拍卖出让土地使用权，是指城市政府（出让人）为出让某宗城市土地使用 权，在指定的时间、地点在公开场合，按照一定的程有符合规定的公民法人或 其他组织（竞买人）

39、公开竞价，根据出价结果确定最高出价者为土地使用者 （竞的人）的行为。 (3) 城市土地使用权的挂盘出让，实质是城市政府（出让人）为出让某宗城 市土地使用权，在指定地点发布挂盘 由土地利用状况引发的思考 15 公告，公布出让地块的出让条件，并在规定期限内接受公民法人或其他组织 （竞买人）的报价申请、更新挂盘价格根据挂盘期限截止时的出价结果确定土 地使用者（竞得人）的行为。 城市土地资本化运营，提高了土地资源的利用效率。以招标、拍卖、挂盘出 让城市土地使用权，城市政府能够获取、积累城市土地的需求信息。对城市信 息的正确反应，是城市政府能几乎额定城市土地供给，防止出现城市土地供给 过渡自由化现象和土

40、地价格的过渡波动。通过市场化手段，利用竞争的办法， 城市政府将土地资源配置给最合适、最需要的城市土地使用者，城市土地使用 者按边际收益与边际成本相等的原则取得城市土地使用权并按照生产可能性边 界使用城市土地，土地资源得到合理和制约利用。 必须指出的是，开展城市土地的资本化经营，要注意防止出现市场失灵。这 就需要政府的宏观监管，在城市土地使用权的招标拍卖挂盘出让中，必须设置 合理的底价，必要时应有最高限价。超过最高限价仍有两个或两个以上意向性 城市土地使用者时，可以随即方式确定土地使用权。 由土地利用状况引发的思考 16 6 总结总结 土地是一种供给弹性非常小的资源，中国是一个人口大国，我们对土

41、地资 源的利用更有别于别国，对于中国人民来说（特别是农民）土地是他们的安身 立命之基，可以说如果没有了土地数以万亿的人将一无所有。因此，我们国家 每一项土地制度的出台，都将关系到广大人民的切身利益，影响到社会的长治 久安。我们改革的目的是为广大人民谋幸福，所以我们的土地制度改革必须在 保证广大人民生活水平稳步提高的基础之上进行。然而，土地资源的市场化运 作是一个历史的必然，因为只有这样才能达到社会总的效益的越升。市场也必 须是一个统一的市场，资源自由流动的市场，但是由于中国现阶段的特殊国情， 我们决不可能达成土地资源市场的统一。因此，笔者不得不把城市和农村土地 市场分开论述，所论问题也只是现行

42、体制中存在的表层问题。至于土地制度进 一步创新中可能出现的问题是深刻的有些甚至是不可预见的，由于本人学识有 限，对于相关问题的进一步探讨还希望关心我们民族未来的有识之士提出宝贵 的意见，本文旨在抛砖引玉。最后用中国学者杜维生的话结束全文“中国需要 这样一条土地制度：产权结构具有法律保护的稳定性，既利于从充分发挥市场 配置资源的充分效应，又可借助行政适当干预手段保持土地的社会福利功能的 适当分配，既能满足当前建设和消费须要又可保证可持续发展战略的实施” 。 由土地利用状况引发的思考 17 参考文献参考文献 对城市土地经营若干问题的探讨经济问题 2003、2 David.m.walker 牛津大辞

43、典中对于产权的概念的定义是“亦称财产所有权，实质存在 于任何课题之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权，转让权、用尽权、 消费权和其它财产有关的权利”光明日报出版社、1988 产权经济学 斯委托扎尔.平乔维奇著， 蒋琳琦译 经济科学出版社 1999, 29 页 A.A.阿尔钦产权：一个经典注视载财产权与制度变迁上海三联书店 1994、161 页 艾尔.温来施 保证农业土地稳定法律制度西方国家的实践及其重要性 我国农村经济发展制度障碍及其对策兴建议 2002.12.1 成思危 主编中国城正住房制度改革目标模式与实施难点 1999 、85 页 由土地利用状况引发的思考 18 致致 谢谢 本毕业论文在选题及设计过程中得到老师的悉心指导，老是多次询问论文进 程，并为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。老师一丝 不苟的作风，严谨求实的态度，踏踏实实的精神，不仅授我以文，而且教我做 人，给以我终生受益无穷之道，对老师的感激之情是无法用言语表达的。 2009 年 12 月