公租房融资多元化及PPP模式风向管理研究--毕业论文.doc

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1、国内图书分类号： F294.1 国际图书分类号： 硕士学位论文 公租房融资多元化及公租房融资多元化及 PPP 模式风险管理研究模式风险管理研究 硕硕士士研研究究 生生： 杨冠楠杨冠楠 导导 师师 姓姓名名： 王建波王建波 教授教授 申请学位级别申请学位级别： 管理学硕士管理学硕士 学学科科、专专 业业： 管理科学与工程管理科学与工程 所所 在在 单单位位： 管理学院管理学院 答答 辩辩 日日期期： 2012 年年 12 月月 学位授予单位学位授予单位： 青岛理工大学青岛理工大学 Classified Index： F294.1 U.D.C： Dissertation for the Maste

2、r Degree in Management RESEARCH ON FINANCIAL DIVERSIFICATION AND PPP MODELS RISK MANAGEMENT OF PUBLIC-RENT HOUSING 硕士学位论文 Candidate:Yang Guannan Supervisor:Prof. Wang Jianbo Academic Degree Applied for: Master of Management Specialty:Management Sciences and Engineering Date of Oral Examination:Decem

3、ber 2012 University:Qingdao Technological University 公租房融资多元化及公租房融资多元化及 PPP 模式风险管理研究模式风险管理研究 学位论文答辩日期： 指导教师签字： 答辩委员会成员签字： 青青岛岛理理工工大大学学学学位位论论文文独独创创性性声声明明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得青岛理工大学或其它 教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的 任何贡献均已在论文

4、中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 日 期： 青青岛岛理理工工大大学学学学位位论论文文使使用用授授权权声声明明 青岛理工大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、CDMD 和 DMD 有权 保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复 制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期 内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布（包括刊登）论文的全部 或部分内容。论文的公布（包括刊登）授权青岛理工大学研究生处办理。 研究生签名： 导师签名： 日 期： 青岛理工大学管理学硕士学位论文 I 目目 录录 摘摘 要要 I ABSTRACTIII

5、第第 1 章章 绪论绪论1 1.1 本文的选题背景和目的意义1 1.1.1 选题背景.1 1.1.2 研究的目的和意义.3 1.2 文献综述4 1.2.1 国外及境外研究现状.4 1.2.2 国内研究现状.8 1.3 研究的思路方法与主要内容11 1.3.1 研究思路.11 1.3.2 采用的主要方法.12 1.3.3 研究的结构与主要内容.13 第第 2 章章 公租房及其融资模式的概念与理论基础公租房及其融资模式的概念与理论基础17 2.1 公租房的基本概念及特征17 2.1.1 公租房的概念.17 2.1.2 公租房的基本特征.17 2.2 公租房融资模式概念18 2.3 公租房融资模式的

6、相关理论基础18 第第 3 章章 公租房融资模式多元化研究公租房融资模式多元化研究20 3.1 公租房 PPP 模式适用性研究分析.20 3.1.1 PPP 模式的概念20 3.1.2 PPP 模式的特点20 3.1.3 公租房引入 PPP 模式的可行性分析21 3.1.4 公租房 PPP 模式运作机制22 青岛理工大学管理学硕士学位论文 II 3.2 公租房 REITS模式适用性研究分析.24 3.2.1 REITs 的概念 24 3.2.2 REITs 的特点 25 3.2.3 公租房引入 REITs 的可行性分析 26 3.2.4 公租房 REITs 的运作机制 26 3.3 公租房融资

7、其他模式27 第第 4 章章 公租房公租房 PPP 项目融资风险的识别与评估项目融资风险的识别与评估 28 4.1 公租房 PPP 项目风险识别.28 4.1.1 风险检查表法.28 4.1.2 RBS 法.29 4.1.3 公租房 PPP 项目融资风险因素识别结果29 4.2 公租房 PPP 项目风险评估.31 4.2.1 项目风险评估的主要内容.31 4.2.2 风险评估方法的选取.32 4.2.3 模糊综合评估法的原理与步骤.32 4.2.4 因子分析法相关性分析的原理与步骤.34 第第 5 章章 公租房公租房 PPP 项目融资风险分配与应对项目融资风险分配与应对 41 5.1 公租房

8、PPP 项目的相关利益主体.41 5.2 公租房 PPP 项目风险分配的原则和过程.44 5.2.1 PPP 项目风险分配的原则44 5.2.2 公租房 PPP 项目风险分配过程45 5.3 基于马科维茨模型的公租房 PPP 项目融资风险分配的研究.46 5.3.1 马科维茨模型的原理与模型构建.46 5.3.2 公租房 PPP 项目马科维茨模型的构建49 5.3.3 公租房 PPP 项目主要风险的分配处理49 5.4 基于模糊灰色综合评价的公租房 PPP 项目风险应对考评.54 第第 6 章章 案例分析案例分析基于基于 X 市公租房市公租房 PPP 项目融资风险管理的实证研究项目融资风险管理

9、的实证研究56 6.1 X 市公租房项目概况.56 青岛理工大学管理学硕士学位论文 III 6.2 X 市公租房 PPP 项目融资风险评估57 6.2.1 模糊综合评估法在公租房 PPP 项目融资风险评估中的应用57 6.2.2 基于公租房 PPP 项目风险因素的因子分析60 6.3 X 市公租房 PPP 项目融资风险分配与应对63 6.3.1 X 市公租房 PPP 项目风险分配.63 6.3.2 X 市公租房 PPP 项目风险应对.63 第第 7 章章 结论与展望结论与展望68 7.1 结论68 7.2 展望69 参考文献参考文献71 攻读硕士学位期间公开发表的论文及科研工作攻读硕士学位期间

10、公开发表的论文及科研工作73 致致 谢谢74 青岛理工大学管理学硕士学位论文 I 摘摘 要要 随着中国城镇化进程的逐步加快，城镇居民数量呈现递增趋势，紧随其后 的是城市居民住宅需求量也出现了前所未有的紧张态势。尤其是 2007 年以来， 商品住房价格一路飙升，住房消费与居民实际收入出现了严重失衡现象。针对 这些问题，我国政府从 1998 年开始就推出了廉租房、经济适用房等保障性住房 措施，特别是近些年来大力推行了公租房保障措施，对于解决中低收入群体的 住房问题起到了一定的作用。然而公租房建设过程中首先要解决的就是资金问 题，2011 年国务院提出了今后五年将兴建公租房约 227 万套，需要的资

11、金大约 是 2000 亿元，单单依靠政府财政预算支出是远远不能满足资金需求的，这就要 求必须运用科学先进的融资模式来解决融资难题。随着近些年来 PPP 模式、 REITs 等融资手段在城市基础设施、水利水电设施、教育医疗等领域的成功应 用和实施，已经成为解决这些领域资金问题的有效工具，本文探讨并研究了如 何将这些融资模式引入到公租房的建设当中。然而经验显示 PPP 模式参与方过 多、协调难度大，其中潜藏了一系列风险因素，对 PPP 融资模式进行全面系统 的风险管理研究是该模式在公共租赁房建设中成功运用的关键性前提。 本文首先介绍了国内外专家学者对公租房的定义和阐释，阐述了公租房的 特征及其融资

12、模式的基本概念，论述了公租房融资模式相关理论。针对公租房 融资问题，提出了诸如 PPP 模式、REITs 等融资模式，并分析了这些融资工具 的特点及其在公租房建设中的可行性与适用性，同时构建了相应融资模式的运 作机制。 然后，通过相关数学模型与方法，对公租房 PPP 融资模式进行了全面系统 的风险识别、评估、分配与应对等方面的理论研究。而风险识别和风险评估是 保证公租房 PPP 项目成功的基础和前提，本文针对公租房 PPP 融资模式中可能 出现的风险因素运用风险检查表法和 RBS 法进行了风险识别与分类，建立了风 险因素层次结构图。由于不同的风险因素对于拟建项目影响程度大小不同，本 文运用了模

13、糊综合评价方法对风险因素进行定量化分析，针对不同风险因素采 取不同措施加以防范，同时运用 SPSS 软件对风险因素进行了因子分析，得出 了影响公租房 PPP 项目的风险因素相关性结果。合理的风险分配机制和科学有 青岛理工大学管理学硕士学位论文 II 效的应对是公租房 PPP 项目成功的核心与关键保证。本文基于马科维茨模型对 风险因素在公租房 PPP 项目相关利益主体之间进行了合理的分配，构建了具体 的风险分配方案，然后针对分配方案采用了模糊灰色理论法对公租房 PPP 项目 利益相关主体的风险应对能力进行了定量衡量。 最后，本文以 X 市公租房 PPP 项目为案例，探讨了将 PPP 模式引入到该

14、市 公租房项目中的可行性和适用性，并针对 X 市公租房 PPP 项目中可能出现的风 险因素构建了风险层次结构图，运用了相关数学模型和方法对这些风险因素进 行了风险评估、分担、应对的研究分析，得出了相应科学的结论。不仅对于 X 市公租房融资多元化进行了一定的研究，更多的是为城市公租房 PPP 项目参与 方进行风险管理提供了理论支撑和方法参考，同时对于将 PPP 模式运用于更多 的公租房项目具有一定的理论指导和现实价值。 关键词关键词 公租房；PPP 模式；REITs；融资风险管理；风险检查表法；RBS；模 糊综合评价；因子分析法；马科维茨模型；模糊灰色理论 青岛理工大学管理学硕士学位论文 III

15、 Abstract As the step of Chinese urbanization process is speeding largely, the quantity of city residents is increasing by degree, too. With that the demand quantity of residence for residents has been more intense than before. Especially from 2007s, the gap between housing consumption and actual in

16、come has been in a state of imbalance as the price of commercial houses is growing all the way. Chinese government has implemented the measurements including low-rent housing and economical housing to resolve the problems. Particularly recent years the public-rent housing regulations have solved the

17、 housing problems for the middle and low income by a degree. First of all the difficult problem for public-rent housing is huge capital. In 2011s, the state council required 227 billion public-rent housing in the last five years, the capital for which is more than 2000 billions. Single governmental

18、financial budget can not satisfy the fund demand. The difficulty should be resolved by scientific and advanced finance means. The finance models such as PPP and REITs have been applied in city fundamental facilities、water conservancy project and education field,and those models hace achieved results

19、.Whats more, these models have been beneficial means to resolve the capital problems. This paper will try to put these finance models into the construction of public-rent housing. However, PPP model hides a series of risk factors because of more participants and hard coordination. So it is critical

20、to discuss the risk management on PPP model. Firstly, this paper presents the definition and explanation about public-rent housing as well as expounds the basic conception of public-rent housings finance model and the relevant method of financing model. It puts forward several finance means such as

21、PPP and REITs so as to resolve the finance difficulty, analyzing the trait and applicability of these models and establishing relevant operation mechanism of finance models. Secondly, this paper puts total systematic finance risk management by relative mathematic model and methods.However, risk iden

22、tification and assess are the foundation and permise that guarantee PPPs success. Then it carries on the risk 青岛理工大学管理学硕士学位论文 IV identification by risk examination method and RBS，setting up the risk gradation structure. Due to different risk factors effect degree to PPP projects, this paper makes ra

23、tion analysis on risk factors by fuzzy quality synthetic evaluation to adopt respective measures to guard. After that this paper analyses the relevance of risk factors with factor analysis method by SPSS software,getting the relativity betweeen the risk factors.Rational risk distribution mechanism a

24、nd effective treatment are the core and key guaranty for public-rent housings success. This paper distributes the risks among the relative participants who participate in the public-rent housing PPP projects and composes specific risk distribution program based on Markowitzs model.Then based on the

25、distribution program, it weights the treatment ability of distinct participants by fuzzy grey method. Finally, this paper sets City X s public-rent housing PPP project as an example of case to discuss the feasibility and amplification of PPP model. Then it identifies the risk factors and researches

26、the risk s evaluation、distribution and treatment by several mathematic molds and methods. In the end it gets relevant conclusions. The realistic conclusions not only theoretically makes useful exploration and supplement for City Xs finance for public-rent housing, but it also provides theory support

27、 and method reference for PPP project participants. Meanwhile this paper has regular theory guidance and practical value for the application and implementation of PPP model into more public-rent housing projects. key word Public-rent housing;PPP Model;REITs;Financial Risk Management;Risk Check Metho

28、d;RBS; Fuzzy Quality Synthetic Evaluation; Factor Analysis; Markowitz Mold; Fuzzy Grey Theory 青岛理工大学管理学硕士学位论文 1 第第 1 1 章章 绪论绪论 1.11.1 本文的选题背景和目的意义本文的选题背景和目的意义 1.1.11.1.1 选题背景选题背景 1公租房的发展背景及融资模式公租房的发展背景及融资模式 近些年来尽管住房条件得到了明显改善,但由于住宅成本的上升和整体市场 价格的拉动，加之住房价格一路飙升，城镇中无力购买住房的低收入群体越来 越多，其基本住房需求无法得到满足，有些地方甚至出

29、现了由于中低收入群体 的住房问题无法解决而造成众多的社会不稳定因素。 为此，2007 年有关部门开始探索解决诸如大学毕业生等“夹心层”的住房问 题，当时的住房建设部有关领导提出公共租赁房的保障性措施。2009 年两会上 的政府工作报告明确提出“要加快公租房的建设”，并且强调“公共租赁房归政府 或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租”，这 也是国家首次清晰地给出了“夹心层”住房难题的解决途径。2010 年 6 月 12 日 由住房和城乡建设部等七部门联合制定了关于加快发展公共租赁住房的指导 意见 ，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难的问题。特别是 2011 年两会 上

30、中央政府公开表示今后五年将兴建公租房 227 万套，由此可见国家对于公租 房的重视程度。然而目前公租房建设落实情况不容乐观，究其原因最主要是政 府财政预算投资占主导地位，而巨大的公租房工程不可避免地给政府造成了财 政压力，同时又不能有效地将私人资金引入到公租房建设当中，单一的资金来 源和融资方式影响了公租房建设速度与质量。由于公租房所需资金巨大，仅仅 依靠政府财政有限的投入很难保证其可持续供给，必须充分发挥住房公积金、 土地出让收益、住房保障专项资金以及私人资金等的作用，利用这些融资方式 来解决公租房资金困境。而从国外经验来看，有效的将私人资金与政府资金相 结合是解决此问题的有效途径。另外根据

31、香港管理和经营公租房的经验，重视 公租房附属设施的规划和经营，取得稳定的租金补偿也成为公租房建设资金的 主要来源。在现阶段可以考虑在政府主导下，积极探索通过 BOT、PPP、REITs、股票及债券融资、信贷、租赁、信托等多种方式进行融资 青岛理工大学管理学硕士学位论文 2 模式创新，同时采用切实可行的市场化融资模式 进行公租房建设。公租房单一的融资渠道会导致政府面临很大的融资风险，引 入私人部门参与到公租房建设中，在公租房融资和建设过程中其风险可以巧妙 地转移给私人部门1，起到了风险转嫁的作用。 2. 公租房融资特征公租房融资特征 （1）政府起主导作用：公租房在本质上是以政府为主导向公众提供的

32、公共 产品，通过一定的渠道实现社会财富的再分配，正是由于公租房的社会福利性 决定了其建设资金大部分依靠政府来提供。 （2）资金需求大：公租房制度是针对无住房条件且经济收入低下的特困群 体实施的一种救助措施，国外以及境外很多国家地区将公租房作为一项重要的 扶助政策，已经或者正在大规模建设公租房。例如20世纪韩国政府和中国香港 地区就相继建造了大量的用于中低收入群体居住的公租房，而且居住人口占到 了全社会群体的50%以上。2011年的两会上国务院提出今后五年要新开工建设 公租房227余万套，目前我国单一的融资渠道和途径很难满足未来公租房建设资 金需求。 （3）融资处于被动地位：目前在我国公租房融资

33、方式对于地方各级政府而 言是硬性摊派任务，由于公租房“巨大的需求量”与“公租房利润空间有限”形成 了矛盾，直接导致各级地方政府特别是财政实力薄弱的地方在执行公租房建设 政策存在着一定的困难和消极性。 （4）融资不稳定性：目前我国公租房建设资金很大程度上以政府财政预算 为主要来源，而当财政资金紧张时，由于公租房的本身属性导致其资金链断裂， 而且短期很难实现建设资金的可持续性。 3. 公租房多元化融资模式简介公租房多元化融资模式简介 3.1 PPP 模式模式 PPP，即 public-private partnership 的缩写，通常译为“公私合伙”，然而由于 我国公有制国情故称 PPP 为“政

34、企合作”更为合理一些。总之，宏观而言 PPP 是 指公私双方为提供某种公共产品或服务而建立的合作关系，而微观上的 PPP 可 以称之为一系列项目融资方式的总称，包括 BOT、BT、BTO、DBFO 等多种衍 生模式。 青岛理工大学管理学硕士学位论文 3 PPP 模式作为以合作各方“共赢”为宗旨的的现代融资模式，其内容是政府 部门负责招投标，并与企业或者企业联合体组成的项目公司签订特殊许可运营 协议，由项目公司负责融资、开发、建设、以及实施运营等环节工作。目前的 项目公司一般由建筑公司、运营商等组成，项目公司因政府为其提供的担保协 议而可以获得贷款机构的信任，从而获取开发建设项目需要的部分资金。

35、 3.2 REITs REITs（Real Estate Investment Trusts）,即房地产投资信托基金。REITs 从 本质上讲是一种通过发行证券等方式汇聚社会大众资金并具有证券化性质的投 资基金，专业组织通过将这些投资基金用于不同地区、不同类型的房地产项目 进行多元化组合投资。经过专业的经营管理，不仅降低了投资风险，而且将获 得的投资回收资金以派送利息的方式回馈给股民或者股东，投资人从而可以获 取长期稳定的期望收益。近些年来，为了抑制房价攀升和应对部分城市的过高 房价，中国政府对保障性住房加大了建设力度，特别是针对中低收入群体的“公 租房”建设成为中国亟待解决的首要问题。然而在

36、资金方面一直由政府为主导投 资建设，融资方面存在很大的缺口，政府也在努力通过新的融资模式逐步解决 资金问题。REITs 作为一种新型的融资工具，2010 年初，上海市和天津市相继 推出公租建设 REITs 提案，2012 年北京市已经研究试点发行 REITs 用于保障性 住房的建设，REITs 在未来可能成为保障性住房（特别是公租房）可行的潜在 资金来源。 4. 公租房融资引入多元化模式存在的问题与弊端公租房融资引入多元化模式存在的问题与弊端 尽管 PPP 模式、REITs 等融资模式在金融服务、城市基础设施、教育医疗 等领域取得了显著的成效，然而将这些融资模式应用于公租房建设中尚处在尝 试阶

37、段。由于公租房属于准公共产品项目，且资金需求巨大，建设周期长，资 金沉淀时间长以及其公共福利性决定了利润空间狭小，单纯依靠公租房作为资 金回收渠道很难在短期达到资金回笼目的。诸如 PPP 模式、REITs 等本身结构 复杂、参与群体多、在实际管理过程中协调难度大，况且其本身潜藏了一系列 风险因素，这些负面原因对吸引私人部门资金产生了极大的障碍。 1.1.21.1.2 研究的目的和意义研究的目的和意义 公租房作为我国保障性住房体系的重要组成部分，对于中低收入群体尤其 青岛理工大学管理学硕士学位论文 4 是“夹心层”住房问题的解决起到了极大的助推作用。公租房措施能否真正的落 实受到诸如土地供给、资

38、金支持以及建设施工等方面的因素制约，然而资金短 缺一直是困扰公租房顺利建设的最大障碍，尽快解决资金需求问题才是公租房 建设的有力保障。因此本文依据公租房的现有发展需求以及政策体系框架下， 设计和构建以公租房住房投融资平台为核心的 PPP 模式、REITs 等融资模式， 力求解决公租房融资问题。若将 PPP 模式、REITs 等应用于公租房建设中，首 先要保证公租房能够产生短期的直接价值以及围绕公租房的附属设施产生间接 价值。除此之外，对公租房融资过程中产生的一系列风险因素进行全面系统的 风险研究以及针对公租房 PPP 项目的融资风险通过数学模型和数学方法进行合 理分析，在定性分析和定量分析的基

39、础上对这些因素在公私之间进行合理有效 的分配应对处理也是有必要的。 本文以 X 市公租房项目为例主要针对公租房 PPP 模式进行了风险管理研究， 采用风险调查法和 RBS 识别出公租房 PPP 项目的主要风险因素包括政治风险、 法律风险、金融风险、建设风险、运营风险、市场和收益风险、不可抗力风险 等2；由于不同的风险因素在融资过程中所占的权重各异，本文运用模糊综合 评价法对风险因素发生的可能性进行定量评估，采用 SPSS 软件对风险因素相 关性进行因子分析；之后对公租房 PPP 项目风险因素在公租房 PPP 项目相关利 益主体之间的进行了合理分配，强化了各自的风险意识，明确了公私双方的责 任。

40、最后对识别出来的风险因素在 PPP 项目参与方之间进行了应对能力大小的 考评，实现公私双方的风险管理。以 X 市公租房建设项目作为例证进行风险管 理分析，不仅在理论上对 PPP 项目风险管理研究有一定的补充作用，而且对于 PPP 融资模式在 X 市公租房建设中的应用有理论指导和现实价值。 1.21.2 文献综述文献综述 国内外许多的专家学者对于公租房融资制度、融资模式、PPP 及风险管理 进行了大量的研究探讨，尤其是欧美国家在公租房融资机制及 PPP 模式的应用 上已经取得很大的成功，有很多值得借鉴的经验。 1.2.11.2.1 国外及境外研究现状国外及境外研究现状 1.典型国家与地区公租房融

41、资机制与创新综述典型国家与地区公租房融资机制与创新综述 青岛理工大学管理学硕士学位论文 5 (1)美国 在美国，公共住房是指政府开发建设并管理运营、出租对象是低收入家庭 的住房。美国公共住房相关政策主要包括 HUD、 HOPE VI 项目、CDBG 以及 由联邦政府推动的低收入住户税收返还政策（LIHTC） 。美国的公共住房金融政 策对于解决美国中低收入群体的住房问题起到了重要作用，美国在很大程度上 是依靠多元化的市场融资模式来解决公租房资金问题，政府通过各种政策手段 鼓励和引导开发商增加公租房的投资以及供给。经过几十年的探索，美国已经 形成了较为完备的住房政策调控体系，通过政府补贴、贷款、税

42、收、担保等金 融工具的综合运用，激发了私人企业供应公租房的热情3。 (2)德国 德国主要通过三个途径来筹集公共租赁房资金：政府通过税收归集资金用 于公共租赁房建设和维护、租户交纳租金及经营机构自筹资金。从 2003 年以后， 德国将 PPP 融资模式引入到住房领域，发展速度很快，并且已经在慕尼黑、汉 诺威、法兰克福等地成功实施并取得了卓著的成效。德国公共租赁房融资结构 如图 1-2 所示。 德国的公共租赁住房融资经验显示出将私营或者社会资金引入到公租房建 设中不仅可以解决资金困境问题，而且政府还可以与社会大众力量进行合作， 采取适宜的政府出资或补贴方式以及有效的管理模式，与民间个人以及组织一

43、并共同开发、建设以及经营公租房19。 (3)新加坡 新加坡称公租房为“组屋”。新加坡是由以政府为主导、民间力量为辅，共 同向社会公众提供公共租赁房比较成功的国家，而且政府设立了专门机构 建屋 青岛理工大学管理学硕士学位论文 6 德 国 租 赁 房 融 资 途 径 政府缴税式财政支出 租户缴费式租户租金 经营机构合作式合作筹资 PPP 模式 图图 1-2 德国公共租赁房的融资结构图德国公共租赁房的融资结构图 发展局来进行管理公租房，其资金主要来源于：（1）政府津贴。政府每年都要 从财政预算中划拨一笔津贴给建屋发展局，作为组屋建设和运营资金，所有的 公租房建设用地都是政府无偿提供或者用较低的价格就

44、可以获得。 （2）政府建 房贷款：该项贷款实质由住房公积金转化而来的，新加坡中央公积金局除留足 公积金会员提款之外的剩余公积金全部用于购买政府国债，建屋发展局再从政 府部门贷得这部分资金。 （3）除了上述途径之外，建屋发展局在得到新加坡政 府的批准情况下可通过发行中期债券获取社会资金，确保政府组屋可持续建设5。 (4)韩国 韩国自 20 世纪 80 年代以来就形成了以政府为主导提供公共租赁房，形成 了以永租房、公租房和国租房为主体的多层次公共租赁住房保障体系。国民住 宅基金（NHF）是韩国政府建设公共租赁房主要的资金渠道，除此之外还有国 民住宅债券、要约储蓄、住宅彩票和利息收入6。 (5)中国

45、香港 香港称公共租赁住房被为“公屋”，1973 年成立了独立管理公屋组织机构 香港房委会，全面统筹协调特区政府有关公屋的供给、配置以及管理等有关 事务，其用于前期开发建设阶段和后期运营实施维护等方面的资金主要包括以 下两个方面：（1）政府资助。香港房委会需要自筹公租房建设资金，而且可以 从特区政府直接免费获得公屋建设用地以及发展贷款基金，这也是特区政府间 接性地对房委会的支持与援助。 （2）公屋附属设施常规业务收入。常规业务收 青岛理工大学管理学硕士学位论文 7 入主要来自于出售资助自置居所收入、公屋租金收入以及公屋附属的商业楼宇 （包括商场、写字楼、停车场、工厂、福利/社区设施等）获得的租金

46、收入1。 2.国外公租房融资模式研究国外公租房融资模式研究 Antonella Lerario7在International Journal中的“ Financial Tools for Sustainable Housing Ownership”（2005）提出了要使用多元化融资手段扩宽公共 住房资金来源以解决公共住房的资金问题，以此同时还可以降低公共住房建设 成本进而降低公共住房的租赁成本，减轻广大租户的经济压力。 Alan Gilbert 和 Ann Varley8在“The Mexican Landlord: Rental Housing in Guadalajara and Pueb

47、la”（2011）中指出墨西哥近年来房屋产权的获得成本太高， 一大部分居民无力承担自主产权的住房，于是考虑采取租赁公共住房的方式解 决住房问题。该文章研究了墨西哥政府兴建大规模的公共住房的资金来源。 Fangqiang Liu 和 Liming Wang9在“Study on Incentive Mechanism of BOT Financing Model for Low-Renting Public Housing ”(2010)中指出 BOT 融资模式可 以解决公租房建设资金需求，同时可以为政府解决很大的财政压力，而且在建 设过程中有私人部门的参与，建设速度和质量这两个方面在一定程度上

48、有很大 的保障。私人部门的建设经验可以很好地将风险降低到最小程度，不会因为一 系列的风险因素给公租房建设造成障碍。 Zhang Shilian 和 Zhang Beijing10在“The Application Study of PFI Model on the Construction of Low-rent Housing”(2007)中分析并证明了 PFI 融资模式在公共 住房建设中使用的可行性和适用性，该文章中还构建了公租房 PFI 融资模式的 具体运作模型和机制。 Darrin Grimsey 和 Mervyn K.Lewis11在“Public Private Partershi

49、ps”(2004)中 评价 PPP 模式时提出虽然 PPP 模式有利于对基础设施的建设，如城市轨道交通、 学校、隧道等社会基础设施，而且这种公私合作的理念也可以用于政府的其它 公共产品的行为。 3.PPP 融资模式风险识别与分配融资模式风险识别与分配 早在 1995 年 Peter Moles 和 Geoffrey Williams12就对运用公私合营融资方 式的 Skye Bridge 项目所涉及到各参与方的风险进行了研究，他们认为银行的主 要风险是当项目面临困境时会影响到银行的形象名誉，而私人投资者的风险是 青岛理工大学管理学硕士学位论文 8 项目完工后是否能达到预期的承租量、政府能否实现资金回收率的承诺。 Darrin18等(2002)通过案例分析和文献阅读总结了基于 PPP 项目风险系列因 素包括技术风险、建设风险、运营风险、收入风险、财经风险、不可抗力风险、 政策风险、环境风险和项目违约风险等九类。 Li Bing19等(2005)将 PPP/PFI 项目风险分为三类：宏观风险，即项