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1、毕业论文：南京市房地产价格的影响因素分析及预测毕业论文：南京市房地产价格的影响因素分析及预测毕业论文：南京市房地产价格的影响因素分析及预测:2013-7-5 20:49:24目录摘要Abstract一、绪论2（一）研究背景以及问题的研究意义2（二）文献综诉2（三）研究思路及不足4二、房地产价格的理论分析5（一）房地产价格的含义5（二）房地产价格的形成原理6（三）房地产价格的影响因素61、经济因素72、社会因素73、房地产内在因素74、其他因素7三、南京房价的影响因素实例分析8（一）近几年南京房价趋势8（二）因素的选择8（三）数据的处理与建模9（四）房价的预测16四、关于房价的结论和相关建议18
2、 南京市房地产价格的影响因素分析及预测摘要：房地产行业是我国经济的支柱产业，最近几年来房地产业呈现较快发展态势，房价成了社会普遍关注的热点问题。本文通过对房价的影响因素研究，重点选取了人均地区生产总值、房地产开发投资、城市居民人均可支配收入、货币供应量、城市人口密度、商品房销售面积这六个因素进行具体的统计分析，建立多元线性方程，由于其存在多重共线性采用主成分分析的因子分析法进行了相关分析，并得出呈正相关的结论。关键词：房价，影响因素，模型分析Abstract：The real estate industry is a pillar industry of Chinas economy. In
3、recent years, the real estate industry showed a rapid development trend. The prices become a social hot issues of common concern. In this paper, I selected regional GDP per capita, investment in real estate development, urban residents per capita disposable income, the money supply, the urban popula
4、tion density, real estate sales six factors to make specific statist格从长远来看，上升的趋势不会发生改变，但在市场价值规律的作用下，房地产的市场价格应该围绕其市场价值而波动，从而房地产价格不可能无限制的上升，最后的房地产价格应该稳定在一个合理的水平范围内。（三）研究思路及不足国内一些学者对于房价的影响因素的分析大多基于供求关系。价格理论认为市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线焦点所对应的均衡价格，而所有影响房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。目前对我国房价的影响因素的研究还不系统，在研究中存在着局限。一是倾向于
5、从房地产这个行业来分析房地产存在的问题，没有从国家的宏观经济和政策的角度来探索房价的影响因素，房价调控政策与国家货币政策、资产价格膨胀之间关系都没有进行深入的研究。二是产权年限、配套设施完善程度、建筑品质和所在商圈的性质等微观因素对房价的影响作用，我们在研究中很少涉及。三是很少涉及政府、房产商、消费者等市场主体的行为对房价的影响。四是我国目前对房价的研究大多是定性的和非实证的分析，对各种影响因素的影响机理，影响程度等，较少有定量的分析研究。 实际上房价的变动受到诸多因素的影响，在所有的影响因素中，经济因素所占的比重最大，所以要想研究房地产价格变化的原因，必须重点研究经济因素对房地产价格变化的影
6、响。但同时，如果忽略了其他因素的影响，也是不能得出合理以及正确的结论，所以在分析经济因素的同时，考虑其他因素，如人口因素、金融因素等。本文以影响房地产价格的上述因素为研究对象，理论分析了引起房地产价格变动的各种因素，并通过实证研究，选取其中有可靠数据的变量，重点分析了各主要经济因素是如何对房地产价格产生影响的。本文在所涉及的一些方面上有很多不足之处。由于影响房地产价格的因素有很多，很难对全部的影响因素进行分析，这里只是选择了一些主要的因素进行分析，这样得到的结论难免与事实存在一定的偏差。其次收集数据有些困难，而且数据处理的准确性要高，所以文章在数据处理的过程中，不免会有一定的误差，从而得到的结
7、论可能也会导致与实际情况之间有一定的差异。二、房地产价格的理论分析（一）房地产价格的含义房地产价格，是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价。土地价格加上建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。房地产作为商品同任何商品一样，是由它的需求和供给共同决定的。在供给量不变时，需求量增加会带来房地产价格的增长，反之需求量减少则会导致房地产价格下降；同样的，在需求量不变时，供给量增加会带来房地产价格的下降，反之供给量减少则会导致房地产价格上升。从微观经济学的相关知识来看，只有房地产行业具备完全竞争市场的所有条件，房地产的价格才能反映其真实
8、的市场价值。同时房价的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着很大的不同。房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。（二）房地产价格的形成原理在市场经济条件下，所有商品的价格都是由市场经济客观存在的规律，即价值规律、供求规律和竞争规律，调节价格形成的。商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，同时供求
9、关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动。这一基本原理对房价也是适用的。同时房价又具有其特殊性。房地产的价值，是房价形成的基础。房地产在其销售时，商家首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，所以商品房的生产成本加利润，即价值构成，就成为房价形成的基础。房价的形成同样遵从供求规律，房价围绕房地产的价值，受供求关系影响而上下波动。市场供大于求时，价格下降；市场供不应求时，价格上升。同时，房价还受到竞争规律的调节。理论上，房地产开发商之间的激烈竞争会使房价下降，住房消费者之间的竞争会使价格上升，最终在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。现实生活中由于土地所有权和经营权的垄断，加上房地产的区域
10、性和个别性，从而导致房地产市场的竞争不充分，带有某种垄断性竞争的特点，这样就使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整，也就使得不同区域之间的商品房价格产生较大的差异。而且，预期对房价形成也有特殊作用。房地产的价格，也取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期。在日常生活中，人们对周围将有大型设施、政府有意开发地段的房地产的预期效用看好，导致这些房地产的市场需求增加，从而引起价格上升。（三）房地产价格的影响因素房价受各种因素的影响而变动，弄清房价变化规律，就必须了解这些影响因素。根据各种影响房价因素自身的性质，本文主要将其分为经济因素、社会因素、房地产的内在因
11、素和其他因素。1、经济因素 影响房价的经济因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况等。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。一个地区的经济发展水平越高、增长速度越快、产业结构越合理，就业率、收入水平和投资回报率越高，财政收入越高、金融状况势越好，房地产在市场中的需求就越大，房价的总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。2、社会因素影响房价的社会因素包括人口数量、人口密度、年龄结构、家庭、城市化状况等。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，
12、引起房价上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房价下降。3、房地产内在因素这个因素主要是指房地产自身，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。4、其他因素 主要包括行政政治因素、环境因素和消费者个人心理因素等。由于这些因素影响没有上述因素直接，影响程度也没有那么大，同时这些因素或是对房价有突发性影响（如行政政治因素），或
13、是无法量化具体分析（如消费者心理因素），或是量化时会受人为主观因素的影响而得到不同的结果（如环境因素），故在本文不做分析，纳入误差的范围。三、南京房价的影响因素实例分析 因为2002年前后统计数据的标准有变化，所以本文选取从2002到2011的相关数据进行研究。本文所采用数据均来自南京统计年鉴。本文所用数据处理软件为SPSS19.0。（一）近几年南京房价趋势近几年来，随着经济的发展，南京房价也是一步一步不断攀升。2006年之前可以说是平稳上涨，而06年以后上涨可以说是非常迅速，到11年政府限购调控，房价才得以缓解（如下图一所示）。其中2009 年上半年全市均价6800-7000元/，江南八区达
14、11000元/以上；下半年房价报复性上涨，7月份河西新开楼盘均价大多达到了10000元 /以上；到11月份之后，又有了约5000元/以上的涨幅；同年9月，河西奥体二手房均价突破了12000元/，并继续较快上涨。而去年年底，即2012年12月均价约为11807元/，同比2011年12月底上涨了1.3%。如此之高的房价，我们不得不考虑它的影响因素。 图一：南京市2002-2011年房价走势（二）因素的选择 为确保数据的准确性，本文经过筛选和处理，选取了以下变量为研究对象：y南京全市房价均值（元/平方米）、x1人均地区生产总值（元）、x2房地产开发投资（亿元）、x3城市居民人均可支配收入（元）、x4货币供应量（亿元）、x5城市人口密度（人/平方公里）、x6商品房销售面积（万平方米）。 以下是相关数据表二。表二：房价及相关变量数据年份人均地区生产总值（元）房地产开发投资（亿元）城市居民人均可支配收入（元）货币供应量（亿元）城市人口密度（人/平方公里）商品房销售面积（万平方米）200222858 137.63915770881.79963382.05200327307 183.801019684118.57999444.48200435769 292.881160295969.71005