大数据时代下成本管理的转型升级.ppt

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1、深挖数据价值，提升管理绩效 大数据时代下成本管理的转型升级,建设项目投资管理现状,01,成本战略的转型升级,02,造价指标-应用现状,03,造价指标的深层次应用,04,01,开发建设项目-投资管理现状,成控战略思想的发展历程,管理高度,专业价值,差异：管理高度、专业协同和精细度；,案例：规划设计对（住宅项目）开发成本的影响,案例：#商业项目/成本超支原因细分,局限性：核算型成控思路下的目标管理,局限性&瓶颈,产品基因 对租售端的有效成控，常造成成本错配,成本测算 事后核算型、随意性,业务研发 （数据库、作业手册、对标及复盘）,难以解决 管理短板造成 的无效成本发生,形同虚设 动态成本 监控滞后

2、,成本管理 力量分配和 价值点错配,思考,如何破解 上述局限性？ 如何突破 管理瓶颈？,02,成本战略的转型升级,成控战略思想的发展历程,管理高度,专业价值,1.0 计量核算,2.0 目标管控,4.0 数据驱动,差异：管理高度、专业协同和精细度；,3.0 供应链管理,4.0 数据驱动型-引领各职能端和协同管理提升！,数据驱动 三大要点,通过数据的智慧-投入产出对标+复盘，找出管理短板与责任所在；,协同+倒逼相关责任端，补短板、促提升； VE-优化成本结构,强调投资管控的系统性、前瞻性和针对性。,成本管理4.0：转型什么？,1、管理理念 跳出成本讲成本：从关注成本核算，转变至关注“对成本管理绩效

3、的影响因素“上，即“”功夫在诗外； 营销/招商：土地价值&产品组合、产品定位（租售价格&大小配置标准）、开发时序（库存和现金流）、营销策略（恒基&碧桂园；定价机制&快速去化？先租后卖？） 规划设计：可租售比（从元/m2CFA到SFA）、分期开发策略、设计参数取值（结构活荷载、室温、用电量等）、竖向设计（土方、围护措施和工期影响）； 精准估算：从总建面的平米指标，到“构件/单元法”估算； 工程中心（施工顺序-现金流、质量标准、现场签证、结算协力）、财税（分期开发策略、成本分摊）和物管和运维（运营成本、商铺重置、维修改造）。,案例（1）：住宅项目-土地价值最大化,案例（1）：土地价值最大化,同等容

4、积率，不同产品组合，实现土地价值不同,案例（2）：产品组合，令土地价值最大化！,项目策划的成功案例,从“元/m2 ” CFA 或GFA，到“元/m2” 租售面积 或“间”,可售（租）比（=租售面积*/总建筑面积） *不含可销售的地下车库面积 地下室面积占比（=地下室面积/上部建筑面积） 地下停车效率（m2/辆） 地下机房/库房面积，占上部面积比例 星级酒店（80-160m2/间）、各功能区面积占比 写字楼：标准层得房率（整层出租78%-分割出租73%）,案例：与报董事会版本对比（面积/ 售价）,可租售比：从72.46%下降至71.38%，减少1.08%,案例：合作项目董事会准备（面积/ 售价）

5、,已知：第一次董事会时，开发成本为35000元/m2建面；根据第二次董事会时的设计方案，可租售比下降1.08% （=71.38%-72.46%）； 求：每平米租售面积的开发成本单价增加多少？ 解：35000*（1/0.7246-1/0.7138）=731元/m2SFA,成本管理4.0：升级什么？,2、目标成本的确定，增加： 成本对标与配置检讨优化环节 风险提报：外电、主要建材走势、类似工程超支原因等。 3、动态成本监控内容，增加：成本变动的原因分析和责任追溯,目标成本（升级版）,收集资料：竞品租售及配置标准指标数据、地域特点、前一版测算指标等； 梳理数据：设计指标验证、基于税筹下的成本分摊等；

6、 初步测算：不同设计深度下的“量*价” 测算思路； 对标与优化：分列租售价格、建造标准，以及相应的结构、功能、敏感性成本指标，必要时做出（价格、标准和成本）调整，向老板说清自己； 确定成本目标+风险提报：外电、主要建材走势、类似工程超支原因等。,各业态成本对标：老板要这样看建造成本！,若附加功能成本还属于敏感性成本，则可形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果。,桩基 基础 柱、梁 板、墙,园林景观工程 垂直运输 外立面装修 公共部位精装修 智能化工程等,严控,投入,合理,基本功能：实现项目用途必不可少的功能 附加功能：是基本功能之外的其

7、他功能,03,数据现状,建筑业（造价）数据现状,造价 部门,施工 企业,行业 协会,政府 项目,咨询 企业,地产企业,1 成本管理意识强，对数据库建设开始重视； 2 已有尝试在ERP内自动完成数据采集和加工，但其数据分析模型不统一，且专业水平参差不齐； 3 对行业内横向成本对比数据需求巨大； 4 华润、万科、平安不动产、中信等公司均已开始研发自己的数据平台；,1 对部分地区已实现代建制的（教育、医疗建筑等），已积累大量造价数据； 2 其余，均散落在和项目/个人，未能从中提炼出经验，有相当潜力可挖。,1 关注企业内部定额和材料价格的积累和应用； 2 但数据多限于各专业工种，对一个工程项目，其积累

8、的数据并不完整。,1 一线港资QS的数据管理流程体系已较成熟，以各建筑类型的“基准预算或工程量清单+交易价格” 为数据基础，定期更新，数据加工仍以”手工+EXCEL”为主； 2 国内咨询企业已意识到数据积累的重要性，部分企业已有尝试在ERP内自动完成数据采集和加工，或建立大数据联盟，但大多数咨询企业，其数据散落在个人处且相当不完整，远未建成企业数据库并形成生产力。,已制定统一的咨询行业规范标准，内容和管理思路仍停留在造价核算/估概预结。,1已着手制定信息化国家标准并已进入征询意见阶段； 2 开展信息价及指标指数发布多年； 数据来自供应商、甲方、咨询公司上报的出厂价、备案价及填报的造价指标；和英

9、美的最大不同：以交易价为主要数据来源； 3 加工手段：以”手工+EXCEL”为主，且缺乏跨地区/横向对比。,造价数据应用现状,数据应用,每年万亿项目的海量造价数据，均分散在各家手里而难以实现其应有的价值； 应用场景：仅限于前期成本测算、少量用于内部对标、工程量清单质量控制； 如何深挖数据价值，实现管理创新，并形成生产力，仍甚少见到！,数据建设常规路径,04,造价数据-深层次应用,数据指标与成本管理,01,是管理手段，不是目的；,02,以终为始-以数据应用为体系搭建的导向；,03,数据是生产资料-你的资产！,数据变现路径,大数据应用4个层级,数据应用建设过程项目造价数据流,设计多方案 比选和优化

10、,精准估算/成本对标/优化基因/风控预案,模拟清单编制,投标价自动生成数据库,清单组价或校验,清单质量控制,协助审计、合约外单价审核,项目开发管理后评估,风控预案-类似工程 目标偏差原因分类和责任追溯,成本大数据平台,清标/回标分析,开展限额设计,以终为始，深挖数据价值,改变现有的事后核算型思路下的目标管理模式，借助大数据技术，通过对影响功能造价深层次因素的比对和分析，从而优化配置标准，实现成本预控。,功能指标（可租售比、m2/座位、建筑体型/超高层的长宽比、建造标准）；,设计参数取值（结构活荷载/室内温度设定/用电量等）；,现场环境（地下水位、地耐力/持力层、抗震、风荷载）；,分期开发策略、

11、运营数据（高峰期用电量与设计取值改进）；,新技术应用（费效比）,1.管理创新-改良项目成本基因,案例：政府保障房造价指标对比，提炼出最佳实践！,对标案例：超高层建筑电梯,3.（指标法）辅助定标 指标法：超高层、EPC超高层电梯指标.xlsx 大数据附录Fwd_ 数据的智慧-附录表格迭代2-整理确认数字的智慧-附录整理-迭代2数字的智慧-附录整理-迭代2L-附录8 机电设备价格指标.xlsx,以终为始，深挖数据价值,清单质量管理,供方管理等,（VE+指标法）辅助定标,清标与数据库打通,快速估算,自动组价,2. 岗位提效,以终为始，深挖数据价值,3.（指标法）辅助定标,以终为始，深挖数据价值,4.

12、组织提升-风控预案,分类统计变更签证（即比较结算/合同价）引致造价变化的原因和责任主体,找出影响（某类型建筑）成本的主要因素和管理短板，,倒逼相关责任端制定改进措施，优化管理流程,案例：商业项目-因招商滞后造成大量拆改费用的发生； 案例：医院建筑-使用方（人事、功能布局等）变动； 案例：幕墙、电梯定标应先于总包。,案例：成本监控,成本变化原因分析（从2月-7月）： 其中：C类可控的原因占到73%计9213万元，其中，设计引致的成本增加占到5956万元。,WI变更原因分类汇总,其中：C类原因细分,案例：成本监控,3.2 .1 C1设计管理类典型案例,1、上海A项目，发放关于40厚钢板Z向性能、基

13、坑大样、柱脚连接板等修改图纸及设计修改通知单，增加金额424万元； 2、根据体育场项目销售中心工程待批之延期申请以及施工单位提出的相关索赔申请（外装饰签审设计变更较多，更换屋面保温板，增设配电机房、发电机房、消防水池等等），此WI增加金额455万元（合约2170元/m2销售中心面积），其中80%金额约364万元列入设计管理原因，其余20%金额约91万元列入工程管理原因； 3、鞍山体育场项目因原图纸阳台、空调板等部分节点遗漏保温做法（原预算内亦未包含此部分节点保温），故补充该节点保温图，增加金额281万元； 4、苏州B项目为便于施工，将原总包内范畴内外墙 “岩棉保温-氟碳漆一体板”中部分不规则部

14、位，变更为幕墙分包工程内之“岩棉保温-铝板复合幕墙系统”，涉及金额259万元； 5、上海A项目，关于澄清配电线路敷设方式、澄清设备监控管线核算参考图纸及楼梯间吸顶灯光源型号变更事宜的指令，涉及金额246万元；,激活你的数据资产,分类数据 （设计+造价指标，超支原因分析）,造价资料 （设计指标+工程量+投标价+合约价+结算资料）,经验提炼 （分类项目管理总结）,行业报告 （最佳实践+ 分类项目风控预告）,造价指标分析标准-内容和口径,建筑面积及各功能块占比（如：餐饮、酒店、金融面积）、（住宅类）附送面积占比；可租售比、地下停车（m2/辆）；功能指标（如：酒店客房或文体建筑的座位数及m2/间.座）

15、；层高、建筑体型（外立面系数、超高层的高宽比）；,停车位配置、酒店星级、绿建标准、抗震等级、地下水位、结构l形式、结构活荷载/ 风荷载/室温取值、 电梯等候时间等；,元/m2（桩基、基础底板、钢结构）受益面积；元/m2立面面积等；结构+功能+敏感性成本及其比例；二级指标：基坑围护、机电设备等； 影响造价因素+智慧标签,基础底板/结构含量；外立面系数；（酒店、商业等）各功能区面积占比；外装饰&外保温等（m2/m2）；电梯（m2/台站）、人材机消耗量；,各功能区内装（元/m2）；外立面装饰等（元/m2）,5,综合单价,案例：影响超高层建筑成本的主要因素,建筑体型,1）高宽比H/B（合理值7-9）

16、2）中心筒高宽比H/b（合理值14-17） 3）合理的抗震、抗风体型：平面方正、对称，立面均匀收进 4）地下室（突出主体建筑之抗浮）,推荐：数据分析的内容和口径标准,单元法-造价指标 元/m2（桩基、基础底板、钢结构）受益面积 元/m2立面面积等 结构、功能及敏感性成本及其比例 二级指标：基坑围护、机电设备等 影响造价因素与智慧标签技术,案例：测算难点-桩基,A,超高层桩基指标：193-341元/m2 资料专业est思凯SK275办公楼思凯SK275办公楼上海超高层建筑桩基造价分析（2015.11.04）.pdf,D,数据加工&测算基数 塔楼下：包括塔楼（标准层）+其投影面积下的裙房/地下室部

17、分面积 裙房下 地下室凸出底层部位-抗拔桩,B,影响桩基造价因素 地耐力和工程现场地质情况（持力层-地勘报告） 建筑物自重和（活）荷载取值：钢砼&钢结构、体育场（大雨棚）、附送面积； 地下水位下地下室体积（浮力） 地下室&上部建筑受力形式（抗压&抗浮：承压桩&抗拔桩） 桩型与新技术引用：PC桩、灌注桩+桩头 注浆、灌注桩、钢管桩 付款方式，以及市场竞争环境、物料价格、定额水平（灌注桩充盈系数）,C,常见错误&关注事项 数据采集：清单内同时包含围护桩（钻孔灌注桩）而未予以剔除； 分析和测算口径/基数：塔楼下、裙房及凸出底层之地下室 不同地块、不同项目之间，不适合做不同桩基选型比较,桩基指标,常见

18、错误,影响因素,基数数据,指标案例：深基坑围护工程,案例：地下室底板/砼&钢筋量,指标案例：基础底板,案例：地下室底板/砼&钢筋量,案例：量-GCIS引用,量：,谨慎引用结算数据：反映的是某房企整体管理水平；,定标 方式 （政府&民企）,采购策略 （集采？）,数量 标签,付款 方式,项目&地域特征,数据类型 （概/合同/结算价）,价格影响因素+智慧标签技术,数据分析模板比较,对标基础：建立数据分析和测算标准,数据逻辑,分析模板,推荐模板,抓住影响造价的主要功能，或单元块； 便于成本对标、合约规划、现金流编制；,按定额分部分项？ 按清单分部分项？ 按工程合约规划（如：桩基&围护） 按RICS标准

19、：仅一级指标尚不能满足成控思路； 大数据附录RICS造价分析指标.xlsx,单元法-5要素 大数据附录Fwd_ 数据的智慧-附录表格迭代2-整理确认数字的智慧-附录整理-迭代2数字的智慧-附录整理-迭代25.3更新-附录2-a)：房屋建筑造价指标分析标准.xlsx,推荐：数据分析的内容和口径标准,模板特点 数据逻辑 四表合一 应用为先,推荐：数据分析的内容和口径标准,综合单价 砼、钢筋 各功能区内装（元/m2） 外立面装饰等（元/m2）,数据加工常见错误,备案价 基建产值 用工预测 主要材料用量预测 服务以企业，降低经营风险。,小结-成本管理4.0关键业务扫描,精准估算、成本对标,优化基因、风

20、控预案,目标成本确定,回标分析-评标、定标,实际结算成本,成本指标计算,供应商寻源、招采、更新维护,结算审核（核量审价）,清单和预算（质检、载价）,找短板-成本偏差原因分析,小结：数据驱动型成本管理-成功关键,组织 + 流程,应用+ 标准,技术 平台 解决方案,01,02,03,共创，共建，共享！ 建立数据采集机制-QS按“模板”填报+自校；项目部预审+沟通+纠错；（外聘专家）审核+总部提炼+入库；后续项目对标应用。,以终为始-数据思维，深挖应用 统一数据分析模板 （项目特征+指标模板+数据交换）,ERP换代-整体解决方案 智慧标签+语义识别+分析算法+机器学习+人工智能+BIM+PM自动导出成果。,数据应用方兴未艾,得数据者，得天下！,