星级酒店建设项目可研报告.pdf

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1、1 / 54 目录 第一部分总论1 1.1工程简介 1 1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1 1.3工程建设单位简介1 1.4研究的主要结论与建议2 第二部分工程建设背景与建设必要性2 2.1工程建设背景3 2.2工程建设必要性4 第三部分市场分析与预测5 3.1 芜湖市旅游市场简析6 3.2 芜湖市星级酒店市场简析6 3.3 工程周边市场环境分析6 第四部分建设内容与规模7 4.1工程建设分析7 4.2经济基础分析7 第五部分工程设计方案8 5.2工程简况 8 5.3建筑设计 8 5.4结构设计 9 5.5辅助工程 10 第六部分环境影响分析12 2 / 54 6.1周边环境现状1

2、2 6.2环境影响分析12 6.3环境保护措施及治理效果13 6.4 劳动安全 14 第七部分企业的组织机构与运作方式15 7.1组织机构 15 第八部分工程实施进度15 8.1工程工程实施计划16 8.2工程实施横道图16 第九部分投资估算与筹资16 9.1 估算编制依据16 9.2估算编制范围16 9.3估算编制方法16 9.4 投资估算 17 9.5资金筹措及还贷17 第十部分经济效益评价17 10.1成本核算 17 10.2利润估算 17 10.3财务评价结论18 第十一部分结论与建议19 1 / 54 第一部分总论 1.1 工程简介 1. 工程名称：星级酒店建设工程 2. 工程建设单

3、位：某星级酒店 3. 工程负责人： 4. 工程建设地点： 位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨 湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积45 亩。 5. 工程建设内容和建设规模： 按四星级标准设计，共有客房238 套，贵宾房5 套， 主楼 16 层，总高72.5M，裙房 3 层，高 19.2M，另有 5 幢 贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m 2。地下一层 建筑面积 1270m 2。 b5E2RGbCAP 6. 投资估算及筹措资金 总投资 18300 万元，其中：建设投资17900 万元，铺底 流动资金 50 万元，建设期利息350 万元。 本工程资金筹措按以下方式进行：

4、 工程单位自筹8300 万元； 融资 10000 万元。 7. 可行性研究报告编制单位：芜湖市工程咨询公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 2 / 54 1.2.1编制依据 1. 中华人民共和国城市规划法 2. 城市用地分类和规划建设用地标准 1海螺国际大酒店 四 星 5809020.8 2 汉爵阳明 四 星 580 90 19.2 15 / 54 3铁山宾馆 四 星 5808016.5 4芜湖国信大酒店 四 星 5807015.8 5沃尔特大酒店 四 星 5806012.2 6花园酒店 三 星 480508.4 7希亚德大酒店 三 星 480606.2 8鑫海洋大酒店 三 星

5、 480405.8 9新南港大酒店 三 星 480506.5 10奥顿酒店 三 星 480605.6 11东湖大酒店 三 星 480 50 6.2 12明远宾馆 二 星 280604.8 13海员楼宾馆 二 星 280405.2 14东亚大酒店 二 星 280403.4 16金山宾馆 二 星 280403.8 17金傻子大厦 二 星 280504.6 18繁阳宾馆 二 星 280403.7 19天源宾馆 二 星 280503.6 20龙津宾馆 二 星 280402.5 10新环宾馆 二 星 280402.2 合 计137.1 16 / 54 3.2.2芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析 一是高

6、星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝 对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头 筹。 二是商务酒店的比重量继续增加。 三是高星级酒店入住率高。 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店 的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与 管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济 效益等都领先于我国传统酒店业。fjnFLDa5Zo 3.3 工程周边市场环境分析 3.3.1区域特点 1. 本工程建于位于安徽省芜湖县行政文化中心的南 端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路。境内 现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、 “宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被

7、评为芜湖市新 十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范 点。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景 胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户， 这也是旅客数量的一个保障。tfnNhnE6e5 3.3.2市场分析 17 / 54 1.通 过 对 芜 湖 市 星 级 酒 店 市 场 分 析 ， 海螺国际大酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在 芜湖市内，对本工程影响不大，芜湖县境内只有一家三星 级东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿 条件，有着很大的市场空间。HbmVN777sL 2. 随着芜湖县的发展，各种基础设施和旅游环境将持 续改善，大规模接待散客旅游者

8、的条件已经成熟同时，伴 随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开 发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加， 这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。V7l4jRB8Hs 3. 芜湖机械工业园创建于2001 年，经过4 年左右的发 展，累计引进入园企业697 家，预计到2018 年，园区内就 业人口将达到35 万人。区内没有一家四星级酒店，有着 很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范 围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国 内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动30% ，新风 2050M 3/PH。 S42ehLvE3M 2. 通风换气次数 地下停

9、车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗 手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均 30 / 54 装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6 次/h ，送风为5 次/h ，晚上送、排风量各减半，厨房40 次 /h ，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10 次/h ， 制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机 械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6 次/h ， 送风为 5 次/h ，晚上送、排风量各减半，洗衣房20 次/h ， 厨房 35 次/h ，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h ，制冷机房、热交换站、库房等为5 次/h 。对餐厅

10、厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气 灶单设排风系统。501nNvZFis 3. 空调冷热源 冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空 调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908 平方 M ，空调建筑面积约为31638 平方 M 。jW1viftGw9 总冷负荷约为4200KW ，冷指标为133W/m 2。 总热负荷约为2050KW ，热指标为65W/m 2。 4. 冷、热源 根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要 求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台， 大小机组搭配。其中一台850UTR 合理设置粉尘建筑 材料的堆。 在场区周围绿化植

11、树，以增加大气环境的 自净能力。 (2 汽车尾气排气管安 装净化装置，以消除汽 车尾气对环境的影响。 (3 严格执行国家有关 规定，使用高质量、高 效率烷值汽油，以减少 汽车尾气中有害物质的 发生。 4）排油烟机 对大气环境 影响甚微 水污染 物 生活污 水、雨水 COD BOD5 SS 由市政管网收集，经抚 州市北郊污水处理厂集 中处理 污水经处理 后水质达到 城市污水三 级标准后排 放，对受纳 水体 伊通 河环境影响 较小 固体废 弃物 宾馆 装修垃 圾、生 活垃圾 定期由环卫部门统一回 收集中清运 防止二次污 染 噪声 来往车 辆、供水 设备等 噪声 80- 90dB） 来往车辆禁止鸣笛

12、；选 用低噪声设备，作封闭 隔音处理等 区域噪声达 标 生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿 化植树，以增加大气环境的自净能力。 6.3 劳动安全 1. 土建安全 35 / 54 本工程基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部 位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪 力墙结构。该工程按抗地震6 度设防。饭店客房卫生间、 游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。FyXjoFlMWh 2. 防火防爆 本工程为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措 施见 “ 建筑防火设计 “ 。 有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设 计。 3. 电气安全 本工程采用TN-S

13、接地系统。全楼采用等电们联结。对 澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进 行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水 池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。 TuWrUpPObX 建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加 装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地 方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但 消防泵不用漏电保护。7qWAq9jPqE 本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负 荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门 等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容 器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺

14、设橡皮 36 / 54 绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、 游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过 12V 的安全超低压供电。酒店客房内220/110V 刮须插座内 220 电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低 于 7.8M 的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。 llVIWTNQFk 4. 防雷措施 按建筑物防雷设计规范GB50057-94）第 2.0.3条 规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击 雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。yhUQsDgRT1 第七部分企业组织与劳动定员 7.1 组织机构 实行董事会领导下的总经理负责制和逐级

15、管理、逐级 考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约 机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任 为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合 的管理之路。MdUZYnKS8I 7.2 部门职能 7.2.1董事会 1. 负责召集股东大会，并向股东大会报告工作； 2. 执行股东大会决议； 3. 决定公司的经营计划和投资方案； 37 / 54 4. 制 定 公 司 的 年 度 财 务 预 算 方 案 、 决 算 方 案 ； 5. 制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6. 制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发 行公司债券的方案；09T7t6eTno 7. 拟定公司合并

16、、分立、解散的方案； 8. 决定公司内部管理机构的设置； 9. 聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘 任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事 项。 10 . 制定公司的基本管理制度。 7.2.2总经理 1. 执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级 主管部门和董事会的各项决议； 2. 直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理 工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事 务 ， 定 期 向 董 事 会 和 主 管 上 级 汇 报 工 作 ； 3. 根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定 酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重 要决策；e5TfZQIU

17、B5 4. 制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各 项经营管理目标； 38 / 54 5. 建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组 织落实，保证内部管理的有效性； 6. 建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包 括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指 导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管 理的效率与效益；s1SovAcVQM 7. 研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时 了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施， 确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；GXRw1kFW5s 8. 审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店 的服务质量

18、； 9. 有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力 资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知 识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员 工队伍；UTREx49Xj9 10. 组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工 的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝 聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒 店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环 境；8PQN3NDYyP 11. 建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工 代表大会做述职报告； 39 / 54 12. 主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会 及每店务会，参加或列席有关业务工

19、作会议；审核并签订 酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加 重要的接待活动。mLPVzx7ZNw 7.2.3副总经理 1. 执行总经理的各项决策和决定； 2. 按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理 工作，确保总经理做出的经营计划得以完成； 3. 深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时 把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建 议； 4. 根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就 业务工作进行布置、指导、协调和检查； 5. 总经理缺席时，代行总经理职责。 7.2.4总会计师 1. 执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪 律； 2. 协助总经理领导并负责主

20、持酒店的总体经济工作， 包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投 资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；AHP35hB02d 3. 编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定 资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金； 40 / 54 4. 进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考 核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益； 5. 建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料 进行经济活动分析； 6. 负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会 计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训 与考核；支持会计人员依法行使职权； NDOcB141gT 7. 负

21、责审查酒店的重要经济合同和重大开支工程； 8. 负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况； 9. 负责酒店财务会计报表的审核与签章。 7.2.5审计师 1. 执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律； 2. 负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收 支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告； 3. 负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计 年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过； 4. 负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事 前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出 处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬 或嘉奖意见，并报请上级审批；1zOk7Ly2

22、vA 5. 接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。 41 / 54 7.2.6总经理办公室 总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督 酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路 得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供 及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和 帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报 道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外 联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、 卫生、交通安全工作的组织实施机构。fuNsDv23Kh 7.2.7促销与公关部 1. 促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针 与策略；实施并

23、执行企业既定方针，建立企业市场目标。 通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领 导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执 行；tqMB9ew4YX 2. 公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业 单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系 中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立 良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。 HmMJFY05dE 7.2.8前厅部 前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、 商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面 42 / 54 体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中 枢。它最先接触客人

24、，又最后送别客人，是酒店服务的起 点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键 部门。ViLRaIt6sk 7.2.9客房部 客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房 楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。 其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利 的房间和热情周到的服务。9eK0GsX7H1 7.2.10餐饮部 餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色 及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、 大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高 标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的 服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，

25、充分 体现酒店的管理理念。naK8ccr8VI 7.2.11后勤服务部 一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒 店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良 好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是 为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、 员工俱乐部、员工宿舍等。 B6JgIVV9ao 43 / 54 7.12 人力资源部 人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能 部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作 考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动 工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。P2IpeFpap5 7.2.13财务部 财

26、务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒 店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度， 加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的 经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制 会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划 的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程， 确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必 要的信息和决策依据。3YIxKpScDM 7.2.14工程部 主要负责工程建设期间对施工现场、施工人员、施工 机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。 第八部分工程实施进度 8.1 工程工程实施计划 2008 年 6 月 2008

27、年 7 月：完成工程工程可行性研究 编制及报批工作； 44 / 54 2008 年 7 月 2008 年 8 月：完成工程工程的初步设 计、施工图设计、审查； 2008 年 9 月：完成工程工程的施工前期的准备工作； 2008 年 10 月 2009 年 4 月：完成工程工程的全部土 建工程施工； 2009 年 5 月 2009 年 6 月：工程的全部装饰装修工 程； 2009 年 7 月：完成人员培训工作 2009 年 8 月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。 8.2 工程实施横道图 工程实施计划表 序 号 计划内容 2008 年2009 年 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 2

28、 3 4 5 6 7 8 1 可 研 编 制 与 审批 2 初 步 设 计 、 施 工 图 设 计、审查 3 施 工 前 期 准 备工作 4 工 程 的 全 部 土 建 工 程 施 工 5 工 程 的 全 部 装 饰 装 修 工 程 45 / 54 6 人员培训 7 工 程 竣 工 验 收 并 投 入 使 用 第九章投资估算 9.1 估算编制依据 本估算依据本工程提出的各项技术参数、数据，根据 芜湖市类似工程近期造价水平估算。并参照： 1. 建设工程经济评价方法与参数第三版） 2. 安徽省建设工程单位估算表 3. 全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表 4. 当地类似工程建设指标 5. 预备

29、费按工程费用8% 估算。 6. 建设期利息按年利率7.0%估算 7. 工程建设期预计为1 年，融资偿还期5 年。 13.2 估算编制范围 本工程估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费 用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排 水、供气、供电及其他费用等。gUHFg9mdSs 9.3 估算编制方法 参照芜湖市概算定额，根据类似工程造价水平估算。 其他费用按以下标准： 1. 主楼及裙楼土建加装修费用按3200 元/ 平方 M计； 46 / 54 2. 土地费用按25 万/ 亩计，共 1125 万元； 3. 咨询调查费按工程费用的0.5 计； 4. 工程监理费按工程费用的1.2 计； 5

30、. 建设单位管理肺按工程费用的1.0%计； 6. 勘察设计费按工程费用的2.0%计； 7. 开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传 费等，按工程费用的3计； 8. 职工培训费以每人1 个月培训期计，培训费按工程 费用的 0.1%计。 9.4 投资估算 1. 铺底流动资金估算 本工程全额流动资金为138.5万元，根据工程的实际 情况及力通公司目前的经营特点，本工程铺底流动按全额 流动资金的30左右估算，为50 万元。uQHOMTQe79 2. 工程建设投资估算 工程建设投资建设投资+固定资产投资方向调节税+ 铺底流动资金 +建设期利息 17900+0+50+350 18300 万元 详见投

31、资估算表） 9.5 资金筹措及还贷 47 / 54 本工程总投资18300 万元，工程承担单位自筹8300 万 元，其余 10000 万元融资解决，年利率7.0 。IMGWiDkflP 本工程建设期为一年，当年完成全部投资，工程建成 后， 5 年可还清银行贷款详见固定资产投资借款还本付息 表）。WHF4OmOgAw 第十部分经济效益评价 10.1 成本核算 10.1.1成本核算依据 1. 动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类 企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确 定；aDFdk6hhPd 2. 人员工资根据全公司300 人，年人均收入15000 元/ 年计； 3. 工程固

32、定资产投资中无形及递延资产2051 万元，分 年摊销，年摊销为160.5 万元。其余形成固定资产，以残 值率 5% ，土建工程按平均年限法20 年折旧，设备按平均年 限法 15 年折旧，年均折旧合计826.3 万元；修理费按国内 同类企业情况计取；ozElQQLi4T 4. 利息支出主要为中长期借款利息支出。 5. 其他费用按国内同类企业情况提取。 10.1.2成本核算 48 / 54 正常年份，年总成本费用3005.8 万元 详见总成本 表）。 10.1.3投资经营进度 本工程建设期一年，经营期10 年，计算期11 年。其 中达到设计能力时间为二年，第一年达到50% ，第二年 60% 因本工

33、程为酒店服务性行业，正常年份入住率按60% 计 算）。 CvDtmAfjiA 10.2 利润估算 10.2.1收入估算 根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价 格趋势，工程建成后的收入分为四部分： 1. 宾馆标准间的收入：工程建成后共220 个标准间、 10 间套房、 8 间商务套房和5 幢贵宾楼，大酒店的建设是以四 星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店 和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每 天 400 元左右，按60% 的入住率，住宿每年营业收入 2128.7 万元； QrDCRkJkxh 2. 商务会议收入：商务会议按每天接待2 次计，暂定每 次会议消

34、费2000 元，商务会议每年营业收入146 万元； 4nCKn3dlMX 3. 休闲娱乐收入：其中包括KTV ，游泳馆、男女SPA会 所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100 人次计 49 / 54 算，暂定每人平均消费200 元，休闲娱乐每年营业收入730 万元； ijCSTNGm0E 4. 餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜 湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当地居民的消费情况， 按每天接待400 人次计算，暂定每人平均消费200 元，餐 饮每年营业收入2336 万元；vfB1pxanfk 则正常年份年营业收入合计5340.7 万元 详见销售收入 表）。 10.2.2利润估算

35、税金及附加按国家规定计取，营业税按5% ，城建税和 教育费附加分别为营业税的7% 和 3% ，所得税按25% 计取。 JbA9VhEou1 工程正常年利润总额为2326.4万元，所得税 581.6万元 ，税后利润为 1744.8万元，详见损益表。 工程在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0% 。 10.2.3 财务现金流量和资金来源运用分析 全部投资现金流量表是以假设本工程建设所需的全部 资金均为投资者投入作为计算基础，计算工程本身的盈利 能力。本工程全部投资财务现金流量分析结果见表14- 1。 X7Ahr18pJI 表14-1全部投资财务现金流量分析结果表 指标名称单位所得税

36、前所得税 后 备注 50 / 54 全部投资财务内部收 益率 % 14.6 11.6 全部投资回收期年6.9 7.9 全部投资财务净现值万元3968.9 1299.6 ic=10 % 本工程在财务上可以接受，工程能较快收回投资。详见 全部投资现金流量表。 10.3 财务评价结论 经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资 内部收益率 FIRR）11.6%税后），投资回收期从建设期算 起为7.9年，大于行业基准投资回收期。因此，本工程的 各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。b3zqXLCqXo 10.3.1经济风险分析 1. 盈亏平衡分析 盈亏平衡点分析： 固定总成本 BEP = 100

37、% 销售收入 - 可变总成本 - 销售税金及附加 = 70.5% 以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能 力的 70.5%，企业即可保本，因此工程抗风险能力较强。 2. 敏感性分析 该工程作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方 案财务内部收益率税前）为 14.6%，投资回收期从建设期 51 / 54 算税前）为 6.9 年，满足财务基准的要求；考虑工程实施 过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经 营成本、销售收入作了提高10% 和降低 10% 的单因素变化对 内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变 化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入 的提高或降

38、低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保 持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强 管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益 率，缩短投资回收期。pZyytu5rc5 第十一部分可行性研究结论与建议 1. 在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的 前提下，工程建成后将具有可观的经济效益和社会效益。 工程的社会效益主要表现在：首先，为芜湖县旅游经济增 加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和芜湖市 的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解 难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做 贡献。 DVyGZezsrM 在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着

39、工程的开 发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利 润，逐步收回投资；二是*地处芜湖县城 南 新 区 ， 可 带 动 当 地 一 批 相 关 联 产 业 ； 三 是 四 星 级 52 / 54 *的建成必将推进芜湖县酒店业经营水 平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。 RQxPvY3tFs 2. 工程风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间 以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度 等。虽然芜湖县没有四星级酒店，但随着城市的发展，高 档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在 声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为 满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和 租住率的重要性。5MxX1IxuU9 申明： 所有资料为本人收集整理，仅限个人学习使用，勿做商业用 途。