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1、=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 金滩 国际旅游岛度假园 投资意向与分析 市场分析 A 京岛发展趋势 1、国际旅游岛 AAAA 进入基础性的发展阶段， 特别是基础设施改造力度加大， 各 种配套日趋完善。 2、京族文化和海洋文化的紧密结合。 3、国家 AAAA级景区，养生长寿之乡、热带海岛度假胜地等。 4、环岛路、自由贸易区、娱乐区和免税品试点等等有利趋势。 B旅游资源优势 1、稀有热带风情资源，适宜气候、大海、热带雨林每年为金滩带来约100万游 客，且这个数字在持续增长，创造了巨大的经济效益。 2、随着无国界旅游度假岛的提出
2、和建设，游客客源结构发生变化，高端游客和 海外游客日趋增多。 3、进入金滩开发的开发商增多，且开发配套日趋完善，为本地地产树立高品质 的形象。 C 金滩 海岸优势 1、金滩作为近东盟各国最近的海滩，是广西的政治、经济、文化窗口，在国际 旅游岛战略规划的催生下，其地位及重要性更加凸显。13.9 公里海岸将建设成 为集行政服务、外贸经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居 住等多功能元素为一体的未来现代化海滩新核心区。 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 2、金滩海岸介绍： 拥有占地面积 3000亩的大型高尔夫球场，
3、广西最漂亮的原生 态海景， 13.9 公里纯天然优美海岸线 3、金滩海岸区位优势和交通优势： 高铁站及码头和未来的跨海大桥都规划其中， 是连接外界的门户， 金滩海岸兼有黄金旅游带、 休闲旅游度假中心、 海上休闲运 动中心、时尚娱乐中心、国际自由贸易中心的“ 一带四中心 ” 功能定位，其已经具 备一流的生态景观，迫切需要一流的建筑景观和一流的功能设施来进行配套。 D 金滩海岸房地产格局 1、金滩海岸刚刚开启开发建设的序幕，其土地资源储备十分丰富，拥有“天、 海、湖、园、岸、林”的天赋优越热带自然生态环境，是目前海边生态旅游资源 保存最完好的区域之一， 众多高品质项目订位于此， 该板块未来高品质生
4、活的竞 争将异常激烈，但同时也带来更完善的配套和高端人气。 2、金滩海岸2010 年下半年掀起开发投资热潮，旅游地产开发已经颇具人望， 但远未发展成熟，且开发模式和推广销售模式雷同，因此挑战与机遇并存。 产品分析 产品优势： 1、项目优势：地处将建设成一流国际海岸，拥有珍惜海景的中国金滩。 2、项目结构：以原始股份合作模式，独创超低价“百万元海景别墅”神化，与 动则几千万上亿的海边别墅相比，有明显的投资优势和巨大的价值体现。 3、产品优势：天生的别墅土壤， 具有无可复制的稀缺环境气候等, 另外产品带精 装修，对于外地及工作应酬繁忙客户有极大吸引力。 4、一线海景，强烈满足渴望“面朝大海，春暖花
5、开”的客户，吸引力足够强。 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 产品机会： 1. 意向客户增多：随着国际旅游岛的建设，越来越多人倾向于海边置业投资。 2. 海景别墅因其稀有，更成为一种品质与身份的象征，特别是绿色生态环境对 那些渴望返璞归真的“精神领袖”和富贵的“成功人士”有极大吸引。 客户群分析 1、客户特征： 除此次营销针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、 大炒家，客户主要为二次及以上置业， 有较好的收入和较高的社会地位，年龄在 35-65 岁左右，社会的中坚力量，注重生活方式和生活品质，主要用于旅游、休 闲、
6、娱乐、度假、养生、养老和投资。 2、客户分布，考虑别墅客户外源化，岛外客户占90%左右，核心客户主要集中 在北京、上海、广州、杭州等大城市， 还有东北很多因为宜人气候原因选择购买。 广西本土客户及高品质生活追随者。 3、客户需求： 客户渴望享受高品质的生活， 追求休闲、健康的度假或养老方式， 看重优越和稀有的自然资源， 优越的建筑品质，完善的配套及高品质的物业管理， 便捷畅达的交通， 高素质的居住氛围和合理的可接受的价位。而此次针对的大型 投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，可能更关注开发商品牌，后 期物业管理，相关产品品质。 综上所述，因稀有自然资源， 宜人气候，及国际旅游岛带来的
7、国际化视野的 财智，会吸引越来越多高层次人士过来金滩投资和置业，对项目有相当的机会。 但在金滩海岸区域楼盘中， 自然环境不具有唯一性， 产品同质化严重， 同时本项 目占地较小，产品种类及配套无法突出优势， 也很少有楼盘能满足客户的精神层 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 面需求，建议挖掘品牌及服务附加价值，主打文化牌，譬如目前京族文化复兴， 可依据京族文化的精神为依据，倡导“民族风、东盟情”，体现“海天共融、天 人合一”的境界，给精神以重生，占据精神的至高及休闲度假的极致。 开发意向 项目模式（股份合作） 考虑中央对金滩发展
8、规划方向是到2025年基本建设完成， 时间跨度还有 10 多年之久。作为本地发展的投资项目， 建议以合作开发为主。 投资开发商与土地 拥有者共同出资投资建设， 按各自资源和出资优势核算成本， 明确各自股份比例， 针对项目成立独立的项目公司进行管理和核算。 投资预算： 以 250 亩集体土地为资源，计划40% 作为配套设施建设， 60% 作为主要 群体使用，可建设300-350 套 300-800 平方米的别墅群，总投资额在￥3 亿元人民币左右。 开盘仪式 （仪式与风情联动，活动与销售配合） 成功的销售离不开成功的开盘仪式，开盘选择“红五月”，五一黄金周起动， 达到人气最大化，开盘当天举办相应活
9、动，譬如民风民俗展，海滩风情演唱会， 海洋文化展，海边美食大饕餮，模特选美大赛，现场抽奖等等节目，吸引人气， 扩大关注，增加当日访客量。对储客有效成交带来促进作用。 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 销售政策（以融资代销售，以租赁换回报） 因为别墅客户购买者大都是居于金字塔的最高层，限购限贷政策对他们影响 不大，特别是大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，他们更关 注物业本身的品质和投资潜力， 这个要做好相应的推广和宣传。 现场规划和形象 整理、政府配套和当地配合、 接待会所设置和人员配备等要符合销售人群的整体
10、定位。 另外要做好相应的促销， 如销售的策略， 开盘前诚意认购优惠的措施， 团购 相关优惠，全额付款的相应优惠措施， 另外全额付款可以适当分期付款，缓解客 户的资金压力。 投资分析及盈利运营报告 A 整买自用（ 30 年）享有 30 年使用产权和租赁产权 全球主流投资工具集中在股票、 基金、期货、保险和房地产上， 受经济影响， 股票、基金、期货等的波动较大， 特别是在全球通货膨胀的大潮下，作为顶级豪 宅的别墅成为抗危机能力最高的投资工具。 虽然目前中国房地产市场限购限贷等政策，目前中国经济转型需要房地产， 国家经济面临的国内国际问题非常复杂，转型是一个长期过程； 转型期内房地产 业作为支柱产业
11、的地位难以动摇；城市化发展需要房地产， 农业现代化、 产业转 移、现代交通运输业以及户籍政策放宽推动城市化快速发展，且房地产市场总体 呈供不应求状。 而随着海边国际旅游岛的建设， 像金滩海岸的海景资源越来越珍稀，会持续 带来越来越大的旅游经济效益， 整买此海景别墅， 后期可以开发更多休闲度假项 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 目，方便管理，整买后统一管理，统一包装和宣传，用来散卖、出租或开发做海 景别墅酒店， 不但省去前期开发的一些繁琐及成本，而且现在选择， 开发和运营 成本都比较低，盈利回报却是相当可观的。 B 承包租赁
12、经营（分 5、10、15、20、30 年） 方略与伙伴定位 大型投资机构、开发商、机构投资者资金优势明显，有一定的组织经营能 力，其更适合做一些持续性开发，做扩展性经营项目，如： 1、可以开发休闲房产，建成为集“ 休闲、度假、人居、文化 ” 为一体的旅游 景点。高尔夫球场，星级酒店及高档别墅群，集聚了很多高消费人士， 但是相对越来越多的高消费人士，如能持续开发高端休闲场所，后期收 益可观。 2、开发做海景别墅酒店， 类似三亚亚龙湾海景度假别墅酒店，加上与高尔 夫球场互倚，其特色优势，让很多人期待。 大客户及大炒家大部分都是团购或集团客户，资金实力相对较小，组织经 营能力不强，适合项目： 1、散
13、售，像美国、澳大利亚、东南亚等地区，别墅的平均升值幅度是其他 别墅项目的 6 倍，海边别墅是其他别墅的10 倍，所以投资海岸海景别 墅，升值潜力无限，后期散售收益明显。 2、目前比较流行的出租给旅游公司做度假客房，或一些大型企业做办公场 所，或开发做一些小型高端会议商业会所等。 C 投资盈利运营报告 如流行的出租给旅游公司、 一些大型企业做办公场所的海边别墅，目前金滩 海岸周边 280 平左右房型，短期按月出租的价位定在500018000元/月（根据面 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 积和相关配套设施不同） 。 或开发做海
14、景别墅酒店，像三亚亚龙湾度假别墅酒店，其入住参考价格为： 别墅客房门市价￥1580 房型说明：所在楼层 :1;房型面积 :37 四居别墅门市价￥6080 房型说明：所在楼层 :别墅;房型面积 :323 行政别墅门市价￥12880 房型面积 :653 国王别墅门市价￥25800 房型面积 :735 拿 323 平的四局别墅来计，一年平均50%的订房率， 80%的优惠， 6080*365*50%*80%=887680 元（约 88 万元） 考虑金滩与三亚的落差，结合当地的最近三年来经营数据分析，以不 足三分之一的价格，每栋别墅以1880 元/ 天整体运营计算， 30 年的总收益 如下： 1880*
15、365*50%*80%*30 = 8 ，234，400元（超过 800 万） 一个项目成功引导一个区域，一个区域足以成就一个城市，在国际旅 游岛的大背景下，及政府整合金滩海岸优势，打造繁荣的号召下，金滩升 值潜力不断提升，旅游资源不断丰富，未来海景别墅更是越来越多人的梦 寐之地，选择金滩海岸海景别墅，选择你的品质生活。 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 设计方案： 规划设计 效果设计 景观设计 户型设计 配套设计 整体模型 动画展示 2010 年读书节活动方案 一、活动目的： 书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生
16、的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博 览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。 4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、做好读书登记簿 （1） 每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特
17、色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适 当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 =再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现= 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。 2、举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言” 、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝” 、 “我最喜欢的”、 “好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得 体会 ,在班级中形成良好的读书氛围。 3、出读书小报：