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1、第 1 页 买卖合同:胡某等房屋买卖合同纠纷一案1 特征码 kMRbQUYVXRMKyNjIhTha 重 庆 南 川 市 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （20XX）南川法民初字第 415 号 原告张正言。 委托代理人杨长林，南川市平川法律服务所法律工作者。 被告胡与英。 被告张 全，男。 被告魏绍华，男。 委托代理人李常琼，南川市渝南法律服务所法律工作者。 原告张正言与被告胡与英、张全、魏绍华房屋买卖合同纠 纷一案，本院于 20XX 年 4 月 10 日立案受理后，依法由审判员 周中文独任审判，适用简易程序并于同年 4 月 29 日公开开庭进 行了审理。原告张正言及其委托代理人杨长林和被
2、告胡与英、 张全以及被告魏绍华及其委托代理人李常琼到庭参加诉讼。本 案现已审理终结。 原告张正言诉称， 被告胡与英（原告之妻） 、张全（原告 之子）瞒着原告，将原告与被告胡与英的共同房屋卖给被告魏 绍华，还将原告家的承包土地作为地坝一并卖给了魏绍华，请 第 2 页 求人民法院判令三被告签订的房屋买卖合同无效。 被告胡与英、张全辩称， 同意原告的意见，卖房时原告不 晓得，请求人民法院确认三被告所签订的房屋买卖合同无效。 被告魏绍华辩称：三被告于 2004 年 5 月 17 日签订的房屋 买卖合同合法有效，应受法律保护。其理由：一是合同所涉及 的房屋产权证登记姓名是被告胡与英；二是协议是在平等自愿
3、 的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且该协议已经全部 履行；三是被告魏绍华接手房屋后，对房屋进行装饰和加盖屋 顶，时间长达七十多天，当年的国庆节在亲朋好友的祝贺下， 热热闹闹搬进该房居住，当天张正言及全家还来作客，其不可 能不知道房屋已卖给了魏绍华；四是房屋买卖的真实目的，是 胡与英的房产证被张全拿去抵押贷款还款期限已到，房屋买卖 协议签订后，双方到银行将房款全部交给银行还了贷款，取回 了胡与英的房产证。综上所述，被告魏绍华买房屋是善意的行 为，原告的诉讼请求不能成立，请人民法院予以驳回，并依法 确认三被告签订的房屋买卖合同有效。 经审理查明：原告于 1992 年 3 月 20 日经原南川
4、县国土局 填发了南川集建（92）字第 10816 号集体土地建设用地使用 证 。据该使用证记载，土地类别为住宅用地，用地面积为 173.14 平方米。原告张正言和被告胡与英夫妇的房屋经 1992 年改建后，于 2000 年 6 月 5 日经重庆市房地产管理局填发了两 个房屋所有权证 ，即重庆房权证 304 隆化字第 001774 号和 第 3 页 重庆房权证 304 隆化字第 001775 号。据 001774 号房产证记载， 房屋所有权人为张正言，1 幢 2 层 185.06 平方米；001775 号房 产证记载，房屋所有权人为胡与英，1 幢 2 层 154.70 平方米 （其中一层为 75
5、.41 平方米， 二层为 79.29 平方米） 。土地使 用权证未作变更，仍是以张正言名义申办的那一个。据魏绍华 提供的 001775 号房产证复印件中设定他项权利摘要栏记载：权 利人为南川隆化信用社，权利种类为抵押，设定日期 2001 年 1 月 16 日，约定日期 1 年，注销日期 2004 年 5 月 17 日。这是张 全在信用社贷款用胡与英房产证作抵押设定的他项权利。 2004 年 5 月 17 日，以胡与英、张全为卖房户（简称甲方） ， 魏绍华为买房户（简称乙方） ，签订了房屋买卖协议书 。该 协议约定：甲方出售给乙方的房屋面积为 82 平方米，包括甲方 房屋前后的地坝 160 平方
6、米，猪圈以及围墙等；房屋价款为 45000 元。该协议还明确了四至界畔。签订协议的当天，三被 告一起到信用社将房屋价款偿还了贷款，取回了胡与英的房屋 产权证，并交给了魏绍华。房屋交接后，魏绍华对房屋进行了 装饰，还拆除了猪圈、平整了地坝、加盖了屋顶等。房屋装饰 完毕后，还大张旗鼓办酒席请了客，原告张正言的家人几乎全 都参加了（张正言是否参加有争议） 。由于办证时间因故被拖延， 加上以胡与英名义办理的 001775 号房屋产权证的土地使用权证 在张正言手里，后又发生了纠纷，被告魏绍华至今未能办理房 屋过户手续。 第 4 页 上述事实，有各方当事人的陈述，有相应的证据在案佐证， 亦经开庭质证核实，
7、具有证明效力。 本案经开庭审理后，争议焦点集中为：1、三被告签订的 房屋买卖协议书是否有效？2、本案房屋买卖协议所涉及的 房屋面积是多少？原告张正言称是那一“堆” ，其诉讼代理人说 只是 82 平方米，被告张全说是 82 平方米，被告魏绍华称协议 写的是 82 平方米，同时，协议还写明以胡与英房产证的面积为 准；3、被告胡与英、张全是否将承包土地买给了被告魏绍华？ 原告张正言称现在魏绍华的地坝有一部分是承包土地，被告魏 绍华称是原来的地坝，双方均未提供充分的证据予以证明； 4、三被告买卖房屋时，原告是否知道？原告张正言和被告胡与 英、张全一致说原告不知道，被告魏绍华则说原告张正言晓得， 但各方
8、均无充分的证据予以证明。 本案在审理过程中，原告张正言和被告胡与 与英、张全的意见完全一致，即主张房屋买卖协议无效，被告 魏绍华则坚持房屋买卖协议有效，未能达成调解协议。 本院经审理认为：三被告签订房屋买卖协议将被告胡与英 名下的房屋卖给被告魏绍华的行为，一是张全在信用社以胡与 第 5 页 英的房产证作抵押贷款已逾期急于还贷，胡与英、张全将全部 卖房款还了贷款取回了房产证交给了魏绍华，这一事实不能说 是三被告恶意串通的行为，而且足以让魏绍华相信买卖的房屋 是胡与英的；二是房屋价款已全部付清，房屋早已交付使用； 三是即使被告胡与英侵害了原告张正言的权益，本案的民事责 任也依法应当由胡与英承担，况
9、且原告张正言手头的夫妻共同 财产 房屋的面积还要多于胡与英已出卖的房屋面积，也可 以这样认为，胡与英出卖部分房屋只是处分了属于自己应当享 有的部分财产（从申办的房屋产权证可以看出，张正言和胡与 英对夫妻共同财产早有事实上的约定） ；四是在日常交往中，尤 其是在市场交易中要有合同意识，一旦签订了合同就不应当随 意反悔，合同双方都应当依法履行合同义务，被告胡与英、张 全亦主张合同无效是没有理由的。至于张全为什么作为卖房人， 各方既无太多争议，又无充分的证据证明。按说张全是没有权 利处分该房屋的，不过，胡与英完全有权对该房屋进行处分， 魏绍华有理由相信买卖的房屋是胡与英的，故其买房的行为是 善意的。
10、 关于本案买卖房屋的面积问题，应当认定为 154.70 平方米。 其理由：一是人们的合同意识淡漠，签订合同不规范，认为只 要双方心知肚明就行，往往忽视了合同的严肃性。就本案而言， 协议写的是 82 平方米，同时协议也明确了以胡与英的房屋产权 证的界畔为准；二是原告张正言在庭审中也承认是胡与英名下 第 6 页 房产证那一 “堆” （当地的交易习惯） ；三是胡与英交付给魏绍 华的房屋也是胡与英房产证的全部，魏绍华装饰的亦是这部分； 四是按当时农村的房屋价格也不应是 82 平方米（当时南川城区 的商品房也就四五百元一平方米） 。 关于对承包土地是否进行了买卖的问题。法律保护合法的 买卖关系，在房屋买
11、卖中对已经确权的附属物可以进行交易， 比如地坝、围墙等。我国现行法律禁止非法买卖土地，如果三 被告对承包土地进行买卖的事实成立，该部分协议内容依法应 当无效，但原告张正言未能提供充分的依据予以证明，本院难 以支持。不过，在三被告于 2004 年 5 月 17 日签订的房屋买 卖协议中，只有经以胡与英名义申办的重庆房权证 304 隆化 字第 001775 号房屋所有权证确权的房屋及附属物部分的买 卖才有效。原告张正言还可以单就承包土地的使用权问题向有 关行政部门寻求解决，而且在今后的房屋过户登记时，超过房 屋买卖范围部分，也不会进行登记。 关于本案房屋买卖原告是否知道的问题，因原、被告均无 充分
12、的证据证明，不能准确地认定，但是，纵观本案事实可以 得出这样的结论：即是三被告签订房屋买卖协议时原告不知道， 但在被告魏绍华装修房屋的过程中也应当知道，更何况房屋装 修完毕后其还大张旗鼓请了客。 综上所述，本院认为：被告胡与英与魏绍华签订房屋买卖 合同将以胡与英名义登记的房屋卖给魏绍华，原告张正言没有 第 7 页 充分的证据证明该行为属于我国合同法规定的合同无效的情形， 故原告张正言主张本案房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不 予支持；被告胡与英主张合同无效的辩解意见，本院亦不采纳； 被告张全无权对本案争议的房屋进行处分，其只是合同参与人 而已。据此，依照中华人民共和国合同法第五十二条第 （二）
13、项、第（五）项、第八条的规定，判决如下： 一、驳回原告张正言的诉讼请求。 二、被告胡与英与被告魏绍华于 2004 年 5 月 17 日签订的 房屋买卖协议 ，经以胡与英名义申办的重庆房权证 304 隆化 字第 001775 号房屋所有权证确权的房屋及附属物部分买卖 有效。 本案受理费 1800 元，其他诉讼费 1100 元，共计 2900 元， 由原告张正言负担 2400 元，由被告胡与英负担 500 元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市 第三中级人民法院。 审 判 员 周中文 二六年四月二十九日 书 记 员 何 洁