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1、第 1 页 买卖合同:龙山县某村委会房屋买卖合同纠纷上诉案 1 特征码 cnMobSCZeLZlCAoJskGc 湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2003）州民一终字第 239 号 上诉人（原审原告）叶德端，男，一九四七年元月七日出 生，土家族，小学文化，农民，住龙山县苗儿滩镇星火村四组。 被上诉人（原审被告）龙山县苗儿滩镇星火村民委员会 （以下简称村委会） 。 法定代表人叶立美，主任。 原审第三人叶明祥，男，一九六六年十二月二十七日出生， 土家族，小学文化，农民，住龙山县苗儿滩镇星火村一组。 上诉人叶德端因房屋买卖合同纠纷一案，不服龙山县人民 法院二 00 三年
2、五月八日作出的（2003）龙民初字第 830 号民事 判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现 已审理终结。 原审法院认定，一九九四年初，村委会与他人雷吉林终止 村礼堂租赁合同后，四月五日，原告叶德端与被告村委会又签 第 2 页 订了租赁合同，由叶德端承租村委会礼堂，办油脂加工厂，该 合同约定租赁期限为七年，即一九九四年四月五日至二 00 四年 四月五日止；由原告叶德端每年交纳租金 2400 元；同时约定双 方不得违约，否则赔偿对方损失，未尽事宜双方在执行合同中 另行协商。合同签订后，原、被告双方均依约履行。一九九七 年，因原告加工厂收益减少，叶德端请求村委会减少租金，经 当时村
3、支部书记叶德受、村委会主任余正六研究同意，口头决 定每年减原告租金 1000 元，后每年租金变更为 1400 元，一九 九八年原告交纳租金后，一直未向村委会交纳。因村礼堂系七 十年代修建，多年失修，现已成危房，且开始给村民的人身和 财产造成一定程度的损害。一九九八年以来，被告村委会就曾 研究处理事宜。二 00 一年初，村委会集体研究后，五月组织了 全村村组干部，共产党员，历任村干及所在村退休老干，在苗 儿滩镇政府领导下召开会议，形成了将村礼堂进行公开拍卖的 决定。五月二十日，村委会张贴了拍卖村礼堂的公告，公示礼 堂拍卖底价为 35000 元，拍卖时间为六月十日，地点为村礼堂 现场。其中一份公告
4、张贴在原告租赁的村礼堂，二十一日，村 委会以书面通知的形式对原告进行了通知，五月二十四日，原 告叶德端委托叶立书向村委会成员余正六提出口头申请要求购 买村礼堂，同时在公告后给村委会报名要求购买的还有第三人 叶明祥。因余正六生病，且没有向其他村委会成员转告原告报 名情况，致使在六月十日前村委会只知道仅有叶明祥愿意购买， 第 3 页 故村委会六月十日就没有在现场召开拍卖会，后只与叶明祥协 商。二 00 一年十一月十四日，第三人叶明祥委托其父叶立丙与 村委会签订了房屋买卖合同，由第三人叶明祥以 30000 元价款 购买村礼堂宅基地及残值，由第三人叶明祥自正墙身给村民让 路 1 米，折价 2000 元
5、，实际支付被告村委会购房款 28000 元， 此款现已分发村民手中。第三人叶明祥在买卖合同签订后，于 二 00 一年十一月三十日向龙山县房地产管理局交纳了房屋交易 管理费 350 元，于二 00 一年十二月九日向龙山县苗儿滩镇财 政所交税契 1000 元，但纳税金额为 2500 元，同时向龙山县国 土管理局交纳了测绘费、报批费、土地出让业务费三项共计 700 元，二 00 二年五月二日，龙山县国土局向第三人叶明祥颁 发了土地使用权证。自五月二十四日至被告村委会与第三人房 屋买卖合同签订前，余正六仍未向村委会其他成员通报原告报 名情况，叶德端也未向余正六及其他村委会成员询问房屋未进 行拍卖的有关
6、情况及报名要求购买，而于二 00 一年十月二十三 日向村委会交纳了九九年度和二 000 年度所欠租金 2800 元，二 00 一年十二月十六日再次交纳二 00 一年上半年租金 700 元。 在原告拖欠被告租金期间，被告没有提出因此而要求终止合同 的要求。买卖合同签订后，被告村委会于二 00 二年元月五日通 知第三人拆除房屋，第三人即对房屋进行了拆除，现房顶已被 拆除，在拆房过程中原告强烈反对，并与第三人父亲叶立丙直 接发生斗殴。三月十六日，村委会再次通知第三人拆除，同样 第 4 页 遭到原告反对。二 00 二年元月二十日原告向本院起诉后，经本 院口头通知，第三人再没有拆房，但在所购房屋周围打了
7、围墙， 安了铁门。第三人在拆房过程中原告没有对其所有财产采取相 应措施，在第三人打围墙上锁后，一直未找第三人或相关组织 要求转移或处理其相关财产，致使造成一定的经济损失。本案 在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求以现存的房地产价值 优先购买村礼堂，同时要求被告村委会赔偿加工机械设备及辅 助设施闲置，毁坏而造成的经济损失 12423.40 元，赔偿损坏的 菜籽 500 斤，折价 550 元，其申请龙山房地产价格估价事务所 对第三人拆除房顶后所存的房地产价值进行了评估，其中房屋 价值评估为 3373 元，土地价值评估为 12570 元，第三人所打围 墙为 1518 元，龙山县价格事务所对原告尚有的
8、榨油设施评估 价值为 12423.40 元，但其估价不能计算出交易中的利润部分及 机械部分在本案中的实际毁损价值。被告村委会在本案审理过 程中 中提出与被告签订租赁合同时将原有的机械设备转交给原告， 要求原告返还。原、被告双方对原移交财产中的大锅二口、耳 锅二口、瓢瓜一个、大水缸三个、磅称一台、漏斗一个、板手 第 5 页 三把、启子一把、1.5 马力电动机一台、三角皮带 4 根、25 安 电表 1 块、开关 3 个、榨油机 1 套。但该财产在原告加工过程 中，有的已自然灭失损毁或经原告进行了重大修缮，没有评估 且没有充分依据评估。另被告村委会提出原告提供的租赁合同 不是原始合同，但对该合同的主
9、要条款予以确认。但现仍未进 行有关鉴定，要求原告赔偿名誉、精神损失及诉讼过程开支， 没有交纳诉讼费用，第三人在主张房屋所有权时，要求原、被 告双方赔偿损失及要求被告对叶立丙人身损害进行赔偿，但未 提出具体诉讼请求和事实理由。原审法院认为，原告叶德端与 被告村委会以村礼堂（包括加工设备）为租赁物而签订租赁合 同，虽村委会对原告提供的合同书提出异议，但没有提供有关 证据，且对该合同的主要条款内容予以确认，合同已实际履行 多年，故原、被告双方签订的租赁合同合法有效。被告提出原 告拒交租金，已构成违约，但其没有在原告违约的情况下口头 或书面提出解除合同，故被告以原告违约而终止合同的理由不 能成立。村委
10、会在集体研究决定拍卖后，张贴拍卖公告，并书 面通知了原告，应视为被告提出终止合同的行为。现村礼堂已 成危房，决定将其拍卖处理符合社会公共利益，属不可抗力， 虽原告对通知未签收，但村委会作为合同解除权人已将解除合 同的意思直接通知了原告，即可发生解除的后果，同时原告未 提出异议，而报名参加竞买，应视为认可，故原、被告双方租 赁合同已解除。村委会成员余正六在原告报名后没有向其他村 第 6 页 委会成员通报情况，致使村委会只知晓第三人叶明祥报名竞买 的情况下而没有按公告时间、地点进行拍卖。且原告叶德端拍 卖会议后一直也未找余正六或其他村委会成员了解询问情况及 提出购买要求，放任对自己不利后果的产生、
11、发展，致使村委 会只与第三人协商，将礼堂变卖给第三人叶明祥，村委会不知 情，故村委会没有过错，且在第三人拆除房屋时原告仍未提出 购买要求，村委会在公告至变卖房屋时间已有五个多月，未违 反法律的强制性规定，故未侵犯原告优先购买的权利。第三人 属善意有偿取得村礼堂宅基地及房屋残质，故其与被告的房屋 买卖合同成立。原告在第三人拆除房屋时不采取相应措施，放 任损失的产生扩大，其虽申请价格事务所估价，但不能界定具 体（拆房至估价时）的损失，只是对现有机械价值的评估，实 际损失程度不明确，菜籽原告已变卖，故要求赔偿机械设备损 失及菜籽损失的诉讼请求不予支持。被告村委会在与原告签订 租赁合同时所移交的加工设
12、备依法应由原告返还，但因租赁时 间较长，机械自然磨损和灭失及原告重大修缮，没有且不能评 出具体价值，可折抵原告维修费用，故其诉讼请求本院不予支 持。另提出要求原告赔偿名誉、精神及诉讼开支，因原告行使 正当的诉讼权利，不存在给被告造成名誉、精神损失，被告也 没有提出具体的诉讼请求和事实理由，故本院不予支持。第三 人叶明祥少报买卖合同金额，逃避税收，应予立即补交，其另 提出的要求原、被告赔偿损失的请求，没有提出具体的事实和 第 7 页 理由，对叶立丙人身损害赔偿的请求不符合本案审理范围，故 本院不予支持。为此判决：原告叶德端的诉讼请求不予支持。 案件受理费 1200 元，由原告负担 800 元，被
13、告负担 400 元。 一审判决后，叶德端不服，向本院提起上诉称：一审判决认定 的事实不清，村里准备公开拍卖村礼堂后，自己已向村委会主 任报名欲参加竞买，现村委会将该房屋卖与第三人，剥夺了自 己的优先购买权，且拆除房屋给其本人造成了极大的经济损失， 为此请求二审法院撤销原判，以第三人购买的价格扣减其本人 损失后，自己有优先购买村礼堂的权利。被上诉人村委会未有 进行书面答辩。 本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实相一致， 可以认定。 本院认为，上诉人叶德端与被上诉人村委会签订的租赁村 礼堂合同合法有效，双方应予履行。由于村礼堂已成危房，村 委会集体研究将其拍卖处理符合社会公共利益，属不可抗力
14、， 村委会在决定拍卖后已给叶德端下发了书面通知，且在村礼堂 张贴了拍卖公告，村委会作为合同解除权人已将解除合同的意 思直接通知了叶德端，叶德端并没有提出异议，且报名参加了 竞买，因此可发生解除合同的后果，应视为叶德端已认可，双 方即可解除租赁合同。但村委会成员余正六在叶德端报名后没 有向其他成员通报情况，致使村委会在只知晓原审第三人叶明 祥报名竞买的情况下而没有按公告的时间、地点、价格进行拍 第 8 页 卖，致使叶德端未能充分行使优先购买权，同时房屋拆除时也 未书面通知叶德端搬走内中机械设备，致使叶德端受到损失， 为此村委会有一定过错，对此应对叶德端造成的损失给予一定 赔偿。而叶德端在给余正六
15、口头报名后没找其他村委会成员了 解询问拍卖情况提出购买要求，在原审第三人叶明祥拆除房屋 时仍未提出购买要求，放任对自己不利后果的产生和发展，对 其所 造成的损失，自己应承担主要责任。现村委会已将房屋变卖给 原审第三人叶明祥，且叶明祥在购买后已办理了相关的手续， 因此叶德端提出购买村礼堂之请求依法不予支持。对其提出的 损失，虽申请价格事务所评估，但不能界定具体（折房至估价 时）的损失，只是对现有机械价值的评估，实际损失程度不明 确，且菜籽已经变卖，同时在叶明祥购买村礼堂拆除房屋时， 不采取相应措施放任损失的产生扩大，因此对其损失自己应承 担主要责任。原审判决认定事实基本清楚，但责任划分不明， 实体处理不当，为此依照中华人民共和国民事诉讼法第一 百五十三条第一款（二）项， 中华人民共和国民法通则第四 条、第五条、第七十二条之规定，判决如下： 第 9 页 一、撤销龙山县人民法院（2002）龙民初字第 830 号民事 判决； 二、由村委会赔偿叶德端损失 4000 元。 一、二审案件受理费 2400 元，由叶德端承担 1600 元，村 委会承担 800 元。 本判决为终审判决。 审 判 长 麻玉琼 审 判 员 谷平衡 审 判 员 彭 健 二 00 三年十一月六日 代 理 书 记 员 王 波