1、刖百房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的开展。但也存在着房地产开发工程不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对蚌埠市晨光音乐花园房地产开发工程进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、筹划，建设条件和方案分析,财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该工程技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该工程是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为工程决策审定和银行贷款提供全面的依据。目录第一章市场分析1一
2、蚌埠市房地产市场分析（宏观）1二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）5三、晨光音乐花园临近区域房地产市场分析（微观）5第二章营销分析5第一节环境分析和SWOT分析5一、环境条件5二、SWOT分析7第二节主要竞争楼盘分析9第三节市场定位及营销方案12一、购置对象及购置心理分析12二、产品定位12三、客户定位12四、楼盘概念导入13五、价格定位与价格策略13六、卖点筹划及卖点储藏19七、营销策略20八、销售形式20九、付款方式20十、广告宣传21十一、销售方案21十二、场地布置22十三、营销费用安排22第三章建设方案24第四章财务评价26一、投资估算26二、销售收入估算30三、现金流量计算30四
3、财务评价指标计算30五、经济效益敏感性分析31六、风险分析33第五章国民经济评价34一、直接费用与直接效益的调整34二、间接费用与间接效益34三、国民经济效益/费用计算34第六章社会评价35第七章综合评价35第八章其他36一、工程可行性研究依据36二、附件（略）37三、可行性研究人员37蚌埠市晨光音乐花园房地产开发工程可行性研究第一章市场分析一、蚌埠市房地产市场分析宏观2001年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地开展，全市国内生产总值年均增幅达8.9%,经济实力日益增强。2005年蚌埠市国内生产总值263.7亿元，同比增长16.5%,实现两位数的增长；财政收入跨上新台阶,比上年增长4.1亿元
4、到达30.1亿元,同比增长15.6%；尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达8109元，比上年增长12.1%,这是对楼市最有力的支持和促进；固定资产投资大幅增长，比2001年翻了一番；产业结构进一步优化，二、三产比重同比有了提高；投资环境得到优化；人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。在整个国民经济调整开展的同时，房地产业也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。2005年房地产完成投资14.45亿元，房屋施工面积221.13万m2,竣工面积122.21万m2,销售面积8
5、3.28万m2,销售金额15.91亿元,平均售价1911元从安徽省整个房地产行业景气度来看，2005年12月份“皖房景气指数”值为130.6点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比05年9月份提高L00点，继续保持稳步上升走势。从景气状况看，综合指数所属的8大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有一定的上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。从走势看，05年12月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升,其所属的8个分类指数与05年9月份相比7升1降。其中，商品房屋新开工面积、竣工面积大幅增加，开发投资、到位建设资金等指标持续保持了较高的增长水平
6、有力地拉动了“皖房景气指数”继续走高。表12005年12月份“皖房景气指数”值计量单位：%指数名称指数值与2004年同期与上月度相景气状)相比增减（点）比增减（点）况皖房景气指数130.6t5.381.32景气开发投资指数146.93t8.321.60景气资金来源指数136.39t5.69I1.08景气购置土地指数134.53t0.560.81景气土地购置费指数134.61t4.450.36景气空置面积指数134.897.78I1.37景气新开工面积指数124.35t4.021.19景气竣工面积指数119.15t7.781.64景气销售价格指数113.97I4.00t2.14景气图12004
7、年2005年景气指数走势图上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建设已经成为新的消费热点和新的经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，开展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济开展、加快全市城市建设、增强城市功能等做出了重要奉献。尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了一个独立的产业，并进入快速、健康有序、稳步开展的通道。（一）形成了一定规模的产业队伍2005年底，全市共有房地产开发企业96家，其中一级资质2家，二级资质8
8、家，三级资质35家，四级及暂定资质51家，从业人数约4000人，分别是1997年的2倍、3倍，8年间分别以年均12.5%及25%的增长速度迅猛开展。2005年，我市的房地产企业个数在全省各市居第3位，从业人员数居第3位，初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有制竞相开展的完整的产业链。（二）资产实力不断增强我市房地产业在经过上世纪九十年代快速开展的同时，自身也不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，为建设工程的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。2005年底，全市各类房地产开发企业的资产总计到达35
9、8亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。（三）房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。1997年全市房地产开发企业完成投资2.56亿元，仅占当年全社会固定资产投资的5%左右；2005年完成14.45亿元，占当年全社会固定资产投资额的14.06%o（四）我市房地产业快速增长根本建立在市场需求根底上2005年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积221.13万平方米，比1997年增长6.5倍，占全社会固定资产投资额的比重也由1997年的5%提高到2005年的14.06%O居民消费结构升级成为重要的拉动力量。随着城市化的推进、城市人
10、口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购置商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。2005年我市个人购置商品房的面积为82.03万平方米，占全部销售面积的比重为98.5%,比1996年提高了60个百分点。其中个人购置的住宅面积为78.88万平方米，占全部住宅销售面积的比重为100%。商品房销售供求两旺。1998年房改启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。（五）空置房空置率在合理区间目前一般认为商品房空置率保持在514%比拟合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市2005年底的商品房空置率在合理区间内。（六）资金来源多元化上世纪九十年代
11、我市房地产开发企业的资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等。进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。（七）投资前景看好由于房地产业开展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。（八）有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素从1997-2005年间，我市房地产业开发投资额的平均增长速度为51.69%,远高于同期GDP增速、超出同期第三产业增速。房地产业以大大高于GDP的增速迅猛开展，使得房地产业增加值占GDP的比重不断提高，对经济增长的奉献度逐渐提高。房地产业已成为我市国
12、民经济支柱产业。（九）带动了“房地产族”产业群呈现高增长的开展，实现关联产业群的联动增长房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电、家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据世界银行的资料分析，开展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的50多个物质生产部门产生感应或影响。目前，包含钢材、建材、建筑装饰等产业的“房地产族”产业呈现旺盛的开展势头，并将成为今后拉动我市经济增长的重要的高增长群。（十）改善了居民居住条件，带动了居民消费结构的升级近些年来，我市房地产业坚持“统一开发、
13、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将开发建设的重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房、办公用房。随着人们收入水平的提高以及房地产业的开展，全市居民的居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业的开展与居民居住条件的改善具有显著的正相关关系。同时，随着房地产业的开展，居民住房的档次和质量也有了明显提高，一批国家级居住示范小区的建设，带动了居民住房消费结构的升级。（十一）加强了城市根底设施建设，推动了城市化进程的加速房地产业的开展，增强了城市根底设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区、居民住宅
14、区、工业园区、高新技术区等，进一步发挥了城市的多功能作用。肖位199719981999200020012002200320042005万元224857475980713144完成投资万元55616407199097682611428770480万兀113239293849310Ill按用途分：住宅d-kJk万兀63284612041571240479885898203万元321942374629345217吕业历甘Mi个737197839293176001IlBm458194869199513152本年施工工程的企ll39912579221180121812业I奴m14593860731841
15、5158施工房屋面积住097473961238356715494开Jm4455677072585852竣JL房屋面积彳241112131513821221开1m7929118390724890556666042392136销售房屋面积t276485998594101111417187+1m482016068787352897866174938710666销售房屋金额4+583505164637372784122开1m2453795365392274026033241210平均售价0.707,相关系数远大于临界值0.707,说明楼盘得分与楼价之间的线性关系成立。经对晨光音乐花园楼盘进行因素评分，
16、得各因素评分值合计17.8,即17.8,疗-2771+262.8X17.8=1908元/户。预测一下晨光音乐花园楼价可能的区间范围。置于水平为95%的预测区间为b（0.025,6）S,也即19082.4469计算S：所以，19082.4469。即为:19082.446984.26=1908207,楼价区间应为17012115元/nV之间。表4定级因素、指标与分值表定级因素指标分值位置1 .距所在片区中心区的远近；2 .商业为临街或背街；3.写字楼为临街或背街；4.住宅区为距所在片区中心区的远近A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5价格L20元以上为等
17、级划分根底；2.商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；3.价格是否有优势A.最高1；B.很高2；C.一般3；D,很低4；E.最低5配套1.城市根底设施：供水、排水、供气、供电；2.社会效劳设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物业管理L保安；2.清洁卫生；3.机电；4.绿化率及养护状况；5.物业管理费；6,是否人车分流；7.物业管理商资质A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑质量1.是否漏雨漏水；2.门窗封闭情况；3.内墙；4.地板；5.排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很
18、好4；E.最好5交通1.大中小巴士路线数量距公交站远近;3.站点数量;4.大中小巴舒适程度A.最少（远）1;B.很少（远）2;C.一般3;D.很多4;E最多（近）5城市规划1.规划期限（远中近期）；2.规划完善程度;3.规划所在区域重要性程度;4.规划现状A.最完善1;B.不完善2;C,一般3;D,很完善4;E.最C口J楼盘规模L总建筑面积（在建及未建）；2.总占地面积;3.户数A,最小1;B.很小2;C;一般3;D.很大4;E.最大5朝向1.按方向按山景;3.按水景;4.视野A.北（西北、东北）1;B.西（西南）2;C.东3;D.东南4;E,南5外观1.是否醒目；2.是否新颖;3.是否高档;4.感官舒适程度A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5室内装修L高档;2.实用;3.功能是否完善;4.质量是否可靠A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;环保L空气;2.噪音;3.废物;4,废水A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好（远）5;
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