1、物业服务公司运营物业管理资金运作使用方法一、物业管理资金的使用原则多层次、多渠道筹措到的物业管理资金，必须合理地使用，最大限度地提高资金使用效益。使用时应遵循以下原则：（一）为业主服务原则为业主服务是物业管理的本质和宗旨。物业管理的资金使用也应体现这一本质和宗旨。因此，物业管理资金的使用应接受业主管理委员会的监督、检查。（二）最合理使用原则物业管理资金来源不多，数量有限，在使用时一定要贯彻最合理使用原则，做到事前预算，事后核算，精打细算，合理使用，用在管理的“刀口”上，使物业管理资金都发挥效益。（三）合理收益原则物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营管理活动以赢利为目的。
2、在资金使用时，应贯彻合理收益原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证实现合理利润、合理收益。二、物业管理赍金使用的特点（一）物业管理的周期性决定了物业管理资金使用的特点物业管理资金使用的特点是由物业管理的周期性决定的。由于任何物业都具有由新到旧、最后更新的周期，因此物业管理也有周期性，即具有起步、成长、成熟、衰退直至消亡的生命周期。这种周期性决定了物业管理资金的使用也具有周期性的特点。不同阶段的物业管理重点明显不同。起步阶段，由于物业刚建成，物业管理的重点是建立健全物业管理规章制度并逐一落实，建立管理队伍，资金使用少。衰退阶段，物业管理的重点则是维修更新，包括房屋、配套设备和设施的维修更
3、新，资金使用量大。住宅的生命周期一般为6070年，物业管理周期也是6070年，物业管理资金的使用也在这6070年之间从少到多变化。商品房周期或短或长，管理周期随之变化，管理资金的使用也跟着变化。（二）物业管理资金的使用重点、方式和需求量的变化物业管理周期的不同阶段，物业管理资金使用的重点和方式不同，需求量也不同。物业管理起步阶段，需要开创局面，创立企业信誉和牌子，争取多接管一些物业，这时管理资金主要使用于广告宣传和管理队伍建设上，管理资金需求量较少；成熟期，管理工作走上正轨，一切有序进行，物业管理资金主要使用于对物业的日常管理和维护保养上，物业管理资金需求量上升；衰退期，物业管理资金主要使用于
4、对物业的大修与更新上，资金需求量最大。三、使用资金的来源和分类以住宅管理为主的物业管理公司的资金来源主要有以下八个方面。1 .房地产发展商提供的管理基金居住小区一般是由房地产开发公司按照“统一规划，统一建设，统一配套”的小区建设要求建成，交由物业管理公司管理，并留下一定数额的管理基金，用作物业管理的启动资金。有一些地区，发展商从开发项目总投资中提取1%-2%作为物业管理公司的管理基金。例如深圳市莲花二村，总投资为1.2亿元，发展商从中提供120万元给深圳市物业管理公司作为管理基金。也有些地区规定发展商以房价的7%。提供给管理公司作为管理基金。物业管理公司从发展商那里得到的资金还有为期一年的房屋
5、维修费。按国家规定，建筑施工单位免费维修一年，发展商扣留工程造价的5%作为工程维修保证金。在物业托管后，由物业管理公司对物业进行全面管理，因此发展商应将截留的维修保证金移交给管理公司。2 .物业业主和租户定期交纳的物业管理费业主在向发展商购买商品房后，接到入伙通知书，便到物业管理公司办理入伙手续，并开始预缴管理费。收费标准是根据国家有关规定和各类不同物业的用途、档次来制订。下面分别列出广州天河名雅苑普通住宅综合管理费”、“复式住宅综合管理费”、“高层住宅综合管理费”。仅供参考。3 .水电管理备用金和装修管理费的收取水电管理备用金主要是对配套设施如供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新和突
6、发事故抢修而设立的。业主在办理入伙手续时，还须缴纳水电管理备用金，其收取办法根据各地实际情况有所差异。有些地区，这种管理维修基金一般根据楼宇的综合造价，高层楼宇发展商提供4%,业主缴付所购物业造价的2%;多层楼宇发展商提供2%,业主缴付1%。业主和租户在搬进楼宇之前，一般都会对房屋进行装修。在装修过程中，违反住宅区管理规定，未经批准擅自改变房屋结构、外貌、损坏公共设施、管道线路、毁坏绿化、乱丢垃圾等现象时有发生，因此收取一定的装修管理费和装修建筑垃圾清运费是必要的。通常的做法是：住户在申请装修时收取一定的装修押金，装修完毕后，如无违章装修，除收取建筑垃圾清运费后，其余如数退还。4 .住宅区特种
7、服务费收入有些住宅区的居民生活水平较高，往往对小区的生活服务项目提出了更多、更高的要求，如家务服务、护理服务、幼儿教育服务及其特种服务。物业管理公司可视实际需要开设各类特种服务项目，既方便了居民，又为公司开创了新的收入来源。特种服务费是应某些住户的特殊需要而开设的，因各地情况不一，服务标准也不一样，故难以有统一的收费标准。表4-11是广州天河名雅苑住宅小区的“预约特殊服务价目表”，仅供参考。表4-8名雅苑普通住宅综合管理费18栋楼、20条梯、36个水池、35个奘池、474户、量化面枳4882m21.管理员4人600元/人2400元2.保安员6人500元/人3000元3.楼管员20人350元/人
8、7000元4.水电工1人500元/人500元5.环卫员4人350元/人1400元6.绿化员2人400元/人800元7.垃圾清运300桶/月51500元8.垃圾袋474户30个/每户每月0.25元/个3555元9.楼梯打扫8次/月号160元10.水池清洗3次/12月40元/次360元11.化类池清洗1次/12月300号875元12.绿化用水147电月0.35元/吨51.5元13.值班用水540电月.35元傅189元14.值班用电IOeOkWW月0.4元/kWh432元15.公杂费474户2.68元/户1270.32元合计25862.82元54.56 元每月好户支出表4-9名雅苑IHl住宅综合管理
9、费1.管理员1人600元/人600元2.保安员4人500元/人2000元3.楼管员12人350元/人4200元4.水电工1人500元/人500元5.环卫员1人350元/人350元6晨化员1人400元/人400元7.垃圾清运120桶/月5元第600元8.垃圾袋474户30个/每户每月0.25元/个540元9.楼梯打扫8次/月1元/次96元10.水池清洗3次/12月40元/次120元11.化类池清洗1次/12月300元12.绿化用水22电月0.35元/吨7.7元13.值班用水300电月.35元/吨105元14.值班用电60OkWh月0.4元ZkWh240元15.市政维护72户5元/户360元16.
10、公杂费72户2.68元沪192.96元合计IOell.66元每月每户支出147.38元表4-10名卷苑普遍住宅综合管理费3栋楼、3条梯、12个水池、12个奖池、6部电梯、424户、绿化面积4376m212株楼、12条梯、12个水池、12个美池、72户、餐化面积742W1.管理员2人600元/人1200元2.保安员3人500元/人1500元3.楼管员3人350元/人1050元4.水电工2人500元/人IooO元5.环卫员4人350元/人1400元6.电梯维修工12人700元/人8400元7.绿化员2人400元/人800元8.垃圾清运180桶/月5元/桶900元9.垃圾袋424户30个/每户每月0
11、25元/个3180元10.楼梯打扫8次/月2.5Z60元11.水池清洗3次/12月50元/次150元12.化美池清洗1次/12月300号300元13a化用水131电月0.35元/吨45.85元14.值班用水405吨/月.35元/吨141.75元15.值班用电81OkWh月0.4/kWh324元16.电梯日常维修424户1元/户424元17.市政维护424户5元/户2120元18.公杂费424户2.68元/户1136.32元合计24131.92元每月每户支出56.91元5 .物业管理公司的物业经营收入和其他经营收入物业管理公司在接受发展商委托时，一般都会要求发展商转让部分房产给管理公司，如为小
12、区配套建设的物业设施，物业管理公司可以据此搞一些租赁经营，收取租赁费。物业管理公司也可利用管理物业的优势，依靠可靠的信息来源，开展房屋的代租代销，代理办理产权转让等中介服务，收取中介费。物业管理公司还应抓住机遇，围绕服务于住宅区，积极开办新企业，这样既能为住户提供优质服务，又能广开财路，增加企业收入。例如深圳市物业管理公司下属就有九个子企业：深圳香港物业清洁管理公司，深圳物业电脑电器服务公司，物业装饰工程部，物业机电维修部，物业车辆维修部，物业花木服务部等。此外，物业管理公司还可以广开门路，创造尽可能多的利润。例如有的物业管理公司与有关部门合作，开办城市信用社、储蓄所，既能为居民提供配套服务，
13、又能开辟新的收入来源；有的物业管理公司开办建材购销、商业贸易之类的经营实体创造效益。表4-10名雅苑预约特殊服务价目表（1993年5月制）类别朦务项目收费备注家务ffi务小孩接送3.0元/小时禹区另收费（行政区）照顾儿3.5元/小时26岁儿看扩买菜煮饭5.2元/小时洗衣服5.0前小对若手洗7.6元/小时（1.5kg为1小对）熨衣服6.50元/小时干洗熨另议家具卫生清洁5.6元/小时不包括特殊清洁品，洗地穗、打蜻另计清洗玻璃2.7Cm2包括铜，,忸合金（不包清洗用布）清洗百叶3.00m2包括烫料,铝合金百叶清洗抽油用机25.元/台若9台拆卸清洗，加收10元（排气同价）送煤，5.0Z监区加收5元/
14、小时，上楼每层加收0.5元交电话费3元欣其他面议代购藏运大件物品、安装电视天线、水电维修、房屋装修写字接服务写字楼卫生5.6元/小时以40M为标准洗玻璃2.5tm2包括铜,铝合金（不包清洗帘布）清洗百叶3.00m2包括鱼料,铝合金百叶购买盒愠10元/次交电话费5.Qt外文资料翻译面议其他面议三、家教服分：家庭教师来自各大专院校的大学生和在职老教师、各专业人士和技术人员家教（小学）5.8元/小时（初中）7.00元/小时（寓中）8.00元/小时外诏补习11.00元/小时音乐、舞蹈、美术实习16.00元/小时方曹（如当地方曾）7.00元/小时专业补习面议其他面议四、护理服务照JBl病人5.0元/小时
15、不能自理的病危者加收10.00元/小财照廉孕产妇8.00元/小时医院病休30.00前小时24小时看护，家庭病床40.00元/天其他面议包括家庭医生、医疗咨询、专科治疗等五、礼仪服务：备Ir汽车、托车、单车，提供快捷的礼品递送服务礼品递送10.009礼物不超过ZkgZ件，蛋舞和易碎品加收8.00元族,远途须聚车者加收汽油费（以中巴车为谁，每千来3元）六、其他服务面议蛆织区内住户旅集会等。注：以上服务不另收任何介绍费和附加手续费。6 .国家或地方城市维护费的少量补贴住宅小区内的公用设施是城市公用设施的有机组成部分，如煤气和自来水等设施，其正常运行和维护管理的经费应由国家相应的专业部门承担。不能因为
16、住宅区实行统一管理而削减甚至取消城市建设维护费在住宅区管理上的投入。为了管理上的方便，由各住宅区的管理公司本着为国家分忧、对居民负责的精神，承担起管理职责。但不能否定，国家财政本应承担的部分仍应尽责提供。7 .可尝试与保险公司开展物业保险业务与保险公司开展物业保险，可解决突发事故时物业修缮中经费不足问题。例如消防保险、财产保险、房屋保险等。8 .融资与抵押贷款在我国城市居民收入不高的现实条件下，住宅区管理与服务收费不可能过高，因而多数物业管理公司都在广开门路多种经营，以增加收入。对于那些大型物业管理公司，其经济实力达到一定程度后，便可直接投资于物业的开发与经营，这就需要进行资金融通，亦即融资。
17、广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。对于物业投资而言，抵押贷款是资金来源的重要渠道。抵押贷款就是以自己所拥有的物业作抵押，向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。物业管理公司在利用抵押贷款而筹集投资资金时，应遵循如下原则。(1)公司的债务与其自有资本必须保持适当平衡关系的原则。尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道，然而恰当的举债规模仍然是企业要坚持的一个原则，不考虑自身的经济实力与承受能力，一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动，就会带来损失，甚至面临破产的危险。因而“量力而行”，保持公司的负债额与自有资本恰当的比例，是制订筹资方案，进行融资
18、决策的一项基本原则。(2)尽可能均匀安排债务偿还期的原则。集中于一个时期偿还债务，往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给，最好同时安排有较长期限的贷款，应力争借贷有一定的偿还宽限期。(3)妥善安排、有效利用的原则。应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设、短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营，充分利用好每一笔贷款。(4)统筹兼顾、全面考虑的原则。抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息，还应研究赋税条件、法律咨询等问题及因不能按时还贷而将承受的惩罚性支出等问题。(5)妥善制订还贷计划的原则。所有的抵押贷款均要按时还本付息。因而，几乎每一笔贷款都应在借贷时就制订好切实可行的还贷计划。应
19、尽可能均匀安排每年应支付的贷款本息，作出妥善的财务安排。四、居住性物业管理资金的使用方法9 .物业管理资金的使用原则(1)为业主和租户服务原则。为业主和租户服务是物业管理的本职。(2)实行分类储存、专项使用的原则。各类不同的物业管理经费筹集以后，还需妥善管理，实行分类储存、专项使用。维修基金的使用还须与业主委员会或建设单位商定。(3)坚持合理使用原则。物业管理公司要本着对业主和租户负责的精神，合理、节俭使用资金，使每一分钱都发挥效益。10 物业管理资金的使用项目(1)管理费的使用范围公司员工的工资、福利及各种保险金额；机电设备、消防系统的维修保养；公共设施维修保养；园庭绿化管理；清扫保洁；治安
20、保卫；公共服务；公共水电费、办公用品等项开支；其他为管理发生的合理支出。根据“综合管理，全面服务的方针和“取之于民，用之于民”的原则以及住宅区的环境、设施管理要求与费用开支水平的不同，以各区域为独立核算单位，按实际开支预算，把各项管理费用与总的使用面积进行分摊来计算出管理费的收费标准。各管理区域管理费收支单独建账、不挪到其他管理辖区使用。物业管理公司应定期向业主和租户公布帐目。(2)维修基金的使用要求维修基金应分类储存，专款专用，不得挪作他用；动用维修基金，事先必须与业主委员会商定；工程结束后及时结算，公布帐目。(3)物业管理公司多种经营的收入可投资于其他赢利项目。由于各省、自治区、直辖市经济
21、发展状况不一，物业管理费用支出的标准也不尽相同。例如，上海地区的大楼、公寓、新式里弄及多层新公房等四种类型物业管理全年发生费用如表所示。五、经营性物业管理黄金的来源与使用技巧经营性物业是指用于出租能够产生经济收入的物业，如写字楼、零售商业中心、大型贸易市场、工业厂房和仓库等。对此类物业管理要求管理者具有系统的管理知识和操作技能，最能反映现代物业管理的本质。要搞好经营性物业管理，其资金的来源与使用是管理过程中极其重要的一环。（一）影响经营性物业收益的主要因素一般来说，影响经营性物业收益的主要因素除了宏观的社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置、物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、
22、朝向、面积等诸多因素。物业的位置决定了其使用者与外界环境交往过程中的便利程度。例如，北京西单购物中心虽不如燕沙友谊商城高级，但前者单位面积营业额却比后者高得多。这主要是位置不同导致客流量、购买力等不同而带来的影响。房屋名称京西大楼类型职工住宅（一）年租金收入居住35094元+非居住64444元=99538元占地面积730.58m2建筑面积8767m2（其中非居住936.2m2,居住7830.8m2）居民户数居住户134户，非居住户7户人口数469幢楼1物业管理全年发生费用序号项目内部构成费用金额1土建、水电、特种修理养护每m2小修费1.00元；1.00x8767=8767元8767元2房屋附属
23、设备修理养护电梯2部，每部每月养护费IoOO元；消防管道、避雷带每月100元；水泵2台，每台每月养护费100;（10002+1002+100）x12=27600元27600元3路面沟管修理养护按小修经费40%计算，876740%=3507元3507元4房屋大修基金预提电梯三年大修一次，每次2万元；水泵三年大修一次，每次3000元；房屋大修80元/m2,15年为周期；300023+300023+80876715=68757元68757元5房屋附属设备重置资金预提电梯更新每部45万元，15年为周期；水泵更新每台4万元，20年为周期；消防管道、避雷带更新1万元，20年为周期：4500002+15+4
24、00002+20+10000+20=64500元64500元表4-12大楼6保安保安人员配备4人,每人每月700元，700412=33600元33600元7环卫清运享受直管公房待遇，暂不计8保洁保洁人员配备2人，每人每月700元，700212=16800元16800元9绿化、灭蚊、打蜡绿化面积403m2,养护费2元/m2,树木购置费2元/m2,(2+2)x403=1612元1612元10公用水电煤费用支出电费按1994年6月计1572元，考虑涨价因素加30%;1572(1+30%)x12=2453元2453元11人员费用支出管理人员1人，按1200元/月,120012=14400元；电梯驾驶员
25、4人，按1200元/月,1200412=57600元；14400+57600=72000元72000元12管理费用支出按上述1-11项合计乘以3%,3216663%=9650元9650元总计321666+9650=331316元331316元表4-13房屋名称京西大楼类型职工住宅(一)年租金收入居住35094元+非居住64444元=99538元占地面积4725m2建筑面积13296m2（其中非居住888m2,居住12408m2）居民户数居住户216户，非居住户7户人口数567幢楼1物业管理全年发生费用序号项目内部构成费用金额1土建、水电、特种修理养护每m2小修费1.00元；1.00x13296
26、13296元13296元2房屋附属设备修理养护电梯2部，每部每月养护费Iooo元；消防管道、避雷带每月Ioo元；水泵2台，每台每月养护费100;(1000+100+200)X12=15600元15600元3路面沟管修理养护按小修经费40%计算，13296x40%=5318元5318元4房屋大修基金预提电梯三年大修一次，每次3万元；水泵三年大修一次，每次3000元；房屋大修80元/m2,15年为周期；30003+300023+8013296+15=82912元82912元5房屋附属设备重置资金预提电梯更新每部45万元，15年为周期；水泵更新每台4万元，20年为周期；消防管道、避雷带更新1万元，
27、20年为周期：45000015+40000220+1000020=34500元34500元6保安保安人员配备4人，每人每月700元，700412=33600元33600元7环卫清运享受直管公房待遇，暂不计8保洁保洁人员配备2人，每人每月700元，700212=16800元16800元9绿化、灭蚊、打蜡绿化面积640m2,养护费2元/m2,树木购置费2元/m2,每季度1次；(2+2)640+146545=28376元28376元10公用水电煤费用支出电梯动力1200元/月，路灯300元/月,自来水、煤气100元/月；(1200+300+100)12=19200元19200元11人员费用支出管理人
28、员1人，按1200元/月,120012=14400元；电梯驾驶员4人，按1200元/月,1200412=57600元;14400+57600=72000元72000元12管理费用支出按上述1-11项合计乘以3%,3216023%=9648元9648元总计321602+9648=331250元331250元房屋名称沁园村类型职工住宅(一)年租金收入居住35094元+非居住64444元=99538元占地面积4725m2建筑面积12239m2（其中非居住869.84m2,内含学校577.88m2,居住11369.16m2）居民户数居住户254户，非居住户15户人口数100o幢楼56物业管理全年发生序
29、号项目内部构成费用金额1土建、水电、特种修理养护每m2小修费1.00;1.0012239=12239元12239元2房屋附属设备修理养护3路面沟管修理养护按小修经费40%计算，1223940%=4896元4896元4房屋大修基金预提按80元/m2,15年为周期；801223915=5275元5275元表4-14新式里弄费用5房屋附属设备重置资金预提电梯更新每部45万元，15年为周期；水泵更新每台4万元，20年为周期；消防管道、避雷带更新1万元，20年为周期：45000015+40000220+1000020=34500元34500元6保安保安人员配备4人，每人每月700元，700412=336
30、00元33600元7环卫清运享受直管公房待遇，暂不计8保洁扫弄工人1人，新工房公用部位保洁2人，每人每月700元，700312=25200元25200元9绿化、灭蚊、打蜡绿化面积862m2,养护费2元/m2,树木购置费2m2,(2+2)862=3448元3448元10公用水电煤费用支出泵房电费每台4000元/年,公用路灯300元/月,40002+30012=11600元11600元11人员费用支出管理人员1人，按1200元/月，120012=14400元；14400元12管理费用支出按上述1-11项合计乘以3%,1868763%=5606元5606元总计186876+5606=192482元1
31、92782元房屋名称沁园村类型职工住宅(二)年租金收入居住35094元+非居住64444元=99538元占地面积6830m2建筑面积13024m2（其中非居住704m2,居住112320m2）居民户数居住户237户，非居住户1户人口数824幢楼10物业管理全年发生费用序号项目内部构成费用金颤1土建、水电、特种修理养护每m2小修费1.00元;1.0013024=1302413024元2房屋附属设备修理养护消防管道，避雷带每月IOo元；小泵2台，每台每月养护费100,(200+100)12=36003600元3路面沟管修理养护按小修经费40%计算，1302440%=5210元5210元4房屋大修基
32、金预提水泵每年按1000元/台计算,房屋大修80元/m2,15年为周期，10002+801302415=714617元714617元表4-15多层新公房5房屋附属设备重置资金预提水泵更新每台4万元，15年为周期；40000215=5333元5333元6保安保安人员配备4人，每人每月700元，700412=33600元33600元7环卫清运享受直管公房待遇，暂不计8保洁扫弄工人1人，新工房公用部位保洁2人，每人每月700元，700312=25200元25200元9绿化、灭蚊、打蜡绿化面积862m2,养护费2元/m2,树木购置费2元/m2,(2+2)862=3448元3448元10公用水电煤费用支
33、出泵房电费每台4000元/年,公用路灯300元/月,40002+30012=11600元11600元11人员费用支出管理人员1人，按1200元/月,120012=14400元；14400元12管理费用支出按上述1-11项合计乘以3%,1868763%=5606元5606元总计186876+5606=192482元192782元物业的类型对租金的影响亦十分大。一般来说，在其它条件相同的情况下，经营性物业租金从高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。对于零售商业物业来说，其租金高低还与经营的内容有关，一般认为，经营内容不同而使租金承受能力或获利能力从低到高的顺序是：杂质、百货、家具、餐饮、电
34、器、男子时装、书刊和体育用品、妇女时装、化妆品、珠宝首饰。从投资的角度来说，租客类型对物业的影响也很大。通常来说，物业出租给大型综合性公司在获取租金收益方面有着特殊的安全保障。因为在整个租期内，即使这些公司的某些分支机构的利润水平不尽如人意，也能通过公司内部的协调来支付租金。但如将物业出租给小型公司情况就不同了，由于小公司资金有限，其业务亏损的可能性较大，不能按时支付租金的危险就加大了。所以，同样的物业，租客的类型不同租金也可以有一些差异，租给大型公司的租金通常要低一些。物业可以按不同的修缮期限出租(一个租期时，重新装修一次)。一方面，租客可以负责所有的装修和保险；另一方面，就是由业主负责所有
35、的装修，谁来装修，有关责任问题有许多不同的安排方式，并对租金有很大影响。此外，租期的长短也很重要。业主一般更愿意一次签约一个较长的租期，但租金可以定期调整。由于短租比长租租金要高，但空置的风险性加大，所以业主在同一栋大厦内，通常也要寻求一个短租面积和长租面积的合理比例，以期在承担较小风险的情况下，获得尽可能高的收益。物业的收益还与楼层、朝向和面积大小有关。例如，对写字楼和公寓来说，楼层越高租金也越高；而对商场而言，楼层越高租金越低。良好朝向的楼面租金要高一些。面积也同样重要，不同的面积租金水平也有较大差异，通常物业出租的广告中，租金是指单位面积楼面的租金。为了避免就实际面积可能发生的争议，一般
36、要规定面积测量或计算的方式。(二)经营性物业管理资金的来源经营性物业管理资金来源有三个方面：业主、租户以及多元化经营。11 业主承担。业主是物业管理最主要受益人一按时收租和物业增值，理所应当承担物业管理费用，其管理费的计算方法有两种。(1)定额法。业主每年承担一定数额的管理费，管理者用之完成合约规定的义务。管理费一般按物业建筑面积或使用面积计算，一座建筑面积5万平方米的物业，每平方米年管理费36元，那么业主每年应承担18万元。但该法没能同管理者的效益(租金)联系起来，管理者缺乏经济激励，实际应用具有一定局限性。(2)比例法。即业主为物业管理者制定最低的年租金收入指标和物业修缮养护指标，完成后按
37、租金收入的一定比例支付物业管理费。超出部分业主支付额外的管理费。一般地，比例为3%5%,可视物业现状条件和管理难易确定。这样就把业主和管理者的利益紧密联系起来，充分调动管理者的经营积极性和创造性。12 租户承担。租户也是物业管理的受益者。享受着管理者提供的保安、卫生清洁、设备维修、信息传递等项服务带来的利益，租户能全身心地投入工作，提高了工作效率，减少了不必要的勤杂人员工资支出。租户上交的管理费一般按使用面积收取，商业铺位一般按柜台计算。如甲级写字楼管理费标准香港为2.43.5港币/平方英尺，广州世贸大厦为2.4港币/平方英尺，广东国际大厦写字楼为3.1港币/平方英尺。商业铺位的出租在全国各大
38、城市的大型商场、购物中心都在实施。如北京赛特购物中心1993年每平方米日租金为7美元，94年为9美元左右，租约条件为“采用销售倒分成方式租赁，回扣30%,超过保底销售额部分回扣25%”；燕莎友谊商场租约条件为“商场分成回扣30%,超额部分回扣30%,o无论何种租赁方式，租值中均含有一定比例的物业管理费。至于物业管理费占租金的具体比例，目前国内还没有经验数据供物业管理公司制定管理费比例，这有待在实践中进一步探索。13 其它专项服务收入。除了视提供服务的内容和深度不同收取的管理费外，物业管理公司还根据租户的实际需求提供各种专项服务，这类收入包括公司自行经营的商场购物服务收入、餐饮服务收入、商务中心
39、服务收入、交通服务收入以及各种委托代办服务收入等等。对于经营性物业管理来说，各种专项服务收入在整个收入中占有较大的比重。(三)经营性物业管理资金的使用经营性物业管理资金的使用主要有三个方面：管理费用、营租费用、税费。因为物业管理公司接管物业有的空间已出租，有的待出租。其工作包括两部分，一是管理好物业，为现有租户提供良好服务；二是加强管理工作，尽快租出空置房屋，把空置率降低到最低限度1.管理费用支出。经营性物业的管理费用支出一般包括下列内容。(1)建筑物的维修费用。平均的维修费用取决于建筑物建造和设计的类型、建筑物的楼龄以及租约中规定的租户承担的责任范围。最有效的方法就是参照建筑物实际情况，求出
40、建筑物内、外部修理所需的周期性费用，并将这笔费用折算成年金，再将所算出的结果与类似物业的相关费用进行比较。(2)机电设备管理费用。机电设备如发电机、中央空调、电梯、供电、供水、消防、通信等设施设备，其运行与维修费用与设备质量关系大，贵重设备的维修费用较高O(3)治安保卫管理费用。保安人员工资和防盗报警设备维修保养费是该项主要支出。(4)卫生清洁管理费用。该项费用主要取决于所雇佣清洁工数量的多少，以及清洁工具及用品的消耗支出。(5)职员工资以及福利。职员费用要视实际情况来定，应注意考虑实际雇佣的职员数量对物业管理来说是否足够，这些职员主要是为保证建筑物正常使用而必须雇佣的人员。(6)办公费。物业
41、管理公司日常工作购置办公用品所需费用，如办公桌椅、电话、传真机、笔墨纸张等。(7)保险费。保险费随选择的险种不同，承保范围也不同，一般承保范围越广保险费越高。一般来说，火险是最主要的选择险种，其它还要包括公众责任险、人身财产安全险、电梯保险等。表4-,16反映上述各项费用分配的比例。表-16广州世贸大厦与香港甲级写字楼管理资用支出比例对照工资津贴电费办公费保险酬金设备维修清洁广州15%37%2.1%3.6%8%13%15%香港30%30%5%5%10%15%10%分析表4-16可以看出，在费用比例上，大陆的人工费用较低，而电费和清洁费用则较高。这主要是由于大陆物业管理尚处于起步阶段，许多硬件设
42、施都不能很好地配合，使得水、电等可变费用占管理费用的比重过大。作为物业管理公司应分析原因，尽量将这些费用控制在较低水平，从而降低物业管理的管理成本，于业主、租户和公司都是大有益处的。14 营租费用。物业管理公司接管用于出租的物业的管理任务后，还要花费大量的财力和人力从事营租管理，这是因为：(1)保证入住租户的需要。虽然租户签定了租约并已入住，但若管理不善或者经营方式不力，达不到租户期望的目标，那么租户会在租约期满后另觅他处。这一点对商业物业特别重要，铺位虽然租出，但如果在一定时间内管理不能采取有效措施吸引顾客来购物，门前冷落，交易暗淡，租户赢利无望，就容易撤离不干。业主和管理公司的经济效益也难
43、以实现。(2)吸引新租户的需要。通过高质量的物业管理和有效的营租活动吸引潜在租户，尽可能提高物业的出租率。(3)增强竞争优势的需要。经营性物业租赁市场不是一成不变的，而是动态的、时刻变化的，竞争性租赁物业不断涌现，租约条件越来越优惠，要使自己始终立于不败之地，就必须加强营租工作，提高竞争能力，为租户提供质高价廉的服务。营租费用是物业管理公司为开拓市场，加强竞争力所需要的费用。广告费。广告是提高物业形象，扩大物业知名度，吸引租户的重要手段。在整个营租费用中，广告费占较大的比重。广州玛莎世界广场就是采取报纸媒体公开招租的。该广场为大型购物中心，占地8600m2,商场总面积20475m2,配套足够的
44、写字楼，正门外广场面积3000m2,停车位100个。该广场采取大百货公司式的管理方式，由专业物业管理公司统一经营管理。通过羊城晚报把上述信息传递给目标客户，每次广告费至少在5万元以上，可见其费用是相当高的。代理费。这是指物业管理公司委托他人或单位代理营租业务，利用对方的知识、经验和信息网络办理租赁，并根据代理者业绩大小付给代理服务费的一种费用。由于代理人或单位只起中介作用，所以一般都以中介费标准付费。中介费标准因地而异，一般按成交额的1%5%计算，成交额越大计费基础增大，百分比降低。公共关系费用。成功的公共关系活动对营租工作有着巨大的促进作用，因为良好的公共关系而联系的客户成功率高，相处融洽。完善的公共关系方案的实施也需要不
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