房地产估价理论计算题汇总.pdf

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1、1 房地产估价理论计算题汇总 假设开发法 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值- 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售费用 - 销售税费 -开发利润 - 投资者购买待开发房地产应负担的税费 注意点 1. 今年计息发生了变化 未知、需要求取的待开发房地产的价值 投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、 交易手续费） 待开发房地产的价值一 定比例 后续开发成本、销售费用 ( 重点 ) 和管理费用。 2.在计算税费的问题上注意基数不同 如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费我们所需要求的价值(v) 一定比例 如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税开发完成后的房地产价值一定比例 某

2、城市定于2003 年 6 月 1 日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000 平方米，出让年 限为 70 年，规划要求的建筑容积率为1.20. 如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅 的平均售价为3500 元平方米，土地开发和房屋建安费用为1500 元平方米，管理费用 和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3% 和 6% ，销售税金与附加为销售额的 5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3% ，正常开发期为2 年，希望投入的总资金 能获得 15% 的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率 为 5.49%. 设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过

3、程中发生的资金按均匀投入。 用传统方法进行估价 开发完成后价值20000 1.2 350084000000 元 8400.00 万元 销售税金与附加8400.00 5.5%462.00 万元 土地开发、房屋建安、管理费和销售费200001.2 1500 （ 13% 6% ） 39240000 元 3924.00 万元 购买土地应缴纳税费0.03X 投资利息。 地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2 年，土地开发、 房屋建安、管理费和销 售费的平均占用期为1 年。 投资利息 1.03X（ 15.49%）23924.00 （ 15.49%） 3924.00 1.03X215.43 0.1162X 开

4、发利润。 与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现 法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润 1.03X（ 1+9.51%）23924.00 （ 19.51%） 3924.00 1.03X373.17 0.2052X 土地价格。 X8400.00 462.00 3924.00 （ 215.43 0.1162X ）（ 373.17 0.2052X ） 0.03X X2537.70 万元 某旧厂房的建筑面积为5000 。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售， 并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元

5、(按建筑面积计)，同时取得 40 年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费为每平方米建筑面积1000 元；装 修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000 元；在装饰装修改造完成前半 年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2% ；销售税费为售价的6；购买 该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧 厂房的正常购买总价和单价(折现卒为 12 )。 2 设该旧厂房的正常购买总价为y： 装修改造后的总价值4000 5000/(1+12%) 1 785.7l(万元 ) 装修改造总费用1000 5 000/(1+12%) 0.5472.

6、46(万元 ) 销售费用总额4000 50002%/(1+12%) 0.75=36.74(万元 ) 根据教材 P338 销售费用折现时间的确定。因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为 在其 0.5 年的期中投入即0.25 年时投入，装修改造期为1 年，此时距估价时点有 1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75。 销售税费总额1 785.71 6 107.14(万元 ) 购买该旧厂房的税费总额V4 0.04V(万元 ) 需补交土地使用权出让金等的总额4005000200(万元 ) V1 785.71472.4636.740.04V200=932.09(万元 ) 故：旧厂房总价9

7、32.09 (万元 ) 旧厂房单价 1864.18(元 ) 某宗土地面积为1.2 公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50 年的土地 使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在 第 1 年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目 实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 第一年第二年第三年第四年第五年第 年第 n 年 1、土地取得- 2、工程建设- - - 1） 住宅楼建设- - 2） 写字楼建设- - 3、经营- - - - 1） 住宅楼销售- 2） 写字楼出租- -

8、- 根据市场调查，有关数据如下： (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2， 销售税费为销售价格6% ； 同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120 元/m2（可出租面积占建筑面积的70% ） ，并且 按照年租金收入的30% 交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收 入的 30% 计，银行存款年利率为3% ，报酬率为10%。 (2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800 元/m2，写字楼 2800 元/m2，管理费 用为开发成本的5% 。 (3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内 均匀支出。假设住

9、宅楼在销售期末一次性全部售出。 (4)目前，此类项目折现率为10%。 (5)为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。 从图中我们可以看出如下内容 估价时点为第1 年末 土地取得是在第1 年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。 工程建设 3 住宅楼建设 :是从第一年年末开始到第四年结束第一年折现n=0.5 第二年折现n=1.5 末结束写字楼建设:是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现n=1.5 第二年折现 n=2.5 经营 住宅楼销售期 :是从第三年年末开始到第四年末结束销售期 1 年折现 n=3 写字楼出租 :是从第

10、四年年末开始到第五十一年末结束出租期为47 年 折现 n=3 已知数据计算 1.项目总建筑面积 1.2 100002.5=30000 （ m 2） 其中，住宅楼总建筑面积15000 m 2，写字楼总建筑面积 15000m 2 2. 写字楼年租金收入 毛租金 =1201500070% （ 1-20%） 12=1209.6( 万元 ) 写字楼押金 =1209.6 30%=362.88( 万元 ) 押金利息收入=362.88 3%=10.89（万元） 有关税费和经营管理费=1209.630%=362.88( 万元 ) 净租金收入1209.6+10.89-362.88=857.61(万元 ) 1. 项

11、目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元） 1) 住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： =7500/ （1+10% ） 3=5634.86 （万元） 500015000=7500（万元） 写字楼价值 =8478.86/ （1+10% ） 3=6370.29 （万元） V= %)101( 1 1 %10 61.857 )1( 1 1 47n RR A =8478.86 （万元） 2. 项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89（万元） 1)住宅楼部分 :180015000（1+5% ）=2835（万

12、元） 住宅楼开发成本及管理费折现值= 28350.5/5.0%)101 ( 5 .0 / （ 1+10% ） 1.5 2)写字楼部分 :280015000（1+5% ）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值: 第一年 8350.5/5 .0%)101 ( 5. 0 / （1+10% ） 1.5 =2580.13 （万元） 第二年 写字楼开发成本及管理费用折现值: 44100.5/ （ 1+10% ） 1.5+0.5/ （ 1+10% ）2.5=3648.76 （万元） 3. 住宅楼销售税费及折现值=5634.86 6%=338.09（万元） 所能支付的最高土地价格=( 总价值 - 住

13、宅楼销售税费- 开发成本及管理费用)（1+3% ）= （12005.15 338.09 6228.89 ）（1+3% ） =5279.78 （万元） 估价对象概况：本估价对象是一块“ 三通一平 ” 的建设用地；土地总面积10000 ，且土地 形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率5 ，建筑密度 40；土地使用年限从土地 使用权出让时起50 年。 估价要求：需要评估该块土地于2007 年 10 月 1日出让时的正常购买价格。 估价过程： 4 (1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开 发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。 (2)选择最佳的

14、开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下： 用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000 。建筑覆盖率适宜为30。建筑物层数确定为18 层；其中， 12 层的建筑面积相 同，均为 3000 ，适宜为商业用途；318 层的建筑面积相同，均为2750 ，适宜为居住 用途；故商业用途的建筑面积为6000 ，居住用途的建筑面积为44000 。 (3)预计开发期。预计共需3 年时间才能完全建成投入使用，即2010 年 10 月 1 日建成。 (4)预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部 售出，居住部分在建

15、成后可售出30，半年后再可售出50，其余 20需一年后才能售出； 商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500 元，居住部分在出售时的平均价格 为每平方米建筑面积2 500 元。 (5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l 200 元；勘察设计 和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500 元；估计在未来3 年的开发期内， 开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下： 第一年需投入20，第二年需投入50，第三年投入余下的30。其中广告宣传和销售代 理费为售价的3，在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费

16、等为售 价的 6。折现率选取14。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3缴纳有关 税费。 (6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2007 年 10 月 1 日。 开发完成后的商业部分价值45006000/(1+14%) 3=1822.42(万元 ) 开发完成后的居住部分价值 2500 4400030/(1+14%) 3 +50 /(1+14%) 3.5+20/(1+14%)47006.91(万元 ) 开发建设费用总额 (1200+500)5000020 /(1+14%) 0.5+50/(1+14%)1.5+30/(1+14%)2.56921.57(万元 ) 销售费用总额

17、 (4500 6000+2500 44000)3%/(1+12%) 3.25=268.47(万元 ) 根据教材 P338 销售费用折现时间的确定。因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完 为止 (即从第 2.5 年到 4 年)。因此整个销售期为1.5 年，假设各年的投入是集中在各年的年 中因此即期中投入为0.75 年时投入，整个开发期到到4 年结束，此时距估价时点有 4-0.25=3.25年的时间，因此折现时间为3.25 。 销售税费总额(1822.42+7006.91) 6 529.76(万元 ) 购地税费总额总地价3 0.03 总地价 (万元 ) 总地价 1822.427006.9169

18、21.57268.47529.760.03 总地价 总地价 1077.21(万元 ) 估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1078 万元。 对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。 这样，该块土地在2007 年 10 月 1 日出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1078 万 元，单位地价1078 元，楼面地价215.6 元。 某在建工程开工于2006 年 3 月 1 日，总用地面积3000 ，规划总建筑面积12400 ，用 途为写字楼。土地使用年限为50 年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800 元。该项目

19、的正常开发期为2.5 年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管 理费等 )为每平方米建筑面积2 300 元。 至 2007 年 9月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50 的建设费用。但估计至建成尚需1.5 年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出， 可出租面积的月租金为60 元 m2，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85， 5 出租的运营费用为有效毛收入的25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3和 6% ，在建成前半年 开始投入广告宣传等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007 年

20、 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9，折现率为13)。 设该在建工程的正常购买总价为V： 续建完成后的总价值a/Y1-1/(1+Y)n1/(1+rd)t 需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故 续建完成后的总价值计算如下： A=60 121240070 85 (1-25)398.41(万元 ) 续建完成后的总价值=398.41/9%1 1-1/(1+9%) -(50-3-0.5) 1/(1+13%) 23403.78(万元 ) 续建总费用 =2 300 12 400 60%/(1+13%) 0.75 1561.32(万元 ) 销售费用总额3403.783%/

21、(1+13%) 1.25=111.92(万元 ) 因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5 年的期中投入即0.25 年时投入， 建成尚需1.5 年，此时距估价时点有1.5-0.25=1.25年的时间，因此折现时间为1.25 。 销售税费总额3403.786 204.23(万元 ) 购买该在建工程的税费总额VX 3 0.03V(万元 ) V3 403.801 561.32 111.92204.230.03V V1481.85(万元 ) 在建工程总价1481.85 (万元 ) 在建工程单价1481.85 1.241195.04(元 ) 6 市场法 公式 交易情况修正市场状况调整 ( 交

22、易日期调整) 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为： 可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数 估价时点时的价格指数可比实例在估价时点的价格 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为： 房地产状况调整 采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为： 采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为： 比准价格可比实例交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 典型考题 1.搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80 万元 人民币，分三期付款，首期付16 万元人民币，第二期于早年后付32 万元人民币，余款32 万元人民币于1年后

23、付清。乙交易实例房地产的使用面积2 500 平方英尺，成交总价15 万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作 有关修正、调整之前进行“ 建立价格可比基础” 处理。 假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1 美元等于7.7395 元人民币。 如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1 平 方米建筑面积等于0.75 平方米使用面积。 如果以平方米为基准，由于1 平方米 10.764 平方英尺。 1)总价 7 甲总价 16+32/（1+8%）0.5+32/（ 1+8%） 76.42 (万元 ) 乙价 157.7395=

24、116.09(万元 ) (2)单价。则： 甲单价 =76.42/200 3821 ( 元/m 2) 乙单价 =116.09/309.67=3748.85( 元/m 2) 2500( 平方英尺使用面积)/0.75=3333.33(平方英尺建筑面积) 3333.33( 平方英尺建筑面积)/ 10.764=309.67( m 2) 2. 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325 元/ ，买卖中涉及的 税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成 交价格的7% 和 5% 。请求取该宗房地产的正常成交价格。 利用公式 正常成交价格 +应由买方缴纳的税

25、费买方实际付出的价格 设正常成交价格为A. A+A.5%=2325+A(7%+5%) A=2500(元 /m 2) 3. 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625 元/ ，买卖中涉及的 税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成 交价格的7% 和 5% 。请求取该宗房地产的正常成交价格。 利用公式 正常成交价格 - 应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格 设正常成交价格为A. A-A.7%=2325-A(7%+5%) A=2500( 元 /m 2) 2.3 两题最主要区别就是 买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上各种税费 卖方实际得到的

26、价格就是房屋的购买价格减去各种税费( 通俗的说就是我们所说的净到手的 价格 ) 4. 某宗房地产2007 年 6 月 1 月的价格为1800 元/ ， 现需要将其调整到2007 年 10 月 1 日。 已知该宗房地产所在地区类似房地产2007 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6 ， 74.7 ，76.7 ，85.0 ，89.2 ，92.5 ，98.1 （以 2005 年 1 月 1 日为 100）。请计算该宗房地产 2007 年 10 月 1 日的价格。 该宗房地产2007 年 10 月 1 日的价格计算如下： 5. 某宗房地产2007 年 6 月 1 日的价格为2

27、000 元/ ， 现需要将其调整到2007 年 10 月 1 日。 已知该宗房地产所在地区类似房地产2007 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为99.6 ， 94.7 ，96.7 ，105.0 ，109.2 ，112.5 ，118.1 （均以上个月为100）。请计算该宗房地产2007 年 10 月 1 日的价格。 该宗房地产2007 年 10 月 1 日的价格计算如下： 6. 为评估某宗房地产2007 年 9 月 1 日的价格， 选取了下列可比实例：成交价格3000 元/ ， 成交日期2006 年 10 月 1 日。另调查获知2006 年 6 月 1 日至 2007 年 2

28、 月 1 日该类房地产 的价格平均每月比上月上涨15% ，2007 年 2 月 1 日至 2007 年 9 月 1 日平均每月比上月上 涨 2% 。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。 对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2007 年 9 月 1 日，即 3000（ 1 15% ） 4（ 12% ）73658（元 / ） 8 7. 某宗可比实例房地产2007 年 1 月 30 日的价格为1000 美元 / ，该类房地产以人民币为 基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007 年 1 月 30 日为 l 美元 7.8450 元人民币， 2007

29、年 9 月 30 日为 1 美元 7.7050 元人民币。请将该可 比实例的价格调整到2007 年 9 月 30 日。 将该可比实例的价格调整到2007 年 9 月 30 日为： 10007.8450 （成交价格）（10.2%） 87971.40 （元人民币 / ） 8. 某宗可比实例房地产2007 年 1 月 30 日的价格为1000 美元 / ，该类房地产以美元为基 准的价格变动平均每月比上月上涨03% 。假设人民币与美元的市场汇率2007 年 1 月 30 日 为 1 美元 7.8450 元人民币， 2007 年 9 月 30 日为 1 美元 7.7050 元人民币。请将该可比 实例的价

30、格调整到2007 年 9 月 30 日。 将该可比实例的价格调整到2007 年 9 月 30 日为： l000 （ 1 0.3%） 87.7050( 估价时点 ) 7891.87 （元人民币 / ） 通过 7.8 二道题得出以下结论 如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以人民币为基准的价格变动。那么 估价时点的价格中汇率应选用成交日期时的汇率。 如果可比实例房地产在成交日期的成交价格，该类房地产以美元为基准的价格变动平均。那 么估价时点的价格中汇率应选用估价时点时的汇率。 9. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、 C、D、 E 共 5 个类似住宅楼

31、的交易实例，其有关资料如下表： 实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E 成交价格5100 5800 5200 5300 5000 成交日期2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况+2+210 0 -3 区位状况0 -3% +3% +10 房地产状况 权益状况-2 0 +2-1 -1 实物状况-4% -5 -2 +2+1 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产 状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知： 从 2001 年 7 月 1 日至 2002 年 1 月 1 日

32、该类住宅楼市场价格每月递增1.5 ，其后至2002 年 11 月 1 日则每月递减0.5 ， 而从 2002 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增1。试利 用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价( 如需计算平均值，请采用简单算术平均法) 。 (1) 选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B 和实例 D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 (2) 计算公式：估价对象价格 =可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数

33、房地 产状况修正系数 (3) 交易情况修正系数为： A：100(100+2)=100 102 可比实例C：100100=1 可比实例E：100(100-3)=100 97 9 (4) 市场状况调整系数为： 可比实例A=(1+1) 4 可比实例C=(1+1) 4 可比实例E=(1+1) 3 (5) 房地产状况修正系数为： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3 可比实例A=100100 l 3+(100-2) 13+(100-4) 13=100 98 可比实例C=100(100+3) 1 3+(100+2) 13+(100-2) 13=100 101

34、可比实例E=100100 13+(100-1) 13+(100+1) 13)=100 100 (6) 计算比准价格： 比准价格A=5100(100 102)(1+1 ) 4 (100 98)=5309.20( 元 ) 比准价格C=5200(100 100)(1+1 ) 4 (100 101)=5357.57(元 ) 比准价格E=5000(100 97) (1 十 1) 3 (100100)=5310.83( 元 ) (7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格( 单价 )=(5309.20+5357.57+5310.83)3=5325.87( 元 ) 1

35、0. 为评估某写字楼2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、 B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： 可比实例资料表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格6000 5800 6120 成交日期2001.4.1 2001.2.1 2001.5.1 房地产状况分析表 权重可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素 1 +2% +4% 0 因素 2 -3% -1% +5% 因素 3 +6% +2% 交易情况分析表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况3% -1% 2% (1) 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示

36、可比实例的成交价格高于其 正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (2) 调查获知该类写字楼的价格，2000 年 11 月 1 日到 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨 1.2%，2001 年 10 月 1 日至 2003 年 11 月 10 日平均每月比上月上涨1.8%。 (3) 房地产状况分析判断见下表。 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1 是因素 3 的 4 倍，因素2 是因 素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度， 负值表示劣于估价对象状况的幅度。 求利用上述资料估算该写字楼2001 年 10 月

37、1 日的正常价格( 如需计算平均值，请采用简 单算术平均法) 。 因为根据题意因素1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67 倍，故房地产状况中的三方 面因素产生的作用程度是不同， 但三方面的因素的权数相加1。 设因素 3 为 x% 因素 14x% 因素 2=1.67x% x+4x+1.67x=1 x=15% 因素 3 15因素 160因素 2 25 10 计算公式：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地 产状况修正系数 交易情况修正系数为： A：100(100+3)=100 103 B ：100(100-1)=100/99 C：100(100+2)

38、=100 102 市场状况调整系数为： 可比实例A=(1+1.2%) 2(1+1.8%)4=1.0999 可比实例B=(1+1.2%) 4(1+1.8%)4=1.1265 可比实例C=(1+1.2%) (1+1.8%) 4=1.0869 房地产状况修正系数为： 因素 3 15因素 160因素 2 25 可比实例A=100(00+2) 0.6+(100-3)0.25+(100+6) 0.15=100 101 可比实例C=100(100+4) 0.6+(100-1)0.25+(100+2) 0.15=100 102 可比实例B=100(100 0.6+(100+5) 0.25+(100-3)0.1

39、5)=100 101 计算比准价格： 比准价格A=6000(100103) 1.0999 (100 101)=6343.73(元 ) 比准价格B=5800(10099) 1.1265 (100 102)=6470.02(元 ) 比准价格C=6120(100102) 1.0869 (100 101)=6456.56( 元 ) (7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格( 单价 )=( 6343.73+6470.02+6456.56)3=6423.44( 元 ) 成本法 某幢写字楼，土地面积4000 ，总建筑面积为9000 ，建成于1990 年 10 月

40、1 日，土地 使用权年限为1995 年 10 月 1-2035 年 10 月 1 日。 现在获得类似的40 余年土地使用权价格 为 2000 元/ ，建筑物重置成本为1300 原 / 。建筑物自然寿命为60 年，有效经过年数为 10 年。 其他的相关资料如下； 门窗等损坏的修复费用为3 万元，装修的重置价格为82.5 万元，平均寿命为5 年，有效 经过念数为4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80 万元，拆除该空调费 用为 10 万元，可回收残值30 万元，重新构建价格（不含安装费）为130 万元，安装新的 空调系统的费用为8 万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平

41、均寿命为15 年， 经过年数为9 年。 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受 到负面影响，预计每年租金损失为7 万元。 该类写字楼的报酬率为10% 。银行贷款年利率为5% ，土地报酬率为8% 。 假设除空调以外，残值吕均为零。 试求该写字楼于2005 年 10 月 1 日的这就总额和现值。 (1)计算房地的重新构建价格=755.26+1170=1925.26( 万元 ) 土地的重新购置价格4000200011/(1+8%) 30/ 11/(1+8%)40=755.

42、26( 万元 ) 建筑物的重新购建价格=13009000=1170(万元 ) (2)计算折旧 427.63+47.05+65.99=540.67 ( 万元 ) 物质折旧 3+66+150+208.63=427.63(万元 ) 11 (a) 门窗等费用3(万元 )(b) 装修折旧 =82.54/5=66(万元 ) (c)设备折旧 =2509/15=150 长寿命项目的折旧=(1170-3-82.5-250) 10/40=208.63( 万元 ) 功能折旧 =38+9.05=47.05(万元 ) 功能落后 =130-80+10-30+8=38( 万元 ) 功能过剩 =80012/10%1-1/(1

43、+10%) 30=9.05( 万元 ) 经济折旧 =7/10%1-1/(1+10%) 30=65.99( 万元 ) (3) 写字楼现值 =1925.26-540.67=1384.59 ( 万元 ) 估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于 2001 年 9 月底 50 底年使用权。 写字楼总建 筑面积 4500 m2，建成于 2004 年 9 月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需 评估该写字楼2006 年 9 月 30 日的价值。 搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50 年的土地交易实例作为可比实例，有在 资料如下表所示： 实例 交易价格 交易情况交易日期房地状况

44、 A 2200 正常2006.3.30 比估价对象劣3% B 2050 正常2005.12.30 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006.5.30 比估价对象优5% 从 2005 年 11 月至 2006 年 10 月地价逐月上升0.5%。 （2）当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32 万元的征地补偿和安置等费用，向政府交 付土地使用权出让金等为150 元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120 元/ m2，以上合 计为城市边缘出让土地使用权年限50 年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第

45、六级土地上。各级 土地之间的价格差异如下表所示： 级别一二三四五六七八 地价是次级土地的倍数1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 （3）在估价时点不设电梯的层高5m 的建筑物重新购建价格为1800 元 / m2，估价对象写字 楼门窗等损坏的修复费用为10 万元；装修的重新购建价格为140 万元，经济寿命为5年； 设备的重新购建价格为100 万元，经济寿命10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。 假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%

46、，月 租金为 38 元 / m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40 元 /m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35% 。如果在估价进点重置具有电梯的 类似写字楼，则需电梯购置费用60 万元，安装费用40 万元。同时，由于该写字楼的层高 比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1 万元能源费。同时 由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20 万元。 试用成本法评估该写字楼2006 年 9 月 30 日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成 本法综合求取。土地5% ，房地产报酬率为7% 。（如需计算平均值，请采用简单自述平均 法，小数

47、点后保留两位） (1)土地重新构建价格=(2304.16+2259.6)/2 100011/(1+5%) 45/ 11/(1+5%)50=222.17 ( 市场法 )=(A+B+C)/3=2304.16 A=2200100/(100-3)(1+0.5%) 6=2336.94 B=2050100/(100-8)(1+0.5%) 9=2330.56 C=2380100/(100+3) 100/(100-8)(1+0.5%) 4 =2244.99 12 成本法 (150+120+573200/666.67)2=2259.6 (2) 建筑物的重新购建价格=1800 4500=810(万元 ) (3)折旧 109.83+278.1+20=407.93 ( 万元 ) 物质折旧 10+56+20+23.83=109.83(万元 ) (a) 门窗等费用10( 万元 ) (b) 装修折旧 =1402/5=56(万元 ) (c)设备折旧 =1002/10=20 长寿命项目的折旧=(810-10-140-100) 2/47=23.83( 万元 ) 功能折旧 =264.49+13.61=278.1(万元 ) (a) 功能缺乏 =