1、成都市高新区合能璞丽业主大会选聘物业服务企业方案根据中华人民共和国民法典、四川省物业管理条例等法律法规的相关规定，合能璞丽小区业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则等相关约定，结合本小区实际情况，制定本选聘方案。本选聘方案中的“选聘，包括本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案第二条的“物业服务合同主要内容，适用于本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案中，甲方为成都合能璞丽小区业主大会，乙方为业主大会续聘的在管物业服务人或者另聘的其它物业服务人。本选聘方案内容的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决定。一、项目简介本小区位于成都市高新区南华路788号，物业
2、类型为住宅和商业，其中包括高层住宅、多层住宅、商业、地下车位。物业服务区域内总建筑面积155445.12平方米。其中，高层住宅建筑面积75358.35平方米，多层住宅建筑面积13290.06平方米；商业建筑面积10911.46打，住宅停车位1003个，商业停车位137个，非机动车位1934个。小区绿化率30%,容积率3.00o二、物业服务合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）参照成都市住宅物业服务等级规范（DB5101/T1232021）五级标准内容及要求执行。如果物业服务人承诺的物业服务事项（内容）和质量高于成都市住宅物业服务等级规范（DB5101/T1232021）,以物业服
3、务人承诺为准。（二）物业服务收费标准1.多层住宅：3元/平方米/月，可收费面积13290.06平方米；2.高层住宅：2.8元/平方米/月，可收费面积75358.35平方米；3.商业：5.5元/平方米/月，可收费面积10911.46疔；4.机动车标准车位：80元/个/月,可收费数量924个；5.机动车微型车位：60元/个/月，可收费数量216个。其它物业类型，按照现有标准执行。（三）物业服务费的计费方式、收取办法物业服务费的计费方式为包干制。（四）物业服务合同期限本次物业服务合同的期限为5年。附解除条件：乙方提供服务届满一年起，甲方业主委员会组织全体业主对乙方进行服务满意度年度评分，设置满意、不
4、满意两种评分选项。评分时，参与评分的业主人数超过业主总数（”业主总数为按照业主大会议事规则认定的投票权总数，每个投票权在满意度评分中为一票）的三分之二为有效评分。若服务满意度年度评分中满意占比低于参评人数的50%,视为乙方违约，业主委员会应当组织召开业主大会表决是否解聘物业服务人；当参与评分的专有部分合计面积超过投票权总面积（投票权总面积为按照业主大会议事规则认定的投票面积总数）的三分之二，且参与评分中满意对应的专有部分面积低于参与评分专有部分合计面积的50%,则业主委员会有权直接解除物业服务合同。每年的满意度调查与业主大会定期会议同期进行。合同期满,如当年的服务满意度年度评分中,参与评分的人
5、数满意占比高于50%,则合同自动续延5年。（五）违约责任（1）乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方予以返还，并向业主支付超出金额每日万分之一的违约金。（2）业主未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之一的违约金。业主有正当理由的除外。（3）甲方、业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方、业主承担违约责任。（4）乙方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。（5）甲方、乙方任何一方无
6、正当理由提前解除合同的，应当向对方支付50000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。（六）共有部分经营与管理甲方授权乙方利用业主的共有部分进行经营管理，其产生的经营收入中，乙方按照经营收入的30%扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等经营成本后的结余部分（经营收入的70%）归甲方全体业主所有，乙方应按照当地政策法规要求定期公告经营所得收入的收支情况。经甲方业主委员会决定,可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半。属于业主所有的共有部分经营收益，按本小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定中约定的方式处理，并按季度向所有权益人公布并提
7、供查阅。（七）履约保证金物业服务合同签订之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付履约保证金20万元。合同履行期间，履约保证金不足的，乙方应在7日内补足。若乙方未按时支付或补足，经甲方催告后仍不支付的，合同自动终止。合同终止后,从乙方完成交接工作之日起7日内，甲方将剩余履约保证金无息退还到乙方指定账户。（八）整改方案与整改资金投入（1）物业服务企业投标时，提交自愿投入整改资金的承诺函，整改资金金额范围50-100万元。(2)物业服务合同签订后，乙方进场前(业主大会决定续聘的，为合同签订前)，足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户。若乙方因特殊情况无法及时支付整改资金到指定账户，经与甲方协商同意后，乙
8、方可以开具承诺函(需盖章)替代。(3)乙方进场服务后(业主大会决定续聘的，为合同签订后)，在业主委员会与业主代表共同确定具体整改方案后，编制施工方案和成本预算方案，提交业主委员会审核，经审核通过后方可施工，方案审核通过之日起6个月内(绿化部分在12个月内完成)完成所有整改项目。(4)业主委员会审核成本预算方案的过程中，可以进行公开询价，以公开询价的平均价或最低价作为最终执行价格。如果乙方提供供应商拒绝接受最终执行价格，可由业主委员会另行指定供应商，乙方无条件配合支付，但是支付总金额不超过承诺整改资金金额。(5)施工过程中,乙方应每月向业主委员会提供整改资金投入明细表和施工进度表，供业主委员会审
9、核，并向全体业主公示；(6)乙方提供物业服务使用的各种APP和管理系统软件不列入整改费用，免费供业主使用。(7)乙方进场提供物业服务的开办费，由乙方自行承担，不列入整改费用。开办费包括购买物业办公设施和物品等为甲方提供物业服务所必须的物资。(8)若乙方在进场后1年内未完成所有整改项目，则按照整改方案对应的投入金额从履约保证金中进行扣罚，若扣罚金额超出履约保证金的由乙方在7日内补足，逾期未补足的，合同自动终止。（九）物业经理人选若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意，乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对
10、物业服务人提供的项目经理人选仍不满意，有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定。若乙方拒绝履行上述约定，甲方业主委员会有权组织召开业主大会表决是否解聘乙方。该情形下被解聘的乙方自行承担全部经济损失。（十）物业服务合同文本合同文本采用四川省住房和城乡建设厅、四川省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）o业主大会决定续聘在管物业服务人的，物业服务合同主要内容依照本选聘方案；业主大会决定另聘物业服务人的，物业服务合同主要内容依照选聘方案、磋商文件、成交供应商的响应文件。合同其它内容，由业主委员会和乙方共同商定。三、续聘在管物业服务企业方案（
11、一）本选聘方案第一次公示期满之日起7日内，在管物业服务人同意续聘的，应当提交整改资金投入承诺函和续聘申请书（附续聘服务方案）；逾期未提供的，视为不同意续聘。（二）业主大会决定续聘在管物业服务人，在管物业服务人应当自表决通过之日起15日内，合同签订前，足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户；逾期未支付的,视为放弃续聘。（三）在管物业服务人不同意续聘、放弃续聘的，或者业主大会决定另聘物业服务人的，在管物业服务人应当自退场通知书发出之日起30日内退出本小区；拒绝退出本小区的，全体业主有权拒绝支付退场通知书发出之日起30日后的物业费。四、另聘物业服务企业方案(一)选聘方式与具体实施者1.由业主委员会组
12、织实施，采取竞争性磋商方式选聘新物业服务人。2.磋商小组由5名业委会成员和2名业主代表组成。业主代表从报名的业主(非业主委员会正式成员或候补成员)中以随机抽取方式确定。(二)参与竞聘物业服务企业的资格条件(1)本次选聘不接受挂靠或联合体投标。投标、签订合同的公司代表必须是公司工商备案的法人代表或其授权代理人。(2)住建蓉e办-智慧物业政务服务平台中企业信用登记A级及以上。(3)具有履行合同成熟的管理经验和足够的管理规模,投标人在成都本地拥有10个及以上的住宅小区项目，且住宅服务总面积须在200万平方米以上(提供物业服务合同关键页复印件盖章，按照物业服务合同载明的管理面积计算，不扣除合同中的其它
13、物业类型)；(4)在中国境内注册10年以上具有独立法人资格的合法物业管理企业且注册资本不低于5000万；(5)参选的企业或其母公司为上市公司(新三板上市公司除外)或2022年获得中国指数研究院排名前五十名。(6)物业服务企业具有新项目接管经验，三年内成功接管过一个及以上单个的小区物业；（7）近三年财务审计报告（包括资产负债表、现金流量表、利润表和财务情况说明书（或财务报表附注）无亏损；（8）投标人近三年在成都市范围内未出现其服务的住宅项目有撤场（指被解聘）的情况（提供承诺函，如承诺情况不符，按提供虚假材料处理）。（三）存在下列情形的物业公司不能参选：被列入法院失信被执行人名单的。（四）成交供应
14、商的确定方式磋商小组推荐3名有排名顺序的成交候选供应商，由业主委员会按照排名顺序确定成交供应商。出现下列情况之一的，业主委员会可以重新确定成交供应商：L排名在前的成交候选供应商放弃成交或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同；2.自成交通知书发出之日起30日内，成交供应商无正当理由拒绝按照选聘方案、磋商文件和响应文件签订物业服务合同；3.合同签订之日起90日内，成交供应商无法进场。（五）物业服务合同订立当自成交通知书发出之日起30日内，业主委员会代表业主大会和成交供应商应依法订立物业服务合同。若物业服务合同签订之日起90日内，乙方无法进场提供服务，合同自动终止。五、业主大会表决议题序号议题表决内
15、容表决意见1是否续聘业主大会选聘物业服务人事宜：A:业主大会终止与在管物业服务人成都合能物业管理有限公司的物业服务合同，并授权业主委员会实施成都市高新区合能璞丽业主大会选聘物业服务企业方案中关于另聘物业服务只能三选一A.另聘（）B.续聘（）C.弃权（）企业”的条款，采取竞争性磋商方式选聘物业服务企业，并订立物业服务合同。B:业主大会续聘在管物业服务人成都合能物业管理有限公司，并授权业主委员会依照成都市高新区合能璞丽业主大会选聘物业服务企业方案的有关约定订立物业服务合同。C:弃权合同期内，物业服务收费标准方案：A:物业服务收费标准不做调整。B:物业服务合同履行每满一年，物业服务费上涨幅度为成都市
16、统计局发布的上一年成都市只能三选一城镇全部单位就业人员平均工资的涨幅。调整后的物收费标A.()B.2业服务收费标准从物业服务合同履行每满一年的次日起准()C.执行。C:双方共同委托第三方评估机构对物业服务质()量、服务价格及价格调整方案进行评估，并公示评估结果，评估结果作为价格调整的依据。调整后的物业服务收费标准从公示期满次日起执行。关于与业主大会授权业主委员会：1.与老物业办理退出交接手成都合续（包括向老物业发出退场交接通知书）；2.若老能物业物业拒不办理退出交接手续或拒绝退出本物业服务区只能三选一管理有域，全体业主依据中华人民共和国民法典第九百四A.同意（）3限公司十九条第二款的规定，从退
17、场交接通知书载明的退B.反对（）（以下场之日起，拒绝向老物业支付自退场之日起的物业费；C.弃权（）简称“老3.业主大会授权业主委员会通过举报、投诉、信访、行物业）政诉讼、民事诉讼、行政复议等方式解决老物业退出交退场交接过程中出现的各种纠纷（所涉诉讼费用，包括但不限接事宜于律师费在业主委员会工作经费中支出）；4.业主委员会与老物业办理共有部分经营所得收益的结算和审计（审计机构由业主委员会选定，审计费用在业主委员会工作经费中支出）；5.未尽事宜，业主大会授权业主委员会自行决定，无需提交业主大会表决。管理规约增加以下条款：新增一：业主委员会任期内，业主大会授权业主委员会对下列涉及业主共同利益的事项提
18、起诉讼或应诉，无需就此召开业主大会表决：（一）业主和使用人违反管理规约或业主大会议事规则的行为；（二）涉及全体业主或某栋业主与物业服务人之间的纠纷；（三）涉及全体业主或某栋业主与开发商之间的纠纷；（四）涉及全体业主或某栋业主与政府之只能三选一管理规间的行政纠纷；（五）业主委员会履职过程中，业主或A.同意（）4约（修订使用人及第三人侵犯业主委员会组织或委员名誉权的行B.反对（）案）为。（六）其他侵害小区公共利益的行为；业主大会授C.弃权（）权业主委员会决定起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解，无需就此单独召开业主大会表决，必要时以业主大会名义向人民法院提交
19、业主大会的授权决定。诉讼所涉费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费）在业主委员会工作经费中列支、业主共有部分收益中支出或者由业主委员会委员先行垫付。新增二：业主委员会选聘第三方专业审计机构开展各项审计工作，所涉费用在业主委员会工作经费中列支或者由业主共有部分收益中支出。审计范围包括：（一）业主委员会工作经费；（二）业主委员会主任、副主任全部辞职、离任、提前换届、正常换届应当主动完成离任审计；（三）共有部分经营收益；（四）建筑物及其附属设施维修资金使用；（五）酬金制物业费的物业服务资金收支情况的年度审计；全体业主、业主委员会、物业服务人应当配合审计，并提供审计所需资料。六、选聘费用本次业主
20、大会续聘、另聘物业服务人所产生的业主大会召开费用、律师费、诉讼费、公证费等费用，据实结算，总金额不超过30万元，由最终续聘、另聘的物业服务人支付。上述费用应当在进场服务之日（业主大会续聘在管物业服务人时，进场服务之日为物业服务合同签订之日）起7日内支付完毕。七、选聘纪律（一）业主委员会成员和其他参与人员不得接受物业服务企业贿赂，包括但不限于金钱、礼品、吃饭等，一经发现终止参与资格，张榜公布，并追究法律责任，移送有管辖权的司法机关处理。（二）物业服务企业参与续聘、选聘，不得贿赂业主委员会成员和其他参与人员，一经发现取消本次参与资格，并列入黑名单，禁止参与本小区物业选聘；已经续聘、选聘成功的，提交业主大会表决是否解聘。（三）参与本次续聘、选聘的物业服务企业之间不得相互交流方案，或有类似围标”行为，一经发现取消参与本次选聘资格，并列入黑名单，禁止参与本小区的物业选聘。（四）物业服务企业通过散布谣言、发放传单等方式诱导业主不参加业主大会投票，或者以其它方式破坏物业选聘活动的，一经发现取消该物业参与本次选聘资格，并列入黑名单，永久禁止参与本小区的物业选聘。（五）业主大会授权业主委员会执行选聘纪律。
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