1、本报告基础数据采集于国家统计局每月发布的官方数据。按照房地产投资、商品房销售、房地产开发、房地产到位资金情况四个方面进行数据分析。国家统计局在投资数据和商品房销售数据方面，做了同比口径差异化处理，本报告有特别标注。有关开发面积及到位资金方面，基本上与原始数据同比口径一致。相比2022年，2023年全年房地产投资跌幅有所放大，商品房销售金额和面积同比跌幅收窄，开竣工面积同比跌幅收窄，施工面积同比跌幅略有放大，竣工面积、待售面积同比增多。房企到位资金同比跌幅收窄。房地产投资及销售整体上处于下跌势态，市场风险主要来自于销售速度的放缓和销售价格的下跌，导致存量增加而价值减损，行业风险仍未化解，政策方面
2、仍将延续防风险、稳增长的手段和策略。本报告侧重于市场数据的分析,政策分析将另文分析。一、2023年房地产市场情况（一）房地产投资情况2023年房地产投资规模整体延续2022年的跌势，无论是总量还是单位面积投资强度同比都出现较大幅度下跌。全年房地产投资累计规模11.09万亿元，同比减少16.54%（统计局修正数据为9.6%）,单位面积投资金额1323元/Hf,同比减少9.91%o相较于2021年末，投资规模减少24.86%,单位面积投资金额减少12.56%2023年房地产投资累计情况图1.2023年房地产投资金额累计情况单位面积投资强度图2.2023年房地产单位面积投资强度情况房地产投资规模的降
3、低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，行业吸引力在降低，现有存量房企在逐步退出。房地产单位面积投资强度的降低，一定程度上能够反映出部分项目或存在开发周期延长，或存在项目配套设施减少，建设标准的降低，导致新建商品房社区品质不如早期住房品质的现象发生。也能很好的解释，为什么当前主要城市二手房市场成交放量，而新建商品房多数处于滞销的现象。（二）房地产销售情况1.商品房销售整体情况2023年商品房销售整体上呈现量价齐跌的状态。其中，商品房销售金额11.66万亿元，同比减少12.52%,统计局修正数据同比减少6.5%；销售面积11.17亿平米，同比减少17.74%,统计局修正同比减少8.5%。相较于2
4、021年末数据，销售金额减少35.9%,销售面积减少37.73%。销售价格出现结构性上涨的假象，2023年全年商品房累计销售均价10437元/nf,同比增长6.35%o从项目实践情况来看，商品房销售均价的整体提升，主要由低等级城市成交占比减少所导致。商品房销仰金额累计情况151050-5101520253013390814000012000010000066000040000200000一商品房徜售金嵌（亿元）成交金璇同比（%）图3.2023年商品房销售金额情况2023年商品W销售面积情况商品房泊面枳万小成交面租网比（%）图4.2023年商品房销售面积情况1400%1200%1000%800%
5、600%400%200%000%200%400%商品房销售累计均价10721.10J三154105691050310495104781043710800106001040098009600940092一商品房成交均价（元/）一商品房成交均价冏比（）图5.2023年商品房累计成交均价情况地区商品房俏售面积商品房销售额绝对数(万平方米)比上年增长(%)绝对数(亿元)比上年增长(%)全国总计I!1735-8511662245东部地区515906771939-5.8中部地区28330-13220810-112西部地区27829-7.521032-3.7东北地区3986-3.02842-7.72.分物业
6、类别销售情况住宅、商业、办公销售规模全面普跌，从销售面积数据来看，商业物业缩量幅度最大，同比减少22.85%,其次为住宅同比减少17.3%,办公物业缩量相对较少，同比减少16.76%o2.1住宅房地产市场情况2023年住宅房地产市场销售规模继2022年大幅下跌后，同比仍处于下跌势态，下跌幅度有所减缓。其中，销售金额10.3万亿元，同比减少11.78%,统计局修正同比数据减少6%。销售面积9.48亿nV,同比减少17.3%,统计局修正值为同比减少8.2%o成交均价10864元/Hf,比2022年涨679元11同比增长6.67%。销售均价的上涨，主要由市场分化，房价高城市成交量占比高所表现的出的均
7、价上涨“假象”，根据国家统计局全国70个大中城市住宅价格指数监测情况来看，多数城市全年住宅价格同比环比均处于下跌状态，其中12月同比下跌的城市有48个，占样本数量的68.57%,环比下跌的城市有62个，占样本数量的88.57%。住宅销售金额1500%1000%500%000%500%1000%-1500%2000%-2500%3000%3500%一请，金正亿元一住宅金族网比修正图6.2023年住宅销售金额图1400%1200%1000%800%600%400%200%000%-200%-400%110991096510957108991089610894o64Mn三11200110108006
8、W010400102100OO98009600成交均价(元/.)成交均价同比(%)图8.2023年商品房住宅均价2023年新建住房价格指数同比涨跌城市数依小意图 上诔城市数置16151418221927262525232020 不及城市秋里53555551485142444445474848 持平ft!Io1.1.O：0IO1.OO22上茶城市效置下跌城市效豌持平效置图9.2023年全国70个大中城市新建商品房住宅价格指数同比涨跌情上永城市效15365564624631201715U97下趺城市敖量553313572438495254565962持平款里OI2I1.oI1.1.I3217060
9、50403020100上煮城市抑置下趺城市数置持平轴置图10.2023年全国70个大中城市新建商品房价格指数环比涨跌情况2.2商业营业用房市场情况2023年商业营业用房成交规模同比下跌，跌幅大于2022年同期水平。其中，商业用房销售金额6619亿元，同比下跌18.5%（统计局修正数据为9.3%）；商业用房销售面积6356万Hf,同比下跌22.85%（统计局修正数据为12%）；商业用房销售均价10414元/Hf,同比涨14.67%o2023年数据，相较于2021年末数据，销售金额减少31.71%,销售面积减少29.74%,销售均价降低2.8%o一消售金额（亿元）消售金额同比（）图11.2023年
10、商业营业用房成交金额情况图12.2023年商业营业用房成交面积情况一成交均价（元/）一成交均价同比（）图13.2023年商业营业用房成交均价情况2.3写字楼市场情况2023年办公用房成交规模同比同样出现下跌，下跌幅度大于住宅小于商业。全年成交金额3742亿元，同比减少17.56%,成交面积2717万11同比减少16.76%,成交均价13773元/nV,同比减少0.72%。2023年数据，相比2021年，成交金额减少20.4%,成交面积减少19.5%,成交均价涨10.65%。000%-5.00%-1000%-1500%20.00%-2500%-30.00%-35.00%-40.00%一消售金额亿
11、元）一泊售金额同比（%）图14.2023年办公楼销售金额情况2023年办公楼销售面枳000%-5.00%-10.00%-1500%20.00%-2500%-30.00%-35.00%请售面和（万炉消售面租同比（）800%600%400%200%000%-200%-400%600%-800%-10.00%138731377314QI八锄膏叫344产3135521349213544K三H1350013000%072%125120115一成交均价(元/一)成交均价同比(%)图16.2023年办公楼成交均价情况(三)房地产开发及待售面积情况1.整体开发情况2023年房地产新开工面积累计9.5亿什，同比
12、减少20.4%,竣工面积9.98亿而，同比增长17.1%,年末累计施工面积83.84亿nV,同比减少7.36%,年末待售面积6.73亿11T,同比增长19%0相较于2021年，新开工面积减少52%,竣工面积减少33.85%,在施面积减少14.05%,待售面积增长31.89%。从房地产开发规模来看，虽然新开工面积与2021年高峰期相比已经腰斩，但待售面积仍有较大幅度的增长，2024年房地产销售去化仍将面临较大压力。随着施工面积总量减少，建筑施工企业被动压降规模的风险持续加大。受政府保交付和企业保报表的双重影响，虽然竣工面积在2023年度同比出现较大增长，但若新开工面积持续减少，销售压力不断增大，
13、预计2024年度竣工面积将不可避免的出现回调。房屋新开工面积累计数据一房IS就开工面税同比图17.2023年房屋新开工面积房屋竣工面积累计数据一房屋/工面积同比1050-510152025图18.2023年房屋竣工面积00%暖黑黑歌012345678房地户施工面租（万炉）为工面校同比%）100oooo80006000004000200000904999.7502407645777712717795067915487996826064158156888228958313458381H44W1U图19.2023年房地产施工面积累计情况2023年商品历待伟面积情况67295I41111三196000
14、660006406206005805600054052O50000商品房待售面枚累计冏比%图20.2023年商品房待售面积情况2.分物业类别开发情况2.1住宅物业开发情况2023年住宅新开工面积6.9亿Itf,同比减少20.9%；竣工面积7.24亿11f,同比增涨17.2%;施工面积58.99亿Hf,同比减少7.7%；年末待售面积3.31亿11同比增长22.2%。住宅开发表现为，当年销售面积显著大于竣工面积,竣工面积大于新开工面积的情形。2023年住宅新开工面枳住宅住宅同比2520151050-510152025图21.2023年住宅新开工面积情况2023年住宅竣工面积724338000062
15、5393一IUI1.Irr“17700IWr1.EgU住宅售屋按工面枳2023年住宅施匚面枳70000639696.15276955382145429685484755570835265677925742505793615853598W谢Jmm三一住宅施工面枳（万群）兔工面胆同比图23.2023年住宅施工面积情况2023年住宅待售面积253269931S413142931043100631239313663118631362.口33119350I三11T111I-H主宅住宅同比图24.2023年住宅待售面积情况2.2商业营业用房开发情况2023年商业营业用房新开工面积6459万Hf,同比减少2
16、0.4%；竣工面积702311同比增长4.6%,全年施工面积7.22亿Itf,同比减少9.6%；年末待售面积1.42亿11同比增长13.3%。商业营业用房开发情况，表现为新开工面积大于销售面积，竣工面积大于新开工面积的情形。2023年商业营业用房新开工面枳情况0819590商北量北用房一商业置业用房同比图25.2023年商业营业用房新开工面积情况2023年商业营业用房竣工面枳情况商北营业用房一商业管11用傍同比5图26.2023年商业营业用房竣工面积情况07996690080070060000500004003000施工面枳万炉）地工面租同比（%图27.2023年商业营业用房施工面积情况202
17、3年商业营业用房待售面积i三三T1.13AoOO13500130001251200011500商北鹭Ii用房同比图28.2023年商业营业用房待售面积情况2.3办公物业开发情况2023年办公楼新开工面积2589万行，同比减少18.5%;竣工面积2890万疔，同比增长10.2%；施工面积3.31亿Itf,同比减少5.1%；办公楼待售面积4845万Irf,同比增长17.7%o办公楼一办公楼PI比-54045-20-25-30图30.2023年办公楼竣工面积情况O-1-234917I丁；Iri36035000340003307-8320-5o30029028000/dNVSdC6、施工面积万炉）箱工
18、面租同!比）图31.2023年办公楼施工面积情况2023年办公楼待件面积办公楼一办公桧同比图32.2023年办公楼待售面积情况（四）投资及开发结构占比情况从各物业类别来看，住宅物业相较于办公、商业，销售周转方面具有显著优势，销售面积结构占比明显高于新开工、竣工、和施工面积，待售面积占比明显低于开发环节结构占比。表2.各物业类别开发占比情况物业类别投资金额销售金额销售面积新开工面积竣工面积施工面积待售面积住宅75.57%88.31%84.84%72.69%72.56%70.36%49.21%办公4.09%3.21%2.43%2.71%2.89%3.99%7.21%商业7.26%5.68%5.69
19、6.77%7.03%8.61%21.15%其它13.08%2.80%7.04%17.87%17.51%17.08%22.43%（五）房地产资金到位情况2023年房地产开发企业总计到位资金12.75万亿元，同比减少13.6%。从到位资金的结构来看，国内贷款占比2022年末增加0.56%,利用外资和自筹贷款同比分别减少0.02%和2.59%o国内贷款占比提升，能够验证金融支持房企取得一定的成效，自筹资金占比降低，说明房企自筹资金的能力和自有资金再投入的意愿降低。销售回款占当年销售总额的比重与2022年持平，占60%,其中定金及预收款占比41.95%,比2022年略有降低;个人按揭贷款占销售总额比
20、重18.43%,比2022年略有提高。说明面向个人的降首付、降利率政策，有所成效。房地产开发企业到位资金累计数据4000%3500%3000%房地产开发企北到位夷金一同比（）图33.2023年房地产开发企业到位资金情况资金结构情况S54*3334%3431%3527%*有8%：咨二菱皤,f2907%一一1噌B3*1783%1821%185*1.7*17三D74W1736%1724%1707%1686%1162000%1500%1000%500%005%002%002%0.03%002%0.04%004%004%004%0.03%004%004%自零资金国内货款定金及恢收鞍一利用外资个人按耨袋款000%1361%122%1263%1244%12.25%1234%1222%1216%1224%销件回款（定金及预收款、按揭）占销售总额的比重图35.2023年定金及预收款、按揭贷款占销售总额的比重情况
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