1、写字楼物业HSE风险管理随着写字楼不断向大规模、超高层、智能化发展，写字楼内装备的工程设备也向着大容量、大规划、大系统发展。过去只有在工业企业中才能看到的大型强电、弱电、机电设备如今已是高档写字楼中的常见设备。因此，工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。另外，写字楼的安全保卫工作、消防管理工作等等也是写字楼风险管理工作当中非常重要的工作。1、主要风险及对策（1）安全风险的种类：火灾；治安事件和刑事案件；拥挤、踩踏等公众危害；交通组织中存在的危险；作业人员作业活动的危险；设备损毁和故障；建筑毁损和故障；人为事件、自然灾害或自然原因对顾客、业主和使用人财产的损害；人为事件、自然灾害或自
2、然原因对人身生命和健康造成的危害；建筑及环境改变（装修）所带来的风险；（2）风险的控制：对于安全风险，必须进行严格和科学的控制。建立安全管理标准和安全管理制度，安全制度体系包括：各种设备的安全操作规程；各类机房、仓库特别是危险品仓库、档案室等重要安全防范部位的安全管理规定；各类安全检查评定技术标准、管理控制标准；各类突发事件和灾害事件的应急处理预案；各类安全管理档案。完善各类安全设施和措施，安全设施和措施包括：安全预警设备，例如火灾报警设备、监控设备；安全事件处理设备、设施和器材，例如灭火系统、防排烟系统、疏散系统、消防联动控制系统、灭火器材、防汛物资、等等；安全防护设施和防护器材，如防爆灯具
3、安全检修通道、减速带、绝缘工具，等等；安全标识，主要是各类安全警示标识。中国物业之窗健全安全组织和安全责任体系。按照群防群治和专业化管理相结合的原则，管理公司组织起由物业公司和其它使用人组成的安全组织；在安全组织中，按照职能划分，逐级签订安全责任书，将安全责任落实到位。开展安全教育培训，安全教育培训，既包含全员安全意识教育，包括安全技能培训，也包括各种突发事件的演练。开展安全检查，杜绝安全隐患，将安全组织的自检、互检和专业组织的专业日常检查以及监督性检查结合起来，及时发现并杜绝各类安全隐患。2、HSE风险清单过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施员工宿舍电器线路老化、短路引起电火花触电、火
4、灾中定期进行检查，绝缘导线及电源插座和开关可靠，有漏电保护措施劣质、假冒电器使用触电、火灾低定期进行检查，严禁使用劣质、假冒电器大功率电器超负荷使用火灾低定期进行检查，限制大功率电器的使用劣质插排使用触电、火灾低定期进行检查，严禁使用劣质插排电器使用后未及时断电火灾低加强员工教育，电器使用后及时断电电热毯漏电，白天未断电触电、火灾低加强员工教育干部宿舍热水器漏电触电低定期进行检查杂物堆放，烟头接触产生明火火灾中定期进行检查，易燃物应集中存放，电器使用应离人断电，不乱扔烟头，有短路和过载保护措施电梯直梯电梯检验合格证到期后未进行检测人身伤害中执行电梯维修保养制度电梯检验合格证及乘梯注意事项未进行
5、公示人身伤害低电梯检验合格证及乘梯注意事项进行公示维修时未做警示标识人身伤害中执行电梯维修保养制度在维修电梯过程中，门在开启的情况下轿厢运行高空坠落中严格遵守操作规程电梯停电困人人身伤害低加强巡检，检修，有电梯停电困人应急救援预案电梯故障冲顶、蹲底人身伤亡中加强巡检，检修，有电梯停电困人应急救援预案电梯控制器抱闸误操作、厅门短接、曳引绳磨损严重坠落、人身伤低人员持证上岗、严格执行操作规程，执行电梯维修保养制度电梯井道内钢结构泡沫水泥防火涂料脱落。脱落的防火涂料在电梯井道内碰撞坠落、人身伤高组织专业人员讨论解决方案过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施电梯设备，造成误操作地面沉降造成电梯井道内
6、支架轨道变型，影响电梯并层不同位，有间隙和落差，造成电梯感应器动作不准确，电梯会误操作坠落、人身伤亡高组织专业人员讨论解决方案扶梯未定期进行维护保养坠落、人身伤亡低定期进行电梯维保自动扶梯与建筑物之间产生的危险三角区没有防夹装置人身伤中在危险三角区安装弧形挡板梯口处没有警示标志人身伤害低梯口应该设置“请领好您的小孩、“请勿在手扶梯上嬉戏”、请小心站稳、小心碰头”等警示标志儿童单独乘坐扶梯人身伤害中提醒家长看护孩子乘坐扶梯重要机房锅炉房锅炉房锅炉违章操作爆炸造成人员伤亡火灾、爆炸低制定应急预案，100%持证上岗。制定并严格执行安全操作规程。锅炉房天然气管道爆裂泄露引起火灾爆炸，造成人员伤亡火灾、
7、爆炸低制定应急预案，定期巡检空调机房冷冻机冷媒泄露引起火灾爆炸。造成人员伤亡火灾、爆炸低制定应急预案，定期巡检，对维保单位进行监管。制冷系统压力容器爆裂、压力表、安全阀等失效人员伤亡设备损失低工程人员定期设备保养、维护，特种设备检验所定期测试，执行空调系统巡检管理制度、空调系统运行管理制度发电机房应急发电机房柴油箱燃烧引起火灾，造成人员伤亡火灾低制定应急预案，制定并严格执行安全操作规程，日常巡检，专门机构检测应急发电机故障不起动不能及时送电低工程人员定期设备保养、维护，特种设备检验所定期测试配电室安全标识不全、损坏、不清人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度变压器运行时，温升超过规定停电
8、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施潮湿、线路老化停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度电缆沟积水，电缆护套破损停电、人身伤害中执行变/配电设备运行、巡视管理制度接线端子氧化，老化，松动，发热火灾低执行变/配电设备运行、巡视管理制度配电柜过载停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度设备接地不规范，室外防雷措施不当停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度小动物进入，咬坏管线、短路停电、人身伤害中执行变/配电设备运行、巡视管理制度高压电缆绝缘击穿停电，人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度,定期摇测高压断路器烧
9、毁停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度,定期检修继电保护工况不正常停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度,定期试验低压电容器组绝缘击穿停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度,定期检修低压断路器短路，过载跳闸停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度,监视，调整母联开关无法切换停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度,定期试验封闭母线进水短路停电、人身伤害低执行变/配电设备运行、巡视管理制度,做好防水配电房CO2误动作、故障导致气体释放窒息。造成人员伤亡窒息中制定应急预案，定期进行检查保养。设立值班室独立安全通道。过程/活动危险源危害类型危
10、险评估控制措施机房设备噪声影响听力职业病低操作室与机房隔离，操作时配备防护用品。消防泵房指示标识不清晰、缺少造成操作失误火灾人身伤害中执行物业标识管理规程，定期巡检地面积水、潮湿人身伤害低加强安全教育，执行机房安全管理制度，定期清洁、巡视设备跑水造成电路漏电人身伤害财产损失低执行设备保养管理规定电器设备漏电触电低执行设备设施保养管理制度消防水箱安全防护不到位造成人员跌落人身伤害中加强培训教育、日常巡检照明不足造成操作失误人身伤害财产损失低加强培训教育中水机房化学药剂泄露人身伤害中加强培训教育，执行危险作业控制规程错误操作电器设备人身伤害低加强培训教育，执行危险作业控制规程中水机房通风不良中毒、
11、窒息低加强培训教育中水加药操作不当，消毒液漏洒人身伤害低加强培训教育，执行危险作业控制规程厨房厨房设备的电路老化，漏电火灾低定期安全检查，定期对厨房设备进行维护保养，设备发生故障，及时进行报修易燃易爆气体泄露火灾、爆炸低每日毕餐后，关闭后厨区域的燃气开关，定期请工程部检测燃气管道烟道堵塞中毒、窒息中定期检查、清理烟道人员进出冷库，被困库房内人员伤亡低严格规范冷冻库房的管理，要求进出库房的人员，在离开库前检查库房内是否有人员在库房中地面湿滑人身伤害低铺橡胶地毯等防滑措施过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施食品卫生接触食品人员无健康证疾病传播低定期的检查健康证，实行动态管理。食物过期食物中毒低
12、每天检查现场食品保质期，高温季节每月对现场食品进行2次抽样送检，每季度对中心厨房进行1（高温7-9月进行2次）食品卫生安全抽查原材料、生熟制品的存放，因管理不当或卫生不符合要求导致食品污染变质食物中毒低加强三灭，定期对食堂的原材料、个人卫生进行检查固体酒精使用，明火易燃、易爆火灾低定期进行相关应急措施的培训，参加公司的消防疏散演习活动生活水、直饮水系统水箱清洁、安全防疫人员中毒低定期巡视、维护水箱，疾控中心定期检测生食海鲜（生鱼片，生蛇）食物中毒中执行生食海鲜生蛇控制程序不合理使用食品添加剂食物中毒低严格按照国家食品添加剂相关规定使用食物过敏食物中毒中制定相关的应急预案蔬果农药残留食物中毒低严
13、格执行蔬果洗消程序幕墙清洗维修清洗作业未制定专项施工方案高空坠落中制定并严格执行专项施工方案，作业前、后对设备进行检查，作业前对人员进行安全交底、检查装备和心理情况，配备防护用品并定期检查清洗人员无证操作高空坠落中必须100%持证上岗清洗人员不戴安全帽高空坠落中加强清洗人员教育清洗人员不使用安全带或安全带不合格高空坠落高加强清洗人员教育，对安全带进行检查，严禁使用不合格产品清洗人员的安全带未连接在自锁器上高空坠落高加强清洗人员教育主绳、副绳不合格高空坠落高严禁使用不合格产品过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施自锁器不合格高空坠落高严禁使用不合格产品清洗人员体检不合格（高血压、心脏病、恐高症
14、等）高空坠落中严禁使用体检不合格人员电动吊篮未经验收合格投入使用高空坠落低电动吊篮必须经验收合格后方可投入使用擦窗机使用时，高空作业、控制器误操作、钢丝绳磨损高空坠物人员伤亡中人员培训上岗，专人监管设备的使用，执行相关管理制度玻璃幕墙破裂、脱落高空坠物设备损失中定期巡检，大风天气随时巡视，专业厂家进行更换、维护车辆管理机动车发生故障导致交通事故人身伤害低按规定定期对车辆进行保养，如发现车辆异常及时送去修理厂进行修理。未遵守交通规则，导致交通事故的发生人身伤害低加强对驾驶员的安全教育，提高安全行车意识。车库汽车尾气影响人体健康人身伤害低合理安排车库员工工作时间并配备防护用品地下车库栏杆起降失灵造
15、成车辆、人员损伤人身伤害低工程部加强巡检、定期保养地下车库车道堵塞容易发生车辆碰擦人身伤害低加强巡视，安排人员及时进行疏导车库司机/外来人员吸烟火灾低车库禁止吸烟，执行部门巡查流程车库设备电路老化打火火灾低专人定期对车库设备进行检修保养，每日进行巡检工作，发现问题及时报修电动车充电时，用电超负荷，电源线虚接等火灾低每日进行安全检查，执行电瓶车充电规范客户在操作双层车位是违章操作或误操作人身伤害、车辆受损低与客户签订的双层车位使用合同中有安全使用要求；新租户使用双层车位时，岗位保安人员给予操作指导；双层车位操作控制按钮处有明显的文字操作说明机动车超速行驶人身伤害低加强安全教育地下车库易燃物品堆放
16、火灾中加强地下车库管理，加强巡过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施视，避免易燃物存放没有车辆交通标识人身伤害、车辆受损低路口配置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、人车分行、禁止尾随、转向、价格公示标志、障碍物使用反光标识车辆被盗车辆损失低收发卡、收发票管理、车辆出入口岗流程合理（验卡票后放车）人防通道堵塞或关闭人身伤害中严格遵守防空法车辆自燃人身伤害车辆损坏低消防安全管理规定，组织人员灭火救人灭火器配置不完善火灾中按消防安全管理规定，足额配置灭火器消防警报系统出现故障火灾低按消防安全管理规定，定期检验系统驾驶员酒后驾车人身伤害低提醒驾驶员酒后严禁驾车安保管理安保人员中暑、冻伤中暑、冻伤低为
17、员工发放防暑降温物品，督促外委公司为员工发放防寒保暖物品，合理调配岗位执勤时间执勤过程中被车辆碰伤人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识平时训练时发生意外人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识与客户、外来人员等发生肢体接触人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识酷暑、寒冬、雷电、台风等恶劣天气情况下执勤人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识在汽车道、车辆出入口执勤发生意外人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识，穿着反光衣使用防卫武器时防止伤及他人和自己人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识进行意外抢险工作（灭火、制止罪犯）时发生身体伤害人身伤害低加强员工的安全教育与自我保
18、护意识使用巡逻车辆（自行车、摩托车、电瓶车等）时发生意人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施外在工程现场工作时发生意外事故（坠物、扎脚等）人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识部分区域夜间监控系统无法看清财产损失中增加红外监控系统清洁作业杀虫剂、清洁剂使用对人体伤害中毒中使用低毒/无毒药剂，配备防护用品，对相关方进行告知，要求保护消杀作业人员水池清洗时，内照明漏电触电低定期开展安全检查，发现问题及时报修，为清洗员工配备绝缘雨鞋及手套等防护品并定期进行相关技能培训车库内设施设备清洁时，车位车辆探测器带电触电低配备防护品，避免湿手、湿毛巾触碰洗地和吸
19、水机漏电和故障触电低每月进行一次检查。加强培训，增强员工的安全意识带水作业电源裸露触电中加强员工教育，定期检查清洁设备漏电触电低使用前检修设备清洁开关面板、插座、灯罩等带电设施触电低加强培训教育机械清洁作业不放警示牌人身伤害中加强员工教育易燃易爆清洁用品泄露人身伤害低加强员工教育，严格按照危险化学品管理规定清洁作业未佩戴手套人身伤害低加强员工教育雨雪天气未放置标识牌人身伤害低加强员工教育清洁光滑作业面易滑倒人身伤害低加设防滑措施清洁下水管井等密闭管井缺氧/中毒高加强员工教育，严格按照清洁管理规程搬运物件过程磕伤、扭伤、砸伤等人身伤害低加强员工教育在汽车道、车辆出入口清洁作业人身伤害低加强员工教
20、育粉尘作业未佩戴防护面罩职业病低加强员工教育恶劣天气（酷暑、寒冬、雷电、台风等）情况下清洁作人身伤害低加强安全防护措施过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施业绿化作业绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤人身伤害低加强员工教育，严格按照清洁管理规程除草机漏油、老化火灾、人身伤害低定期检修设备，严禁设备带病作业除草机使用划伤人人身伤害低加强培训教育，设置隔离措施消杀区域未隔离人身伤害低加强培训教育，隔离消杀区域未做劳动防护人身伤害低严格按照劳动防护用品管理规定，做好劳动防护外围浇水未关闭井盖人身伤害中放置标识牌工程维修特种作.业时发生意外事故，造成人员伤亡火灾、人员伤亡中对施工人员的特种作业证进
21、行审核归档，制定安全培训、签订安全协议使用作业工具（刀、铁锤、砂轮机等）被刺伤、割伤、擦伤人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识高空及离开地面作业无防护措施（如1：更换楼顶灯、路灯等）高处坠落低登高作业必须办理备案或许可，实行监护制度，登高作业必须悬挂保险带，对涉及登高作业员工进行专门培训检修电器、机械设备时发生身体伤害触电、人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识劳动防护用具破损失效触电、人身伤害低加强员工的安全教育，及时更换破损防护用具恶劣天气情况下作业人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识搬运物件过程中发生身体伤害人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识有限空间（密闭管井等）
22、作业，沼气产生、缺氧窒息、化粪池内产生的有害气体中毒、窒息高制定并严格执行安全操作规程，地面专人监护遵守管理制度，配备II2S气体浓度测试仪、鼓风机，配备个人防护用品，制定应急预案在工程现场工作时发生意外事故（如：坠物、扎脚等）人身伤害低加强员工的安全教育与自我保护意识过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施消防安全防雷装置失效导致雷击火灾、人身伤害低制定应急预案，定期检查消防通道堵塞影响紧急情况下的疏散人身伤害中每日巡检消防监控系统故障，无法及时发现火情、造成人员伤亡、财产损失火灾、人员伤低定期巡视消防系统主机，每年进行一次专业消防公司的消电检的测试消防水系统水管爆裂跑水、水压不足人员伤亡财
23、产损失低定期设备保养、维护，消防局定期测试消防设施被遮挡堵塞器材正常使用中严禁遮挡，保持消防设施设备明显可见。紧急疏散指示标识被遮挡，违反消防法规定。紧急情况逃生困难中强巡查，确保消防安全疏散指示标识明显可见，保持通道畅通。常闭式防火门无法自动关闭火势蔓延烟雾扩散高加强巡查力度，提高员工消防安全意识，常闭式防火门保持关闭状态。消火栓及喷淋系统的抱箍，弯头有不合格产品，阀门不能完全关闭火灾低定期巡查，更换不合格产品。给排水系统有关不紧，生锈的阀门。抱箍，接口的金属脆化。有些部位深藏于吊顶深处且外部有保温棉包裹，漏水隐患不易被发现漏水低定期巡查，更换不合格产品。给排水系统有铜铁连接现象的情况，加速
24、管路锈蚀造成给水管道漏水漏水低定期巡查，更换不合格产品。消火拴及喷淋系统没有明确的定期排水制度，消防水变质，管道及阀门锈蚀漏水低制定定期排水制度，定期进行放水水管铜壁变薄经常有穿孔渗水现象漏水低立即更换及修补渗水处铜管。库房易燃易爆危险化学品混放火灾/爆炸高严格执行危险化学品管理规定易燃易爆危险化学品泄露火灾/爆炸高严格执行危险化学品管理规定通风不良人身伤害中执行库房管理规定，加强通风过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施库房内使用明火不规范火灾/爆炸高加强培训教育，执行库房管理规定其他公共区域安全提示标识不全人身伤害低各类安全提示标识齐全大堂在日常接待过程中，遇到下雨下雪天，导致地面湿滑，
25、容易使客户不慎滑倒摔伤。摔倒低遇到下雨下雪天，及时提醒环境部在大堂各个入口处铺放防滑地毯并放置警示标志。门禁员应提醒每一位进来的访客小心地滑，并积极配合坏境部工作人员为客户套取伞套航空障碍灯、泛光照明灯具意外坠落，导致人员伤害高处坠落低加装不锈钢链条防止坠落，定期检查紧固固定螺丝。路灯/草坪灯柱松动、路灯/草坪灯罩松动或破裂、电线裸露触电低加强安全巡查，及时检修工具、材料等高空坠落、阳台花盆等物品坠落、病虫害枝、枯枝等意外坠落伤人、带刺绿化植物对人员的伤害、特殊季节的台风、暴雨引起的物品坠落等高处坠落低加强安全巡查，制定相关的应急预案3、典型事故案例（1）电梯坠落事故。2011年9月9日凌晨零
26、时30分，东莞市南城区鸿福广场新城市酒店内鸿福商务写字楼A1.电梯突发事故，电梯厢从19楼直接坠落，在8楼停顿1秒后继续下坠，掉到了负一层。据亲历者说，电梯坠落时，里面还有很多人。20人挤进限乘13人的电梯厢，电梯厢竟然没有报警，电梯门还没关紧，就听到两声钢绳断裂的声音，之后开始急坠。事发后20人受伤被送进医院，多为腿部骨折。事故原因：南城区政府就该起事故通报称，事发电梯下次检验日期为2012年5月10日，制造单位为杭州西子奥的斯电梯有限公司，2005年投入使用，其额定载重量100Okg（13人）；该电梯的使用（物管）单位是东莞市方中物业管理有限公司，目前由东莞市东奥电梯有限公司维保，最近一次
27、维保时间为9月5日。事故现场勘查，电梯超载保护失效，致使电梯超速运行，由于超速致电梯限速器电气开关作用，制动器动作致电梯在7楼短暂减速，但由于严重超载，制动器未能刹停，直至下滑到负一楼。电梯轿厢蹲底停止运行，同时对重架冲顶，对重块固定螺栓脱落，其中一块对重块跌到轿厢顶，碎片跌入轿厢内砸伤人员。（2）设备事故。2004年1月31日凌晨4点20分，北京东城区某高档写字楼B1.主配电室墙体突然出现孔洞喷出水柱，险些导致正在运行中的1号的高压变压器（125OkVA）及其相关高压配电柜发生重大损失。事故原因：相邻主配电室的大厦外墙地下生活水管线断裂（断裂时间可能已很长），跑水经长期挤压渗透，突破了外墙防
28、水层，浸入B2主配电室。2004年1月23日下午3点40分，北京东城区某高档写字楼B1.走廊水管过墙处（顶棚内）高位消防水箱稳压补水管（下行）弯头脱扣跑水。大量消防水流入6台客梯底坑，水深达1.6m。事故原因：水管弯头原始安装不到位，过墙孔洞未做封堵使此处顶棚内气温很低，在严寒低温下未装牢固的丝扣受压过大脱开。2000年11月9日上午9点42分,北京海淀区某高档国际会议大厦B1.主配电室2号高压变压器（100okVA）低压侧补偿电容器柜爆炸起火，浓烟蔓延扩散至整个建筑。2000年6月11日晚9点59分，北京海淀区某国家级综合实验大厦一区2层211实验室存放试验样品的电冰箱爆炸起火，险些引发周边的大量高压气瓶发生连锁爆炸。2000年2月20日凌晨2点40分，北京海淀区某高档写字楼B1.主配电室1号高压变压器（100OkVA）高压侧IokV进线电缆绝缘老化，相间短路起火，造成大面积停电。
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