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1、. . 山东能源置业有限公司 XX公司 土 地 分 析 报 告 XXXX 年 XX月 . . 第一章项目建设背景 第一节 土地所在地（市 / 县）基本情况 1.人口（辖区人口数量及年龄构成，另在校大学生及外籍人士） 2.经济（当地经济水平，经济支柱产业，大型工矿企业、重工业、轻工业） 3.行政（城市发展方向，附图区域位置，并依此列表说明） 4.区域环境（辖区内地形、地貌、水文、气候等） 5.区域划分（管辖县、市、区、办事处、乡镇、村） 6.区域优势（城市发展潜力及发展方向） 第二节 XX 市房地产（土地）需求分析 1、城市发展情况(简要解析城市规划、城市发展方向) . . 2、城市居民居住需求
2、（从城市居民收入消费水平、年龄结构等方面简要解析 城市居民对房产的需求，如改善型需求、刚需型住房等） 3、投资投机需求（通过考察周边市场的入住率、家庭拥房量等方面，综合评 价该区域投资投机引发的需求） 小 结 第二章建设项目概况 第一节土地基本概况 根 据 国 有 土 地 使 用 权公 开 出 让 有 关 规 定 ，经 xxxx 人 民 政 府 批 准 ， 我 单 位 决 定 于 xxxx 年 XX 月 XX 日 以 XXXX 方 式 获 取 XX 宗 地（地块号） 国 有 土 地 使 用 权 。 宗 地 规 划 指 标 ： 1、 地 块 位 置 ：土地四至。 2、 土 地 面 积 ： XXX
3、X 平 方 米 。 3、 土 地 用 途 ：（住宅、商业、商住、商服、医卫、工业、行政、教育等）。 4、 土 地 使 用 年 限 ： 居 住 用 地XX 年 ， 商 业 用 地 XX 年 。 5、 获 得 方 式 ：直接招拍挂、股权收购、土地转让、一级开发、合作开发等。 6、 规 划 指 标 ： （ 1） 容 积 率 ：（地上容积率、地下容积率）， 其 中 商 业 建 筑 面 积 占 计 算 容 积 率 的 总 建 筑 面 积XX% ； （ 2） 建 筑密 度 ： XX； （ 3） 绿 地率 ： XX； （ 4） 建 筑层 数 ： 以 XX 层 为 主 ； （ 5） 建 筑高 度 ： XX 米
4、 ； （ 6） 车 位比 例 ： XX:XX。 . . 7、 停 车 泊 位 配 置 标 准 、 建 筑 间 距 和 退 距 等 须 按 有 关 规定 执 行 。 8、 地 块 范 围 内 若 需 配 建 幼 儿 园 、 小 学（根据规划要求明确班级数量及 建设标准， 公 /私） 等 配 套 设 施， 需 用 地 面 积 XXX平 方 米 ， 建 筑 面 积平 方 米 。 9、地 块 内 配 套 设 施(如开闭所、社区居委会、警务室、公厕、水泵房、换热 站、菜市场、文体活动中心、社区活动中心、消防控制室、卫生站、垃圾集散站、门卫 等)； 需 占 地 面 积 约 XXX 平 方 米 ， 建 筑
5、面 积 约 XXX 平 方 米 。 10 、两 侧 应 退 线 XX 米（如沟渠、规划河道、城市规划道路、高压线、绿化 带等）。 11 、本 项 目 建 设 在 满 足 上 述 规 划 要 求 外 还 须 满 足 国 家 、省 、市 有 关 法 律 、 法 规 、 标 准 和 规 范 的 要 求 。 第二节项目现状及配套 1 现 状 分 析 地 块 现 状 ：（市政是否清迁完成、地块内未拆迁XX户及分布位置，总面积XXX 平方米占本地块XXX%）周 边 影 响 开 发 的 企 业（如化工厂、电厂、医疗处理、污水 处理厂等； ）距 本 地 块 距 离 及 位置（附图注明位置距离）。 行 政 机
6、构 及 服 务 便 民 设 施 （如人民政府、各级政府、大学、各级中小学、 幼儿园、大型商业、街道办事处、银行、公交或城际轨道站点数量及位置） 据 地 块 XX 公 里 ，需 XX 分钟 车 程 ，路 况 情 况（拥堵 /畅通）。（将各行政机关及配套距 离分别列表填写并附图表明各自方位等信息） 2、 建 设 条 件 （ 1） 自 然 条 件 a、 地形 地 貌 b、 气 象（气温、降水、季风） c、 地 质（本项目区址内地质情况是否满足建设要求） d、 地 震（本区地震烈度为XX度区，因XXXX , (不)存在强震的环境地质条件。） （ 2） 市 政 配 套 条 件 ， 周 边 市 政 配 套
7、 设 施 （ 水 、 电 、 气 、 暖 、 路 ） . . 是 否 齐 全 a、给 排 水（自来水由XXX公司提供，给水管道可从XXXX干管引入项目区。有/ 无市政雨、污干管。生活污水经化粪池处理后可就近排放渠道，是否对环境造成污染） b、 供 电（电能供应是否充足，项目用电可从XXXXX供电线路引入） c、 通 讯（可引入项目的公司联通、移动、电信等） d、 燃 气 和 供 热（项目用气和供热单位，现阶段辐射位置是否可就近引入） e、 交 通（周边是否靠近主要城市道路及铁路，交通条件现状并附图） 第三节项目关键节点 关键节点 计划完成时间最迟完成时间标准 规划设计方案确定年 X 月 X 日
8、摘牌前 XX 天 土地获取年 X 月 X 日 基础施工单位确定年 X 月 X 日摘牌后 XX 日 总包单位确定年 X 月 X 日摘牌后 XX 日 展示区开工年 X 月 X 日摘牌后 XX 日 启动会年 X 月 X 日摘牌后 XX 天 展示区开放年 X 月 X 日摘牌后 XX 天 基础开工 达到预售阶段 主体封顶 市政配套施工 交房 备注：预计开发工期XX天 章 小 结 . . 第三章 项目分析 第一节 土地市场分析 1、本宗土地评估 （1）评估主体：（企业内 /评估公司） （2）评估方法：（A市场比较法、B假设开发法、C收益法、D成本法、E基准 地价法等） （ 3） 预 估 本 宗 土 地 价
9、 格 2、土地市场分析 可 从 以 下 几 方 面 进 行 分 析 ，并 结 合 当 地 相 关 法 律 政 策 及 市 场 现 状 土 地 市 场 进 行 预 估 。（并附表说明） A 近几年周边土地增值情况 B 汇总市 / 县各个地段土地近期内土地成交情况 C近几年内市/县重点工程与本宗地之间的联系及距离 第二节经济分析 项 目 建 成 后 的 预计 总 销 售 收 入 为 XXXX 万元 ， 销 售 税 金 及 附 加 XXX 万 元 ， 土 地 增 值 税 XXX 万 元。 项 目 销 售 利 润 XXX 万 元 ， 投 资 利 润 率 XX%， 投 资 回 收 期 XX 年 （ 含
10、建 设 期 ） ， 项 目 具 有 较 好 的 经 济 效 益 。 1、 市 场 定 位 分 析 （ 1） 客 户 定 位 刚需型住房/改善型住房/ 投资型住房（具体简述） （ 2） 产 品 定 位 别墅、洋房、多层、小高层、高层 （ 3） 小 区 品 质 定 位 总 体 定 位 为 低 、 中 、 高 档 居 住 社 区 。 具 体 有 以 下 几 个 方 面 分 析 ： （A、环境品质定位。B、住房设置定位。C、商业房市场定位） . . （ 4） 销 售 价 格 定 位 综 合 该 地 段 城 市 规 划 的 情 况 分 析 ， 住 宅 价 格 拟 定 平 均 销 售 价 格 xxxx 元
11、 / ， 计 划 销 售 期 为 XX 年 。 该 价 位 在 xxxx 市 属 低 / 中 / 高 档 水 平 ， 考 虑 到 小 区 配 置 的 档 次 和 水 平 ， 该 价 位 应 具 有 一 定 的 竞 争 力 。 2、 财 务 分 析 项 目 的 财 务 状 况 进 行 分 析 、 预 测 和 评 价 （ 1） 销 售 收 入 估 算 项 目 总 建 筑 面 积 XXXX 。 可 售 建 筑 面 积 为 XXXX 。 计 划 XX 年 全 部 销 售 ， 计 划 销 售 量 分 别 占 总 量 的 XX%、 XX%和 XX%。 销 售 价 格 根 据 成 本 及 周 边 商 品 房
12、 市 场 价 格 估 算 。 销 售 总 收 入 XXXX万 元 。 （ 2） 总 成 本 估 算 本 项 目 总 投 资 为 XXXX 万 元 ，经 营 成 本 XXXX万 元 ，其 中 商 品 房 销 售 费 用 XXXX 万 元 ， 财 务 费 用 XXXX 万 元 ， 总 成 本 费 用 XXXX 万 元 。项 目 贷 款 XXXX 万 元 ， 贷 款 利 息 XXXX 万 元 。 （ 3） 销 售 税 金 及 附 加 根 据 国 家 有 关 税 法 规 定 ， 出 售 不 动 产 按 5 的 税 率 缴 纳 营 业 税 ， 城 市 维 护 建 设 税 、 教 育 费 附 加 和 地
13、方 教 育 费 附 加 分 别 按 营 业税 的 7 、 3 和 2%缴 纳 ， 土 地 增 值 税 按 土 地 增 值 额 30%计 算 。 经 计 算 ， 项 目 税 金 及 附 加 为 XXXX 万 元 ， 其 中 ： 销 售 税 金 及 附 加 XXXX 万 元 ， 土 地 增 值 税 XXXX 万 元 。（可附表说明） （ 4） 、 利 润 分析 第三节社会分析 1、 社 会 效 益 分 析 项目的建设符合XXX市土地利用总体规划，所在区域环境优美，交通便利。项目 建成后，将会促进城市的现代化发展，推动XXX市经济快速发展，促进地区产业结构 升级，经济社会效益良好。 2、 社 会 影
14、 响 分 析 . . 社会影响分析表 序 号 社会因素影响的范围及程度 可能出现的 不利后果 措施 建议 1 对当地居民分配 和收入的影响 对促进区域经济发展具有带动影响，可部分增加 居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。 2 对当地居民就业 的影响 将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务 业的发展，能够创造更多的就业机会。 3 对利益相关群体 影响 项目用地现无住户，不需进行拆迁安置。 4 对妇女、老人和儿 童等弱势群体的影响 可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设， 对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。 5 对所在地区文化、 教育、卫生和其他社会 发展目标的影响 可带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社 会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提 高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。 6 对当地基础设施和 社会服务容量的影响 将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃 气、通讯管网等基础设施的完善 7 对少数民族风俗习 惯和宗教信仰的影响 项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策， 不会引起民族矛盾，宗教纠纷。 章 小 结 第四章结论 根 据 以 上 数 据 及 现 实 情 况 分 析 ，得 出 本 宗 地 项 目 定 位方 向 、开 发 价 值 及 意 义 。 附图 1： 宗地现状照片（涵盖地块内及四邻） 附表 2： 宗地周边配套表 . .