混改可行性方案.pdf

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1、广投公司经营分析报告书 一、广投公司整体财务状况( 数据根据审计报告 ) 1、各项目初始投入概况 广投公司开展的业务含餐饮、 租赁及农产品种养殖产业， 各业务 板块均需较大的前期投入，初始投入概况如下： 资产投入金额备注 恺悦餐厅271,705.00 厨房设备、餐馆固定资产（桌椅、空调、电脑系 统等）及餐馆人员宿舍配套设施。 11 号楼北座公 寓 561,550.00 床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。 办公设备13,947.00 电脑、投影仪及打印机。 合计847,202.00 装修投入金额 餐厅装修502,553.97 11 号楼北座公寓装修1,287,156.59 11 号楼南座一楼办公室

2、承包488,114.32 17 亩种养殖地基础建设112,149.96 合计2,389,974.84 广投公司对所开展业务的前期投入合计3,237,176.84元。 2、2016 年度及 2017 年度运营概况 广投公司整体运营情况如下： 年度2017 2016 项目营业收入 餐厅收入1,386,814.36 973,489.17 宿舍转租租赁收入1,079,913.46 127,180.79 保安、保洁收入43,737.86 23,300.96 菜地转租及农产品销售收入24,441.08 - 合计2,534,906.76 1,123,970.92 项目营业成本 餐厅成本1,546,269.1

3、3 763,291.78 宿舍转租租赁成本1,106,345.51 239,387.85 保安、保洁成本5,981.00 32,137.15 菜地转租及农产品销售成本50,178.31 16,381.69 营业成本合计2,708,773.95 1,051,198.47 运营支出及其他681,189.15 1,315,061.90 净利润-855,056.34 -1,242,289.45 营业成本包括摊销及折旧，其中2016 年度摊销折旧合计26.17 万元， 2017年度摊销折旧合计59.1 万元。 2017 年的餐馆营业收入较2016 年有 42% 的增长，但整体营业成 本较高（包括采购及折

4、旧摊销） ；自从 2016年底起开始盘活民科园7 号及 8 号楼租赁业务， 广投公司大幅度开拓了收入来源，加上管理费 用的大幅减少，使得2017 年在一定程度上减少亏损。 3、2017 年底资产概况 总资产 2,658,440.26元， 总负债 3,765,468.02元 所有者权益 -1,107,027.76元 造成负资产的局面主要有两方面原因： (1) 、广投公司的原始注册资本只有100 万元，但是所开展的业 务需要较大的前期投入成本， 不得不向股东单位借款周转 （合计借款 260万元） ，导致目前大额负债的局面。 (2) 、自从 2016 年初开始经营恺悦餐馆， 由于缺乏经验及当地需 求

5、规模的限制，餐馆经营一直在亏损状态，11 号楼北座公寓房间出 租率低于 50% ，加上广投公司的管理人员薪酬，使得广投公司的累计 亏损达 210.7 万元，净资产 -110.70 万元，形成负资产的局面。 未来预期经营项目 1、中交香颂花园物业管理项目（现有） 2、香颂花园幼儿园（预增） 3、香颂花园菜市场（预增） 香颂花园物业管理项目 中 交 香 颂 花 园 物 业 经 营 项 目 类型 为 商 住 楼， 总 建 筑面 积 168807.96 平方米，其中高层住宅收费面积为122316 平米，物业管 理费为每平米 2.5 元，商业收费面积为主5986.73 平米，物业管理费 为每平米 5.5

6、 元，停车位 1117 个，每个车位收取 70 元/个的管理费， 后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏，统计现有数据及 行业现状分析出： 近三年经营状况指标预期如下 1、2019年度预计总收入约156万元；因本年度属于早期案场物 业服务，收入为员工薪资福利和公司管理佣金两大块，且全由地产公 司全额给付。本年度预计费用总支出:124 万元，由员工薪资和福利 构成，年度盈利约 :31 万（详见附件 1） 。 2、2020 年度预计总收入约 501 万元；本年度将进入前期物业物 服务经营将自负盈亏，人员编为49 人，收入来自业主的住宅物业、 商业物业管理费及停车费。本年度预计费用总支出:45

7、7 万元，由员 工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工 资占比较大。年度盈利约45万（见附件 2） 。 3、2021 年度预计总收入约 503 万元；本年度将进入常规物业服 务，人员编为49 人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、 及停车费。本年度预计费用总支出:457 万元，由员工薪资、福利、 设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。年 度盈利约 47 万（详见附件 3） 。 未来增值项目预期： 因物业服务为劳动密集型行业， 人力成本在总支出中已占很高的 额度，造成低利润。后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营， 传统和新思维相结合的收益项目来

8、提高经营收益： 传统服务：家政服务、传真、打印、复印 租赁服务：家居绿植租赁（商业项目） 中介服务：房屋租售 车辆服务：引入自助洗车 电子商务：引入 APP+ 加实体店模式 快递投递柜：预测4 个柜 小区广告：含电梯、道闸及小区宣传 入伙前期：引入材料供应商 场地租赁：信号发射基站 休闲娱乐：泳池对外承包 在后续常规物业服务工作中， 需打造温馨和谐的地区环境是增值 服务的重要环节， 创造环境价值塑造品牌是宗旨。品牌是具有非常影 响力的无形资产， 当这种无形资产转移到物业之中，带来物业的经营 收益。 附表 1 中交香颂项目 2019年度经营预算 月份收入 支出 备注 薪酬福利 1 月-3 月 3

9、85,284.90 242,250.00 61,200.00 编制满员（ 17 人） 4 月-5 月 166,245.14 104,500.00 26,400.00 经理 1人+保安 5人+客服 3 人+保洁 2 人（11 人） 6 月-9 月 195,252.20 114,000.00 28,800.00 经理 1人+保安 3人+客服 1 人+保洁 1 人（6 人） 小计 746,782.24 460,750.00 116,400.00 管理费（ 5% ） 37,339.11 10 月-11 月 380,800.00 304,000.00 76,800.00 经理 1 人+保安 12 人+客

10、 服 7 人+保洁 10 人+电工 2 人（32 人） 12 月 249,900.00 199,500.00 50,400.00 经理 1 人+保安 12 人+客 服 7 人+保洁 20 人+电工 3 人（42 人） 小计 630,700.00 503,500.00 127,200.00 管理费（ 10% ） 63,070.00 其他 40,000.00 工服（年度总费用） 年度合计 1,477,891.35 增值税及附加 85,717.70 年度合计总额5.8% 总计 1,563,609.05 1,247,850.00 运营盈亏 315,759.05 附表 2 中交香颂项目2021 年度经营

11、预算 项目费用备注 收入 高层住宅305,791.25 物业面积 122316 平米*2.5 元/ 平米管理费 商业用房32,927.02 物业面积 5986.73 平米*5.5 元/ 平米管理费 停车位78,190.00 1117 个车位 *70 元/ 车位 临时停车费 1,000.00 预估收费金额 月度合计417,908.27 年度合计5,014,899.18 支出 薪酬福利293,000.00 详见附件 1 电梯费保养17,000.00 34 台电梯 *500 元/ 台 公共设施维护保养 费用 10,000.00 电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道 养护 公共管道疏通1,000.

12、00 含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理 绿化养护费用800.00 绿化物资、化肥、小苗木采购 社区活动经费3,000.00 组织每年不少于二次社区活动 办公费用5,000.00 办公室水电、易损易耗、关系维护 物业公众责任保险 费 4,200.00 累计赔偿限额为200 万元。 费率在 0.8 -2.5 之间。保费 =累计赔偿限额 *费率。 消防维保费23,160.00 18 层 x2x12x30=12960 元 33层 x2x5x30=9900 元 外围地下室预计10 个 x30=300 元 支出合计357,160.00 增值税及附加23,402.86 综合税率 5.6% 月度合计380

13、,562.86 年度合计4,566,754.35 年度盈（亏）448,144.83 附表 3 中交香颂项目2021 年度经营预算 项目费用备注 收入 高层住宅305,791.25 物业面积 122316 平米 *2.5 元/ 平米管理费 商业用房32,927.02 物业面积 5986.73 平米 *5.5 元/ 平米管理费 停车位78,190.00 1117 个车位 *70 元/ 车位 临时停车费3,000.00 预估收费金额 月度合计419,908.27 年度合计5,038,899.18 支出 薪酬福利293,000.00 详见附件 1 电梯维护17,000.00 34 台电梯 *500 元

14、/ 台 公共设施维护10,000.00 电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道 养护 公共管道疏通1,000.00 含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理 绿化养护费用800.00 绿化物资、化肥、小苗木采购 社区活动经费3,000.00 组织每年不少于二次社区活动 办公费用5,000.00 办公室水电、易损易耗、关系维护 物业公众责任保险费4,200.00 累计赔偿限额为200 万元。费率在0.8 -2.5 之间。保费 =累计赔偿限额 *费率。 消防维保费23,160.00 18 层 x2x12x30=12960 元 33层 x2x5x30=9900 元 外围地下室预计10 个 x30=30

15、0元 支出合计357,160.00 增值税及附加23,514.86 综合税率 5.6% 月度合计380,674.86 年度合计4,568,098.35 年度盈（亏）470,800.83 综合账面测算，物业管理每年均有盈利。 现金流： 从 2020 年起，业主逐步入伙，届时收取物业管理费为主要收 入来源。但物业费收取很有可能滞后， 同时大部分支出 （尤其是薪酬） 为硬性支出，导致每月实际收取到的物业管理费不能覆盖需要支出的 费用。经测算，若每年物业管理费实际收取只有账面测算的70% ，在 支出总额不变的情况下，2020 年及 2021 年每年会有资金短缺约106 万元；若实际收取只有账面测算的5

16、0% ，在支出总额不变的情况下， 2020 年及 2021 年每年会有资金短缺约207 万元，预测运营需流动资 金 210 万元，用日常运营资金投入。 香颂花园幼儿园项目 一、 大体环境 香颂花园共有1290 套住户，另加旁边惠科华府有500 套住户， 合计 1790套住户，根据 10:3 比例测算，潜在幼儿园生源约有596个， 考虑到实际入住率，另加附近村落人口，幼儿园生源相应充足，有潜 在市场可开发。 二、投入运营预测 香颂花园的配套幼儿园规划占地面积3600 平米，建筑面积 3200 平米（3 层） ，设有 12 个课室，及相应音乐舞蹈培训课室等。每个课 室最多招收 30 名学生，共计可

17、容纳360 名学生。 经估算，前期开办总投入约400 万元： 序号项目金额备注 1 前期装修投入3,000,000.00 2 固定资产、器材、教学用具等购置500,000.00 3 前期开办费（人员工资- 预估 3 个月）500,000.00 4 前期投入合计（ 5 年分摊）4,000,000.00 年度运营测算： 序号项目金额备注 1 收入（学费平均5400 每年）3,888,000.00 一年两学期， 每学期学费5400 元每人 2 支出 3 人员薪酬2,455,000.00 4 承包费460,800.00 每平米 12 元，3200 平米 5 水电72,000.00 每月 6000 元

18、6 消耗品12,000.00 每月 1000 元 7 消防4,320.00 每层楼 4 个消防栓，每个每月30 元 8 办公费30,000.00 办公消耗品 9 福利费251,850.00 人员伙食及节假日慰问品 10 广告宣传30,000.00 10 不可预见费用100,000.00 包括每年需要的维护保养支出 11 运营费用合计3,473,100.00 12 运营盈亏（现金流入预测）414,880.00 13 折旧摊销800,000.00 分 5 年折旧摊销 14 净利润-385,120.00 （保险由个人支付，伙食费实收实缴） 人工费支出： 序号人员配置人数工资（年）社保备注 1 院长1

19、 80,000.00 2 教务员1 60,000.00 3 后勤1 48,000.00 4 教师（每课室配2名老师）24 1,209,600.00 工资 4200 5 保育员（每课室配1名保育员）12 460,800.00 工资 3200 6 保安2 91,200.00 工资 3800 7 厨房（每年工作9个月）2 63,000.00 工资 3500 合计43 2,042,200.00 412,800.00 从预测中可以看出，若能招满学生，前期投资成本可望在三年 内收回。但是若果无法招满学生，相应部分费用支出会对应减少，如 需要配备的老师及保育员，但行政等部分费用则不变。经推算，若要 运营收支

20、平衡，则最少需招收260名学生。 预测运营需流动资金30 万元，用于幼儿园日常运营、新教学业 务所须资金投入。 香颂花园菜市场承包经营项目 市场周边环境距离惠南园区三大企业（长城开发、康冠科技、九 联科技）一公里左右，人流量大，此外，周边配套较为齐全，集衣、 食、住、行、及教育、医疗、文娱等为一体。 1. 交通配套： 52 路公交车、 K3路公交车。 2. 教育配套：惠南实验学校、三栋镇中心小学木沥教学点；小 金蕾幼儿园、惠南实验学校-附属幼儿园、惠南幼儿园。 3. 医疗配套：仲恺高新区人民医院（惠南分院）。 4. 文娱配套：文化公园、邓演达故居、植物园、紫溪半岛。 投资分析 关于农贸市场的经

21、营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场 投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资， 同其他房地产 投资相比农贸市场投资有着先天的优势。 新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹， 因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的市民们看好， 并培养了一大批农贸市场经济投资群体。 农贸市场都处在居住比较成熟的社区，周边人员多， 固定的消费 群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投 资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。 1. 惠南园区商业核心区位，人气、商气较盛。 2. 未来地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目 消费人群辐射半径巨大。

22、 六、项目销售价格的制定 经过实地调查，惠南农贸市场面建筑积3000 ，承包金每年约 120万元。 （一）惠南农贸市场租金调查统计表 经营 业态 位置租金 好一般差平均值 商铺 5300 元/ 月 （28 ） 5500 元/ 月 （58 ） 4800 元/ 月 （50 ） 5200 元/月 （45 ） 摊位 700元/ 月（1.5m*0.8m） 840元/ 月（1.8m*0.8m） 770 元/ 月 （1.65m*0.8m） （予以参照） （二）香颂农贸市场收支预期 1. 收入预期 摊位说明数量年租金月租金 一楼“ L”型摊位38 个684,000.00 元1500 元 二楼“ L”型摊位52

23、 个592,800.00 元950元 一楼“一”型摊位9 个97,200.00 元900元 二楼“一”型摊位34 个285,600.00 元700元 23 17 个563,040.00 元120元/ 合计 150 个2,222,640.00元100% 出租率情况下 105 个1,555,848.00元70% 出租率情况下 （说明：香颂农贸市场摊位出租价格参考惠南农贸市场行情。） “L”型面积约 6 平米，长型面积约 1.44 平米（1.8m*0.8m） ，水电费 由每个铺位自行负责及公摊。 2. 支出预期 支出项目年支出备注 承包金1,200,000.00元 出租价格的一半 （参考惠南农贸市场

24、行情） 清洁员薪资104,000.00 元含 2 名清洁员社保 公众险25,200.00 元100 万保额 维护费30,000.00 元/ 消防投入36,000.00 元/ 物业管理费72,000.00 元/ 合计1,467,200.00元/ 3、收支回报计算 在出租率100% 的情况下，年收入2,222,640.00元，年支出 1,467,200.00元，年盈利 755,440.00 元； 在出租率70% 的情况下，年收入1,555,848.00元，年支出 1,467,200.00元，年盈利 88,648.00 元。 从目前业务构成情况中业务占比较低，发展较为缓慢， 公司的面 临的最大的短板

25、是效益， 影响了我司业务的整体发展， 也影响了公司 经营绩效的提升。 所以需结合公司现有资源， 需扩大经营项目增加经 营收益，实现业务的新的突破，实现经营的大翻身。 国资委对实施混改的指导意见 制定方案 -明确保全金融债权，落实金融债务，征得金融机构债权人的同意， 严格防止利用改制逃废金融债务。 -涉及国有资产转让，严格依法依规，择优选择投资者 -必须出具法律意见书 -改制方案按企业国有资产监督管理暂行条例 -改制方案的审批及重要资料建立档案管理制度，妥善保管相关资 料 清产核资工作 财务审计和资产评估 -不得聘请同一机构开展财务审计与资产评估 -自评估基准日到企业改制后进行工商变更期间，增加

26、的净资产， 应上交国有产权持有单位，或作为改制企业国有权益；若净资产 减少，应由国有产权持有单位补足。 -法人离任审计不得以财务审计代替 -没有进入改制资产范围的实物资产和专利权等，改制后不得无偿 使用 维护职工合法权益 -改制方案必须提交职工代表大会审议 -就职工安置费劳动关系等明确相关责任 -改制时必须向职工公布企业总资产、总负债、净资产、净利润等 主要财务指标 严格控制企业管理层通过增资扩股持股 -管理层指的是国有及国有控股企业的负责人及领导班子的其他成 员 -通过公开招聘竞争上岗或对企业发展做出重大贡献的管理层成 员，可以入股，但持股总量不得达到可控或相对可控数量。 -管理层拟通过增资

27、持股的，不得参与制定改制方案、确定股价、 选择中介机构等重大事项。须提供资金来源合法证明 健全制度 -批准制度 -清产核资 -财务审计 -资产评估 -交易管理：公开信息，竞价转让 -定价管理：依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单 位决定。低价的确定主要依据资产评估结果，考虑产权交易市场 的供求状况、同类资产的市场价格等因素。 -转让价款管理：原则上是一次性结清，分期付款的，首期付款不 得低于总款价的 30% ，其余在首付之日起一年内付清。转让价格优 先用于支付解除劳动合同的经济补偿金和社保费。 -依法保护债权人利益：金融债务未落实的企业不得进行改制 -维护职工合法权益 -管理层收购：

28、向本企业经营管理者转让国有产权方案的制定，由 直接持有该企业国有产权的单位负责或委托中介机构进行，经营 管理者不得参与转让决策、财务审计、离任审计、清产核资及底 价确定的重大事项，严禁自买自卖国有产权。 规范企业职工持股、投资 规范国有企业改制中的职工持股行为 -国有大中型企业主辅分离辅业改制，鼓励辅业企业的职工持有改 制企业股权， 但国有企业主页企业的职工不得持有辅业企业股权。 -国有大型企业改制着眼于引进先进技术、满足资金、完善治理结 构、提高竞争力，职工持股不得处于控股地位。 -严格控制职工持股企业范围。原则限于持有本企业股权。国有企 业集团公司及其各级企业改制，经批准，职工可投资参与本企业 改制，也可以持有上一级改制企业股权，但不得直接或间接持有 本企业所出资各级子企业、参股企业及本集团公司所有出资其他 企业股权。