《关于物业公司消防安全管理工作调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于物业公司消防安全管理工作调研报告.docx（9页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第 1 页 关于物业公司消防安全管理工作调研报告 特征码 EVcdcpUiyhKFOKnoEujB 关于物业公司消防安全管理工作调研报告 物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务 职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇 到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环 境。随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居 住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众 最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职 责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等 因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物 业单位的消防安
2、全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主 委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致 使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐 患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严 峻的挑战。 第 2 页 一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题 (一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强 在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实中华人民共和 国消防法及机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规 定的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解 不多。 中华人民共和国消防法第十四条， 机关、团体、企 事业单位消防安全管理规定第十条，都明确规定了物业管理
3、 单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之 甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成 了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐 患的滋生和生长。 (二)一些物业管理人员消防业务素质不高 在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理 人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低， 安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有 些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种 消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员 第 3 页 对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报 警系统发出的声响不闻不
4、问。有的值班人员能够发现问题，但 不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无 人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散 指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单 位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合， 导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而 久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大 降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设 施形同虚设，无法发挥应有的功能。 (三)大部分物业单位消防安全管理职责不明 物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务 于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对
5、合同约定的内容 负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中 有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致 使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程 度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心 除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消 防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复， 影响了设施的工作效能； 第 4 页 (四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理 部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对 建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面 积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分
6、区， 改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等， 而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管 理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟 通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不 了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负 荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患； (五)物业管理单位准入缺少消防必要条件 物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业 管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对 物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定 消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小 区高层建
7、筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出 来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建 设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展； 第 5 页 (六)消防设施日常维修资金得不到有效保障 由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公 司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双 方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响， 物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。 同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的 规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业 作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算
8、报告 书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维 修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位 有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内 的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。 (七)消防安全管 理未纳入委托管理的正常范畴 在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主 之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续 擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主 委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进 第 6 页 入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与 监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情
9、况及消防设施 的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消 防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就 不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主 委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组 织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐 患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。 二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策 (一)进一步明确和完善相关法律规定 政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关 法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确 保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业 管理单
10、位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理 的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过 竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司 委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为 业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理， 明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续； 第 7 页 (二)提高物业公司的准入门槛 建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必 须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训 且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的 前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门
11、之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把 物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履 行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的 范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平； (三)加强对物业公司消防工作的指导 区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及 公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区 的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为 今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常 监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为 加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要 主动地与街道
12、、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小 第 8 页 区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公 安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能 部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位 及个人应依法严肃处理，从严处罚； (四)加大消防教育培训力度 切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。 街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止 漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切 实学懂学透中华人民共和国消防法 、 机关、团体、企业、 事业单位消防安全管理规定等法律、法规，进一步明确各项 消防安全职责，树立起消防安全责任主
13、体意识。管理人员要做 到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物 管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。 (五)规范对公共维修基金的管理 物业管理条例已明确了维修基金制度相应的法律地位，其 使用是否公平、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。 因此，必须完善规范维修基金的使用管理，尤其应明确公共部 分具体设施设备相对应的维修基金使用原则、程序等，建立物 第 9 页 业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消 防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用 房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应帮助物 业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业 主，以便尽快地启动维修基金，以保证火灾隐患能得到及时、 有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于 千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、 职能部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认清 火灾形势和火灾危害，认真履行消防安全职责和义务，努力为 居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证， 才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会 作出应有的贡献。