晋中市物业管理办法(0918).pdf

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1、* 晋中市物业管理办法 第一章总则 第一条为了规范全市物业管理活动，维护业主（物业 使用人）和物业服务企业的合法权益，提高物业服务质量， 改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国物 权法、中华人民共和国物业管理条例和山西省物业 管理条例等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本 办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活 动。 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条物业管理应当坚持专业服务、业主自治和社区 管理

2、相结合的原则，通过公开、公平、公正的市场竞争机制 选择物业服务企业，构建诚实信用、竞争有序、服务规范的 物业管理秩序。 第四条新建住宅物业项目应当实行物业管理。 难以实施社会化、市场化、专业化管理的老旧住宅小区 和零散住宅小区，市、县（区、市）人民政府、开发区管委 - 1 - * 会应当建立政府扶持机制，加强小区基础配套设施设备改 造，推进实施社区管理、专项服务、业主自管相结合的日常 管理服务，建立健全应急抢修等保障制度，保障居民基本生 活秩序。 提倡机关、企（事）业等单位推行物业管理。 第五条市、县（区、市）政府、开发区管委会应当将 物业服务行业作为新兴服务业予以扶持和培育，积极推进物 业管

3、理市场化、专业化、社会化进程。 制定物业管理财政扶持政策，鼓励物业服务企业为老旧 住宅小区提供专业的物业管理服务；鼓励物业服务企业运用 网络信息化等新技术加强管理，提高物业服务水平。 第六条物业管理实行市、县（区、 开发区） 、街道（乡 镇）、社区（村）四级管理体制，构建分级负责、综合协调 的物业管理机制，共同推进物业管理的健康发展。 市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活 动的监督管理工作。 县（区、市）人民政府、开发区管委会房地产行政主管 部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，接受 市人民政府房地产行政主管部门的指导和监督。 街道办事处（乡镇人民政府）应当设立物业管理专职

4、机 构，配备专职管理人员，负责指导业主大会、业主委员会的 成立、选举、换届和备案工作，监督业主、业主大会、业主 委员会开展自治管理活动，协调处理业主、业主大会、业主 - 2 - * 委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷。 社区（村）负责辖区内业主大会、业主委员会的日常指 导监督工作，参与业主大会成立、业主委员会选举、物业服 务项目考评等相关工作。 物业管理工作纳入政府年度任务目标考核体系。 第七条县（区、市）人民政府、开发区管委会应当加 强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立物业管理联席 会议制度，健全物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，协 调解决物业管理中的重大问题。 联席会议由街道办事处（

5、乡镇人民政府）、社区、房地 产、价格、公安、民政、司法、环保、城市管理、工商、质 监、人防等部门以及物业服务企业、业主委员会或业主代表 等单位和人员参加，由县（区、市）人民政府、开发区管委 会召集，也可以委托街道办事处（乡镇人民政府）召集。 第八条房地产、价格、公安、民政、司法、环保、城 市管理、工商、质监、人防等行政管理部门和城市管理综合 执法机关等应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安 全、物业服务收费、治安消防、秩序维护、环境卫生、房屋 和设施设备维护使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉 登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。法律、法 规没有规定或者规定不明确的，由市、县（区、

6、市）人民政 府、开发区管委会确定。 供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务 - 3 - * 单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的 专项服务。 第二章业主、业主大会、业主委员会 第九条房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中享 有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。 尚未依法办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、拆 迁补偿等已经合法占有该房屋的，在物业管理活动中可以享 有法律法规规定的业主权利，并承担相应义务。 物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用 人。 物业使用人违反法律、法规的规定和管理规约的约定， 有关业主应当承担连带责任。 第十条物业管理区域

7、内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在 物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 第十一条物业管理区域具备法律、法规规定条件的， 街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立首次业主大会会 议筹备组，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位 代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区（村）代表 组成。房地产行政主管部门应当予以政策指导，建设单位和 - 4 - * 物业服务企业应当配合筹备组开展工作。 筹备组负责下列工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专 有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式 和内容；

8、 （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主 委员会委员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当自成立之日起30 日内，在物业所在地房地 产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府） 组织业主召开首次业主大会会议。 第十二条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位 承担。建设单位应当在物业项目预（销）售前一次性向街道 办事处 ( 乡镇人民政府) 预缴筹备经费，由街道办事处( 乡镇 人民政府 ) 代收代管。 预缴标准为物业管理区域内总建筑面积

9、5 万平方米以下 ( 含 5 万平方米 ) 的 1 万元， 5 至 10 万平方米 ( 含 10 万平方 米 )1.5 万元， 10 至 20 万平方米 ( 含 20 万平方米 )2 万元， 20 万平方米以上的3 万元。 - 5 - * 筹备经费的使用应坚持合理节俭、专户储存、 专款专用、 多退少补的原则。 第十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大 会的执行机构。业主委员会的人数应当是5 至 15 人的单数， 业主委员任期为3 至 5 年，可以连选连任。 业主委会员委员应当是本物业管理区域内的业主，并符 合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）

10、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业 主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定的组织能力； （六）具备必要的工作时间； （七）法律法规规定应当具备的其他条件。 本人及其近亲属或其他利害关系人在本物业管理区域 物业服务企业或者该企业的关联企业任职的，不得担任业主 委员会委员。 第十四条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行 下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合 - 6 - * 同； （四）及时了解业主（物业使用人）的意见和建议，监 督和协助物业服务企业履行物业

11、服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠 纷； （九）业主大会赋予的其他职责。 第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30 日内， 持下列文件征求街道办事处( 乡镇人民政府) 备案意见并报 物业所在地的县（区、市）、开发区管委会房地产行政主管 部门备案： （一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情 况； （二）业主大会议事规则、业主管理规约等； （三）业主大会会议记录和会议决定； （四）业主委员会工作规则； （五）业主委员会成立（换届）备案表； （六）

12、业主大会决定的其他重大事项。 市、县（区、市）、开发区房地产行政主管部门可结合 实际，制定业主大会议事规则和管理规约的示范文本。 第十六条业主大会会议选举产生出新一届业主委员 - 7 - * 会之日起10 日内，前任业主委员会应当在街道办事处( 乡镇 人民政府 ) 、社区（村）的监督下，将其保管的有关凭证、 档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移 交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续；逾期不移交 或损毁的，承担相应的法律责任。 第十七条召开业主委员会会议，应当告知相关的社区 （村），并听取社区（村）的建议。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配 合相关社区（村）依

13、法履行自治管理职责，支持社区（村） 开展工作，并接受其指导和监督。 第十八条业主委员会未按业主大会议事规则的规定 组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临 时会议情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道 办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾 期仍不召开的，可以由物业所在地的社区（村）在街道办事 处（乡镇人民政府）的指导监督下组织召开。 第十九条经业主委员会三分之一以上委员提议召开 业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主 任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处（乡 镇人民政府）组织召开或指定一名委员召集主持业主委员会 会议。 业主委员会会

14、议应有过半数的委员出席，作出的决定必 须经全体委员半数以上同意。 - 8 - * 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 第二十条业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主 合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤 销。 业主委员会不得决定依法应当由业主大会决定的事项。 业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理 区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相 应的法律责任。 第二十一条业主委员会委员不得有下列行为： （一）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有 利害关系业主提供的利益或者报酬； （二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承 揽、介绍涉及本物业

15、管理区域经营、管理等相关的业务； （三）违反物业服务合同的约定，拒交或拖欠物业服务 费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费； （四）泄露业主相关信息； （五）挪用、侵占业主共有财产； （六）其他损害业主共同利益或者可能影响公正履行职 务的行为。 业主委员会委员违反前款规定的，由业主委员会决定中 止其成员职务，并提请业主大会会议终止其成员职务。 第二十二条有下列情况之一的，业主委员会委员资格 自行终止： - 9 - * （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）丧失民事行为能力的； （三）依法被限制人身自由的； （四）在本物业管理区域物业服务企业或者该企业的关 联企业中任职的

16、； （五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 第二十三条业主委员会任期届满前3 个月，物业所在 地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会 议，进行换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产 生新一届业主委员会。 第二十四条业主委员会任期届满未能选举产生业主 委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者 业主委员会不能正常开展工作的，新一届业主委员会产生之 前，可以由物业所在地的社区（村）在街道办事处（乡镇人 民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，相关档 案资料、印章及其他财物可以由社区（村）代为管理。 第二十五条业主委员会应建立信息公开制度，设立信 息公示栏及工

17、作意见箱，定期公布工作情况，接受业主监督。 业主可以查阅业主委员会工作资料，并有权就涉及自身 利益的事项向业主委员会提出质询，业主委员会应当予以答 复。 第三章物业服务企业 - 10 - * 第二十六条一个物业管理区域由一个物业服务企业 提供物业服务。 物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，并在资 质等级许可的范围内从事物业服务活动。 从事物业管理的人员应当按照规定取得职业资格证书。 不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证 书。 第二十七条已成立业主大会的物业管理区域，经专有 部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的 业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的

18、 资质等级及服务内容。 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘 的物业服务企业签订物业服务合同。 第二十八条物业服务企业应当将下列信息在物业管 理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新： （一）企业营业执照、资质证书、服务投诉电话； （二） 物业服务内容、物业服务标准、收费项目及标准、 计费方式、收费依据等有关事项； （三）房地产、价格、公安、规划、城市管理、工商、 环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。 第二十九条物业服务企业应当按照有关法律、法规和 物业服务合同规定以及有关物业服务行业技术标准提供专 - 11 - * 业化的服务，不得降低服务标准或者减少服务项目。

19、第三十条物业服务企业对服务期间因改造、维修、保 养有关物业或者配置固定设施设备而形成的下列技术资料， 应当建档保存： （一）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊 通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用 部位档案及其维修、养护记录； （二） 物业管理区域内的给排水管道、水箱、 加压水泵、 电梯、天线、照明设施、供电线路、燃气管道、消防设施、 安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备 档案及其运行、维修、养护记录； （三）物业服务企业或者建设单位与相关专营单位签订 的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等 书面协议； （四）住宅装饰装修管理资料； （五）

20、物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重 要资料。 第三十一条房地产行政主管部门应当建立物业服务 企业信用信息系统，对物业服务企业、物业服务项目实行动 态考核考评管理，考核考评结果计入物业服务企业信用档 案，作为企业信用等级评价、资质升级、物业管理招投标、 物业管理项目创优达标等活动评审的依据。 公安、质监、消防、税务、供电等部门和单位，应当提 - 12 - * 供相关业主、业主委员会、物业服务企业违法违规行为记录 或物业服务项目年度专项考评结果。 第三十二条市房地产行政主管部门负责三级物业服 务企业资质证书的颁发管理及二级以上企业的资质申报审 核工作。 一级、二级及本市三级资质的物业服务企

21、业，可以在全 市范围内从事物业服务活动；非本市登记注册的一级、二级 资质物业服务企业在本市从事物业服务活动的，应当在本市 设立分公司；非本市三级（含暂定）资质的，应当在本市申 请资质。 物业服务活动应当接受物业所在地市（县、市）房地产 行政主管部门的监督管理。 第三十三条从事物业服务的人员应当按照有关规定， 参加物业管理相应的职业教育培训。 物业服务企业的电力、锅炉、电梯、消防、高空作业等 从业人员，应当具备相应的从业资格。物业服务企业委托或 聘用具备相应资质的单位及个人，应当明确各自的安全管理 责任和义务。 第四章前期物业管理 第三十四条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物 业服务企业之前，

22、由建设单位选聘具有相应资质的物业服务 - 13 - * 企业实施的物业管理。 第三十五条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建 设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服 务企业；投标人少于3 个或者住宅规模较小的，经物业所在 地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相 应资质的物业服务企业。 提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有 相应资质的物业服务企业。 第三十六条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建 设单位，应当在物业预（销）售前按照规定完成物业服务项 目招标工作，并向房地产行政主管部门备案。 建设单位与物业服务企业应当参照前期物业服务合同 （示范文本）签订前期物

23、业服务书面合同。 第三十七条建设单位在预（销）售物业前，应当制定 临时管理规约，将临时管理规约、前期物业服务企业的资质 等级、服务标准和收费标准等作为物业买卖合同的附件；物 业买受人应当对遵守临时管理规约、认可前期物业服务等作 出书面承诺。 第三十八条建设单位应当按照建设工程规划要求，配 建不少于总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房 （包括业主委员会工作用房）。未按规定配建的，不予竣工 备案。 物业管理用房配建的面积和位置，应当有利于物业管理 - 14 - * 服务活动的开展。建设单位应当在申报新建物业项目规划 时，征求物业所在地房地产行政主管部门的意见，以确定物 业管理用房的面积、位置

24、。 分期开发的物业服务项目，不能足额提供当期物业服务 用房的，建设单位应当提供临时物业服务用房。 物业服务用房应当具备水、电、暖等基本使用条件。 第三十九条依法应当属于全体业主共有的物业管理 用房、公共厕所、机动车停车场（库）、永久性自行车库等 配套设施，任何单位和个人不得买卖或抵押；未经业主大会 同意，不得占用或者改作他用。 建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当将前款规 定的配套设施一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿 上予以记载，不颁发房屋权属证书。 第四十条前期物业服务合同约定期限届满，未成立业 主大会或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业 的决定，前期物业服务企业自愿按照

25、不低于原合同约定的服 务标准且不高于原合同约定的收费标准继续提供服务的，可 以继续服务至业主大会作出选聘或续聘决定为止。 第四十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限 和保修范围承担物业服务项目的保修责任，其他项目的保修 期限由建设单位和施工单位在施工合同中约定。 第五章物业管理服务 - 15 - * 第四十二条物业服务企业按照物业服务合同的约定， 提供相应的服务，收取物业服务费，接受业主（物业使用人）、 业主大会和业主委员会的监督。 物业服务合同的约定对物业服务企业和全体业主（物业 使用人）具有约束力。 物业服务企业应当定期听取业主（物业使用人）、业主 大会和业主委员会的意见和建议，配合社区

26、（村）做好相关 管理工作。 第四十三条物业服务合同应当包括下列内容： （一）物业基本情况； （二）物业服务的内容与质量； （三）物业服务费用； （四）物业的经营与管理； （五）物业的承接验收； （六）物业的使用维护； （七）专项维修资金； （八）违约责任； （九）其他事项。 物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得 约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政 管理职责。 第四十四条物业服务合同期限届满3 个月前，业主委 - 16 - * 员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服 务企业，并书面报告物业所在地房地产行政主管部门、街道 办事处（乡镇人民政府）和社区（村）。

27、 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10 日内， 向业主委员会移交相关档案资料。 第四十五条实行物业管理重大事件报告制度。 物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应 当按照应急管理有关规定启动应急响应程序，向房地产行政 主管部门、街道办事处( 乡镇人民政府) 及社区（村）、相关 专营单位等进行报告，并采取措施： （一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身 伤亡或者危及建筑物安全的； （二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠 自身能力难以排除，可能危及业主、物业使用人及建筑物安 全的； （三）物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物 业服务中断，严重影响业主和物业使

28、用人正常生活的； （四）发生群体性事件； （五）发生业主、物业使用人非正常重大伤亡事件； （六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的事件。 第四十六条物业服务企业可以在房地产行政主管部 门的指导下，按照自愿原则，加入市物业协会。 市物业协会应当按照国家和省有关规定，建立和完善物 - 17 - * 业服务企业以及物业服务从业人员自律制度，组织业务培 训，协助政府有关部门调解物业服务矛盾纠纷，配合房地产 行政主管部门建立健全信用档案，加强行业诚信自律建设， 促进行业健康发展。 第四十七条物业管理实行有偿服务，遵循合理、公开 以及收费标准与服务标准相适应的原则。 住宅前期物业服务、保障性住房物业服

29、务收费执行政府 指导价；非住宅物业服务和业主大会成立后的住宅物业服务 收费实行市场调节价。 物业服务费按房屋建筑面积计收，可按月、 季、年收取， 也可预收，但预收期限最长不得超过12 个月。 物业服务企业不得擅自设立收费项目和标准。 第四十八条业主（物业使用人）应当根据物业服务合 同的约定，按时足额交纳物业服务费。未按时足额交纳的， 物业服务企业有权要求限期交纳。拒不交纳物业服务费的， 物业服务企业可以要求业主委员会协助催交，也可以向物业 所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）申请调解， 或者向人民法院提起诉讼。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费 的，从其约定，业主负连带交

30、纳责任。 第四十九条已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业 买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳；已交付 给物业买受人的物业，其物业服务费由买受人全额交纳。 - 18 - * 业主转让物业时，应当告知物业服务企业并及时结清物 业服务等费用。 物业服务企业不得以停水、停电等方式催缴物业服务等 费用。 第五十条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、 生活垃圾处理等专营服务单位应当直接向最终用户收取费 用。不得强制物业服务企业代收上述费用，也不得因物业服 务企业拒绝代收而停止提供服务。 委托物业服务企业收费的，应当签订书面委托协议，物 业服务企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手 续费

31、等额外费用。 专营服务单位应按照发票使用管理规定，为物业服务企 业向业主开具相关发票提供便利条件。 住宅物业区域内共用设施设备的维护管理、保洁、绿化 等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热等价格应当按 照国家及省价格主管部门的规定执行。 第五十一条业主（物业使用人）使用物业，应当遵守 法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通 行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有 利于物业的安全使用、维修养护的原则，处理相邻关系。 物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维 修、养护时，相关业主（物业使用人）应当给予配合。 物业服务企业应当对相关部门进入物业管理区域履行 - 1

32、9 - * 职责提供便利条件并予以积极配合。 第五十二条业主（物业使用人）对房屋进行装饰装修 时，应当遵守有关规定。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注 意事项书面告知业主（物业使用人）、装修企业，并签订装 饰装修协议。协议应当包括下列内容： （一）装饰装修工程的实施内容； （二）装饰装修工程的实施期限； （三）允许施工的时间； （四）废弃物的清运与处置； （五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； （六）其他需要约定的禁止行为和注意事项； （七）管理服务费用； （八）违约责任； （九）其他需要约定的事项。 物业服务企业应当加强对装饰装修活动的检（巡）查， 对业主违反有关规定的行为及

33、时进行劝导、制止，劝导、制 止无效的，应当及时向相关行政主管部门报告。 物业服务企业应当为业主装饰装修提供必要的便利条 件，不得参与、支持、纵容有关人员强制向业主销售、搬运 装饰装修材料、家居物品。 第六章物业的使用与维护 - 20 - * 第五十三条物业管理区域划分，以建设工程规划许可 证批准的范围为基础，遵循相对集中、便于管理的原则，综 合考虑供热、供水等相关配套设施设备及社区建设等因素， 应当遵守下列规定： （一）新建住宅小区，包括分期建设的，按照小区整体 规划设施范围划分为一个物业管理区域； （二）非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设 备，能够封闭管理的，划分为一个物业管理区域；

34、 （三）根据城市详细规划，确定整合为一个居住区或者 组团的，划入一个物业管理区域； （四）地理上自然连接、规模较小的住宅小区，经各区 域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数 过半数的业主同意划分为一个物业管理区域的，可以调整为 一个物业管理区域； （五）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区 域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区 域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数 过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的，可以调整为 多个物业管理区域。 第五十四条新建建设项目开工建设前，建设单位应当 持房地产开发项目核准或备案文件、土地使用证、建设用地 规划许可

35、证、项目规划设计方案等资料向本辖区房地产行政 - 21 - * 主管部门提出物业管理区域划分书面申请。 房地产行政主管部门应当按照本办法第五十三条规定， 在征求街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）意见后划 定物业管理区域，并书面告知建设单位。 建设单位销售物业，应当将物业管理区域四至界限在物 业买卖合同中明示。 第五十五条已经建成并交付的物业，尚未划定物业管 理区域或者需要调整物业管理区域的，其所在街道办事处 （乡镇人民政府）、社区（村）应当在征求业主意见后，向 房地产行政主管部门提出划分或者调整物业管理区域书面 申请。 房地产行政主管部门应当按照本办法第五十三条规定， 划定或者调整物业管理

36、区域，并予以公示。 第五十六条物业管理区域不得有下列行为： （一）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地； （三）私圈、私占、私建停车场地； （四）擅自设置摊点或者集贸市场； （五）随意倾倒或者堆放垃圾、杂物； （六）侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施； （七）擅自在建（构）筑物屋顶、外墙上安装、放置、 悬挂、张贴物品或者涂写、刻画； （八）违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正 - 22 - * 常生活； （九）违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质， 存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品； （十）违反规定停放车辆或者不按照规定行车路

37、线行 驶； （十一）违反规定饲养动物； （十二）其他违反法律、法规和管理规约的行为。 第五十七条街道办事处（乡镇人民政府）、社区 （村） 或者物业服务企业（管理单位）应当对物业管理区域内违反 本办法第五十六条规定的行为进行巡查。发现违法行为的， 应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的，应当及 时向有关行政主管部门报告。 有关行政主管部门在物业管理区域内的具体管理职责 分工，按照有关法律、法规规定执行。 建筑共用部位和共用设施设备，不得擅自改变用途。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当事 先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并不得 影响物业正常使用功能和业主的正常生活

38、。经营所得收益应 当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定 使用。 第五十九条住宅小区内规划建设的专用车库和停车 场（位），由物业服务企业提供服务的，可以按照规定收取 车辆停放服务费。 - 23 - * 物业管理区域内的机动车停车场（库、位），应当首先 满足本物业管理区域内的业主（物业使用人）使用。 业主对机动车辆保管有特殊要求的，由业主和物业服务 企业另行签订机动车辆保管合同。 第六十条业主应当按照国家有关规定交存住宅专项 维修资金，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的 维修和更新、改造，不得挪作他用。 第六十一条房地产行政主管部门应当根据建筑安装 工程造价，合理确定、调整

39、、公布每平方米建筑面积交存首 期住宅专项维修资金的数额，并及时公布。 建设单位出售房屋时，应当按照标准向业主代收首期住 宅专项维修资金并交存至物业所在地房地产行政主管部门 设立的住宅专项维修资金专户。 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得 将房屋交付买受人。 住宅专项维修资金分户账面余额不足首期交存额百分 之三十的，应当按照规定续交。 第六十二条物业服务合同期限届满3 个月前，业主大 会和业主委员会应当选聘或者续聘物业服务企业。 业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，应当书 面通知解聘原物业服务企业。原物业服务企业应当在收到解 聘通知之日起10 日内与业主、业主大会或业主委员会

40、办理 移交手续并退出物业管理区域；新聘物业服务企业应当在原 - 24 - * 物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会或业 主委员会办理交接手续并进驻物业管理区域。 原物业服务企业拒不按规定退出物业管理区域的，业 主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过房地产行政主 管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区 域，办理交接手续。 第六十三条物业服务企业违反物业服务合同约定提 前终止物业服务合同的，应当提前3 个月通知业主、业主委 员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物 业服务企业不得停止服务。 第六十四条物业服务企业退出物业管理区域时，应当 向业主委员会移交相关资

41、料和财物，并配合新的物业服务企 业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交街道办事处 （乡镇人民政府）、社区（村）代管。 第六十五条物业服务企业退出物业管理区域，业主、 业主大会未选聘新的物业服务企业的，应当由全体业主共同 承担管理责任；环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视 等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当 履行相应的社会管理职能；街道办事处（乡镇人民政府）、 社区（村）应当根据业主请求，指导和协助业主召开业主大 会，选聘新的物业服务企业。 第六十六条物业服务企业为满足管理需要，投资建 设、完善物业管理区域配套设施或维修、改造共用部位、共 - 25 - * 用设施设备的，

42、应当征求业主意见，经专有部分面积占建筑 物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，方可 实施。 未按规定征求业主意见的，视为物业服务企业自愿投 资，物业服务企业不得要求业主或他人承担相关费用。 第七章职责分工 第六十七条市房地产行政主管部门负责全市物业管 理行业的监督管理工作。履行以下职责： 1.负责拟定全市物业服务市场的发展规划和计划并组 织实施，负责拟定全市物业管理的政策性指导意见并监督落 实； 2.负责对县（区、市）、开发区管委会房地产行政主管 部门的业务指导和监管； 3.负责全市三级（暂定）物业服务企业资质审核、审批 及二级以上物业服务企业资质初审、上报工作； 4.负责全市物业服

43、务企业考核、评价、信用档案建立和 管理工作，负责物业服务企业从业人员管理工作； 5. 按照分级负责、属地管理的原则，受理并协调解决有 关物业管理的投诉和纠纷； 6.指导各县（区、市）、开发区前期物业服务招投标管 理工作，负责组织市城区前期物业服务招投标管理和前期物 - 26 - * 业服务合同备案工作； 7. 指导各县 （区、 市）、开发区住宅专项维修资金交存、 使用、管理等工作，负责市城区住宅专项维修资金交存、使 用、管理等工作； 8.指导各县 （区、 市）落实新建住宅小区综合验收制度， 负责市城区新建住宅小区综合验收工作； 9.指导市物业协会工作。 第六十八条县（区、市）人民政府、开发区管

44、委会房 地产行政主管部门负责本行政区域物业管理行业的监督管 理工作，组织对物业服务项目进行综合考评；建立健全物业 管理服务投诉处理机制，建立物业服务企业信用信息系统； 指导属地街道办事处（乡镇人民政府）开展业主大会成立、 业主委员会选举、换届和备案等日常监督管理工作。 第六十九条价格行政主管部门负责物业管理活动中 的价格监管工作，履行以下职责： 1.建立与市场经济相适应的物业服务价格调整机制，开 展物业服务成本监审，制定、调整物业服务政府指导价标准 并及时向社会公布； 2.监督检查价格公示制度落实情况，依法查处价格违法 行为。 第七十条公安部门负责监督指导物业管理区域内的 治安防范、日常消防管

45、理等工作，履行以下职责： 1.负责物业管理区域内的人口管理、治安管理，指导督 - 27 - * 促业主大会、业主委员会和物业服务企业建立公共秩序维护 制度，落实各项治安防范措施； 2. 依法查处违反各类中华人民共和国噪声污染防治 法的行为； 3.依法查处物业管理区域内的消防安全违法行为； 4. 监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业对共 用消防设施进行维护管理，对共用部位开展防火检查、巡查 及消防安全教育宣传等工作； 5. 监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业规范 各类交通标识设置、停车位划分、行车路线制定等交通安全 行为，会同相关部门在物业管理区域外城市道路上划分临时 停车位，缓解

46、小区停车难问题。 第七十一条民政部门负责物业管理区域内的民政事 务管理工作，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企 业、建设单位做好住宅区和楼群命名、门牌编号、殡葬管理 及物业行业协会的监督指导等相关工作。 第七十二条司法部门负责物业管理区域内的人民调 解工作，解决物业管理区域内有关物业使用、维修、养护、 管理和物业交接中发生的各类矛盾纠纷。 第七十三条环保部门负责物业管理区域内的环境保 护监管工作，指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企 业开展物业管理区域内的环境保护工作，依法查处影响业主 正常生活的烟尘、噪声、烟油污染或废弃物超标等违反环境 - 28 - * 保护规定的违法行为。 第七

47、十四条规划和城市管理部门负责物业管理区域 内的规划、绿化、环境卫生等监管工作，履行以下职责： 1.提出物业管理用房、业主委员会工作用房、公共厕所、 环卫垃圾、永久性自行车停车库（场） 、机动车停车库（场） 、 绿化设施、公共体育场地和设施等各类配套设施的规划设计 指标，并在建设工程规划方案、规划许可、用地规划许可及 规划认证等相关规划设计文件中明确位置、面积等相关内 容； 2. 依法查处物业管理区域内擅自改变住宅外立面、建筑 结构、各类共用设施设备主要使用功能及擅自搭建建筑物、 构筑物等违法行为； 3. 依据法律、法规和相关技术规范，审核物业管理区域 的绿化方案，指导监督业主大会、业主委员会、

48、物业服务企 业开展物业管理区域内绿化管理工作，依法查处擅自改变绿 化用地、改变原设计条件等违法行为； 4. 指导监督物业管理区域内的环境卫生工作，实施有关 城市市容环境卫生管理的法律、法规和规章。 第七十五条工商行政主管部门负责物业管理区域内 的工商行政监管工作，履行以下职责： 3. 加强物业服务各类合同的监管。协助房地产行政主管 部门制定相关的合同示范文本； 4.依法查处物业服务企业利用合同实施欺诈或利用合 - 29 - * 同格式条款侵害业主合法权益的违法行为； 3. 依法查处无工商营业执照从事物业管理服务活动的 违法行为； 4.依法查处物业管理区域内的违法广告和违法经营行 为。 第七十六

49、条质监部门负责物业管理区域内的质量监 督工作，指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企业落 实特种设备安全运营管理制度，依法查处违反质量监督规定 的违法行为。 第七十七条体育部门负责本行政区域内的全民健身 工作，依托基层体育部门、街道办事处，对所属物业管理区 域内指导组织开展全民健身活动。 第七十八条人防部门负责物业管理区域内人防工程 使用维护的监管工作，履行以下职责： 5.指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企业开展 人防工程管理、维护和使用工作，依法查处不按规定维护管 理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设 备及其他危害防空地下室安全使用效能等违法行为； 6.负责物业管理区域内平战结合人防工程对外开放的 管理工作。 第七十九条电部门负责物业管理区域内的供电管理 服务工作，履行以下职责： 2.指导业主大会、业主委员会和物业服务企业建立健全 - 30 - * 配电设施运行维护管理制度，完善居民用电档案，严格执行 供电技术标准和操作规程，确保安全用电； 2. 履行电力普遍服务义务。做好物业管理区域内直供电 户居民的计量、收费、服务等工作；配合价格行政主管部门 加强合表供电小区收费监管，依法查处侵害居民用电权益的 违法行为。 第