1、新旧物业交接服务方案1、组织成立成立世纪城天鹅湖小区物业交接查验小组：移交单位：原物业监交单位：世纪城天鹅湖小区小区第一届业主委员会承接单位：金地物业1）总协调：世纪城天鹅湖小区小区第一届业主委员会下设六个交接工作小组：工程组，环境布置组，文件资料组，财务组，固定资产组，协调组。各组交接验收工作内容如下：2）工程组：各变配电室及设备、地下排污泵、风机、地面各管道阀门井、监控中心及设备、电梯系统、水泵房及设备、水箱（池）间及水箱（池）、停车场、消防控制室及设备、小区地面消火栓、小区路灯、信报箱、远程抄表系统（水、电、气）、总水表及阀门。3）秩序环境组：接管验收当天园区环境景观及安防、消防系统。4
2、资料组：确定已入住业主总户数、装修总户数、业主档案资料以及装修资料的交接，并记录是否完整，重点：验房单、报修记录、临时管理规约承诺书、产权面积清册以及业主留存物业的证明资料；以上资料需三方（业委会、原物业、金地物业）签字确认；5）财务组：负责与原物业核对物业各项收费清单，交接物业费、装修管理费、装修押金、有线电视初装费等。6）固定资产组：原物业交接清点现场固定资产数量。7）协调组：负责与原物业、业委会、金地物业公司之间现场的沟通协调工作。2、接管验收交接查验方案（1）标准1）相关标准按照成都市物业管理条例标准；2）各组按照具体分工内容，依照有关标准进行接管验收，并做好各项记录和跟进工作；3）
3、交接查验是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和设备设施的有效性为主要内容的再检验；4）明确交接方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为后期管理提供法律依据。2.交接工作的内容及时间要求：序号工作内容执行人配合部门完成曰期L业委会、原物业明确债、权、利；资料2、与业委会、原物业确定以前签署合同的续约问题和资金结算问题；3、外联与各政府部门接洽（有经济来往的交接时最好到现场进行监督与相关事项说明）组协/调组4、与原物业确定关键业主；接管各项入驻期财务1间的各种原始档案资料组5、业委会、原物业、金地物业公司协商进场查验工作和人员进场后的办公场所及生活区等问题。2L工程人员一同配合对每
4、栋楼进行查验，工3人一组。对配电室、水泵房、中水泵房、二程次交换站及温泉水房等配套设施进行查验；组对资料的交接（包括工程资料、设备设施资料等）对设备设施特殊工具的交接；2、协调各部门处理其他事宜；3、当天工作总结。3L查验中控室、监控室设备安装情况及灭火器具的配置情况、消防设施配备情况2、协调各部门及甲方处理其他事宜；3、当天工作总结。秩序环境组4L财务人员进行交接并统计相应的数据；财务组5L环境工作人员进行交接并制定工作计划2、管理处环境负责人协调各部门及甲方处理其他事宜3、当天工作总结。秩序环境组6L对小区内的人群进行分析与研究；2、客服部、安保部、工程部制定各部门接管后的工作计划；3、制
5、定各项应急预案；4、制作公司标识及配置改观项；5、制定答客问等准备工作。金地物业7L发安民通知告知小区业主；2、现场办公室装修及布置，制作前台等事项。金地物业8L各小组将发现的问题汇总；金地物业注：交接当天完毕后召开例会汇报总结各项目组交接工作情况。3、查验后不合格项的处理召开由业委会主持的交接查验小组专项会议，对查验中发现的遗留问题进行确认；并把查验出来的不合格问题汇总并形成汇总表格，汇报至业委会。1）遗留问题的登记确认对资料承接中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，交接查验小组应当将问题逐项记录在交接查验资料遗留问题登记表中并交业委会相关人员签字确认；对物业硬件设施交接查验中发现的不合格
6、等问题交接查验小组应当将问题逐项记录在交接查验设备设施问题登记表中并交业委会人员签字确认；2）资料遗留问题交接查验小组应当积极同前期物业联系补充，必要时业委会领导应当协助进行；3）不易解决的问题对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，金地物业应当以备忘录的形式将问题登记后交给业委会进行备忘；全体交接人员要团结协作、密切配合，遇事不得互相推诿；严格请示汇报制度，要遵守工作时间，坚守工作岗位，努力做好世纪城天鹅湖小区的交接工作。4、承接查验项目明细(1)资料组分组直验内容原物业业委会金地物业备注L业主档案及明细(包括已更换房屋的业主资料)2、电话接听记录3、钥匙托管协议4、缴费清单5、报修记录
7、6、产权面积清册、验房单、维保记录一、资7、临时管理规约承诺书料组8、装修协议、装修申请9、装修巡查记录10、开发商与业主签订的各功赔偿议Ils关键业主资料12、开发商提黑密勿业的实测面积表复印件13、开发商委托物业代收的资料(2)财务组和秩序组查验内容翩喔金地物L装修押金;2、装修管理费;3、装修人员出入证押金；二财禅4、水费、电费押金（物业替业主购买水、电、燃气押金）；5、入住时预收的物业管理费清单；三秩L设备设施清单;2、道闸数量及完好情况；3、灭火器数量及完好情况；4、安防监控设备运行情况；5、消防中控室设备运行情况；6、消火栓：消防水龙带、枪头、接合器、外观；7、消防井数量及内部设备
8、3)工程组一一项目建设资料查验内容原物业喔会SttE物业备注(一)项目建设资料L国家建设征用土地通知书及红线图复印件；2、同意使用土地通知书复印件；3、建设用地批准书复印件；4、建设工程规划许可证复印件；5、市规划局建设工程报建审核书复印件；6、建筑设计防火审核意见书复印件；7、建设工程规划验收合格证复印件/工程组8、建设工程竣工验收质量认定书复印件；9、建筑工程竣工消防审核意见书复印件；10、单位工程质量综合评定表复印件IIls公共安全技术防函，程设施使用证复印件；12.通信管弊各分处L程竣工验收书/验收报告复印件；13、供水协议书复EM牛、供用电合同复印件；15、同意供电通知复印件；1
9、6、申请门牌呈批表复印件、通邮申报表复印件；（4）工程组物业产权资料和建筑工程技术资料查验内容原物业喔会物业备注（二）物业产权资料：销购斗（出生产权m建筑面积等）复印件；（三）建缸程技术费料：1、工程合同及开、竣工报告复印件I2、工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）复印件；3、隐蔽守垂!掇证复印件；4、竣工验收证明书复印件；5、主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件；三、工程组6、新材料、构配件的鉴定合格证书复印件；7、建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件；8、其它项目唆工图（绿化、景观、二次装修等）原件；9、各分mWLL程验
10、收表/测试；查验内容i喔会碘物业备注（四）设备资料-供电系统L高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）元件；2、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸.机房厘L产品合得正安装配件清单等）原件；3、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说日月拉产品合格隋原件；4、配资料（生产单位、技术皴攵说明书、检测报告、产品合格证三、工程组等）原件；5、灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件；6、配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件
11、7、园区电气预埋线图;查验内容原物业喔会SttE物业备注（六）设备踊电梯系统L电弟设备参数（型号、娄量额薄建、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原件；2、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件；3、电梯设备检验记录、运行许可证原件；4、国家特种设备档案复印件、年检资料；（七）设备资料-消防系统L消防自动报警、消防广播、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）元件；三、工2、随机资料（安装使用说明书、维护保养程组手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件；3、
12、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件；5、消防验收合格证书复印件、消防定期检测报告；5、承接查验及料清单(1)产权资料L项目开发批准报告；2 .规划许可证；3 .投资许可证；4 .土地使用证；5 ,工程开工许可证；6 .用地许可证；7 .用地红线图。(2)综合竣工验收资料：L竣工图(包括总平面布置图、单体建筑、结构、水暖、电、气、设备、房屋管线布线图、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；2 .建设工程竣工验收证书；3 .公共配套设施综合验收合格证书；4 .供电协议书、许可证；5.供气协议书、许可证；6 ,
13、有线电视合格证；7.通讯设施合格证；8 .电梯使用合格证(年检合格证)；9建筑消防验收合格证书；10 .燃气工程验收合格证书；IL智能化系统(监控、门禁、对讲、远程抄表等)验收合格证书；12.实测面积报告。(3)施工设计资料：L地质报告书；2 .图纸会审记录;3 设计变更通知单；4 .工程预决算报告书；5 .重要的施工会议纪要；6,隐蔽工程验收记录；7 .沉降观测记录;8 .钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；9 ,新材料、新配件的鉴定合格证书；10 .沙浆、混凝土试块试压报告；IL供水的试压报告；12 .其他可能会影响将来管理的原始记录；13 .供水、供暖的试压报告。14 )机电设备资料：L各
14、种设备安装合同；2,设备出厂合格证；3,设备使用说明书；(要求中文)4,设备安装、调试报告；5,设备保修卡、保修协议。(5)业主资料：已购房及配套设施的业主姓名、位置、建筑面积、联系方式等；(6)物业质量保修文件和物业使用说明文件住宅质量保证书、住宅使用说明书。6、项目原物业交接退场6.1 退场交接原则顼目的原物业退场交接是原物业管理公司按照有关法规、规章和规范对项目规划、设计的要求，开展项目交接工作，对单位公共服务配套设施、机电设备设施、环境卫生设施、项目场地等进行整体和全面性的交接。整个交接过程将实行逐项交接制度，严格按照项目设备清单进行交接，逐台逐个开展现场清点及功能检测、不留存交接盲区
15、严格按规范执行，同时将做好退场交接记录并由各方签字，为日后项目的原始资料进行备案，亦为业主提供优质的服务打下良好硬件基础。6.2 退场交接目的明确交接各方的责任与权利关系；提供项目交接退场文件；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全；为日后物业的管理创造条件退场交接是物业管理的重中之重，成功的退场交接可以保障业主利益及为日后的物业管理工作奠定成功基础。7、原项目人事安排7.1 岗位交接根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录，我公司派人对原物业管理公司的保安部、工程部、客户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接，并以文字说明交
16、接完毕，经双方确认签字。7.2 人事安排在原有人员人事安排上，本着双向选择，择优安排，加强培训的原则，充分考虑原有员工的个人意向与职业特长，合理安排，调动其工作积极性与主动性，发挥潜能，实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未达到岗位要求的员工，要组织培训、考核，使其达到上岗要求，确保服务质量，维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动，积极做好人事的各环节工作，手续齐备、快捷。做到留者安心，离者舒心。7.3 劳动关系对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员，应办理相关的人事手续，即终止与原物业管理公司的劳动关系，与我司签订劳动合同，并根据我公司的整体工作布置，安排在原项
17、目部或我公司其他项目部的相应工作岗位。8、交接应急预案预案可能出现的问题应急措施可能带来的风险应对措施原物业公司与厂家或商家沟通获取，明确二次移交时间；原物业公司提供厂家或商家联系方式负将项目移交清责人，新物业公司负责完善，发生相关资单提交给甲对项目情况费用由原物业承担；料项目资方，由甲方按了解原物业公司与建设单位未移交的资料须移料移交清单内容向原不够，导致由原物业公司提供未移交的清单和交接交不全物业索取，并后期工作开表，经甲方确认后，由甲方牵头新物业明确移交时展难度增公司跟踪建设单位获取完善；间。大。部分资料可以通过互联网由新物业公司士生，IJUlI开展完善业主资料工作，对缺失业主资料进行重
18、新收集。交接时，明确获取技术文件，熟悉设备性能，现场准人为破坏物业人为破坏情确判断人为故障原因；情况不发现人为破坏问题及时提交给甲方，由工出现人况，提出相关明，责任划甲方转交给原物业进行整改，明确下次程为破坏证据，以书面分不查验时间，查验无误方可进行交接；查验情况形式约定责任划分。清，导致后期大量消耗内部资源。在现场交接时，能提出人为破坏依据，向甲方提供证据，在交接沟通会议中明确处理方法，以书面形式约定人为破坏的违约责任。对于工程遗留对工程遗留问题进行分类；问题，明确原建设单位遗留的问题必须提供交接物业处理完善单，由建设单位确认；时间或由甲工程遗留问题建设单位遗留的问题由甲方牵头查方、原物业、
19、若看合同的保修期，新物业负责跟踪新物业委托第没处理好，可修复情况；对于已过保修期的遗留三方对维修费能影响业主日问题，可由甲方出面协调对个别问历史工用进行评估，常生活题动用专项维修基金来实施。程遗留由新物业实及增加项目管问题施。理风险对原物业不交建议甲方在新旧物业交接前与原物业关系社区民警、甲方、社区街道、新物业公司在交接前一周约见原物业公司，明确双方交接事宜，明确各自接以及30日组织召激分工，约定各交接小组的负责人，言语、开一次协调化导致交接工同时每个交接小组都应由甲方的人肢体冲会，明确会议作员参与；突情形参加单位及组难以开展，出明确工作中的责任划分，并以书面的处理织分工。现关系恶化对形式约定
20、工作界线。公司声誉造成一定影响。对该部分人员进行分流，分关别带到几间会对后期工作的系个别业客室让其休展协主不满息，并做好安开产生不必要调小区物抚和解释工的明确个别业主不满原因，针对原因业更换作。困难，影响公开展安抚和解释工作。司声誉。征求招标人的可能出现难以建立关键业主，加强与业主关系维意协护工见和建议；因特殊原因需给予个别甲方成员费用减免的，可向集团报批。调的业主，使关系维护工作难度大。作。集团对物业垫资进行评估；物业垫资的用途、金额由甲方确认；垫资费用由甲方确认后，纳入项目管物业垫对垫资风险进造成项目亏理成本；资风险行规避损，给公司垫资费用逐月从物业收益中计提。带来损失。预算亏对部分设备设
21、施的维修可以纳入专项损与合造成项目运维修基金维修范围内；同规定重新评估，并作难度增增加物业的共用部位的收益比例（车场差额较建立新预算。大，项目亏收入、经营性收入等。大损。提前开通项目财责任人办公系务资金不统及权限，申备用金不到管能及时请所要使用的位造成工作理至1位费用难以开展提前向公司申请备用金原物业人员分流及劳陷入员工与旧物业的劳资纠纷，增避免员工与旧物业的劳资纠纷，如有员工与旧物业存在劳资纠纷，可提供劳动保障部门的咨询电话与网站；如需聘用原物业员工，可与原物业沟通，让其相应的工资，并结束劳动关资纠纷避免员工与旧加不必要的系，达到我司招聘标准的，可让员工人情形物业的劳资纠纷。工作难度。直接上
22、班。事甲方对进行充分的沟存在异议致如甲方提出对项目责任人和管理人员更于项目通与交底，并使矛选聘的标准，双方对标准进行沟通最迭责任在工盾激化，会严重影终确人或管作中建立信任响正常工作认；理人员选聘存在异议关系，得到甲方认可的开展。项目承接后或合同签订后，项目负责人与甲方进行沟通；市场部和前期工作部对该项目拟选聘的负责人进行充分交底，包括甲方对较关注问题的或敏感问题的处理的看法的处理等；给项目责任人或管理人员在甲方面前充分展现自己的机会或平台，以便在短时间得到甲方的认可。按照人员编制，通过各种由所在城市公司总经理负责，并向集渠道招聘到团报备；位；提前15日选定公司的服务供方，明确公司内部协调项目所需人员数量要求；人员不借调，按相关人员不到位提前15日通过各种途径招聘人员，配能及时文件实施标准导致交接进合支援人员开展工作。到结算费用。场工作不能位正常开展成立一个后勤小组，对于急需的物品立即采购；按集中采购应联系供应商送货上门；物物资不急采购（三天影响工作正调配区域公司内留有的物品，如项目资能及时内）走流程申常开展需要，可做调拨。配至1位请备
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