土地一级开发项目实施计划方案.pdf

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1、. XX 土地一级开发项目实施方案 申请单位： 编制单位： 编制时间：XXXX 年 XX 月 . 目录 摘要 1 一、项目现状情况 1 二、项目规划情况 1 三、土地一级开发成本. 1 第一章项目基本情况 . 3 一、项目背景 . 3 二、项目区位情况 3 三、土地利用现状分析. 5 四、现状地上物状况 . 5 五、项目规划情况 7 第二章编制依据 . 9 一、法律法规依据 9 二、项目依据 . 9 第三章项目市场分析 11 一、XX 市房地产市场分析 . 11 二、XX 市土地市场分析 12 三、XX 区市场分析 . 13 第四章一级开发实施主要内容及开发进度 16 一、土地一级开发主要内容

2、. 16 二、本项目实施进度安排. 17 第五章征地实施方案 20 一、征地情况概述 . 20 二、征地补偿方案 . 20 . 三、征地费用构成 . 24 四、征地工作进度计划 26 第六章拆迁实施方案 27 一、现状调查 27 二、拆迁补偿方案 . 28 三、拆迁工作进度计划 34 第七章市政基础设施建设方案. 35 一、道路工程 35 二、给水工程 37 三、排水工程规划 . 39 四、电力工程规划 . 41 五、电信工程规划 . 41 六、燃气工程规划 . 42 七、供热工程规划 . 44 八、工程管线综合规划 44 九、实施要求 45 十、工作进度 46 十一、市政建设投资 46 第八

3、章土地供应方案 47 一、土地供应模式 . 47 二、土地供应计划 . 47 三、土地一级开发深度 47 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 . 47 五、资金回收计划 . 48 第九章项目投资方案 49 一、项目一级开发总投资估算 49 . 二、土地出让金估算 52 三、入市交易底价估算 52 四、土地销售收入估算 52 五、项目分期测算 . 54 六、现金流量和财务指标分析 55 第十章项目管理方案 58 一、建设计划管理 . 58 二、项目的进度计划管理. 58 三、项目管理 59 附件. 60 . 摘要 一、项目现状情况 本项目位于 XX 村，总用地面积为101.94 公顷，具体四至

4、为：东至规划XX，南 至 XX路，西至 XX路，北至 XX 路。项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施 拆迁范围），根据 XX 村委会提供地上物情况说明，共涉及XX 落村居民约 1098 户， 户口薄登记人口约3000 人，宅基地总面积约263520 平方米。本项目非居民住宅， 涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约 182600 平方米。 二、项目规划情况 依据XX镇中心起步区（暨 XX 落新村建设）控制性详细规划 及项目普测成果， 本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400 平方米，其中建设 用地面积为 740400 平方米， 代征

5、道路用地为 159868 平方米， 代征绿化用地为 119100 平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300 平方米，其中二类住宅 为 784500 平方米，公共服务设施45900 平方米，公共设施（商业金融）为260600 平方米，配套中小学为31300 平方米。 三、土地一级开发成本 本项目土地一级开发总成本为474387.37 万元，具体如下表所示： 土地一级开发总成本测算表 序号项目本项目总成本（万元）所占比例 1 前期费用1522.63 0.32% 2 征地费用117919.19 24.86% 3 拆迁费用206879.73 43.61% 4 征地拆迁不可预见

6、费24983.93 5.27% 5 市政基础设施建设费44370.39 9.35% 6 财务费用21111.09 4.45% 小计416786.97 87.86% 7 土地一级开发投资回报额（8% ）33342.96 7.03% 8 两税一费（ 5.5% ）24257.44 5.11% 合计474387.37 100.00% 楼面地价（元 /平方米）4227 - . 地面地价（元 /平方米）6407 - . 第一章项目基本情况 一、项目背景 XX 镇中心区位于 XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各 类开发建设项目的热点地区， 随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的

7、 态势。然而，由于整体规划的滞后， 这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自 管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地 景观等均需要通盘考虑， 这些公共系统问题的考虑不足， 一直以来困扰着镇区的规划 管理和建设实施。 为了推进 XX镇小城镇建设， 加快启动实施镇中心区建设， XX镇政府决定分期实 施镇中心区建设，结合XX 落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。中心起步区的 四至为：东至高压线，西至现状美树假日小区， 南至距旧村南侧现状路， 北至平海路， 规划范围面积为 146.87 公顷。 本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：东至

8、XX 落湖滨路，西至望都东路，南至七北路，北至XX路，规划用地面积为101.94 公顷。 2005 年 12 月，XX人民政府向 XX 规划委员会致函关于启动XX镇中心起步区 （暨 XX落新村建设）规划的函（昌政函 200560 号） ，原则同意中心起步区详细规 划方案；2007 年 1 月，XX规划委员会函复 关于 XX 镇中心区起步区 （暨 XX落新村 建设）控制性详细规划有关意见的复函 （市规函 2007116 号） ，提出七点意见，原 则同意了控规方案。 考虑到 XX落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同 时，由于 XX落村位于规划的XX落湖公园南侧， XX落村旧

9、村改造项目的实施对镇中 心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。 二、项目区位情况 1区域位置 XX 镇位于 XX东南端，毗邻 X 区、顺义区。距亚运村北4 公里，东距 XX机场 14 公里， XX 北部 15 公里， XX 南北贯穿全镇 6.3 公里，XX 东接 XX 机场北线高速，西 . 接 XX高速公路，横跨镇域9.5 公里。全镇占地面积56.83 平方公里，辖 29 个生活小 区（16 个居委会） 、19 个行政村。地区常住人口23.4 万人。1999 年 10 月被 XX 确定 为全国小城镇建设试点镇。XX 落村位于 XX镇的中部地区。 XX镇中心起步区【暨XX 落新村建设】土

10、地一级开发项目总面积101.94 公顷， 项目位置如下图所示： 2项目自然特征 （1）地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小， 土质大部分属于轻壤， 适宜进行 建设开发。 （2）气候气象 本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风， 夏季炎热多雨， 秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年年平均气温为11.5。一月平均气温4.9，最 低气温零下 19.1；七月平均气温25.7，最高气温达40.5。多年平均全年日照 时数为 2800 小时，年日照百分率62% 。平均降雨量约625 毫米，为华北地区降水量 较均衡的地区之一，全年降水的75% 集中在夏季。多年年平均无霜期为195

11、天，初霜 期在 10 月下旬，终霜期在4 月上旬。 （3）河流水系 XX 镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。15 公里长的温榆河绿 色生态走廊自西北向东南环镇而过，占XX镇面积近 20 平方公里。 （4）地质 本项目宗地已经聘请XX勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根 据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。 3项目区位特征 XX 镇中心起步区， 位于 XX 镇镇域中心， 紧邻规划海落湖湿地公园。 用地北靠 政府路，南邻天通苑，西靠国道XX 路，东临 XX 高速， 区位优势明显。现状镇区主 干路政府路、七北路及南北干道七星路， 均在地块用地

12、范围内， 交通可达性强。 同时， 地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接，景观资源得天独厚。 XX 镇中心起步区是XX 镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现 . XX 镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X 汤快速路东侧，定泗公路南 侧，具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻XX 路。东、北两侧均有通往六环 路的通道，西侧可直达 XX路。XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系，七 星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。 三、土地利用现状分析 1、规划用地现状权属 本项目用地范围面积约为101.94 公顷（合 1529.10 亩） ，全部为 X

13、X 镇 XX落村集 体土地。 2、规划用地现状性质 根据XX镇中心起步区（暨 XX落新村建设）控制性详细规划 、XX落村土地统计簿 及现场调查初步估算， 项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目 完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表 1-1 ：项目用地利 用现状情况 序号用地性质用地面积（万）比例（） 1 耕地35.44 34.77 2 果园2.56 2.51 3 苗圃2.65 2.60 4 农村居民点23.12 22.68 5 独立工矿15.26 14.97 6 交通用地5.72 5.61 7 坑塘水面12.21 11.97 8 沟渠4.98 4.89

14、合计101.94 100.00 四、现状地上物状况 本项目总用地面积101.94 公顷，根据 XX落村委会提供地上物情况说明， 共涉及 XX 落村居民约 1098 户，户口薄登记人口约3000 人，经过现场查勘，并依据村委会 提供的数据，获知 平均每户宅基地面积约240 平方米 ，故宅基地总面积约263520 平 方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9 成新，建筑容积率约为1.0。 . 根据村委会提供的数据，本项目非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合 金门窗厂等 8 家单位，非住宅建筑面积约182600 平方米。 项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下： 1农作物合计 590

15、 亩。其中：玉米210 亩；苜蓿 120 亩；黄豆 150 亩；小麦 110 亩； 2树木。道路两侧及项目范围内树木：槐树约800 棵，杨树约 5000 棵，柳树 约 3000 棵； 3机井 22 眼； 4坟冢 73 座； 5电线杆 50 根； 6配电室 3 座； 7鱼塘 433.95 亩； 8承包果园：苹果园110 亩，梨园 115 亩，苗圃 286 亩； 9现状乡村道路 14300 米。 图 12：项目用地现状遥感图 . 五、项目规划情况 依据XX镇中心起步区（暨 XX 落新村建设）控制性详细规划 及项目普测成果， 本项目建设用地主要为二类住宅、公共服务设施、 配套中小学及商业金融业用地，

16、规 划设计指标如下： （1）总用地面积： 1019400 平方米； 其中：建设用地面积： 740400 平方米 代征地面积： 278968 平方米 其中：代征道路用地： 159868 平方米 代征绿化用地： 119100 平方米 （2）地上容积率： 0.6-2.0； （3）总建筑面积： 1122300 平方米 其中：二类住宅： 784500 平方米 公共服务设施： 45900 平方米 公共设施（商业金融）：260600 平方米 （根据征地意向协议，其中7.7 万平方米用于 XX落村商业回迁） 配套中小学： 31300 平方米 规划情况如下图所示： 表 12：项目建设用地地块控制指标一览表 地块

17、 编号 用地 性质 用地面积 （公顷） 建筑面积 （万） 容积率 建筑密度 （） 建筑限高 （m） 绿地率 （） 备注 11 R5 3.22 1.93 0.60 30 12 40 中学 12 S3 0.43 停车场 14 R21 4.23 6.35 1.50 30 18 40 16 R21 4.08 6.12 1.50 30 18 40 18 R22 1.64 2.46 1.50 35 12 30 22 R22 1.42 2.13 1.50 35 12 30 24 R21 2.32 3.48 1.50 30 18 40 26 R21 9.65 14.48 1.50 30 18 40 28 C2

18、 1.40 2.80 2.00 40 30 30 32 R21 4.21 6.32 1.50 30 18 40 34 C2 3.63 7.26 2.00 40 30 30 35 R5 2.00 1.20 0.60 30 12 40 小学 37 R21 10.07 15.11 1.50 30 18 40 38 C2 3.93 7.86 2.00 40 15 30 42 R21 1.46 2.19 1.50 30 18 40 . 44 R21 10.65 15.98 1.50 30 18 40 46 C2 2.09 4.18 2.00 40 15 30 48 R21 5.63 8.45 1.50

19、30 18 40 49 C2 1.98 3.96 2.00 40 15 30 合计74.04 112.26 1.52 . 第二章编制依据 一、法律法规依据 1中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8 号） ； 2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305 号） ； 3XX土地储备和一级开发暂行办法（X 国土市 2005540 号） ； 4XX出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法； 5XX建设征地补偿安置办法（XX人民政府令第 148 号） ； 6XX城市房屋拆迁管理办法 (XX 人民政府令第 87 号)； 7 XX集体土地房屋拆迁管理办法 （XX人民政府令第 124 号） ； 8XX国土房

20、管局关于印发 XX房屋拆迁评估管理暂行规定的通知 （X 国 土房管拆字 20011147 号） ； 9 XX房屋估价办法（X 房地评字 1996573 号） ； 10XX 房屋土地管理局、 XX 物价局关于印发 XX 非住宅房屋拆迁评估技术标 准的通知（ X 房地评字 1999656 号） ； 11XX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（X 国土用2005 533 号） ； 12XX人民政府 2002 年 12 月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准 地价的通知 X 政发（ 2002）32 号； 13XX 国有建设用地供应办法（试行） （X政发 20056 号） ； 14 XX

21、 集体土地房屋拆迁补偿补助规定 （XX人民政府令第 4 号） ； 15XX 土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。 二、项目依据 1X 城市总体规划（ 20042020 年） ； 2 XXX新城规划（ 2005-2010 ） ； 3 XX镇总体规划（ 2002-2010 ） ； 4中国城市规划设计研究院XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】控制性详 细规划 ； . 5XX规划委员会 XX规划委员会关于 XX镇中心起步区（暨XX落新村建设） 控制性详细规划有关意见的复函 市规函 2007116 号 ； 6XXX昌测绘公司出具的普通测量成果报告书 ； 7 XXXX镇 XX 落村征地补偿安

22、置协议书 （意向协议）； 8XX镇 XX落村村民委员会出具的 XX落村房屋及地上物情况汇总表 ； 9.XX镇 XX 落村村委会关于 XX落村整体实施拆迁的说明 ； 10.XX 镇人民政府关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知； 11.XX 落村委会制定的本项目拆迁实施方案； 12.报告编制单位收集的其他资料。 . 第三章项目市场分析 一、XX 房地产市场分析 2010 年 3 月，北 X 住宅市场量价齐升，新增供应和需求环比均大幅增长。尽管 期房成交量同比下降超过30% ， 但二手房成交套数超过25000 套， 同比增长接近 30% ， 是同期新房成交套数的近3 倍，表明市场需求依然充足。 1.

23、成交：住宅成交环比增幅超过50% ，多数区县环比涨幅超过全市平均水平 2010 年 3 月，XX 住宅成交量环比大幅回升。共成交住宅（期房+现房） 114.6 万平方米，环比增长51.25% ，其中保障性住房 11.75 万平方米，环比下降24.68% ；商 品住宅 102.85 万平方米，环比大幅增长71% 。其中期房成交面积为92.29 万平方米， 环比增长 58.3% ，同比下降 31.51% ；现房成交 22.31 万平方米，环比增长27.63% 。本 月保障性住宅占同期住宅的比重为10.25% ，较上月下降 10.34 个百分点。 从住宅成交区域分布看， 2 月除 XX区住宅成交面积

24、环比小幅下降5% 外，其他区 县均环比大幅增长，XX等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平（1.98 倍） 。 XX 住宅成交面积环比增长接近或超过8 倍；XX增幅超过 3 倍；仅 XX 三个区县环比 涨幅不足 1 倍。 从区域成交占比情况看，XX 区仍居首位，住宅成交占比高达31.77% ，与上月 （32.6% ）相当；其次是 XX区和 XX区，占全市成交总量的比重分别为14.2% 和 12.8% ； 其他区县成交占比均不足10% 。 2. 供应：住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显 3 月，X 城众多新盘纷纷入市， 住宅新增上市 89.82 万平方米，环比增长 2.36 倍，

25、 同比变化不明显（仅下降 -0.25%）。保障性住宅共上市14.61 万平方米，同比涨幅十 分显著，保障性住宅占总供应量的比重为16.27% 。 从区域分布来看，3 月新增供应主要集中在X 区和 X区， 分别上市 3229 套和 2203 套，分别占全市当月供应总量的33.59% 和 22.92% ，其次为大兴区和XX，分别新上市 1698 套和 996 套，占比分别为17.67% 和 10.36% ，其它区县占比均不足10% 。 3. 供需对比：销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小 . 2010 年 3 月，北 X 商品住宅供需均大幅增长，月度新增供应量和成交量的差距 有所缩小。 3 月新

26、上市面积为75.21 万平方米，同期成交面积为102.85 万平方米，上 市面积与成交面积之比为0.73， 比上月增加 0.29， 单月新增供给不足的矛盾有所缓解。 二、XX 土地市场分析 （一）新一轮宏观调控来临 与 2009 年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是，2010 年的新年伴随着偏紧 的宏观调控而来。 1 月 12 日，央行上调准备金率的消息，如同巨石入水，次日股市 便以百点长阴还以颜色。 其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动。此前国 务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出：1 月 10 日，国务院发布了关于促 进房地产市场平稳健康发展的通知，2009 年年末，有关规定

27、早已出台：房屋持有 期从 2 年恢复到 5 年，不足 5 年转手交易的按其转售收入征收5% 营业税；全国的土 地购买交易最低首付从20%30% 提高到 50% ，开发商必须在签订土地转让协议后一年 内完全支付土地出让金。 1 月 21 日国家统计局将发布2009 年度 GDP、CPI等经济运 行数据， GDP8% 的增速已毫无悬念，但我们更拭目以待的是2010 年经济新变局，或 许只有一个政策导向：极度的宽松政策已经结束，适时的紧缩开始了。 （二） XX 土地市场分析 1. 房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加 2010 年第 1 季度，房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加，完成开发

28、土地面积继续负增长。购置土地面积总额为6165.98 万平方米，同比增加30% ，增幅 比去年同期增加 70 个百分点；完成开发土地面积3827.86 万平方米，同比减少 15.4% ， 增幅比去年同期增加26.7 个百分点。 2010 年 3 月末，房地产企业待开发土地面积为18442.90 万平方米，同比减少 12.3% 。 分地区看， 2010 年 1 季度，东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加， 东部地区增幅最大。 东中西部各地区企业购置土地面积分别增加52.3% 、 5.8% 和 18.7% ， 增幅分别比去年同期增加102.5 个、32.7 个和 48.4 个百分点。 各地区

29、完成开发土地面积均为负增长。1 季度，东中西部各地区企业完成开发土 地面积分别减少 19.5% 、23.1% 和 45.6% ，降幅均高于去年同期。 . 2. 2010 年第 1 季度商品房新开工面积较快增加 2009 年全年，商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少，竣工面积增幅同比 增加。其中，商品房施工面积319649.54 万平方米，同比增长12.8% ，增幅比去年减 少 3.2 个百分点；商品房新开工面积115385.34 万平方米，同比增加12.5% ，增幅比 去年增加 10.2 个百分点；竣工面积70218.76 万平方米，同比增加5.5% ，增幅比去年 增加 9 个百分点。 20

30、10 年第 1 季度，商品房新开工面积32300 万平方米，同比增加 60.8% ，比去年 同期增幅增加 77 个百分点，比上季度增幅减少14 个百分点；商品房竣工面积 11117 万平方米，同比增加12% ，比去年同期增幅减少14 个百分点，比上季度增幅减少4 个百分点。 3. 地王频现，成交持续升温 3 月北 X 土地市场十分活跃，住宅用地共成交9 宗，规划建筑面积136.88 万平 米，分别是 2009 年同期和 2008 年同期的 10.9 倍和 7.9倍，环比上月增长 27.1% 。成 交的住宅用地平均价格为30660 元/平米，溢价率高达123% ，自 2010 年以来溢价率 连续

31、三个月超过 100% 。3 月全国成交地块总价排行榜Top10 中，北 X 有 4 块土地入 围，并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王，充分说明了 X 城土地市场的 异常火爆， 一些优质地块仍受开发商追捧，开发商对未来房价的预期比较乐观。同时 也表明开发商资金的充裕。 分区域来看，成交9 宗住宅用地，其中城八区成交4 宗，平均溢价 133% ，远郊 区成交 5 宗，平均溢价 112% 。远郊区成交平均溢价略低于城八区，城区地块受关注 度较高，但由于城市扩张，远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧，X 区马驹桥亦庄新 城地块成交溢价达269% ，为北 X 本月溢价率最高地 三、XX 市场分析

32、XX 位于 XX西北部 XX山脉与 XX 山脉交汇处， 是 XX的中郊区，最南端距市中心 10 公里，在历史上素有“X 师之枕”的美誉。区域面积 1343.5 平方公里，辖 15 个镇、 2 个街道办事处和北企公司，常住人口82.9 万。1999 年，X 撤县设区，区政府驻地 设在城北街道办事处（距市中心34 公里） 。在 XX各区县的功能定位划分中，X 属于 城市发展新区。 根据 2005 年国务院批准的 北 X 城市发展总体规划，X 新城被确定 . 为 XX规划建设的 11 个新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基地，引导 发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能”。同时，X

33、也是 2008 年北 X 奥运 会铁人三项、公路自行车赛事的举办地和旅游服务区。未来一个时期，XX 经济社会 发展的总体目标是：全面推进“三个首选之区”（投资创业首选之区、旅游休闲首选之 区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的XX城市发展新区。 X 畅通便利，四通八达，城市铁路、X 包铁路、八达岭、 X 承高速公路、立汤快 速路纵观南北， X 通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横跨东西，形成了X 快速、 便捷、经济的交通网络，同时也为X 居住的发展提供了良好的交通基础。 XX 上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通 居民的低档住宅，一应俱全。XX 首先是经济适用

34、住房分布最集中的区域，回龙观现 居住人口已达30 万，规化可居住人口7080 万，是中关村、金融街、高校人士选 房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路， 城市快速路轻轨方 便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合 上班一族和拆迁人口居住。 第三是北 X别墅区相对集中的区域之一， 主要分布于立汤 路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。未来预测：首先由于临近中关村， 新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求， 现有高档别墅供 应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区辐射面广，来自中关 村 IT 界和学院派人士对像

35、龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需 求较为强烈；第三由于XX优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公 共交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床，不要郊区一套 房”的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了各个层次的购房人。各方 面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内， 有利于促进该区域的房地产业发展。 新的世纪， X 将围绕“三园三区”，即中关村科技园区X 园、中关村科技园区生命 科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区、以回龙观 和东小口经济适用房为主的文化居住区、以沙河高教园区为重点的教育产业区，进一 步加快发

36、展建设步伐， 大力发展高新技术产业， 积极拓展服务领域， 加快农业产业结 构调整，提高对外开放的质量和水平，加速城镇基础设施建设。 根据 X 新城规划，东沙河公园及X 新城东部新区的滨水地区，将成为新城级城 市公共核心之一，该地区将建设成为兼具居住、旅游、休闲娱乐等综合功能、生态环 . 境良好的新经济增长点，该项目对于体现新城品质具有重要意义。所以，综合分析项 目具体情况及 XX房地产市场的发展趋势，本项目具有良好的市场前景和较大的发展 空间。 . 第四章一级开发实施主要内容及开发进度 一、土地一级开发主要内容 从确定一级开发主体至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包 括三大块内

37、容， 即前期手续办理、 实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系如下图 所示： 1、前期工作 前期工作包括有： 办理规划意见书， 进行用地预审， 编制项目申请报告并申请发 改委的立项核准批复，办理建设用地规划许可证等。 2、征地 征地工作包括有： 根据规划意见书进行钉桩， 土地勘测定界， 组织征地补偿谈判， 组织村民代表会议，签订征地补偿协议，征地报批及公告，办理征地结案，取得建设 用地批准书等。 3、拆迁 拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标，入户调查，进行拆迁公示，制订拆迁补 偿安置方案， 拆迁许可听证， 核发拆迁许可证， 评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈 判工作，签订拆迁补偿安置协议，房屋拆

38、除，拆迁结案等。 确定项目一级 开发主体 前期手续 征地、拆迁 实施 验收、入市 交易 市政咨询 和建设 . 4、市政建设 根据规划进行项目市政方案综合咨询，委托施工图设计、 工程投招标， 组织施工 队伍进行市政基础建设，市政工程验收结案。 5、土地一级开发验收 土地一级开发工作完成后， 应及时进行各种资料的整理， 委托审计机构对成本进 行审计，申请土地一级开发验收等。 6、土地入市交易 完成土地一级开发后，进行地价评估及审核，入市交易。 二、本项目实施进度安排 本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、 征地的实施、 拆迁 的实施、大市政基础设施工程建设、 验收入市交易及相关后续

39、事项。考虑项目目前进 展情况、结合国家和XX 的相关法律规范及办理各种手续的顺序、时间与可能性编制 土地一级开发的实施方案。 根据 XX土地整理储备中心 关于 XXXX镇中心起步区 （暨 XX落新村建设） 项目 土地一级开发有关问题的函（X 土整储开函 200815 号文、 XX国土资源局 X分局 关 于 XX镇中心起步区暨 XX 落新村建设土地一级开发项目有关问题的请示（X 国土昌 200877 号文及区政府批办意见， 考虑到本项目总用地及开发规模较大，为满足及时 供地的需要，本项目将分四期滚动实施。其中，一、二期授权北 X 恒银房地产开发有 限公司为主体实施，三、四期通过招标确定主体实施，

40、具体计划安排为： 项目建设单位取得项目一、 二期土地一级开发授权后， 一期项目启动； 一期项目 取得征地批复后二期项目启动；同时争取通过招标方式取得项目三、四期土地一级开 发授权；取得三、四期授权，同时二期项目完成拆迁量30% 后三期项目启动；三期项 目完成拆迁量 50% 后四期项目启动。 项目土地一级开发总面积101.94 公顷，具体分期情况如下图所示： . 各期用地及规划指标情况见下表。 表 4 1：各期用地及规划指标一览表 一期二期三期四期合计 总用地面积369300 192300 95900 361900 1019400 建设用地面积275800 142000 76100 246500

41、 740400 代征地面积93500 50300 19800 115400 279000 容积率1.57 1.57 1.63 1.38 1.52 总建筑面积433500 223450 124050 341320 1122320 其中：地上建筑面积433500 223450 124050 341320 1122320 住宅282300 181650 84450 313300 861700 二类住宅249000 181650 84450 269400 784500 公共服务21300 24600 45900 配套中小学12000 19300 31300 公共设施151200 41800 39600

42、 28000 260600 商业金融151200 41800 39600 28000 260600 计划进度编制的起始时间为0，以季度为单位编制，一级开发企业完成一、二期 授权工作之日对应进度计划0 点。项目土地一级开发进度安排如下图所示： . 123456789101112131415161718 1确定一级开发主体 2地质灾害危险性评估 3办理环境评价批复 4办理交通评价批复 5办理规划手续 6办理项目核准手续 7建设用地预审 8签订征地补偿安置协议 9交费、取得用地批复 10 安置补偿 11 征地结案 12 建设用地批准书 13 拆迁许可 14 入户调查 15 拆迁补偿 16 拆迁结案

43、17 拆除及土地平整 18 市政工程方案综合咨询 19 取得市政方案综合会议纪要 20 勘察设计招投标 21 取得市政道路及管线设计方案 22 取得规划意见书、用地工程许可证 23 施工招投标 24 取得开工证 25 市政工程建设 26 市政工程验收（道路及管线） 27 一级开发验收 一期二期三期四期 工 作 阶 段 序 号 项 目 开发周期 （单位：季度） 前 期 手 续 办 理 征 地 实 施 拆 迁 实 施 大 市 政 建 设 图 4-2 ：土地一级开发进度图 . 第五章征地实施方案 一、征地情况概述 项目土地一级开发总面积101.94 公顷（合 1529.10 亩） ，全部为 XX 镇

44、 XX落村集 体土地，征地范围四至为：东至规划XX 落公园，南至七北路，西至望都东路，北至 平海路。征地区域示意如下图所示。 根据XX镇中心起步区（暨 XX落新村建设）控制性详细规划 、XX落村土地统 计簿及现场调查初步估算， 项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以 项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。 表 5-1 ：项目用地利用现状情况 序号用地性质用地面积（万）比例（） 1 耕地35.44 34.77 2 果园2.56 2.51 3 苗圃2.65 2.60 4 农村居民点23.12 22.68 5 独立工矿15.26 14.97 6 交通用地5.72

45、5.61 7 坑塘水面12.21 11.97 8 沟渠4.98 4.89 合计101.94 100.00 二、征地补偿方案 1征地补偿内容及标准 依据 XX 建设征地补偿安置办法 （即“ XX人民政府令第 148 号”）： （1）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。 涉及青苗和其他土地附着物的， 还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 （2）征地补偿费不低于XX 最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地 行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及 本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。 . （3）征地补偿费用于人

46、员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集 体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。 本项目征地补偿标准依据为项目开发单位与XX落村委会签订的 XXXX镇 XX落 村征地补偿安置协议书 （意向协议）。 2征地补偿方案 本项目征地采用货币补偿方式。 本项目所征土地为XX 镇 XX 落村的集体土地合计101.94 公顷 （1529.10 亩） ， 征地补偿费由土地补偿费、 安置补助费、 青苗和地上附着物补偿及相关税费构成，确 定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。 3劳动力安置方案 依据XX 建设征地补偿安置办法 （XX人民政府 148 号令）及 XX人

47、民政府办 公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意见的通知(X 政办 发200441 号)、 关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的补充意见的通知（X 民征发 2005153 号）和XX人民政府办公厅关于同意提高征地超转人员待遇有关问 题的意见的通知（X 政办函200715 号）来确定安置补助人员数量和安置补助费。 XX 建设征地主要涉及以下三类人员，一是只办理户口农转非人员，是指征地后 只是户口转为非农业户口（城镇居民户口）的人员，主要是不满16 周岁的未成年人 及 16 周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；二是转非劳动力，是指征地转 为非农业户口且在法定劳动年龄范围

48、内具有劳动能力的人员，不包括16 周岁以上正 在接受义务教育和学历教育的学生；三是指超转人员， 包括一般超转人员及孤寡老人 和病残人员，指因国家建设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年龄超过转工安 置年限（男满 60 周岁，女满 50 周岁及其以上）人员，包含无人赡养的孤寡老人以及 法定劳动年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险体系的 病残人员。 只办理户口农转非人员补助 不满 16 周岁的未成年人及16 周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生，只 办理转为非农业户口的手续，不享受转非劳动力安置补偿。 转非劳动力补助 . 转非劳动力的补助包括一次性就业补助费、基本养老保

49、险费、 基本医疗保险费和 失业保险费。 一次性就业补助费： 年满 30 周岁、不满 40 周岁的，为征地时本市月最低工资标准的60 倍；男年满 55 周岁、女年满 45 周岁的，为征地时本市月最低工资标准的48 倍，年龄每增加1 岁递减六分之一， 至达到国家规定的退休年龄时止；其他人员为征地时本市月最低工 资标准的 48 倍。 2010 年 XX 的月最低工资标准为960 元。 基本养老保险费 男年满 41 周岁、女年满31 周岁的补缴 1 年基本养老保险费；年龄每增加1 岁 增补 1 年基本养老保险费，最多补缴15 年。 补缴基本养老保险费以依法批准征地时上一年本市职工月平均工资的60% 为基 数，按照 28% 的比例一次性补缴。 2009 年 XX职工月平均工资为3726 元，目前为止 尚未调整。 基本医疗保险费 男年满 31 周岁的补缴 1 年基本医疗保险费， 至年满 51 周岁前每增加 1 岁增补 1 年，最多补