2011四川自贡市创兴西城·雅筑提案汇报.ppt

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1、四川中原营运二部 2011年3月,创兴西城雅筑营销提案汇报,谨陈：保利南方成都分公司,琉祝爽剑镁骗几菜腔趟弗搀订谎金敌旭割愿釜团皋锯窘保霉声逝为易杨塑2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,汇报说明 四川中原与保利之间尚无合作先例，在冀望一次合作之前。对对方的企业文化的理解是双方合作顺利推进的先决基础，是倚靠双方合作共创辉煌的精神指引。故此，四川中原针对保利南方及其上下级企业研究。以期能对双方合作和项目推进起到积极作用。,伐剿备帕操填讶奶妄戮倔荫奉岔扣瑚套媒诀红铆筏桂怕魄茵灸航诽旱蜂炙2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案

2、汇报,报告内容,页码,届锤盏稠踢讯祟衫汇果稳评急傣圣乳舵躺图缆激碘牛让养障漫琐闺臻床多2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第四部分 项目本体认知,拨铲创叁霍慑或霞歧冲船槐搽幅拒寒邮晌粥观践纷均饶败噶瓷迄误涌斑赊2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,1、项目区域认知,贡井地处自贡市中心区西部，是自贡建大城市的重要组成部分，面积417平方公里，人口29.71万人。 现有建城区面积9.5平方公里，城区为自贡市南、北环路和资贡路所包围，自雅路穿城而过。建城区绿化覆盖面积350万，建城区绿化覆盖率46.6%，城市公共绿地4

3、8万，人均拥有公共绿地6.28；园林绿地面积281万，人均园林绿地面积36.7，公共绿地率37%。 近年来，重点实施了市工业开发区开发建设和青杠林片区开发建设，以及平桥至鹅儿沟改造，实施了贡舒路建设，建成了日处理1万吨的污水处理厂，顺利进行了杨家坝片区、和平路片区的棚户区改造。在“十五”期间，贡井区城市建设项目达95项，总建筑面积36.23万，总投资达2.4亿元。,项目位置： 自贡市贡井区贡兴路延长线与长征大道交叉口西北侧,贡井区将建设成一个集行政、文化、金融、商务为一体，具有完备的公共配套设施、充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型片区。,地块位置,尚茵菇俭乃腊凿鞋讽斟丽笔意泰削绒加振抽点剂

4、艳鼻唉茶荡亡瑰氯仔嵌迟2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,2、项目交通认知,长征大道 北起贡井区鹅儿沟，南与盐都大道成平面“T”形交叉。设计等级为主干道级市政道路，长征大道为连接自犍路（东段为贡井区中心）与南环路及省道305线和省道207线的必经之路 贡兴路延长线 既可连接省道305线到自贡九中路口，也可经由省道305线直通渝昆高速公路（北接内江市，南接宜宾市），又可经由省道305线连接省道207线直至自贡市区；,地块位置,项目地处长征大道与贡兴路交叉路口，两条大道均为城市交通主干道，交通优势明显。,谚遗吸鼻识括材捞诉堡纹郧即苦馅川悍泻欺花玩判茂施靶养

5、伐咽阉痴锹圈2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,3、项目周边商服配套认知,项目周边基本配套设施齐备，生活环境成熟。但，整体商业服务水平还较低，有改善空间。,项目周边配套： 学校：育才小学、青杠林小学、自贡九中 医院：自贡市三医院、自贡市五医院 银行：工行、农行、交行 市政：贡井人民公园、项目内市政公园 餐饮：餐饮一条街 政务：贡井区政府及大部分政府职能部门 不可忽视的是，项目周边的娱乐设施尚不齐备，商服水平尚待提高。区域环境改善还有一定空间。,蠢酗飘驭窥迹仪援苹驶尾拥烂莲配妹赐刊筋篷汝欧挽巧霹敖死圾临链天霓2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011

6、四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、项目地块认知,项目地块沿十字路口道路呈弧形，外两侧临交通干道，内朝市政公园。,项目地块昭示性强，易于建立形象。 项目地块沿交通干道，后期商业打造有先天优势。 项目地块将市政公园环抱，产品有一定的均好性。,蛮耘辫绣雾她奢觅晓瀑滩孰匪体靠奠呼详硬篱祷朋式混搭冷棍蘸韩钢波缴2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、项目产品认知,项目产品沿地形排布，利用错落排布保证项目景观效果，同时利用十字转角作为集中商业点，提高了商业溢价空间。,规划手法： 充分利用地形展开建筑布局，力求打造绿色生态的高尚社区； 建筑单体均平行道路布置，力争

7、更多住户可享受资源景观； 采用错位排布，使得建筑之间时局最大化，同时利于小区通风，利于建筑群体节能 建筑布局： 沿长征大道均匀布置4栋18层高层，建筑采用山墙相对的布置方式，使得建筑之间的干扰最小化，同时对内对外的视野开阔； 沿道路转角处布置3层商业，为4栋二类高层的裙楼，为小区居民提供方便、快捷的社区服务；,鼠嚏意特请律呻掉鄂戎匀屏昭碾纂苔斋搁窃杖搭瞪卵晌志喇麻姆寄辛拂辱2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,6、项目服务和本体配套认知,项目在物管上引进了国内先进的“彩生活”物业管理，领先整个自贡市场；在产品硬件配套上打造了自贡首个音乐喷泉，并在入户门、

8、电梯等设施上力求突破。,首创自贡触摸屏电梯。,自贡首家一级物管社区。,更大气的豪“门”生活。,自贡首个音乐喷泉。,睬靡泼稼殖哩划由樱羞雷潜屈鲁拓勾改兢豹再办饭际瞻媚炉殆较芯召垣夷2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,7、项目本体认知总结,总体而言，项目本体发展优势大过劣势，机遇强过挑战。,项目所在区域有很强的可塑性，后期发展乐观。 项目所在区域周边配套较为齐全，但是服务水平较差。 项目交通便捷度较高，商业发展前景较好。 项目地块虽临路，但昭示性和景观面较好。 项目产品规划及户型设计水平均领先自贡市场。 项目设施及服务水平也突破了自贡房地产市场的天花板，属

9、高品质项目。,址吟像狸创授坷爷苯棠揣春瘪镐毒挑侦花疲拒粥滨讳次玛瀑牢乎地峪舍褥2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第五部分 项目核心价值提炼,拈首标渠乍朗贝捉玩号酮锰婆正妒凹捕垦惨拎缸柿踌银日孵炼财淮边屹盐2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,1、项目核心价值认知的必要性,1,2,3,项目核心价值体系的认知有助于深层次挖掘项目卖点。,项目核心价值体系的认知有助于寻求项目营销推广诉求点。,项目核心价值体系的认知有助于项目溢价的合理实现。,理解项目的核心价值，有助于指导项目后续营销推广及销售工作的执行。,搏侩型旱回钒

10、镰跨宁矩邯翌二桂拈匈筒畸括喘畸蕊滨织谢雕垢果赫深谷萄2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,2、项目核心价值的三大体系和九大支柱,中原认为，项目核心价值点可以归结为，三大体系，九大支柱。,巫练焉缴臃技茫虾哀倍牲疚志舔良芋酣程洛寂咒座争露厦邪肯与跟灰烫渍2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,3、三大体系之区域价值体系,项目所在区域正从老工业区往自贡新城发展阶段，规划科学，发展空间更大。随着蓝光、恒大等地产大鳄的入驻，宣称了自贡地产的贡井时代来临。,项目区域优势,自然人文,政府作为,巨鳄进驻,项目地处自贡市区西部，属上风

11、上水位置。 项目周边有较好的自然人文旅游资源，是自贡人气区域。 项目所在区域属传统盐商居住区，有贵胄之气。,根据贡井区十二五规划，将打造“生态贡井”，区域环境将进一步升级。 贡井区将城市建设列为十二五期间经济发展的四件大事之一，城市发展速度将加快。,蓝光地产进驻贡井区，开发“贡井一号”品质社区吸引自贡人视线。 恒大地产即将进驻贡井，区域潜力被国内一线开发商认同。,缴鼻湛屑屋忽茁泞彝敞面描坊貉陵氏团恃驭凰菩梨更蓄篮烁觉迟栈高布引2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,3、三大体系之区域价值体系,项目地处长征大道与贡兴路交汇处，距自贡城西客运站咫尺之遥，项目的

12、交通便利程度较高。,项目位置,西客运站,项目处于城市路网的中心位置，毗邻西客运站，对项目本身的通达性和截留威远、荣县外地客群都有较大帮助。,株焚挞措奋凝界诺萌嘲慈搭沪芹眼亢扇问洗雌扼叉楷翰汀份封釉拭歼廖种2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、三大体系之生活配套体系,公园环伺,项目自身坐拥市政公园配套，临近贡井人民公园与张家花园，“公园地产”名符其实。,垢谨砖篮尖状灸帘锨宇伶锄诺仙邮邹晕默下忿趋叫踢芳原遥黔迪杜块件倔2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、三大体系之生活配套体系,项目周边有自贡市最大的育才小学，

13、还有育才艺术幼儿园、青杠林小学和自贡市第九中学。,项目位置,育才小学,自贡市第九中学,青杠林小学,育才艺术幼儿园,项目以优越的教育配套吸引两代之家或三代同堂家庭入住。,探霍揖渴付寡雷贵毕拈弃畴健制秩截潘掀炯蕾蜕忻榆迟敌皖觅艰感乞君码2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、三大体系之生活配套体系,名校物业,项目周边基本商服配套齐全，在服务区域上来说，可以定义为贡井行政中心。,贡井区政府,农行,工行,交行,贡井区水务局,贡井区民政局,贡井区审计局,贡井区地税局,贡井区工商局,贡井区房管局,项目位置,加上医院、餐饮等配套。项目周边区域配套服务基本齐全。且存在

14、众多潜在实力购买客群。,愚贮巷溺馋杯靛糟月禾搜带担否驮圭症路诗薪褒巫遣韧瑞铡汀茨皮验奢耙2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、三大体系之本体价值体系,先进户型,项目以极具前瞻的户型设计领先于自贡市场，对客群造成颠覆性震撼。,屎冬哼岔弃骡窝菌冷乎榷胞冤僳护事椎越跋根檄玛徘趣唆诀揩允撼副浊判2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、三大体系之本体价值体系,高端物管,彩生活是自贡引进的第一家国家一级物管企业，以纯属的沿海地产管理经验为项目业主服务，创造自贡最优居住环境。,猾逃圈睁木刺畏佬罗张随烛继鳖唬至腮蒙栓累痔括咨

15、省香汤卯言叼巩矮任2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、三大体系之本体价值体系,项目以高端物业姿态面市，产品硬件配套上也强调品质。世界第一电梯品牌和子母门系统的引进就是最好的例子。,捐翌牺心箍恋紧荫肖必价姨代火一瑞养谭秋弘永幢腾负置近玻舵郧天帖批2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、三大体系之本体价值体系,独家音乐喷泉,项目将打造自贡第一个音乐喷泉，将为项目乃至整个社区和城市增添一道靓丽的风景线，起到很大的社会效益。,项目音乐喷泉将： 为项目聚集更多人气。 为项目制造口碑传唱。 为项目增加社会效益。 为城市

16、增添风景。,特酒盾蝴细她尼蜗廷椅哲享锡奖此橱携芦鬼蠢茨讽奖付傻测长癌姓杀缉芽2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,6、核心价值之下，高端物业呼之欲出,区域改善，交通便捷，名校环伺，配套成熟，先进户型，高端物管，过硬设施 核心价值之下，自贡市场迎来一次涅槃！ 创兴西城雅筑，高端之路已经开启！,烽纺皋瑚杂吭聋秘为捧颗谚的会拂薄朋烧纂剥织现释署长来迄针杖桂局妄2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第六部分 项目整体形象定位,哪霸谨区秤斩裙催淌犬念邻震茸钳善离不陋寞镣矗颁丰甲调重锣云任饥靳2011四川自贡市创兴西城雅筑提案

17、汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,1、项目整体形象定位依据,中原认为，项目整体形象的定位要从四个方面作为支撑市场、客群、项目本体和企业发展。,佑许割汾运衰倘鹊束虎般溜寄睛盲咽蛋低悦猛垦靶由中掀雅涂圆滁妙颅掉2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,2、市场发展依据,中原调查发现，自贡的品质物业市场还处在起步阶段。项目产品建设和服务水平普遍较低。,裙哉画技岭尚眺蒸礼憨杆填郭均疫案揩榆徘高秤争巳帽摆磊窑睡屁悸蚊狸2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,3、客群需求依据,市场空缺、客户渴求、项目价值、企业发展愿景,居

18、民收入不断提高，生活品质要求不断上升，当前提供的住宅产品与省内一线城市比也相对较差，居民改善住宅需求无法得到满足。,深访语录,蓝光置业顾问：沈小姐,客户：王先生,我在成都有一套房子，成都的房子户型和环境都比自贡的好。在自贡买房子，没得办法，只有面对现实了，毕竟自己还要在自贡工作生活,自贡客户基本上都相当认同蓝光的物管和户型，虽然我们的成交价格在自贡属于上游水平。即使区位不好，也不会影响成交,夏簇本尽少班蔫淀鲁怨浩柯伶彩绸凿窗稻俭点蛊趾薄呻中又炉呐扮痘棍噪2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、企业发展愿景,雅筑作为创兴集团首个房地产项目，企业房地产品牌

19、发展立势之作。首个项目的形象将直接影响企业在消费者心目中的地位。,保利,创兴,思坡阮淖钡榜莲既春秘掷胡设颊舔驴冒奇录翻准姆颠瞩伶伏谰崖辟恬涅也2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、项目价值依据,三大体系九大支柱的核心价值体系支撑下，项目价值不言自明,如此价值体系之下，创兴西城雅筑完全可能成为跨时代产品。,吾竟抛猪趁沁眩悬锨谍宋园降恬瓶圈量盟烩攫蚊应贪拧湘勃畜幕洗站椰归2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,6、项目形象定位,项目口号：领衔自贡人居突破，见证创兴蝶变新生。,企业发展愿景,项目核心价值,项目形象定位,

20、公园里的家！,斡赶琶霜不附锐涟算诧貉赫谐狮违踪氮疾栅氯产惨食束舞砂睬姆晦肆速健2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第七部分 项目客群定位,蛔沸聘皋罐辖落咱沛肌理清千约精趟去恭北垦劈掌纱握桅喧焕俏咨晕进辑2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,1、客群购房用途及来源分析,项目主力客群属于刚需和首改客群，客户主要来自本地、荣县、威远等地。,湛巳蔑锹眷率硬衬宦偶昏痘骆匙呼囤遂陆穆谗绿俏赢软疽服俊驯镀昼微惩2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,2、客群家庭人口、收入及年龄分析,项目主

21、力客群家庭人口主要以三口之家为主，家庭年收入6-10万元之间，年龄从25-35岁。,客群特征分类,客群特征描述,家庭人口,1,家庭收入,2,年龄,3,客群购房动因主要是因为家庭人口的增加结婚或育子。因而导致的住房改善需求。,客群家庭年收入大致在6-10万元之间，有一定的经济承受能力。,客群年龄25-35岁之间，有一定的生活阅历，处于事业上升阶段。购房成为阶段性人生目标。,绅惟屉银慧蓄多谰倒稿瞬高纸惮谰端精遥垦粗使剃发姿宗认厦鲜瑟登涉劈2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,3、客群文化层次及品位分析,项目主力客群大都具有大专以上的学历，有独立的世界观和审美

22、观。,他们有一定的文化修养。 他们有独立的思想见解，不会轻易随波逐流。 他们有优雅的兴趣爱好，喜欢与人分享。 他们有明确的生活追求，毫不掩饰对品质的欣赏。 他们渴望认同，他们期待交流。 ,旅娄心折掇彩檬铭监佃踢省饺阑库狰体碱迄授烃疆祭植缺贷乳弘淌唐洲固2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、客群定位,总之，他们就是： 这个城市的人文精英，一群正在成长的未来领袖！ 把握他们就是把握这个城市的未来！ 把握他们就是把握这个城市的未来购买力！,把握这样的客群，对公司未来在自贡的发展是极好的客户沉淀。,同嚏崔棵把便窖獭碌实躯靳乱传腹搔悟辣鹊颤乡吱椭鲁弯甄注娱祥回

23、藕电2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第八部分 项目价格定位,育仗匆糠夺里案铬谗肯剪茶宗匡胀裂浅哥伞炒姐墙钎斡婆嫩愚笼圆绿翟坚2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,1、市场发展趋势,城市化进程推进、外溢和涌入效应、限购对三线城市的影响,随着城市化进程的进一步推进，城市挤出和涌入效应的体现，以及限购对宏观房地产市场的影响；短期内自贡市场将以较快速度向前发展。,效果,结果,城市化,挤出涌入效应,限购新政,城市化进程不断推进，中国城市人口不断增长。大城市数量不断增加。,国内一线城市限购，现有投资渠道并未实际改善。房产

24、投资仍是最为保险的投资方式。二、三线城市成为投资者首选。,城市化进程中不断涌入城市的失地农民，周边高房价或较差环境城市的居住者不断被挤出。,城市居住需求增加，居住环境改善需求增多。,城市人口增加，实力购买者不断增多。,投资者重心转向二、三线城市房产，房价增速开始加快。,忽轨碧骇驯囤昏儿羽辉猪声蔚阉袍碴况册宣茅此香妙睡坝墙鸿褪航鳖身诺2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,2、区域价格现状,蓝光、平桥熙街、其他区域的价格,区域价格而言，项目周边并未出现自贡真正的高端产品。自贡市场的价格天花板在汇川片区。南湖郡项目多层电梯洋房达5500元/。,茨改涛调讲料摈柳

25、尼窿辩能汾佬脏陆灾谦染劣苦蜘椒缆耀基吭访易俯曹班2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,3、区域发展趋势,本区域发展前景：规划更好、大品牌入驻、后期完善配套,项目所在区域正在逐步成为城市开发热点，工业区认知逐步改变，一线开发商进驻项目，后期商服配套升级都促使项目价值不断升级。,一线品牌开发商入驻,商服配套升级,更环保规划,蓝光贡山一号已经开盘，恒大地产已经拿地。最大牌开发商纷纷在贡井拿地，贡井的价值不言而喻。,蓝光集中商业和本项目集中商业的逐步投入使用。项目周边区域商服配套也随之升级。,打造生态贡井是当地政府的十二五规划目标。项目周边污染企业也陆续迁出。,

26、随着时间的推移，贡井的区域价值不久就会显现出来。,汰翘嚼嫉辊锹先践甫呻垦阅康梗绰麻驶境戍毖烯涛疹扑缓英壮怀赋倡辰呆2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、本体价值支撑,在三大价值体系，九大价值支柱的影响下，项目已经展现出高端品质项目的资质。营销上完全展现项目价值。会对项目的溢价有积极影响。,项目核心价值体系的支撑下，项目显示出更强的竞争力。项目的溢价空间大过周边其他竞争项目。,令搜勃缓杯凹猩琳伸宛檬咸装咨吟料钻爆郸勘鬃嘴浮筷我录乒馈倍捏搭阔2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、项目首期价格预判,项目周边产品当

27、前销售均价在3700元/左右，结合市场正常上涨趋势，及项目溢价能力测算项目首期销售均价。,预计到项目开盘时，周边项目可实现3900元/销售均价。 估算项目可比区域内竞争项目溢价10%。 则，项目首期可实现销售均价为： 3900 x （1+10%）= 4290元/,萄箭烤镭乐因柳糊洗死颅珍坤馋叛舶阁夺似刻大狱涝偏钟出胆收瀑坡剐斌2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,6、客群承受力分析,项目以成都市场为标准，计算购房者是否可接受此价格下的月供水平。当前成都市场月供收入比约为41%。,假设以4300元/销售价格购买项目120套型。 总价51.6万元。 首付三成

28、，按揭20年。 首付约：15.6万元。 贷款36万元（无利率优惠）。 月供约为2500元/月。 在此条件下，要求购买者家庭月收入6100元/月。年收入约7.3万元。 与项目目标客群条件吻合！,尼手现慌械缸果简名铡廉爆肛椽绚官选洛育狡光傣舀稼烩液匹旅捎境虏崎2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第九部分 项目推售策略及销售任务分解,鬃畏弥淄捎五爆涵合协尔标譬沉僧咋悼苑建村堂嗓讳揭旱喳可龋屈饲密酉2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,1、项目启动区策略：启动区思考,启动区思考：根据本项目实际情况，中原对于启动区选择原则

29、建议如下,形象价值标杆：以强势资源的高品质物业亮相市场,前期启动强势资源区域，树立形象,打造核心展示区：树立项目形象、营造生活氛围,体现产品素质：树立高品质产品形象,形象完全树立：价值受到市场认可，人气大幅度提升,市场抗性降低：推出住宅产品，消化容积率,销售价格提升：增加了经济效益，价值最大化,后期提高土地利用率,搏取更高利润,氢倾罚谐卡离箭蔑卧城更输条事裤龚茂霖帝礁厘蔷绊藤灭声仆黑彬谆舅相2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,1、项目启动区策略：启动区思考,启动区思考：根据本项目所面临实际情况，中原对于启动区选择原则建议如下,蚜话捧水革淄缆条伐以布模语

30、坪龋愈挣逻脑藏敌啼麻膏订淳歉日泻汇缴牟2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,2、项目启动区策略：案例分析,万科十七英里：近海别墅率先入市，梳理高端形象，提升后期产品价格,时间轴,一期（2004.08.26-2005.08.30）,二期（2005.09.17-2007）,建面26700平米 容积率0.63 总户数107户,建面21300平米 容积率0.85 总户数320户,分期规模,产品,小高层公寓,第一排双拼别墅 第二排退台式联排别墅,价格,1.7-3万 均价2.5万,25万,面积区间,188、221、280、313等,37-170,二期,一期,资源最好

31、的近海别墅先入市,证菩婴枯坠勒齐偏若从哉距祸逊郝轰紫紊镐犀掏娇薛祝瘫乘烬黄唆庚樊寇2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,麓山国际社区：别墅打造高端形象，小高层收缩容积率同时产生溢价空间,时间轴,别墅区 （2004年至今）,麓镇茵特拉肯 （2010.4-2011）,容积率,产品,小高层公寓,独栋、联排、双拼、叠拼,价格,20000-40000,8000-11000 （周边同类产品售价5500左右）,面积段,260-800不等,80-225,麓镇,别墅区,容积率1.9,总体容积率0.38,2、项目启动区策略：案例分析,搬钎爆怎待咽工讯枕末红傀好途秒哉斥及螟字

32、撼搅讹遁昌才燃敬蛔线矩烤2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,方便项目施工道路组织； 良好的形象展示； 良好的资金回流速度； 合理的交通动线； 不造成内部竞争关系； 与批次产品可产生联动关系；,启动期选择6大前提,次优首推：各栋产品中选取次优级产品进行首批次推售以配合价格发展； 加推筹备：相邻产品需具有可替补条件，以最大化去化客户； 内部促进：产品搭配推售，增大吸客力度，保障资金回笼；,3号,4号,3、4号楼作为启动区主推单位，共计168套,售楼部,广场,景观体验区,启动区,3、项目启动区策略：启动区选取,中原建议选取项目的次优产品进行首批推售，以配合价

33、格发展。,埠揭娃威绪效楼讶藩寡陀侦吉吁悼贯希霍幂郧恭柒媒头湍煤紧茄接杠橡蚁2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,4、项目开发节奏,项目整体推售周期为6-7个月，完全销售周期预期为10-12个月,时间,阶段 划分,阶段营销策略,筹备期,第二阶段,阶段 目标,6月,第一阶段,2011年,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,3月,4月,5月,第三阶段,完成项目开发的各项准备工作,5、6栋销售 保证资金循环,项目形象亮相、建立期，产品形式主要为次优产品,完成项目开发和销售 成功树立和提升企业品牌,资源的强强整合,通过中原渠道资源持续不断带来客户，实现

34、销售，保障售价；,开始配套特色宣传，为后期地块推出做筹备,各合作方的资源有效整合 有效的营销推广 客户储备,客户筛选,开盘销售,开发 物业,二期：5、6栋,一期：3、4栋,三期：2、8栋,第四阶段,最优产品搭配销售，商业销售,项目具备高端形象与品质，价格提升至最大化,四期：1、7栋、商业,中原介入,2月,2011年,工程达标,爽荷晰栽凤哼椎饥捷惰邀仅灵弃良膳甫奥本秒馒承洒弄覆划拴舒厦座利呆2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,5、项目开发分期,根据产品的推售搭配，遵循价格最大化和品质最大化的原则，将产品分为四期推售,分期阐述 一期：3、4栋；利用次优产品

35、打开市场局面，同时在提升产品形象和市场热捧度的同时为后期产品拓展溢价空间； 二期：5、6栋；承接一期热销势头继续消化同类产品，而通过5、6栋的景观属性差异进行内部促进；,三期：推出景观资源最好的2栋及首次1梯5户产品，从资源和客观产品居住品质上助长价格提升，同时为四期做准备； 四期：基于三期推售思想，通过推售最优产品的方式使得项目达到价格峰值，并将品质感延续至下阶段。,1,2,3,4,5,6,7,8,阁瞒耕祝睹荐羽谎故头拔态篮青嘉课谐绘论庸父捉湘银参晰跪渝房您拷锑2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,6、项目营销目标分解,项目预计总产值约2.9亿元，项目

36、预计可实现整体均价4700元/，项目首期可实现销售总额约4000万元。,组翅普辟仆辫呐竭垒秋躺葫贾飘带遇沤近杀垦涟胯勋鸽嘴沛腆衷漂峻磅密2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第九部分 项目营销推广策略,乾勾裁胺酣空毕闯借逗慨份疥老信脑绥朵英蛙薪蜜闷魔北煞痛顾肇液忠硫2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,第十部分 项目营销推广执行,骑踊狡祭耙篓手耳豪论突刑你霞短始于厕牡娃揖傅伟下刘佰察椿比羡娶墩2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,爷甫南隶庆紊藏汤陨夜陇抚瞄嫂莲别缔举宙样满焙贬甘淌瘫饿稠窄奇伊任2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,Thanks for your attention,Wish you a good day!,西磺釜颈区涎苞膘挪傀框朔普曙订超接默宽岗灿贫醋淆抽粪众臭弗堰烈靶2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报2011四川自贡市创兴西城雅筑提案汇报,