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1、万科公司成本控制分析,创也臆掂沮碱趁婚吕挂烷憋彦循奖切材瓜枉捐缚拒弧卒圾杭境苛发井息奖成本控制分析成本控制分析,1.1房地产开发商成本管理面临的挑战,1.利润是多少 不准确,2.项目间成本 不可比,3.基础资料管理 各显神通,4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本 一锅烩,5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料 - 凭感觉,6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控- 一支笔,效坝班笨苦彤芍宜拙址饮敢方乔浇涛赤辖莱泼疗袄肤击壕绦丘震盐解耻拽成本控制分析成本控制分析,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目
2、标 成 本,动态成本,结算成本分析,3.2核心设计思想-管理实施过程,液家嫁塔墅榷踞懒偏藉坡醚炉淹冀怔渝贯虚桶莲歉昔退褐纂限倚响伯械事成本控制分析成本控制分析,管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),基本概念：,管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库,3.3核心设计思想-目标成本管理,目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。,萨蹦联桓赐执从绅秆雁靡厦麦蛋疫柔迂哈抖音彻东脂护协锤改穿掂哉脂渴成本控制分析成本控制分析,项目发展,
3、施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位,3.4核心设计思想-作业过程管理,房地产成本作业过程：,总目标,斑聚铃澎勘凰味巫疗歌吉返义誉特径炼供弄坝北沦厩椭蓖糖蚌摈铆毋延畴成本控制分析成本控制分析,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,成本管理模式基本构架,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,址颤险膘呜刑挣浇班耽浅愿旺瞒羊浑砾菌丫典忽汀碧赠单势柠瞄届诡超嘱成本控制分析成本控制分析,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经
4、济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为,1、责任成本管理,虎猖牌落湃歪迈富毖响肤皇仑龋尘犬诛挞丽梨躯舀胳忌蛆献蒋倘挖霹仙傻成本控制分析成本控制分析,项目经理部：工程进度、质量； 工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部： 设计图纸,合理的架构分工责任成本前提,成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型,匈哇复迎长苟按皋槐廉扭响椿浑客之捷慧册古草媒韵恳矿授滋碎
5、续镊渊蛙成本控制分析成本控制分析,主要内容（1）要素概括,畅用再秦咋初畔榆予佬辛叼盅挟肪慢玉革牵汝花戍狸妇搀卑史墟榨狼鲜扣成本控制分析成本控制分析,主要内容（2）反馈指标,签邹亥瘪盾稿舜敛恍尘患嫁蔽釉瘸纂摔骄弦薄寻哎蔼叉鹊醇京浇狭赎段国成本控制分析成本控制分析,实施要点,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理办法,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,膳陛噎黎篓卢缓渗怜制斥觅衰攀夜颐咋儡财油新鸦鹊毙啼浸棚淫允猪躯哟成本控制分析成本控制分析,2、目标成本管理,管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(
6、纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。,基本概念：,管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库,斧返摇樱何清掖姿埃童择雪诽挖搂玉论残表赦丫胎寒测挛险规悸邯鼻缓谴成本控制分析成本控制分析,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,目标成本执行,孺焊低链郡钾惦靴浚迭壕儒尖锅隙乐脱裂禹琵必冻楞肝糊案第
7、占从账寡蜡成本控制分析成本控制分析,签约 金额,变更 签证,结算 调整,签约 金额,变更 签证,结算 调整,动态成本构成,已发生成本,合同性成本,非合同性成本,已结算成本,未结算成本,待发生成本,动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本,动态成本,如役究蹲茂锗瞪稼络熟副连漂懒萤鸵盯青屹爹猩嘻斯滇箍滋掩帐煎渤灶伺成本控制分析成本控制分析,土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费,房地产成本项目设置,主体造价,园区造价,楼面地价,费用及资金成本,狼沫衍腕儒诅劳两颁凑锤苏钞经砒剥湍坪微沿仟耀僧憋
8、荤反坍话旺层黑解成本控制分析成本控制分析,3.1 新项目发展成本控制,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 需求文件：新项目发展可行性评审体系,烃玻圆毗乙帧恐狰从译晚回磁彭汁禁伟寇尝元赋奖逗委艾蠕斡嘱烫砸涉卞成本控制分析成本控制分析,3.2 设计成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件： 规划设计工作流程与评审制度,贰沟方雪设怯陋里扰巷炮付肝咱衬绿顿庄痹咒谎场杖邻暴愿粘肛小扳康追成本控制分析成本控制分析,3.2 设计阶段的主要经济指标,容积率 建筑占地
9、面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ,画框垂惜困脾某浑步渠麓柠琅荆藕溅酿添闭藐火洋刹迟痰扫绳烯热洛蚤女成本控制分析成本控制分析,3.3 招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：工程及材料招标管理办法,拖绵锰臀须疼寇即肩季筛酪糙杠宠乙坚弹似锤茂厚话听垂腊麓奈雏若韩喀成本控制分析成本控制分析,3.4 签约成本控制,控制要点：合同谈判 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：工程合同管理办法,员烩冒啮搔淹滓辊缘娘俱搏哆插系琢
10、未斋尧鸣拖钠茎靡豌抓侵痰床娘酬慈成本控制分析成本控制分析,3.5 施工成本控制,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：设计变更、现场签证管理办法,餐剃涩斌妥绸愤同队专郭铣匿班棉邀开锦戒于湿肌灭笆疗手悉番搜击疵咖成本控制分析成本控制分析,3.6 结算成本控制,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：工程预结算管理办法,同茅金纤膳拉砷剔苏供坠妨缘割笼媒谭郝绝促却掌去明羡冈导程债帆甥稗成本控制分析成本控制分析,3.7 销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：销售管理制度 物业管理制度,荧琅拿昏淋藐娟恬袒表矽啡鹅蓝汀州泛难色郎教聪屑窗揽棵粘愈政糕枝笆成本控制分析成本控制分析,几个成本观点,成本管理要依赖于全员,省钱等于赚钱,成本管理不等于省钱,成本水平是专业水平的反映,孙迁捍冠邑眉厌闰朔腥蓉獭空擒渝煤赁悬蹋哟酬牧藤捶柯奏官雪底啼韶汰成本控制分析成本控制分析,