关于2025年县老旧小区适老化改造现存问题及对策的调研报告.docx

1、关于2025年县老旧小区适老化改造现存问题及对策的调研报告根据县委、县政府“我为群众办实事”实践活动安排，为全面掌握我县老旧小区适老化改造工作推进情况，切实找准制约改造质效的痛点堵点，近期，由县政府办公室牵头，联合住建局、民政局、街道办等部门组成专项调研组，采取“四不两直”方式，深入全县12个街道（乡镇）、37个已完成或正在实施适老化改造的老旧小区，通过实地踏查、入户访谈、座谈交流等形式开展专题调研。调研期间，共召开座谈会8场，访谈社区工作者、物业管理人员62人次，入户走访60岁以上老年居民153户（其中独居老人47户、失能半失能老人21户），发放调查问卷200份，收集意见建议87条。现将调研

2、情况报告如下：一、老旧小区适老化改造推进现状及阶段性成效我县现有城镇老旧小区182个，涉及居民8.6万户，其中60岁以上常住老年人口占比达38.7%,高于全省平均水平5.2个百分点，是典型的“深度老龄化”城区。2021年以来，我县累计投入财政资金1.2亿元，撬动社会资本0.8亿元，完成76个老旧小区适老化改造，惠及居民3.2万户，占全县老旧小区总量的41.8%o从调研情况看，本轮改造呈现三个显著特点：（一）改造内容从“单一补漏”向“系统适配”延伸早期改造多聚焦于楼道扶手、路面防滑等基础项目，本次改造坚持“需求导向+功能整合”，同步推进适老化设施与公共服务体系衔接。例如，XX街道XX小区在改造中

3、同步完成“一键呼叫”应急装置安装（覆盖82户独居老人）、社区卫生服务站适老化升级（增设轮椅坡道、低位诊疗台）、老年食堂助餐点建设（可同时容纳50人就餐），形成“居住-医疗-养老”全链条服务场景。据社区工作人员介绍，改造后小区老年居民就医便利度提升40%,紧急事件响应时间从平均25分钟缩短至8分钟。（二）参与主体从“政府主导”向“多元协同”转变针对以往改造中存在的“政府干、群众看”问题，今年起推行“共同缔造”模式，通过“改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民”机制，充分调动居民参与积极性。如XX社区XX村小区在制定改造方案时，组织老年代表召开“板凳会议”12场，收集“增设晾衣区”“保留老

4、樟树景观”等个性化需求23条，其中17条被纳入改造清单；改造过程中邀请居民担任“质量监督员”，全程参与材料验收、工序把关，群众满意度从去年的82%提升至91%。（三）改造效益从“硬件提升”向“治理增效”转化适老化改造不仅改善了老年人的居住环境，更成为基层治理的“黏合剂”。XX镇XX社区将改造后的老年活动中心升级为“银龄议事厅”，组织低龄老人参与小区卫生巡查、矛盾调解等工作，今年以来已化解邻里纠纷11起，推动垃圾分类准确率从65%提升至83%；XX街道XX小区利用改造腾出的空间建设“时间银行”服务站，鼓励老年居民参与志愿服务并存储“时间积分”，兑换助餐、理发等服务，形成“今日助人、明日被助”的良

5、性循环。二、当前适老化改造存在的主要问题及原因分析尽管我县老旧小区适老化改造取得阶段性成效，但对照老年人实际需求和“十四五”规划目标，仍存在一些亟待解决的突出问题，主要体现在以下四个方面：（一）改造覆盖不均衡，“急难愁盼”与“锦上添花”并存调研发现，改造资源分配存在“三多三少”现象：核心城区小区改造多、城乡结合部小区改造少（12个街道中，老城区7个街道改造覆盖率达52%,而城郊3个街道仅28%）；房龄长、设施差的小区改造多、房龄较短但存在局部短板的小区改造少（37个改造小区中,房龄超30年的占68%,房龄20-30年的仅占12%）；基础类改造（如路面防滑、扶手安装）推进快、提升类改造（如智能监

6、测、适老化文体设施）落地慢（调查问卷显示，73%的老年居民认为“智能养老设备缺失”是最大遗憾）。某社区干部坦言：“不是不想改，主要是上级资金按户数面积分配，我们这种人口密度大但住户分散的老旧小区，反而分到的蛋糕少J（二）设施维护缺长效，“重建轻管”问题较为突出部分改造项目建成后出现“一年新、两年旧、三年破”现象。例如，XX小区2023年加装的无障碍坡道，因缺乏日常维护，防滑地砖已松动脱落，坡道扶手锈迹斑斑；XX村小区安装的“一键呼叫”装置，因运营商维护不及时，今年已发生3次故障报修，平均修复周期达5个工作日。究其原因，主要有三：一是责任主体不明确，改造工程多由住建部门牵头实施,但后期维护涉及物

7、业、社区、民政等多部门，容易出现“都管都不管”；二是维护资金无保障，目前仅基础类改造纳入财政预算，提升类设施维护费用需居民自筹或物业承担，而老旧小区物业费收缴率普遍不足40%；三是居民维护意识薄弱，部分老年人认为“公共设施坏了政府会修，主动报修积极性不高。（三）适老化设计不精准，“一刀切”与“个性化”矛盾凸显调研中发现，部分改造项目存在“重达标、轻适配”问题。例如，某小区为完成“无障碍卫生间改造”指标,在面积仅2.5平方米的卫生间内强行加装扶手、紧急呼叫按钮，导致空间更加局促，实际使用率不足10%；另一小区为提升“智能化”水平，统一安装人脸识别门禁系统，却忽视了部分老年人视力衰退、操作困难的问

8、题，导致设备闲置率达60%。社区工作者反映：“改造方案多是模板化设计，很少针对不同小区老年人口结构（如失能老人占比、独居老人数量）调整细节。”一位72岁的独居老人无奈地说：“改造后的楼梯扶手是金属材质，冬天摸起来冰手，要是有木质的或者包层软胶就好了。”（四）资金筹措压力大，“政府投入”与“社会参与”衔接不畅适老化改造资金需求与财政承受能力之间的矛盾日益突出。据测算，全县剩余106个老旧小区全部完成改造需投入约3.5亿元，而2025年县财政仅能安排专项经费0.6亿元，缺口达2.9亿元。尽管政策鼓励社会资本参与，但实际效果有限：一方面，老旧小区资产价值低、回报周期长，企业投资意愿不强；另一方面，居

9、民出资意愿不高，调查显示仅18%的老年家庭愿意承担部分改造费用（主要用于户内适老化改造）。某企业负责人坦言：“我们也想参与，但小区没有明确的盈利模式，投进去的钱什么时候能收回心里没底。”三、深化老旧小区适老化改造的对策建议针对调研发现的问题，结合我县实际，提出以下对策建议，重点在“精准施策、长效运维、多元共治”上下功夫，推动适老化改造从“量”的扩张转向“质”的提升。（一）建立“分类分级”改造机制，破解资源分配不均问题建议制定老旧小区适老化改造评估标准，将小区划分为“基础型”“改善型”“品质型”三类，实施差异化改造。对“基础型”小区（房龄超30年、老年人口占比超40%）,重点完善无障碍设施、安全

10、防护等“保基本”项目，确保2025年底前全覆盖;对“改善型”小区（房龄20-30年、老年人口占比20%-40%）,侧重加装电梯、智能监测等“提功能”项目，2026年前完成50%改造；对“品质型”小区（房龄10-20年、老年人口占比低于20%）,探索“适老化+适儿化”融合改造，打造全龄友好社区。同时，建立“以奖代补”激励机制，对居民出资比例高、配合度好的小区，额外给予15%的财政补贴，激发基层改造动力。（二）构建“建管一体”运维体系，解决“重建轻管”顽疾明确“谁受益、谁负责”的运维责任：基础类设施（如楼道扶手、防滑路面）由社区居委会负责日常巡查，发现问题及时报住建部门维修；提升类设施（如无障碍卫

11、生间、智能监测设备）由物业企业承担维护责任，未引入物业的小区，可通过“居民付费+财政补贴”方式解决（建议按每户每月2-3元标准收取维护费，财政给予50%补贴）；特殊类设施（如“一键呼叫”装置）由民政部门牵头，委托专业养老服务机构运营，通过政府购买服务方式保障经费。同时，建立“改造项目档案管理系统”，对每个设施的安装时间、维护记录、故障处理等信息实行动态管理，确保“建得成、管得好、用得久”。（三）推行“需求导向”设计模式，提升改造适配性建立“专业团队+社区工作者+老年代表”三方协同的设计机制：委托第三方机构开展“老年需求画像”，重点摸清小区内失能半失能老人数量、独居老人分布、常用辅助器具类型等信

12、息；组织社区工作者入户访谈，收集老年人对改造项目的“个性化诉求”（如“希望卫生间扶手高度降低10厘米”“楼道灯换成暖光”等）；邀请老年代表参与方案评审，确保设计符合实际使用场景。例如，针对老年人反映的“金属扶手冬季冰手”问题，可推广“木质+防滑套”“软胶包裹”等改良方案；针对“智能设备操作复杂”问题，可保留传统按键的同时增加语音控制功能，兼顾实用性与科技感。（四）创新“多元共融”筹资模式，缓解资金压力在坚持政府主导的前提下,积极拓宽资金来源渠道:一是争取上级专项补助,重点巾报“城镇老旧小区改造”“居家社区养老服务改革”等国家试点项目，力争2025年新增上级资金0.8亿元；二是引导社会资本参与，

13、通过“场地换服务”模式，鼓励企业在小区内建设老年食堂、日间照料中心，以低于市场价的标准收取费用，同时享受税收减免、广告位优先使用权等政策;三是推动居民合理出资，对户内适老化改造（如安装扶手、铺设防滑垫），可给予30%-50%的补贴（单户最高不超过5000元），引导老年人根据自身需求自主选择；四是探索“时间银行”“公益创投”等模式，鼓励低龄老人参与养老服务，将服务时长转化为未来受助权益，形成“养老资源内部循环”。老旧小区适老化改造，是应对人口老龄化的重要举措，更是践行“以人民为中心”发展思想的具体行动。从调研情况看，这项工作既取得了阶段性成效，也面临诸多挑战，需要我们以“钉钉子”精神抓落实、以“绣花功”功夫补短板。下一步，建议县委、县政府将适老化改造纳入“民生实事”重点项目，建立“月调度、季督查、年考评”机制，确保各项对策落地见效。同时，要加强宣传引导，让广大老年人理解改造意义、支持改造工作，真正把“民生工程”建成“民心工程”o我们坚信，随着适老化改造的深入推进，越来越多的老年人将在安全、便捷、舒适的环境中安享幸福晚年，这既是社会文明的进步，更是我们共同的责任与追求。