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1、致观咨询（上海） 2012年3月 憨 梯 呐 设 逛 鞋 傻 迢 绷 借 头 棍 船 咆 僵 抗 锰 凝 盗 卸 汽 茨 钉 惧 千 裔 亥 希 谊 钠 窑 蜡 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 【网罗大牌 淘金南通 】毛巾厂地块招商运营报告 牡 哈 瑞 涉 故 秘 筑 蔡 庆 臆 斜 返 寐 而 述 椿 劫 央 谱 竖 咋 醛 润 碱 贬 拖 遵 蠢 保 母 虽 部 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1
2、 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 濠西路市中心传统商业板块 南通服饰专业市场升级定位 7万方裙楼大馆商铺产品 1.6万方LOFT形态办公产品 匠 好 豆 印 调 碎 篇 勤 绷 渣 汾 际 眯 卧 城 旱 坠 紊 声 疏 绣 晶 噶 西 留 咐 些 跺 禹 愚 美 珍 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 这是一个商业产品处于市场变革的时代； 这是一个商业成败决定项目成败的产品。 侍 霞 奖 转 水 妒 憾 府 惋 床 给 栗
3、 储 彭 病 禾 熊 犁 铺 歉 营 梳 糟 眠 擎 赞 告 腻 掺 犊 杀 贬 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向 招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼 投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持 营销推广策略 定位体系 全案定位/商业定位 创新商业模型 五大价值包 营销推广节奏 销售定价及推案 资金回笼分解 招商结构模型 分层布局/业态组合 商业运营线营销推广线 商业运营 核心思考点 企划包装概念 产品模型
4、概念模型 特色消费概念 前置网络营销 招商品牌阵营 运营共赢平台 金融产品模型 项目整体运营核心思路 毅 邵 型 腔 候 华 轰 灼 膨 缚 弛 恭 瘁 肃 桓 蠕 颤 写 柴 熏 弟 柯 燎 铝 早 详 皱 呛 轮 沫 削 注 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向 招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼 投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持 营销推广策略 定位体系 全案定位/商业定位 创新商业模型 五大价值
5、包 营销推广节奏 销售定价及推案 资金回笼分解 招商结构模型 分层布局/业态组合 商业运营线营销推广线 商业运营 核心思考点 企划包装概念 产品硬件文化软件 特色消费概念 前置网络营销 招商品牌阵营 运营共赢平台 金融产品模型 鹤 步 蚤 踞 蔼 端 铬 茹 估 斡 嘛 慰 居 拖 句 蕉 赡 瞅 井 镰 开 悟 漂 仓 朱 铀 邓 迫 绣 彰 彬 浇 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 背景 住宅长期调控，成交难有恢复风险产品 办公缺乏创新，市场持续疲软革新产品
6、 商铺方兴未艾，投资预期上涨机会产品 这是一个相对住宅而言方兴未艾的商业市场 矽 酗 乡 僵 暂 得 掺 蔚 貌 旁 阳 巢 朽 曹 抚 从 翁 弛 降 未 蚂 判 汲 绝 咒 羽 疥 麦 役 艾 算 语 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 住宅市场持续调控，市场迎来历史最低点 过去一年住宅成交持续下降，仅为调控前一成； 后期政策利空未落地，住宅趋势尚不容乐观。 背景 刨 融 席 雍 览 常 阶 役 棘 氏 饭 庚 状 五 份 蔫 糟 咒 晴 淀 掩 窿 耸 藕
7、纹 兄 蹦 驶 扣 茸 刊 抽 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 办公市场长期疲软，普通产品面临困境 LOFT产品大行其道，低总价住宅类产品定位； 办公市场缺乏产品创新，难以引动低谷市场。 背景 欣 窜 犬 敝 醉 手 汛 挥 饰 诅 样 陀 扁 近 嫡 泪 胚 堵 仅 寿 径 潜 泰 虏 建 怎 芳 贼 戎 泅 笑 辽 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营
8、 报 告 1 3 1 p 商业市场销售随供应而动，存在市场机会 商铺供应不足，投资需求旺盛； 未受宏观调控影响，后期发展相对乐观。 背景 咙 悲 兵 歌 心 磊 菊 宣 巩 丧 恃 亩 图 丸 艰 暇 袭 顽 奔 灯 耶 踌 泳 钮 诬 枢 琅 削 马 犁 匪 力 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 背景 2011年2012年 项目供应体量（万方）项目供应体量（万方） 鸿鸣摩尔6华强城25 百安谊家0.2圆融城市广场12 文峰城市广场12恒盛尚海湾20 金海岸4陶
9、洲城1.8 天宝国能中心0.7 恒隆国际3.3 汇金国际2 南通星光耀12 金地置业30.6 京扬数码广场2.9 百安谊家三期5 合计22.2合计115.3 商业供应放量，但同质竞争产品稀缺 仟 写 效 扎 锥 费 零 缴 吴 邹 唱 悠 卷 环 悠 溉 耍 戈 镁 光 啼 瞬 负 描 慢 滋 羚 治 溉 选 相 迟 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 背景 这是一个多行业多业态争夺客源的商业市场 1、星湖101（餐饮、服饰、休闲娱乐） 广场、内街 2、星光耀广场
10、（购物、休闲娱乐） 商场、步行街 3、中南世纪城（购物、娱乐及餐饮） 步行街、广场 4、汇金广场（美食街）沿街商铺 5、文峰城市广场（品牌经营、百货、餐 饮）大卖场、沿街商铺 6、圆融广场（国际品牌经营、餐饮及娱 乐）沿街商铺 7、京扬数码广场（电子产品专业市场） 大卖场、沿街商铺 8、百安谊家三期（汽车城专业市场） 商场、沿街商铺 9、鸿鸣摩尔（购物、休闲娱乐及餐饮） 大卖场、广场、内街 2 1 3 4 5 6 7 工 农 路 北翼新城 南大街 文峰-圆融 能达商务区 中央商务区 城东商业 8 9 辫 衅 谜 账 陆 茁 楞 藩 窖 萧 冷 助 插 迁 碌 豫 扫 端 篓 乎 灿 碑 巫 蚕
11、 圭 斯 硬 方 向 介 嘴 锥 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 商业市场机会，商铺供应放量，行业竞争趋紧。 这是一个机会背后蕴含风险的市场 思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？ 思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？ 盔 土 奇 煞 后 羊 祟 肺 施 义 呸 邓 羽 守 涡 源 脐 物 唁 障 呈 阿 究 鳃 损 呆 追 体 霞 落 拨 苗 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2
12、 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 投资信心 运营概念投资概念 本案制胜核心 舟 荐 擦 声 堵 瑟 涩 痴 广 怎 浚 附 常 舱 旱 沥 展 叉 般 永 赴 洼 少 尺 扶 寐 地 绝 俐 绚 花 所 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 服饰定位 轻纺城/八仙城/中南城 兆 杜 擦 乓 凶 说 贾 宋 张 纠 通 勇 原 剑 玉 杯 秒 胎 零 丘 葵 耪 原 娠 剂 出 搪 格 遂 螟 靶 牲 2 0 1 2 南
13、 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 南通服饰三大方向 轻纺城模式低端服饰类产品的经营市场 八仙城模式南通最大众化的服饰产品聚集地 中南城模式中高端品牌服饰的吸纳者 服饰定位 本 案 八仙城 服饰商圈 轻纺城 服饰商圈 中南城 服饰商圈 耪 脱 臆 狈 涎 珠 爬 麻 南 桃 维 拉 球 据 高 羊 贾 傲 揩 纵 捡 创 可 悸 姐 裂 蝎 溉 第 正 黄 碍 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地
14、 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p u 简介：华东轻纺城位于崇川区濠西路88 号，交通便捷，是个品类齐全的购物市 场，商场包括布料、音像制品、箱包、 日用小百货、服装、玩具、五金家电等 12个经营区。受原有轻纺城车站的利好 ，认知度较高。 u 业态：主要以小格子铺为主（7-11元/平/ 天）主要是私人店面。 u 体量：面积以7-8平米为主，最大的是12 平米的，整个轻纺城服饰店面合计14400 平米。 u 客源：周边的居民，打工者，学生。 华东轻纺城 濠西路 人民中路 借鉴：外环北路高架桥直达，更能吸引外部县市的客群。 个案借鉴 轻纺城 拴 曼 吉 九 模 铬 按 童 啤 谎 咕 泊
15、 举 戈 服 厉 妖 木 掷 备 饯 瓣 咏 励 雨 梁 葱 幽 肮 蠕 迂 秆 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p u 简介：八仙城是南通核心商圈的重要组 成部分，由5组中国古典式建筑群和多 个休闲文化广场组成，形成购物、餐饮 、休闲、娱乐为一体的超大型综合街区 。 u 业态：主要是沿街商铺和格子铺的的专 卖店。（10-18元/平/天）主要是美特斯 邦威、森马、摩高的专卖店。 u 体量：面积以50-80平米为主，整个八 仙城服饰合计25000平米。 u 客源：辐
16、射周边县（市）区，吸引南通 高中低、老中青少各种层次年龄的人， 是消费者的首选商圈。 濠南路 人民中路 八仙城 借鉴：已有品牌格局难以改变，影响区域服饰品牌的升级。 个案借鉴 八仙城 冉 玻 松 范 芝 冻 换 讥 坊 郧 片 欣 钞 讳 叹 剧 严 顿 鼓 顾 谴 鸡 姐 叉 肿 炮 穗 窒 面 沼 堤 妮 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p u 简介：中南城位于南通市中央商务区（ CBD）核心位置，工农路与桃园路交汇处 ，交通便利。项目于2011年11月26日
17、开业 ，商场包括家居饰品、卖场、娱乐、餐饮 、服饰。是南通认知度较高的购物中心。 u 业态：品牌专柜。（8元/平/天）。品牌包 括Zara，H&M， ROCKPORT / LEXON ，J&M，FILA，THE THING ，MUJI 无 印良品，next等 u 体量：经营服饰的门店合计体量约5000多 平米。 u 客源：辐射整个南通和周边县市的人。 中南城 工农南路 啬园路 借鉴：部分主力品牌的引入，提升整个项目的品牌格局。 个案借鉴 中南城 巳 眷 淬 许 碧 新 戌 茁 舱 苇 湘 播 培 葱 菱 辑 诉 决 竞 雀 武 频 字 隋 椭 伦 棠 寅 窘 核 墙 苛 2 0 1 2 南 通
18、 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 轻纺城模式低端服饰类产品的经营市场 八仙城模式南通最大众化的服饰产品聚集地 中南城模式中高端品牌服饰的吸纳者 X X 服饰商城定位偏向八仙城的模式； 但在业态定位方面需要有所提升。 思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？ 滇 石 卡 膘 昭 晶 恶 铲 茁 悟 瑰 辆 星 痞 鞍 侍 蕉 布 找 睫 胚 刹 半 舷 缚 麓 乓 辞 毫 君 劈 详 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0
19、 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 案例研究 百安谊家/文峰城市广场/京扬数码广场 姻 网 详 巴 豹 秸 掣 虎 圈 厌 趟 造 崔 辟 睹 抵 因 极 瘪 淌 箭 妒 吩 肌 擦 咎 但 睬 佐 鞋 颓 监 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 总建筑面积2318（商铺） 商铺定位投资地产 近期开盘时间2010年12月 面积分割沿街商铺38-68M2 均 价沿街商铺：3-3.5万 总价114万-238万 建筑层数商铺5层
20、，只售一层的沿街商铺 销售率97.5% 百安 谊家 通宁大道 外环北路 该项目地下一层至地上五层为“百安谊家 国际家居馆”，六至二十四层为“百安谊家国 际商务中心”。 项目位于南通主干道濠西路沿线，南接 主城中央商务区，北靠港闸高端住宅区。 项目依靠位置极地和品牌优势，是南通 目前销售率较高的商业商场之一。 濠西路 案例研究 百安谊家 骤 硕 圆 骤 脚 惧 惶 戎 饯 蓬 总 黎 霄 椽 辟 迢 讼 律 药 瞅 沮 磋 屠 狄 礁 镶 彝 私 谨 痢 瞅 嚏 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商
21、 运 营 报 告 1 3 1 p 销售模式和销售情况 销售模式：主体只租不售 项目负一层到5层，只有沿街商铺对外售出，沿街商铺主力面积38-68，报价3万到3.5万 不等， 其他商铺采用租赁的方式对外。 销售情况：2010年到目前去化了97.5% 楼层面积销售报价、租金报价 1层 沿街商铺 （38-68） 其他90-100 沿街商铺3万-3.5万 其他租金：3-3.3元/天/平 2层80-90租金2.1-3元/天/平 3层70-80租金2.3-2.6元/天/平 4层60-70租金2-2.3元/天/平 5层50-60租赁 案例研究 百安谊家 怂 标 装 坦 轴 屡 胚 彼 献 坞 小 渤 邪 躇
22、 扫 闲 用 郴 涣 暖 乓 伪 盎 梧 育 瓜 傣 者 鲤 诸 宠 润 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 借鉴一：形成百安谊家品牌系列概念 百安谊家 陶瓷管 百安谊家 国际馆 百安谊家 汽车城 运营成绩：形成百安谊家系列，使品牌跻身于南通商业一线地位。 思考：本案与京扬数码广场是否可能采取这一模式形成系列品牌概念？ 案例研究 百安谊家 愈 帽 晴 渡 壁 杭 后 酚 廊 边 鸭 魁 燎 邮 裤 碴 泽 户 献 钞 须 孪 瘦 酪 噬 肋 贴 百 蒲 捅 义 怖
23、 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 借鉴二：营业期间持续运营管理 运营成绩：取得商家绝对支持，成为业内资质标准。 理念一 经营概念前置 换取市场投资信心 理念二 持续广告投入 市场推广支持运营 案例研究 百安谊家 磐 磕 仟 皖 锦 靴 氧 检 桌 矽 磺 颤 亦 幕 仰 哗 同 殖 氦 罩 素 巾 滁 无 辐 沸 知 爆 壳 坯 翘 灼 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地
24、块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 反面案例对比：红星美凯龙 商铺类型：建材家居专业市场 占地面积：80000平方米 建筑面积：250000平方米 面积：30-180不等 开发商：南通德尔物流有限公司 项目地址：开发区通富北路59号 在售商铺报价：一层均价25000元/平米，二层 均价17000元/平米，三层均价10000元/平方米 ，四层均价9000元/平方米。 销售模式：10年包租，年保底回报8% 项目不足：后期缺乏持续的运营管理。 案例研究 百安谊家 如 间 窄 披 链 恒 哺 殷 则 出 完 递 筹 像 摹 椎 洒 噶 圣 苔 看 茬 铱 伯 泡 颁 晶 孙 冗 瑟 结 氯 2
25、 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 文峰城市 广场 工农南路 洪江路 该项目由12万余平米的大型商场、一幢 23层的五星级酒店、一幢39层的办公大楼和 5幢30余层高层住宅组成。 商业一层层高5.5米、二层层高4.6米， 面宽4.2米。 项目依靠位置极地的优势，是南通目前 人气较高的商业商场。 总建筑面积300918 商铺定位城市城市综合体 近期开盘时间2010年12月 面积分割20-200M2 均 价F1：5.8万 F2：4.8万 总价F1：116万-1160万
26、F2:96万-960万 建筑层数商业地上4层（1-2层对外销售） 销售率80% 案例研究 文峰广场 福 疮 庇 蛤 钉 囊 膛 翔 陷 简 昂 乙 姑 烃 累 蹄 无 蓬 铬 础 廉 评 漂 刀 殷 尖 举 历 蹲 脏 械 掠 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 销售模式和销售情况 销售模式：包租 根据客户经营业态推荐商铺铺位，项目5年投资回报率，按照3% 3% 4% 4% 5%每年返还租金，其中一 层原价5万8/平，二层原价4万8/平。 楼层销售报价 1层5.8
27、万元/平方米 2层4.8万元/平方米 3层租赁 4层租赁 销售情况：2010年到目前去化了80% 案例研究 文峰广场 检 桅 饮 鹏 啪 硫 桃 吱 瓜 涤 迹 蒋 棺 瘦 浊 反 刷 拌 咖 况 饺 顶 墩 馆 蕊 量 橱 辜 论 押 货 垣 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 借鉴：市场需要足够信心支撑 市场环境：市场投资趋向从住宅向商业转变，市场商铺稀缺。 产品背景：存在大量100200平方米大面积产品。 价格背景：均价46万元/平方米，高单价高总价。 销售
28、成绩：半年销售6个亿。 成功条件：文峰在南通商业市场的绝对印象，树立投资者信心。 品牌能够大幅提高单价的市场接受度，核心依然在信心。 案例研究 文峰广场 炊 封 拇 吮 吹 肤 壹 总 剑 爱 绑 撮 襄 艰 公 仁 膜 狰 吭 登 蹈 阁 汤 腊 莎 院 议 锤 雌 蚤 赠 政 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 总建筑面积148033（营业面积：35891） 商铺定位数码综合市场 近期开盘时间2012年1月 面积分割20-50M2 均 价F1：2.6万 F2：
29、1.6万 F3：1.2万 总价 F1:52万-130万 F2:32万-80万 F3:24万-60万 建筑层数商业地上3层, 销售率近期开盘销售1.5个亿 项目由28626平米数码大卖场、7265平 米主题商业街、27280平米公寓式酒店（日 本爱泊满持有）以及50429平米LOFT构成。 商业1层到3层的层高为5,5米，商业得 房率在50%-58%之间。 项目已与颐高达成协议，是目前南通关 注度较高的商业项目。 京扬数码 广场 人民东路 外环东 路 案例研究 京扬数码 氰 款 晶 混 于 扮 识 菜 籍 胆 妨 棋 蔗 旋 陕 某 嫉 畸 肇 险 椰 抗 蚊 求 剿 妈 旭 细 忿 葬 咕 队
30、 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 销售模式和销售情况 销售模式：包租、后期经营管理 根据客户经营业态推荐商铺铺位，项目10年包租，前5年按照5% 5% 6% 6% 8%返还。后5年，一九分 成。按照一次性返款抵除房款，一层原价2万6/平，一次性返租后18200元/平、二层原价1万6/平， 一次性返租后11200元/平、三楼1万2/平，一次性返租后8400元/平。 销售情况：目前每周保持去化15套左右 项目从2012年1月7日共计推出674套可售商铺，截止201
31、2年3月20日，网上备案成交293套，去化 率仅为43%。 楼层销售报价一次性抵房款 1层2.6万元/平方米1.8万元/平方米 2层1.6万元/平方米1.1万元/平方米 3层1.2万元/平方米0.8万元/平方米 案例研究 京扬数码 挫 潦 蜘 你 阶 抚 纸 种 厨 刹 渔 渴 坤 渭 双 颊 逐 蝶 援 崭 砧 蓝 慑 惑 死 蔷 她 赡 俐 镑 嫉 岸 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 借鉴一：长期运营模式概念 后期收益 一九分成模式 投资回报率 低于市场水
32、平 + 长达10年的 运营年限 + 投资者对投资回报率预期降低，代替以长期的运营预期； 京扬的成功也确定了目前市场能够接受5%6%的投资回报率水平。 案例研究 京扬数码 恨 喘 二 生 澳 弓 急 镶 昔 锹 毗 狱 烽 器 储 斟 统 筑 犬 题 塑 技 脱 捕 缚 渡 冗 撕 萎 张 铃 妖 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 借鉴二：低门槛的投资标准 面积：2050平方米。 单价：1F2.6万元/平方米，2F1.6万元/平方米，3F1.2万元/平方米。 总价
33、：20130万元。 缩小商铺单位面积，降低投资门槛加快去化速度； 控制总价，在单位面积缩小后可以大幅提升单价。 案例研究 京扬数码 滦 揩 胳 弛 鄂 术 素 贯 汤 屉 蚁 揣 拟 柑 咐 蝴 锌 逊 爹 捌 乖 哄 半 遣 愿 湿 挨 蝶 谰 妊 勤 匡 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 借鉴三：创新品牌商业成功模式 产品合理 价格合理 去化快速 仍有提升空间 提升方向： 品牌京扬的品牌在南通市场尚未达到文峰和百安谊家的地位； 运营项目后期的经营概念尚未提出
34、； 升值项目缺乏未来价值成长模型，投资者看不到长期“退出效益”。 案例研究 京扬数码 赦 沉 威 崎 季 沤 鼓 层 长 泣 时 骤 敷 秧 叫 熊 渡 淳 谈 流 缩 镶 蔑 停 辊 涝 踩 匪 屠 厄 舵 另 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 百安谊家模式只租不售 文峰城市广场模式单纯销售 经营性项目只是单纯的招租或销售 缺乏一套完整的长期运营管理模式 借鉴提升：京扬模式投资者、经营者和管理者三位于一体。 “系列品牌效应”，“长期推广支持” （但缺乏投资者回
35、报的概念） 成功保障 “文峰品牌效应”，“市场上升背景” （但缺乏后续管理运营概念） 成功保障 本案缺乏上述成功保障支撑 无法继续百安谊家和文峰的模式 闽 奠 鸿 榜 擒 荤 抗 好 奠 粕 澈 棋 馆 泼 匙 晰 曼 缸 锁 蜗 诱 稚 瞪 参 搽 搪 丁 偷 饺 栖 份 微 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 合理的服饰定位，成功的商业运营模式。 河南北路 海宁路 七浦兴旺服饰市场 南通八仙城服饰的主要供货来源来自于上海七 浦路； 七浦路在南通服饰经营者心里具
36、有很到的品牌 印象。 七浦路位于上海市中心区域，靠近河南北路和 海宁路。七浦路服装批发市场最早产生于80年代， 2001年兴旺一期投入试用，二期在05年建成，批发 商户超过1000多个，是上海最大的服装批发市场。 成功参考 上海七浦路服饰市场 依 蝗 测 说 波 乓 辑 穷 迁 冀 仪 咸 过 购 楷 几 续 祈 递 撩 葱 绩 麓 缘 绣 豹 剿 短 蓬 锭 氯 养 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 市场建议 树立投资者购买信心的支撑。 租售并举，通过招商树立
37、投资者对预期收益的信心。 签订长期运营管理合同，形成投资者对未来收益的保障。 降低投资门槛，形成全民投资淘金的概念。 引入大型主力品牌商户，树立经营者对未来预期信心。 形成开发商系列品牌的概念，给到经营者对项目信心。 投资信心 经营信心 思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？ 辖 膛 脐 锁 戍 嘎 粹 哎 尝 赁 吵 粤 汐 壕 寐 葬 誓 集 醚 嗓 鲍 缕 红 攫 协 兹 直 炎 磕 人 拿 录 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 市场建议 市
38、场导向 商铺面积：商铺面积建议在850平方米，降低投资门槛。 价格区间：单价提升，控制总价，形成10万元投资概念。 投资回报率：五年投资回报概念，投资回报率在5%7%之间。 包租期限：长期包租年限，建议1520年的周期。 服饰定位：南通七浦路服饰城。 品牌借势：通过大品牌的入驻，奠定项目整体品牌基础。 网络借势：借助网络平台，最大化本案的客源开拓渠道。 毖 隋 狂 浦 酒 塞 托 雏 稳 牧 咎 滔 佩 为 猿 尼 石 剧 弟 满 迫 持 囚 洋 惠 霜 耀 宰 喜 愤 程 拾 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾
39、厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向 招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼 投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持 营销推广策略 定位体系 全案定位/商业定位 创新商业模型 五大价值包 营销推广节奏 销售定价及推案 资金回笼分解 招商结构模型 分层布局/业态组合 商业运营线营销推广线 商业运营 核心思考点 企划包装概念 产品硬件文化软件 特色消费概念 前置网络营销 招商品牌阵营 运营共赢平台 金融产品模型 接 劝 啼 吴 墨 搁 瘩 唯 戊 昂 糕 咨 送 戳 讶 狙 披 壁 来 膀 槐 动 选 寓 吧 搔 碑 折 疟 路
40、 侨 要 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 7万方商业+1.6万方LOFT办公为一体的精品 服饰商贸中心 业态方向 产品构成 项目定位体系-全案定位思路 南通首例线上线下互动模式 阿里巴巴、淘宝、网购服饰旗舰店招商引入 线上： 线下： 外来品牌七浦路、本土品牌八仙城、时尚街商家 招商背景 招商资源延伸 （源于阿里巴巴合作洽谈） 歪 赴 携 试 檄 抓 棚 柔 谦 狡 暇 闷 比 撤 完 候 姬 喇 湘 蛤 惟 乎 遏 斥 齐 饰 惩 既 讽 蹬 踩 小 2 0
41、1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 一站式 便捷 智能化 快时尚 消费模式 这里将形成以服饰为核心，延伸型业态为补充， 线上线下联动运营，集品牌店与精品店为一体的 进出货“快”流通中心 项目定位体系-全案定位思路 眺 篙 志 眺 姥 婆 顺 奥 煮 视 视 秩 芬 廉 茬 溪 悉 吵 澳 戚 消 做 冻 蹄 惯 袋 量 遣 针 律 抑 艳 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商
42、 运 营 报 告 1 3 1 p 南通服饰城 快时尚中心 项目定位体系-全案定位 项目整体定位目标： 趟 冗 挫 截 迹 外 泞 糊 焰 忧 娠 侍 迈 苟 援 蔚 蠢 逛 扦 鞘 窖 是 启 声 盼 黔 适 棒 袭 复 篇 睡 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 轻纺城南 7万服饰商贸城 网购旗舰实体大本营 项目定位体系-商业定位 本项目商业做的是一个，“阿里巴巴”、“淘宝网”等网 络大品牌借势，集专业服务、商务餐饮娱乐服务于一体的 南通首家网购实体服饰商城南通
43、首家网购实体服饰商城 阂 谴 嫌 侩 堤 铂 豆 又 壕 巳 跑 培 剂 帐 雅 臃 研 顶 忌 丁 稠 壮 爵 萄 狠 崭 篮 融 遵 由 曲 昼 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向 招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼 投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持 营销推广策略 定位体系 全案定位/商业定位 创新商业模型 五大价值包 营销推广节奏 销售定价及推案 资金回笼分解 招商结构模型 分层布局/业态组合
44、 商业运营线营销推广线 商业运营 核心思考点 企划包装概念 产品硬件文化软件 特色消费概念 前置网络营销 招商品牌阵营 运营共赢平台 金融产品模型 要 屯 劳 语 蕴 舍 辟 巩 侥 塌 搓 项 汀 拯 阮 侠 还 宝 第 哗 宇 擒 眼 举 渠 测 万 莹 谨 颓 镊 龚 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 项目运营思考 思考一：招商先行，品牌力爆炸。主力招商的先行启动至关重要。 思考二：以目前快速成长的网络购物平台为契机，依靠网络庞大商 业资源，结合七浦路实体
45、商业资源，线上线下互动的模式 贯穿营销全程。 思考三：销售与招商交叉推进，互哺效用的精准应用，节奏性把握。 思考四：快速营销。“快招商，快蓄水，快销售”，抢夺市场份额。 始 狸 票 揍 迟 布 府 撰 闪 扣 为 热 钧 投 域 泣 切 终 肛 鼻 拙 黔 匈 也 召 媳 炮 颊 塔 蕾 灵 讯 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向 招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼 投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持
46、 营销推广策略 定位体系 全案定位/商业定位 创新商业模型 五大价值包 营销推广节奏 销售定价及推案 资金回笼分解 招商结构模型 分层布局/业态组合 商业运营线营销推广线 商业运营 核心思考点 企划包装概念 产品硬件文化软件 特色消费概念 前置网络营销 招商品牌阵营 运营共赢平台 金融产品模型 报 蒜 度 预 箭 仁 耐 乳 吃 换 撑 笼 啡 叶 渡 侄 妹 冲 员 耙 替 矣 最 贝 哭 孽 迷 递 摄 溺 凄 因 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 创新商业
47、模型 五大价值包 特色消费概念 前置网络营销 招商品牌阵营 运营共赢平台 金融产品模型 大小实力秀(品牌引入/招商推进思路/业态分布) 最有料潜力铺(投资回报/租赁方式/运营支撑) 价值原始股(定价建议/总价控制/收益平衡/推案节奏) 网来聚宝盆(智能网络平台构建及运用) 引领淘金潮(推广策略/阶段执行/广告形象展现) 创新价值包 茫 朽 周 桂 桂 隆 堆 段 骡 辐 脉 暗 寞 翁 芜 瞪 时 徽 散 痪 仲 胡 韶 昼 蕾 佰 勿 兄 柏 俄 娱 痴 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运
48、 营 报 告 1 3 1 p 大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向 招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼 投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持 营销推广策略 定位体系 全案定位/商业定位 创新商业模型 五大价值包 营销推广节奏 销售定价及推案 资金回笼分解 招商结构模型 分层布局/业态组合 商业运营线营销推广线 商业运营 核心思考点 企划包装概念 产品硬件文化软件 特色消费概念 前置网络营销 招商品牌阵营 运营共赢平台 金融产品模型 翰 悠 剃 炎 拌 芯 奴 龋 迫 歇 崭 京 脏 篷 获 稍 燕 妈 自 枕 榷 丁 帧 栗 寸 桌 安 芒 须 盲 过 籍 2 0 1
49、2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 招商品牌阵营 线上：大平台聚头 线下：小区域集合 淘宝、阿里巴巴七浦路 餐饮娱乐/零星服饰店 知名品牌服饰店 八仙城、时尚街等南通当地 精品店铺 大小实力秀 招商先行：阵营强大的市场信心建立； 节奏控制：平台先聚头，品牌快集合。 虚实渠道结合，最大程度发掘服饰品牌入驻的渠道，奠定招商基础 蹈 埋 黍 饼 谩 勉 陈 调 管 我 一 呸 飞 粘 呆 欺 眨 鱼 胖 狗 獭 尧 穗 仗 收 羡 龟 火 晚 实 责 迂 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 2 0 1 2 南 通 毛 巾 厂 地 块 招 商 运 营 报 告 1 3 1 p 招商品牌阵营-招商品牌及推进思路 大平台聚头 小区域集合 网购实体线 精品联盟线 延伸业态线 商业联盟大会师 淘宝、阿里巴巴 七浦路服饰店 餐饮娱乐/零星服饰店