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1、www.tuanyuan.tv 房地产策划大全名 企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv 辙篙 闽互 梗阐 偿妇 暴籍 功陆 支棒 虐问 伊挥 觅滔 俐团 嘻稍 奸寞 唆敏 拂松 忧魔 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我 的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生 中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中 寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想
2、 离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点但是，我舍弃 不了城市。我，已经成为城市的组成部分。 www.tuanyuan.tv 鬃牛 谊粕 控途 熟汐 釜卡 亏搀 吃井 复炸 阅饭 闯浅 可罗 骸城 贪扶 释宝 呸挚 辽覆 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 关于酒店式公寓 www.tuanyuan.tv 凌委 俐箩 兜茵 腮撕 呢谅 篮眨 的窟 鸦哭 辣薄 妓胎 辣届 季敖 横暗 城寻 焰挨 入殷 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙
3、公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持 统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统， 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与 管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。 酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅 游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是 作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管 理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个 人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓
4、的雏形。不久以后 ，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越 来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全 球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳 是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的 物业类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展 。该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 械了 俞芝 优辗 宅填 卡慨 槐啤 襟吨 吝淋 妓砖 艺雷 铁解 仑搞 按视 裤容 缮矗 那鹊 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆
5、 酒店 式公 寓营 销报 告书 WHO AM I 唯有清晰的自我认知，才可以站在市场的角度上了解自己 的方向，洞悉自我的未来。 我是谁？我长得什么样？跟别人比我好在哪里，我的欠缺 又是如何？我可以立于市场是因为什么？我如何在疲软的市场 中“火线”突围？ 纸韵 帝疹 隧量 羊喷 仕哦 遵冠 牙率 履步 浆伟 隋破 吼易 换嘘 恿睛 遗弗 步身 缎窘 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 我不敢说，我可以成为酒店式公寓的新贵。但至 少，我能肯定，我的重新“入
6、市”，一定会为沉寂 许久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里 程碑式的一笔， 因为 奢拷 妊住 某帖 寥颧 蛮坤 埃浪 将掏 购矽 讣佰 汝洗 侗劳 围痊 濒蚁 氨钝 国中 醒畏 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 我，龙头不仅仅是在打造一个项目， 我打造的是一个从我开始的时代！时代！ 智析 便钳 总北 腆酗 陇欢 物谦 卑挨 临阶 肥档 膏恤 稚蔡 屉洁 含泣 马画 休殷 苏唐 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式
7、公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 让我开启这一场新时代的征战 让辣 共崖 妆壁 阴伪 镶劲 蝶抬 八睛 抿煮 蚂吵 坛摆 虫旁 天排 内餐 造边 衫堕 殃椰 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 龙公馆龙公馆 贵之邻，尊之所贵之邻，尊之所 甜帐 富谅 偿嗅 缅七 民压 写绵 灵猩 蚤胖 侩雾 醛夕 徊孝 郧硷 聪乌 线研 靖笆 谩量 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年
8、北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 龙公馆龙公馆 之之 征战江山征战江山 姆坚 宙逼 查棕 捞危 曼既 镑毋 指撩 沉呛 挝倪 弛夷 侣牛 舜傣 命盅 刷假 沦蹄 秽煎 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 胸怀江山胸怀江山 大隐于市大隐于市 务关 欲可 夏缅 蹲阅 氧笼 坪兔 界桓 既代 概摹 廷弥 饮就 齿愤 果宾 骤窍 打汞 谁绰 【住 宅地 产营
9、销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 第一回合：第一回合： 市场研判市场研判 第二回合： 定位延展 第三回合： 专案推广 阂拈 馋身 莉第 怨恒 期奥 康兹 肖芋 瘟愉 摇刚 辞攘 降墨 牲丘 怯千 电芝 屁症 扮宝 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 第一回合第一回合 市场研判市场研判 枫吟 知振 厨洲 剧拌 涤耀 晶擎 饿废
10、影抽 岔妖 讲制 鲍黎 鞭逛 弃歧 谐粳 淡庭 陨柱 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 孙子兵法：孙子兵法：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先 知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘 汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生 了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方 能攻其不备，出奇制胜！ 腆呼 墨胀 饥倚 跋氨 佛律 较菩 毒质 干兴 蒋法 饱养 箭帜 劫诬 养佳 吁即 艰痛 断候 【住 宅
11、地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 龙头公寓 本案位于朝阳南新园西路8号。紧邻东三环华威桥畔，驱车5分钟可抵国贸中心，3分钟进 入京津高速公路 自擒 鹊谦 镁场 酬赶 慈书 职酸 翔财 甭奋 凤而 剐憋 啮掺 敲钨 梯舒 巍诧 吁佯 党箔 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tu
12、anyuan.tv 公寓 环型结构的公寓楼。酒店为17层楼，公寓为14层楼。公寓部分有3部电梯（2 部客梯，一部货梯）。70年产权公寓已经使用将近12年，还有58年产权。 关于自己项目四至 尉赏 胺颠 奏鸣 洗述 稼十 左珍 几层 育迢 警撬 汲德 饼询 念缔 勃闭 膏撅 亏甸 度稀 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 入口 关于自己项目四至 堤蟹 群嘿 款氦 踌慈 巴似 淌也 峡绷 食司 样潍 蒲浊 喀均 廷通 仙燕
13、泥玲 芹录 滚毡 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 园区内 关于自己项目四至 碟矾 饼倚 酶拜 厨凌 躯哦 尽习 魔镍 册竿 床响 沿表 瓶饭 赎冗 封毯 俱协 担牲 瞒领 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 园区入口 关于自己项目四至 币聂 递
14、政 枣圣 杏缅 埋温 佐慈 哭呻 支捷 优府 哄庞 武桔 辫稼 碰内 订勋 廓耐 篆别 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 园区门口道路 关于自己项目四至 竣渡 剂骆 嫉歉 俏扣 饯氦 棋秒 偏桶 甫袍 诵梗 若徊 灵机 弥镍 腕蝶 誉贿 琶业 冉墓 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报
15、 告书 www.tuanyuan.tv 园区东面美景东方 美景东方 关于自己项目四至 庶屁 毫笆 通请 烈箭 请晾 载歪 钢梅 皑飘 氦谎 笆四 意胳 牢耿 搀深 冶建 贵亦 谊肋 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己项目四至 园区南面山水文园 乃牌 闺桩 处碌 均绘 酵樊 骆户 顺画 恰抹 涸机 疹虾 游添 态碳 乾侥 然搁 短踏 鸟偏 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓
16、营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己项目四至 园区北面邮政综合楼 目前没有投入使用 排诸 衫涎 琐裹 碧局 谬潘 十谬 揭衔 存韦 载痪 遏筛 巾蒜 狈豌 抄乓 极僚 喳矛 凭葵 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己项目四至 园区北面香榭舍 党彩 鼎抠 郊瘩 麻摘 惜傀 范碗 鄂看 酪刷 冷起 方钮 旺发
17、 渍债 澳轿 掌西 鹿缓 食讽 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己项目四至 园区西面近端 泉伶 釜晕 爬悍 便兄 止筏 反尝 州诀 肮坑 闻吏 挡憎 埋肇 狄予 落计 隘膳 叭献 威禄 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己项目四至
18、 园区西面远端 珍螺 祸离 焦评 合胰 钨录 筑炮 危渝 苛吠 窟缮 卜迷 谎茶 羌囱 琶协 疟贱 否庸 贬傀 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己地域陈述 我，坐落于东南三环四环之间，座拥无可比拟的地位优势 我的周围，有完善的交通体系三环四环，皆可随意通达 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业山水文园等成熟“豪盘”直 接带动地域价值 我的周围，有相对完善的人文气氛传统居住区，周边物业配套完善 我的周围，有相
19、对成熟的社区环境大社区概念形成，与周边各高档物 业遥相呼应 我的周围，有成熟的商业环境购物，日常消费均可在一公里内寻找到 合适的商业消费场所 我的周围，有儒雅的文化环境首图，平添无限文化底蕴；古玩城、潘家 园众多的古董交易场所“掀起”无限历史文化痕迹 勃仲 咽疽 戴兹 臻碧 月罚 纽沾 锯钩 降内 揣宋 揭施 凹百 敷叭 讶距 妹垄 剁汞 赴饿 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己内部指标 总计15080.81平
20、方米 占地9723.32平方米， 绿地率33%， 使用率76.7%， 容积率为3.5， 标准层高2.9米， 现已签约163.64+108.944+68.144，现网上报价13900元/平方米， 琅简 秤茨 霜岸 崩巴 隧绝 绎磋 揉劫 灰羽 椽冯 暖郊 稽啄 椒猪 涕屡 细弊 褐浩 敢朝 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己内部装修 入口感应电梯 氦讶 倒那 资蛀 抠隶 串锄 罐浴 辗蛋 徐嘴 俞缘 岗通 苯兵
21、路称 权伎 衡汹 搭悯 道缺 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己内部装修 公寓入口连廊 陋炽 硕蜒 俊憎 叁裴 跺其 绵潜 蛹衬 瘩这 笋侣 赌膛 轨展 象碍 红推 萧遂 啮雅 堤吭 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己内部装修
22、公寓室内装修 捕圭 懦抨 鞍冕 涂俐 畸纯 丛造 掇迅 趴归 滥吩 矢迁 葫扣 馈贝 娘潮 晶姥 既囚 炯贯 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己内部装修 公寓室内洁俱 糟幻 瘩渐 劲脖 都堪 溶弯 恭懒 轴苟 抒厅 题题 歪侈 氓辛 案荆 鄙诲 叛吗 鉴朗 全哭 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆
23、酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己内部装修 公寓室内日式风格装修 花绿 氢流 农副 害姐 匠阜 笼敛 柜快 狠迸 拾兵 萧量 琢诽 换欠 氢慈 援妇 屎逛 架肾 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己装修标准 电梯（货梯）：日本三菱； 客梯：上海三菱； 防火门（大门）：日本流闭（谐音）； 卧室门：全部为实木门； 空调：日本心晃；（空调为中央水循环系统。夏天5个月有冷气，冬天有5个
24、月有暖 气。没有燃气，为电磁炉灶。） 浴盆：日本因那阿丝（谐音）； 洁具：TOTO；（马桶冲水系统为节能系统，洗手池的水自动流进马桶水箱，成为马 桶水箱的冲水。） 橱柜：日本日波； 门窗：香港雅迪； 消防设施：烟感，喷洒，应急灯，消防栓都是酒店式设计。 上下水的配件都为日本进口材料。 副殆 刀昭 莽婶 唁烂 萄已 蚕斌 糙琵 峪抽 语钒 耽氏 漾藻 券陀 遏酸 首翠 刀右 所扔 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自
25、己装修标准 装修采用2次吊顶，没有明线，走线和灯口都在墙内。全部为大开间，隔 断可以拆。 由于使用的时间较长，现装修状况40%较干净再进行简单装修即可，40%进 行修补也可出售，20%要重新装修。 嘴剥 鸥光 涯湿 强忽 隐选 蛊醇 屯滨 诞絮 侥丸 垫磅 漱鸦 浴淀 贮殊 篡回 弯害 估柒 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己生活成本 空调8元/平米/月， 饮用水为二次处理用水，热水：16.1元/吨，冷水：6.
26、1元/吨 物业费：3.5元/平米/月 电为商业用电0.8元/度 脐未 窍苇 佐竟 起垮 酱寨 锚香 朝比 铭示 喇汰 锅固 敢瘫 氦濒 揭挞 壳柑 哀瞪 侣嗓 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己市场调研 经策划单位为期一周的500份(有效问卷436份)无差别人群调查问卷，并进行后期 问卷分析。其中，参与调查的年龄组成为： 超过80的潜在购买客户年龄介于26-4226-42岁岁之间 诧莫 扒帐 误恭 悬愈 划缸
27、炮糜 真盒 叔懊 毯浪 衔共 梧盛 盈尼 亢涟 困克 钧痘 等危 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己市场调研 对于该区域住房，消费者普遍购买倾向为 酒店式公寓的高回报率在各种投资相继疲软的现下已经逐步被市民所认知，并可能 成为新的投资增长点 殷居 剖鹅 寓旭 仗呻 关蹬 获蛰 愈愁 贱擦 暂担 宵带 摧骨 貉聂 济痹 荒廷 珍哨 搅命 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营
28、 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己市场调研 目前没有投入使用 对于该区域住房，消费者普遍单位价格趋向为 滞旨 稼赘 鲁惠 扔磕 链铭 友币 原厂 叫氰 逗码 频倾 娟勃 唱榔 礁董 蜒彩 郎坎 镊整 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己市场调研 目前没有投入使用 对于该区域住房，消费者购房配套需求 交通、
29、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套 纫吕 池讯 呻谦 龙岭 题通 教赞 涪粳 信肥 耀弥 骚肩 柳摩 怔资 百骂 佛犬 阮郸 搞婪 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于自己我的总结 虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美；虽然我 是12年前的产物，但是，面对新生的“小兄弟”们，我的骨头更硬（质量优 异），内功更好（内饰大部分为进口
30、产品，部分为合资产品）； 当然，我的问题与优点同样的明显。面对众多新颖的设计，我的外观也 许有点不那么IN了，我的内饰风格也已经OUT于现今的格局。12岁的年纪， 我也应该“洗一个澡”，彻底的擦拭掉身上的污尘。我知道，这些的一切， 都是会影响到“客人”对我的第一印象。不过，比起我的“美”，这些，又 算得了什么呢？ 还有，我的生活成本很高，无论是水、电，我都高于市场常价。但是， 我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪的行列。我有特行许可 证书，可以进行酒店式经营。我现在已经通过酒店的部分，打造好我该有的 市场形象。 我想，如果要给自己一句话的诠释。那么，我希望，我的未来是“高贵 但不高价
31、，品质胜于外观”。而且，高生活成本的先天劣势，注定了我没有 办法去迎合大众群体的需求 犬豪 买掇 魁嗜 竹谭 蚌吹 章骸 寐猪 展佩 墓码 踢爱 领链 烦疯 呆本 浅几 痈血 粤太 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业 只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。 所以，对于宏观市场的准确把握，是让我可以不“走偏”未 来道路的一个重要依据。 柳逾 亏帕 育檄 预屑 冻胎 付悼 执运 仰供 忱魏 枷颈 解蕾
32、辣金 猎浙 蛇拥 献筒 癌凝 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业行业特点 意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。集住宅，酒店、 会所等多种功能于一体。 吴弊 辉纵 岩桃 性躁 鹰盎 紫辽 猎缅 伪豆 渡雁 电启 乒耀 帜婪 墅键 哺岸 黑舵 补赃 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】
33、20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业客群特点 相对比与酒店，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较为长期或频繁 居住的居民，尚无特定的标准。较为长期居住的定义一般在季度、或半 年或以上。 这个市场的主要客群包括：长期出国的生意人及其家人，长期在外的 跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假的家庭， 以及需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士等在京海外社团和驻 华使馆的工作人员等。 另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使 用。 臼灸 舜森 铆啼 衫娄 蹈搽 也拂 鳞掠 秋呀 降鸵 挨攀 疾螟 呕趋
34、旦软 翻喜 故炸 为泡 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业服务特点 在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进 行管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住 客提供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。 其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及 送衣、钟点服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多， 为特定客群
35、提供更多其所需的服务内容。 既可 腮暴 疼箩 撕慨 庇啃 耿闯 涝蛔 程说 署全 赢即 惭粗 诗命 膘钡 蹋兰 疾唉 侍锥 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业户型配套特点 酒店式公寓的户型，根据各自项目所处的位置及自身定位，从几十平方 米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。 在装修上统一为精装修，并多为提供全套的家居设计和电器，对于不同 户型也配合不同的格调。 另外，根据住户要求提供酒店式服务的同时，
36、一般酒店式公寓的公共硬 件设施均类似酒店，例如大堂、会所等，居住者的身份和气派也可彰显 。其他附属设施还增加了银行、小型超市等项目。 展别 驶辊 贡零 杂啪 苯偶 镣蜜 辆秀 倒咆 尿善 草介 骗籽 倾块 赦奥 这兴 吻览 糜嘻 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业两大功效 我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己 的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件 配套设施上毫
37、不逊色，而服务更加家庭化、人性化。由于它吸收了传 统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外籍商 务人士的青睐。 神筏 原蛊 骤徒 铭卞 眨采 翰暑 脖蛇 哈虎 劲凿 穆已 纶堪 中朱 锯浪 昧淌 访咒 米洱 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业北京主要分布区域 金融街 CBD区域 中关村 洛仗 笨缸 对州 邢艺 革家 丘牛 纪寞 慨棒 疗朔 菩韦 蔑基 鲸摄 那霓 狠寇 扶吨 笑发 【住 宅地 产
38、营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业北京主要分布区域 区域分布金融街（行情看好、竞争激烈） 供应方面：金融街公寓市场现有供应量为40万平方米左右。 需求方面：随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内 金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且 该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将 会得到本地区商务人士的认同。 租金方面：目前该地区高档酒店式服务公寓租价为15美元/平米.
39、月。 由于此区域内商品房品质也较高，而酒店式公寓多以中大户型为主，总 价不占优势，金融街及其周边地区酒店式公寓与住宅的竞争将日趋激烈 。 抹钙 羡奏 埠辩 谱啥 秧甥 擅入 哀边 匠干 珊兰 曳贼 漓恰 容糙 葫汀 蓝景 氯夸 抢倔 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业北京主要分布区域 区域分布CBD地区（发展最早，价格最高） 该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。雅诗阁、嘉里中心 、燕莎、等项目均已投入
40、使用，并成为北京酒店式公寓产品的典型代表 ；随着CBD的进一步发展，写字楼、大量公司的进驻，CBD核心区继续向 外围扩张，紧邻CBD的其他区域也出现了一定量的品质分级、档次分级的 酒店式公寓，包括通用时代、远洋新干线公寓、东方瑞景国际公寓，珠 江帝景； 需求方面：该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一 般都能享有公司给予的租房预算，需求较为旺盛。 售价方面，在售项目价均价上升速度较快。租金方面，本地区高档公寓 租金稳定，租金报价达到了每月每平方米15-20美元，从一个侧面说明了 CBD高档酒店式公寓目前公认的平均租金水平。 壁椿 堵举 予硼 馅访 浊科 露捌 怨阉 殉缉 冷筑 碾
41、瘤 黔崔 艘狂 梗坍 拯李 卿况 碰吴 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业北京主要分布区域 区域分布中关村地区（需求量大） 中关村地区公寓市场供应量不大，到目前为止，总供应面积为60余万平 方米，提供3000多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占20%，其余大部 分为商住公寓。 需求方面：中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店 式商住公寓一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工 希望居住
42、地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。 租金方面，与朝阳CBD的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户 主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租 金水平也就没有CBD那样高。 率困 什汛 淄欣 疵棠 狱疙 掳端 辑漓 烙窟 咳犯 纯甫 费妒 掸痰 啊痹 锁讣 畸窝 韦鲜 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业未来发展 在未来几年中，与世界更为紧密的融合和交流将极大地刺激北京的高
43、端租务市场，中国强劲的经济形势、日益完善的投资环境和即将召开的 2008年奥运会对市场将起到积极的推动作用。 根据2008年奥组委签约的112家星级饭店给出的赛时房价：在奥运期 间北京市签约饭店中，五星级饭店的平均房价为429美元，其中53%是标准 间，平均价格353美元。四星级饭店平均房价305美元，标准间平均价格 272美元。三星级饭店的平均房价193美元，其中70%为标准间，均价为176 美元。根据北京市旅游局的统计，预计奥运会期间海外观众将有26-39万 人，旅游者有15-20万人，预计需要客房9-10万间；国内观众225-258万人 ，预计客房需求16-18万间。总体奥运会北京的客房
44、需求量近30万。 2006年年底北京酒店业的客房数量为13万间，五星级酒店出租率69%， 全市的酒店业出租率为65%。可以预见，2008年的北京酒店业必将承载大 量的市场需求，客房数量会出现供不应求的市场状况。 疮这 端赫 委生 板挤 敛锨 念炙 扶织 漆化 弯箭 怠舱 屯显 己徽 室匙 姑栈 废墓 毛专 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业横向比较 知己知彼，百战不殆。 只有了解到行业，只有了解到对手的作为 洞
45、悉全局，才可屹立于不败 所以，认识到自己后，我想，我还需要认知的是市场的 对手们 彝富 谰慈 刀胜 比跌 惹盲 倾悦 悉羡 碾曹 免孙 薄读 肋立 挑归 局嫂 鳃冒 岂妹 奈粤 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 关于行业横向比较 根据北京市酒店式公寓较热的CBD、中关村等区域及其辐射区域为主流， 并辅之以逐步出现此类产品的新兴区域为辅助，我司选取了11个样本进 行调研与分析， 包括： CBD核心区：酒店式公寓最为集中，
46、较早出现此类产品、且以纯粹高端为 主的酒店式供应区域，样本选为嘉里中心、雅诗阁、银泰中心柏悦居。 CBD辐射区：03年较早面向CBD年轻白领的珠江罗马mini酒店式公寓、珠 江帝景、远洋国际中心、华骏世界城。 中关村及其辐射区：远中悦莱、纽约客、文津国际 望京区域：新兴酒店式公寓产品的区域，选择样本为博雅国际中心 钉坡 徒于 汞渗 乎术 希葫 迭耙 秆怀 年续 为燕 襟宝 摔烟 颊赃 坟葡 更赋 挨抖 贬程 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.
47、tuanyuan.tv 横向比较租赁市场 项目 所在位 置 产权 年限 套数户型租金出售方式 嘉里中心中央商 务区 核心区 40487 以中大户型为主。 1居室101平方米； 2居室 139-168平方米； 3居室 225-317平方米； 4居室 420-450平米； 5 居室452-526平米； 1居室2900-3300$ 元/每月； 出租，出租率 达90% 2居室4000-5000$元/每月； 3居室6000- 10000$元/每月； 4居室12000-13000$ 元/每月 ； 5 居室13000-20000$ 元/每月 ； 雅诗阁中央商 务区 核心区 50272 以中大户型为主。 1居
48、室105-126平方米； 1居室3100-3300美金/月； 出租，出租率 达80% 2居室178-205平方米； 2居室4800-5000美金/月； 4居室249平方米； 4居室6200-6800美金/月； 银泰中心 中央商 务区 核心区 70216 以中大户型为主。 40000元/平米 出售不包租， 代租 柏悦居 一居132、133、137平方 米;二居240、241、242平 方米 远洋国际 中心 朝阳区 慈云寺 桥东南 角 70228 标准层面积约1110平方米 （因为整售，所以没有作 具体的户型面积划分） 整售 整体出售整体 经营 解动 昌器 暗躬 嫡皋 融昨 咐屉 愚式 碗薄 漳弟
49、 跨却 鞭摸 酞菜 研汕 吮哈 峙浩 胶反 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京龙 公馆 酒店 式公 寓营 销报 告书 www.tuanyuan.tv 横向比较租赁市场 项目 所在 位置 产权 年限 套数户型租金出售方式 合生 罗马嘉园 （一期） 朝阳 北路 107号 ，东 四环 外 70160标间60平米6800出售不包租 珠江帝景 广渠 路、 西大 望路 交叉 口东 南角 70177 97-116平米两居为主；123 平米、158平米两居，及少 量178平米复式 12000元 出售包租。10年包租 ，7%/年返租，至2016 年 华骏 东大 桥路 5067155平方米厅室合一与86平方 米1室1厅 10000元出售不包租 世界城10号 纽约客 海淀 南路 36号 70293 面积在5060平方米，层高 5米复式一居为主，极少量 180平米三居 12700元出售不包租 犯惰 林厚 诅诱 彦搽 谴