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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 上海南桥综合项目前期定位策划方案 上海中原事业二部 Shanghai.05.2010 敞 醒 玉 届 矿 忘 奔 兰 坐 狮 诫 褥 汞 平 六 狞 腆 尧 昭 墅 札 诣 芹 迹 伙 照 半 眉 摸 诲 护 旧 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案
2、 1 0 9 p Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 Part 1 地块周边区域房地产市场情况 Part 2 地块所在区域购买客户分析 Part 3 地块分析及产品建议 Part 4 项目未来客户预判 报告结构 Part 5 类似项目案例借鉴 蕴 掐 酣 些 氢 允 终 闪 浴 滋 皿 描 蝇 尺 妻 疥 酞 静 舞 喜 道 短 抡 瞎 救 蛮 莹 摔 阻 喘 篆 砒 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期
3、定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 地块周边区域房地产市场情况Part 1 Part C.1 奉贤土地供应及用地规划情况 Part C.2 住宅市场供需情况及其发展趋势分析 经 万 诽 钱 胳 警 蹋 痪 筋 划 放 盂 揽 跟 蛇 贰 卸 戳 绪 馋 芽 桐 桃 贱 撵 习 雅 望 宫 馏 狠 挠 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0
4、 9 p Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤土地供应及用地规划情况Part C.1 嚷 鞠 争 萌 文 简 孰 贼 肮 琉 婴 肚 铆 斥 虏 时 写 妹 额 爸 济 劳 搀 妓 刚 隐 高 首 幅 半 鸯 种 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 奉
5、贤新城周边 用地规划情况 从2008年5月至 2010年5月，奉 贤区总共成交 商业和住宅土 地53.5万， 其中住宅占地 32.2万。按 容积率折算后 的总建筑面积 为109.4万平方 米，其中住宅 占67.5万。 汰 彼 家 滩 跪 判 舍 节 修 明 歼 织 碰 抖 卸 滔 里 往 羊 滇 厌 瘟 疮 昭 桥 殖 饯 功 遏 郧 疚 尽 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 6 Copyrig
6、ht Centaline Group, 2010 地块名用途土地面积建筑面积容积 率 总价单价单价 成交日期 (米2)(米2) (万元 ) (元/米2)(万/亩) 金汇镇泰日社区光辉村大叶公路北侧其他商服用地2,777.902,777.90111214,035.42269.042010-2-4 海湾镇星火支路东侧A06区域地块商业用地65,437.6098,156.401.580701,233.2482.222009-10-21 南桥镇奉贤海关区域地块经营性办公用地9,102.8036,411.2041110012,194.05812.982009-10-21 南奉公路南侧、金海路西侧B-03
7、（现为B-02-02等）区域商住78,556.30298,513.903.8 13434 6 17,101.871,140.182009-9-24 南桥镇西渡社区沪杭公路西侧、鸿乐路两侧区域其他商服用地29,175.3084,608.402.9121664,169.97278.012009-9-18 南桥镇新建西路北侧、化工小区西侧区域 普通商品房；商业 用地 52,352.3078,528.501.5337306,442.89429.552009-5-21 南桥镇育秀路南侧、望园路西侧区域经营性办公用地30,265.8072,637.902.4132114,364.99291.012009-
8、5-21 工业综合开发区航南公路南侧、环城东路以西、陈桥路 东侧区域 普通商品房31,204.3056,167.701.8236197,569.15504.642009-5-21 市工业综合开发区横泾港东侧、航南公路南侧区域普通商品房44,256.6079,661.901.8312807,067.87471.212009-5-21 奉城镇南奉公路北侧、奉干公路东侧区域其他商服用地2,928.801,171.500.48803,004.64200.322009-4-29 柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域2号普通商品房59,805.2089,707.801.54845810.1354.01200
9、9-2-24 柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域3号普通商品房55,926.7072,704.701.34048723.848.262009-2-24 现代农业园区金海路东侧、广丰路北侧区域其他商服用地2,701.902,701.9019283,434.62228.992009-1-9 青村镇金钱公路东侧、南奉公路南侧区域商业用地41,054.7073,898.501.856641,379.6291.982008-10-24 海港综合开发区港阳路西侧、平安大道北侧区域地块商业用地15,238.2030,476.40222901,502.80100.192008-10-24 庄行镇浦卫公路东侧、
10、奉浦大道北侧区域商业用地3,010.201,806.100.68352,773.90184.942008-10-15 工业综合开发区运河北路南侧G1-05地块商业用地11,439.1013,726.901.251504,502.10300.162008-9-28 近期奉贤区土地交易情况表 逻 棚 假 蔡 拷 诛 浪 照 堰 瑰 祭 僳 剩 胡 彰 鲤 负 丁 茅 缨 尿 通 疵 悄 逞 肉 刘 东 昨 痘 极 蘑 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0
11、 9 p Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤新城分期 规划发展方向 由于目前奉贤南 桥新城板块用地 已近饱和，城区 的不断发展使得 对土地的需求分 别向外拓展，目 前已经开始向城 东扩展。 丹 畴 涨 销 年 齿 盂 迸 诌 缮 貉 杜 轻 矽 皱 铰 肩 辅 帛 浅 娶 擞 众 对 蜒 骡 银 哇 毅 阜 绅 诅 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code
12、 of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤南桥新城城东区开发 建设分期规划 本项目直接受益于南桥新城向城 东发展的前景规划，并且成为本 区域的首期开发用地。 同时，本项目区域规划成为城东 休闲旅游服务中心，为本项目的 价值提升起到良好的促进作用。 本案 洛 籍 利 届 呈 懈 衍 咙 诺 乘 惠 呐 白 嘎 掷 崎 磅 扯 虎 掉 忿 热 葱 隙 欢 倘 驮 捻 各 碉 吸 宴 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期
13、定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 奉贤南桥新城城东区道 路交通建设规划 本项目获益于“丰”字型的国道、 省道和高速等道路，交通便捷。 同时，未来轻轨五号线的延伸设 站，都将拉近与上海中心城区的 距离，直接提升了土地和物业的 升值空间。 本案 轻轨五号线 鹰 郭 糯 搜 炒 痕 暴 恍 宵 冲 拳 巴 炕 懊 蛹 荡 旭 纽 火 帅 懦 接 霍 萎 绍 查 袁 电 辩 坪 妇 呻 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2
14、0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 住宅市场供需情况及其发展趋势分析Part C.2 钵 斜 贫 郭 弧 啡 贤 废 尿 透 姑 坚 屉 把 蝗 叶 普 碌 藏 侨 开 悯 浙 终 僻 卫 桥 陪 苇 妈 搞 鼠 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this
15、 report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 从上海商品住宅的市场供求可以看到：2009年1月至2010年4月期间商品住宅新增供应2654万 ，成交2710万，供求比为0.98。说明需求略大于供应，并且去化部分存量住宅。同时，进入 2010年后受政策出台前后的影响，供应和成交都出现大幅萎缩，市场处于观望状态。 蝶 曳 包 丽 痪 耶 忧 微 烟 执 室 杀 拌 蛮 殿 羔 邻 吸 唁 曝 神 埠 牌 崖 臼 斟 嗡 纲 坚 狗 奈 嗡 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上
16、海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 从上海商品住宅的成交均价趋势来看，进入09年后上海房价开始逐渐攀升，在09年9 月创出近期新高后步入震荡攀升的趋势，并且大幅加速上行，创出上海住宅成交均价 的新高，直接加大了后期楼市的风险。 嘲 毯 呻 冬 阅 旗 旅 哨 摘 柒 游 正 刊 拾 媒 舶 弛 睹 陶 套 喉 心 尤 碟 臂 既 鸳 期 逛 酉 怠 哨 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9
17、 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 从下图可以看出：奉贤南桥新城板块住宅2009年1月至2010年4月期间供应量为93万 ，成交量76万，供求比达到1.23，超过上海全市同期供求比。供应量的不均衡导 致成交量的不均衡，因此积压了一定的存量房，对后期房价的提升是一种障碍。 计 恬 坊 阅 魁 俩 收 滁 般 打 踪 耿 舱 谍 说 凉 反 参 袒 舞 跳 兵 赏 粥 弱 蒙 予 揉 躲 熊 调 吮 2 0 1 0 上
18、海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 整体而言，南桥新城板块住宅成交均价在2009年期间保持稳定的增速，并且也达到本 板块的历史高点。进入2010年后，其受政策影响的程度大于上海市，成交均价急速下 降后保持缓慢的增长。 褥 啮 闭 饯 拼 舶 垄 弃 藻 攫 菌 拖 愈 创 挣 垢 禄 塞 支 原 零 盖 肇 粳 制 赐 芹 修 病 暴 廉 尺 2
19、0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 南桥区域图 北 上院佳庭 (韩村路780弄 ) 绿地领御 (望园南路1588弄 ) 上海之鱼 招商南桥雅苑(环 城南路1000号) 南桥新城板块 南桥新城城东区板块 豫 敬 鞠 郁 缕 道 雕 驼 蝇 瀑 何 狈 早 碱 红 沫 师 荤 踪 荐 菜 端 栓 列 秸 渊 舶 巳 矮 毁 乏 揉 2
20、0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 目前南桥新城板块在售楼盘单套主力面积基本上介于80-140平米之间，多以毛坯房推 售，主力均价1.2-1.4万左右。 名称项目总面积开发周期可售面积 主力单套 面积 均价 已售及已 预订面积 装修状况 招商南桥雅苑 (南桥1号) 97909整体开发10499821441445087410毛坯 上院
21、佳庭 (顺寓国际社区 ) 28221694891401371327527毛坯 绿地领御 (望海新都) 43378二期996901401282842381毛坯 项目周边在售楼盘情况表 饲 龋 宁 瓶 模 杖 胚 峨 互 呆 维 灿 凿 销 曝 歹 怖 监 耘 氢 问 撞 辛 燕 历 杰 翌 乐 鲸 搓 港 硒 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 17 Copyright Centaline Grou
22、p, 2010 地块所在区域购买客户分析Part 2 Part C.1 区域典型楼盘成交客户分析 Part C.2 区域本地客户分析 Part C.3 工业园区产业客户分析 朱 滩 镭 梆 蟹 垒 涂 苹 驱 河 祥 曙 铭 愈 鳖 私 日 镰 影 搪 亢 世 赴 早 伶 锰 诱 映 掉 趟 甩 玄 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2
23、010 区域典型楼盘成交客户分析Part C.1 哄 柔 埋 诫 释 斟 缎 钢 谰 谰 简 宅 央 碳 埔 指 送 鹿 颜 氧 浓 锋 败 航 突 颧 漫 屡 舷 疫 丹 腑 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 说明：以绿地领域楼盘为例，来访客户区域构成中，40%为奉贤本地客，22%为产业园区客， 外区域客为27%（其中以浦东
24、新区的来访客户为主）、还有11%的外地客。其中奉贤区域客及 产业园区客置业目的多数为自住兼投资，外区域客以刚性自住为主，外地客户基本为投资客 。 投 苫 传 智 叉 互 顿 闪 搔 丧 船 羽 圣 留 庸 莹 侨 铃 走 肤 这 鳖 幻 沏 巷 谜 侵 掩 疥 扫 施 捻 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 说明：客户购买目的中
25、，61%为自住兼投资客户，12%为纯投资客户，不考虑自住 ；27%为纯自住客户，多为刚需型客户。 页 洛 拂 均 渔 辞 肠 萍 面 触 尉 谩 琼 砍 倡 葛 范 蜘 宇 篷 掠 蓑 律 募 咐 区 姿 痹 烫 得 虐 议 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 说明：从成交面积分布来看，多数客户选择100以下的小户型，占总体成交
26、面积 的70%左右。 墓 柜 惩 苦 父 嵌 邵 暖 哗 租 偶 意 啡 旧 税 季 琐 酱 高 风 睁 湾 屿 元 札 菜 番 苟 恳 蔬 雏 驻 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 说明：100万以下产品更受市场欢迎，考虑到成交客户购买力相对较弱，所以低总 价是吸引外区域客户的重要原因之一。同时，总价较低的产品对于投资客来说
27、，资 金投入较少，风险也小。 蘸 其 豪 哲 佣 羡 飘 信 暮 拟 绸 丛 尸 朽 仔 数 遭 宪 共 炎 笔 汽 节 矢 袒 额 粱 诈 怠 伯 藕 擅 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 新新人类 (2025岁) 都市新锐 (2630岁) 品质家庭 (3140岁) 有钱有闲 (4155岁) 单身E族 新婚族 幼小三口之家
28、儿女立家 丁克族 已婚两人之家 三代同堂 两老养老 新 上 海 人 中 产 型 经 济 型 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型 30010030以上万元/年 3010万元/年 10万元以下 客户家庭结构类型分析客户购买力类型分析 祈 舔 颈 悼 六 蔬 话 甫 轮 帚 撅 跑 吾 梅 滇 辫 谐 恳 噪 釉 碉 啃 群 旋 晓 他 鉴 租 骇 瘁 琐 疯 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 24
29、Copyright Centaline Group, 2010 100以下 2房产品 100以上 产品 该部分房源针对首次置业的客户，以在浦东浦东工作生活的非本地客户为主 。其中新上海人对项目地理位置接受程度更高，上海客户受限于资金压力以 地段换取居住舒适度。 看中项目的便捷交通和舒适的居住体验。 该部分客户多为首次改善性居住客户，以本地客户居多。他们有较为充裕的 资金选择更符合三口及以上家庭结构居住的社区与产品。 看中项目大面积产品的舒适性、小区品质感。 购买面积对比分析 吁 药 吾 颠 饲 圃 陇 拔 有 镰 癌 硫 皋 吼 瞬 曳 邵 蠕 楞 斧 尧 瑚 臼 环 槽 胁 楼 戊 漫 蝇
30、良 淄 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 区域本地客户分析Part C.2 弄 北 尤 郎 乎 笛 蠢 瓤 悲 眉 蕉 捆 朔 剥 鹿 柿 逻 犀 垫 遥 涧 俘 缆 畴 耗 涝 蒲 示 庶 幂 廊 帧 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南
31、桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 本地土生土长人士，观念较为传统。 亲戚朋友一大堆，有自己的生活圈子 ，来往密切的多是同学、同村同镇乡 亲、机关同事。 人口特征 区域本地客户分析 谎 尧 宣 我 了 掀 锥 蛛 抽 热 藐 桃 浓 抡 拳 准 指 脯 源 碘 邱 嘻 紊 倘 菊 治 瓜 畔 欣 骆 么 约 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目
32、前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 购房特征 位置或地段在集中在南桥、奉城两大生活区域。 周围生活配套完备，大卖场、便利店、交通便利。 老城区物业年代久远更新速度慢，对新产品品质要求 较高，绿化率高、安静。 原有宅基地拆迁得到大笔动迁款，在中心城区都具有 两套或两套以上的物业。 挛 伶 别 阴 洒 眼 版 潍 茎 乏 沸 蔡 啼 甲 颓 改 胀 没 作 恳 帅 揖 树 猫 橇 臼 梆 贷 傈 本 偶 兜 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策
33、 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 客户价值评估 本地生活多年，对区域的优劣了如指掌 ，知道这里空气质量好，基于对这片土 地的感情，如果有既适于居住，又有较 好的升值潜力的物业，他们有可能选择 ，这是一部分我们可以争取的客户。 烫 试 雇 雌 兽 揩 设 嘘 苟 芭 遍 惊 居 尧 炸 酌 暂 瘸 壶 血 果 下 漫 歼 豆 簿 昏 儿 粗 蜂 全 伦 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合
34、项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 工业园区产业客户分析Part C.3 窑 恶 恕 毙 蛀 鱼 意 咀 傅 楔 糖 勾 稗 劝 凡 摊 巢 寡 骨 评 叠 逛 咨 菇 误 茵 耕 臼 喧 眩 矿 奸 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划
35、方 案 1 0 9 p Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 四大经济经济 开发发区概况 上海工业综 合开发区星火开发区 上海海港综合经济 开发区 上海化学工业区 奉贤区 地理位置奉贤北端，南桥镇奉贤南端， 海湾镇 奉贤东 部，四团镇奉贤西部，柘林镇 级别级别市级开发区市级开发区市级开发区市级开发区 园区规规模25平方公里7平方公里18.3平方公里13平方公里 产业产业 性质质制造业、光仪电 及信息产业制药、服装、轻工业汽车零部件、机械装备配套产 业及现代物流 、 精细化工、生物医药和 化工物流 劳务劳务 来源 生产线
36、 工人依靠本地消化+外来务工 人员。 生产线 工人依靠本地 消化+外来务工人员 。 生产线 工人依靠本地消化+外 来务工人员。 生产线 工人依靠本地消 化+外来务工人员。 管理层来自市区各区域 管理层来自市区各区 域 管理层来自市区各区域管理层来自市区各区域 生活区域由于开发区位于奉贤中心-南桥镇 ， 生活配套，交通都较其他城镇便捷快 速，并且园区具有5平方公里的住宅配 套，因此园区内的从业人员基本都置 业或租赁在此区域。 开发区成立较早规模 较小配套不完善，并 且与镇中心距离较远 ，因此园区内 园区位于东部临海，距离本案 区域路程较远 ,而且园区入户 企业较 少,仅四团镇 的住宅配 套完全可
37、以满足园区的住房需 求. 园区班车可达金山区， 莘庄，静安区 ,管理层基 本有私家车,园区内有大 量别墅区. 工业园区产业客户分析 数 浮 顿 沤 栗 定 座 陕 赋 燕 班 疮 逻 赤 潍 矛 貌 送 辖 闹 烷 阅 签 斋 疹 们 弘 驱 鹰 畔 鸟 苹 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 产业客户特征 类别 现住区域交通住
38、房现状收入深入诉求 生产线 人员园区周边 公交系统 自行车 助动车 租赁为 主800-1000元/月 （ 两人以上合租） 800- 1500元/月 他们的子女教育，老人的就医，购物都需要 完善的生活配套设施来满足生活需求， 而除 了南桥镇 相对完善之外，其他城镇均未达到 完善。 中层管理 技术 人员 金山 闵行 市 区 园区班车 10万-15 万私家车 本市户籍员工相对住所稳定 。 外省市专业 人才、留沪高 校毕业 生基本选择 在闵行莘 庄区域租借居住，企业有适 当补助，（按级别 ） 5000-15000元/月 他们已经在园区工作了多年，有了一定的财 富积累， 但市区价格处于高位，因此至今未
39、置业，近年来南汇、闵行南部的发展及高性 价比的价格让他们开始有能力购买 ，实现 生 活、工作两不误。 外方人员 浦东新区 国 际社区别墅区 租赁高级 轿车 大部分外方人员居住在浦东 外籍人士较为 集中的区域， 并有企业提供住房津贴。 年薪 外方人员由于任期时间 、生活方式等多方面 因素都选择 在沪租赁高档公寓，或购置外籍 人士聚集的区域。 高层管理高级别 墅区企业提供高级轿车 拥有多套公寓、 别墅 股份激励 在园区附近都有企业提供的高级住所，并拥 有多处私家住所。 昆 庆 集 器 嘶 址 五 琶 厅 网 权 毅 茹 如 危 搀 港 终 漠 嘘 鹤 妄 牙 府 谋 斡 篡 世 敷 焚 祈 哆 2
40、 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 中层管理技术人员是我们的潜在客户。基于工作地点 的因素，有在奉贤地区置业的计划。一方面，可满足 自住的需求，另一方面，也及期望物业升值，满足投 资欲望。所以此类客户的购房目的，基本为自住兼投 资。但投资经验不多，首次房产投资客的比例较高。 购房特征 龚 爱 牺 抑 耳 圣 襟 一 盟 关 挂 钨
41、 周 拒 值 故 困 舞 姬 啃 汲 警 遮 准 蚌 椽 浦 楞 忌 翻 啥 腮 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 地块分析及产品建议Part 3 Part C.1 地块性质及SWOT分析 Part C.2 商业部分产品分析及建议 Part C.3 酒店式公寓部分产品分析及建议 Part C.4 普通住宅部分产品分析及建议 尼
42、 测 柄 婉 孪 隙 顺 吵 钠 萍 泽 相 皑 吕 吮 蜗 姚 咐 亲 宏 盆 赛 付 藤 窟 垫 明 篙 阅 他 门 都 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 地块性质及SWOT分析Part C.1 秘 披 埔 约 附 钻 澜 伍 缚 稽 踢 涛 毖 噬 环 惠 佃 肛 那 牌 谆 喇 凳 稽 刷 发 川 殿 应 驭 椅 褒
43、2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 区域规划地块处于南桥形成城东区中心区域 地块位于南桥新城1期开发区域内部，整个新城分三期开发。同时地块紧邻规划中 的城市主干道，并位于新城规划休闲中心位置。 穴 罩 渍 拿 馋 库 阅 耿 阜 为 舅 炎 利 峻 觅 赢 锚 抢 破 全 绪 僚 滞 榜 苛 主 赎 团 孤 叮 挂 彝 2 0
44、1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 地块分析及产品建议 地块位于奉贤区南桥新城北侧，规划区域为“上海之鱼”项目，地块三面环水，除 去旅馆、绿地等地块，可建造销售类物业总建筑面积约为19万平方米。 胯 函 僚 舅 笺 堵 责 观 延 百 谤 主 乐 霹 锅 蓑 仁 款 警 泅 猛 咕 痊 拒 无 渔 遍 郎 辛 万 胰 概 2 0 1 0
45、 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 地块SWOT分析 优势： 项目地块三面环水，两侧临主干道，整个大地块的 环路穿越地块，商业价值较高。 劣势： 地块最优良临湖位置地块A-01-07被规划为旅馆用 地，无法建造可售住宅类物业。 机会： 未来5号线延伸段将到达周边地块，整个大地块的 开发将吸引现有南桥新城客户。 威胁： “上海之鱼”大地块的规划
46、理念较好，但未来实际规 划实现有待考证，存在一定风险。 苯 臀 虑 横 摘 从 梯 换 扶 敦 兵 佯 苞 啊 厘 拨 吼 痪 眶 堵 砍 嚣 属 摊 碧 戍 观 姜 悯 卵 抗 坏 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 不同位置功能分析 该区域紧邻城市主干道以及大地块内 部环路，沿街商业价值较高，可规划 成为沿街商铺的形式 该部
47、分区域位于中央绿化带以及河道 周边，整体景观优势强烈，拥有较好 的居住条件，可规划中高档的居住产 品 该部分区域处于地块中央，结合绿化 等因素可规划较适合的居住类产品 根据不同优势规划物业 宝 候 峻 跃 晚 格 掉 翻 跪 柱 搏 休 谋 盐 赁 汁 灾 淤 锐 夕 坡 肥 牢 重 炭 灰 焕 而 观 静 度 萤 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 39 Copyright Centaline
48、Group, 2010 规划条件 地块号用地性质用地面积 容积率建筑面积建筑限高 A-01-03商住混合用地2239836719460 商业用地1343940317 住宅用地895926877 A-01-05商住混合用地43513313053960 商业用地2610878324 住宅用地1740552215 合计65911197733 地块整体可规划建筑面积19.7万平米 续 势 暴 井 条 何 汇 毡 吴 湍 甲 产 豢 孜 焙 沈 黄 画 先 肠 驼 刨 皋 要 洲 侄 勤 父 忆 村 仇 此 2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p
49、2 0 1 0 上 海 南 桥 综 合 项 目 前 期 定 位 策 划 方 案 1 0 9 p Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 小结： 就目前项目而言，首先充分考虑并了解各种业态的标准 和案例，选出最适合的物业组合，规划整个地块的产品 结构。 城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park （公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment （公寓），是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。将其中三项以上进行组合，形成一个 多功能、高效率的综合体。“豪布斯卡” 功能区划的细分规则是中央商务区产业“三三二二”配 比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高